Новая курортная недвижимость России

Новая курортная недвижимость России состоит из микрорайонов, каждый из которых отличается своим архитектурным решением и своеобразной застройкой. Они включают современные высотные здания мгогоэтажки с просторными квартирами и коттеджи и дома в коттеджных посёлках. Муниципальные власти предусмотрели достаточное количество школ и детских садов на этой территории, а также вся инфраструктура продумана для удобства проживания граждан. Здесь хорошая транспортная развязка, новые дороги и маршруты транспорта, магазины, рынки, торговые центры и супермаркеты, различные коммунальные службы, а также сервисы для обслуживания людей, проживающих в этих районах. Предусмотрено много автостоянок и парковочных мест, детские площадки и развлекательные центры. Много зелёных зон для отдыха и прогулок, зоны для занятий спортом и фитнесом. Это своеобразный Город в городе с новой Рублевкой - дуплексы, таунхаусы, трёх и четырехэтажные дома в коттеджных посёлках, дома усадебного типа, а также объекты индивидуального жилищного строительства, многоуровневые парковки автомобилей. Объем жилищного фонда, офисных и торговых площадей огромен. Также имеет производственно-логистический комплекс на тысячи рабочих мест, народный сельскохозяйственный рынок площадью. На площади 20 гектаров туристическо-спортивный лагерь, на площади в 24 гектара — спортивная деревня, на площади 12 гектаров — медгородок. Всё это делает новый курортный район любого города популярным, где для строительства и обустройства использованы самые передовые технологии и достижения науки и техники с целью улучшения жилищных условий и удобства и комфорта проживания людей в мегаполисах. Покупка или аренда недвижимости в элитном микро районе города всегда выгодна. Сложная экономическая ситуация и ухудшение финансового положения людей уже приводят к серьезным изменениям в составе возводимого жилья. Доля доступных по цене квартир постепенно увеличивается. Параллельно с этим на рынке происходят процессы улучшения условий проживания в этой категории жилья. С момента введения новых требований к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных зданий, проектирование и строительство которых осуществляется за счет средств бюджета, начиная с указанного года, независимо от технологии строительства - монолитного или панельного, появилось 5 новых принципов, которыми должны руководствоваться застройщики. Это: возможность вариативной этажности, чтобы можно было размещать различные серии домов на участках любой формы с целью развития квартальной застройки; разнообразие фасадных решений; различная планировка квартир; создание общественных пространств на первых этажах жилых домов дома с обслуживанием; и проведение работ по комплексной модернизации существующих и разработке новых серий жилых домов для многоразового использования. Среди параметров "эффективной квартирографии" можно выделить следующие: окна, выходящие на две стороны здания; гардеробные; использование эркеров вместо балконов; высота потолков не менее 2,95 м; отсутствие "мокрых зон т.е. отсутствие пересечений пространств для передвижения и мест для переобувания; специальные короба для кондиционеров на фасадах зданий; и наличие кладовых помещений. Концепция жилого дома, доступная для всех, кто желает арендовать жилье по коммерческим условиям, также направлена на создание "стиля жизни" и комфортной жилой среды. Общая структура таких домов - одноблочные башни с широкими окнами на все 4 стороны. Площади квартир адаптируются под наиболее востребованные форматы: однокомнатные квартиры не превышают 30 кв.м, двухкомнатные - не более 40 кв.м, а расширенные двухкомнатные квартиры - не более 45 кв.м. В некотором смысле эта концепция имеет аналоги с популярной и широко распространенной в 1970-1980 годах серией жилых башен типа И-209. Арендный дом предлагает уникальную внутреннюю инфраструктуру, включающую колясочную, ресепшн, комнаты для охраны и управления. Противоположностью этому виду жилья являются апартаменты – второй тип арендных домов. Они доступны для семей, которые могут позволить себе эксклюзивное жилье, и составляют примерно 5-7% от общего числа населения страны. Несмотря на экономические и политические ситуации, в том числе финансовый кризис, спрос на апартаменты остается стабильным. В некоторых случаях люди предпочитают арендовать жилье вместо его покупки, но престижный статус и престижность остаются мотивирующими факторами для арендаторов апартаментов. Главными преимуществами апартаментов являются их более низкая цена по сравнению с аналогичными по площади квартирами, а также привлекательное расположение – близость к центру города или наличие многофункциональных комплексов со всеми удобствами. Банк также предоставляет ипотечные кредиты как для приобретения готовых апартаментов, так и для строящихся. Кроме того, могут быть внесены поправки в законодательство, разрешающие прописку в живущих в апартаментах, что приравнивает их к жилым помещениям. Например, комплекс апартаментов состоит из более чем 1600 апартаментов площадью 200 тысяч квадратных метров, с отделкой, офисными и торговыми помещениями, а также 4-мя жилыми секциями, высотой от 13 до 28 этажей и подземным паркингом – планируется ввод в эксплуатацию в конце 2029 года. Это лишь одна из инициатив банка, который в настоящее время анализирует рынок апартаментов для аккредитации проектов. В начале года группа компаний объявила о своем намерении сдавать в аренду часть квартир в своих новостройках. Из-за перенасыщения рынка коммерческой недвижимости апартаменты стали альтернативой для части офисных зданий, в том числе тех, которые граничат с промышленными зонами. По данным ВЦИОМ, около 60 миллионов человек нуждаются в улучшении жилищных условий. Таким образом, развитие арендного жилья является одним из стратегических направлений деятельности Единого института развития в жилищной сфере, соответствуя новому этапу государственной жилищной политики. Как правило, компания, приняв решение о возведении определенного объекта, выделяет этот процесс в отдельный проект, и все денежные потоки на строительство проходят через данный проект. За счет каких средств осуществляется финансирование и реализация каждого этапа проекта, зависит, прежде всего, от политики компании, ее предпочтений и возможностей, а также от обстановки на рынке. Финансирование проектов рассматривается с точки зрения девелопера как главного участника процесса создания коммерческой недвижимости, и одной из его основных задач является обеспечение финансов проекта. Термин "девелопер" отсутствует в российском законодательстве, однако уже укоренился в современной лексике. В основном под девелопером понимается предприниматель, получающий прибыль от создания недвижимости. Финансирование проекта может осуществляться как за счет собственных средств, так и с использованием заемных и привлеченных. Выбор источников финансирования ставится девелопером в приоритет и оказывает прямое влияние на эффективность проекта и, соответственно, результативность деятельности девелоперской компании. В случае самофинансирования компания главным образом использует накопленную прибыль от имеющихся проектов, оставшуюся после выплаты дивидендов, а также собственные средства акционеров, вкладывающих в уставный капитал проектной компании. Часто для реализации крупных инвестиционных проектов создается отдельная проектная компания, специализирующаяся на строительстве конкретного объекта (специализированное операционное предприятие, или СОП). Девелопер, обладающий правами на недвижимость, вносит их в уставный капитал проектной компании. Вместе с девелопером, на начальном этапе участниками такой компании могут быть венчурные инвесторы, которые финансируют разработку концепции, предпроектных решений и бизнес-планов. В дальнейшем ходе строительства проекта главная задача девелопера заключается в выборе источника финансирования. Ему доступны два варианта: использовать собственные средства в сочетании с инвестициями соинвестора венчурного инвестора или привлечь кредитные ресурсы. Если девелопер решит финансировать проект собственными средствами, то ему предстоит привлечь дополнительных инвесторов, с которыми будут разделены как риски, так и прибыль от реализации проекта. Для инвесторов в такой схеме ключевым моментом становится возможность контролировать выполнение проекта. Они стремятся активно участвовать во всем процессе, часто требуют наличия своего управляющего персонала в компании и непрерывно контролируют все этапы строительства и основные показатели проекта. Если инвестор не может непосредственно участвовать, ему обычно предоставляются гарантии, которые снижают его риски. Одним из таких гарантийных механизмов может быть сделка репо. В рамках этой сделки инвестор приобретает пакет акций проектной компании за определенную сумму. Одновременно с этим он получает обязательство со стороны девелопера и других участников компании выкупить эти акции по предварительно оговоренной цене плюс премия. Таким образом, инвестор получает предсказуемые сроки размещения своего капитала и доходность, а девелопер – необходимые финансовые ресурсы. Сделка репо, хотя по своей природе представляет собой заем, в форме представляет собой внесение капитала. В результате такой операции показатели проектной компании в части финансового потенциала собственных средств улучшаются и становятся привлекательными для последующего банковского кредитования. В России банковские кредиты в настоящее время являются основным источником финансирования коммерческой недвижимости. Банковское кредитование для девелопера является удобным и индивидуальным способом, который позволяет учитывать потребности каждого заемщика. Для согласования проекта с банком требуется проведение дополнительных экспертиз - технической, юридической и финансовой (due diligence). Сотрудничество между банком и девелопером строится на взаимовыгодных условиях. Девелопер получает доступное и непрерывное финансирование, в то время как банк получает проценты за использование кредитных средств, а также прибыль от предоставления дополнительных услуг компании, таких как обслуживание счетов через банк, зарплатные проекты, размещение офисов и банкоматов в построенных объектах, привлечение арендаторов в качестве клиентов и другие. Банковское кредитование имеет различные формы, но основными являются инвестиционное залоговое финансирование и проектное финансирование. При инвестиционном кредитовании источниками погашения кредита являются денежные потоки нового проекта и прибыль от текущей деятельности компании. В этом случае проект обычно реализуется на балансе уже существующей компании. Если проект становится убыточным по каким-либо причинам, заемщик может погасить задолженность перед банком за счет прибыли от текущей деятельности. Важным условием является предоставление заемщиком обеспечения в виде залогов, поручительств или гарантий. В основном банки предоставляют кредиты под залог имеющихся активов, таких как земельные участки, недвижимость, ценные бумаги и других активы. Сумма кредита не превышает 60-70% от рыночной стоимости актива. Что касается проектного финансирования, то его суть не всегда однозначно понимается. Наиболее предпочтительным вариантом для финансирования строительства коммерческой недвижимости является проектное финансирование. Это форма инвестирования, которая предусматривает предоставление среднесрочного или долгосрочного кредита специально созданной проектной компании SPV с целью финансирования инвестиционного проекта. Основным источником погашения кредита являются денежные потоки, сгенерированные самим проектом. Ключевым условием для получения кредита на принципах проектного финансирования является необходимость вклада инициатора проекта девелопера собственных средств в размере не менее 25-30% от стоимости проекта. Как залог для предоставления кредита выступает имущество, приобретенное и созданное в рамках проекта. На этапе строительства это может быть незавершенное строительство, земельный участок если он находится в собственности, права на аренду при долгосрочной аренде земельного участка и 100% акций проектной компании. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, готовый объект становится залогом кредита. Особенностью проектного финансирования является применение схем без регресса на имущество третьих лиц или «с ограниченным регрессом». В случае схемы без регресса, источником погашения кредита служат активы и денежные потоки самого проекта. Схема с ограниченным регрессом предполагает возможность предоставления банком поручительств, гарантий и залогов от третьих лиц или участников проекта. В некоторых случаях, когда один банк не в состоянии полностью обеспечить финансирование крупномасштабного проекта, заемщику может быть предложен синдицированный кредит. Это кредит, выдаваемый двумя или более банками. При синдицированном кредитовании, группа банков-кредиторов объединяет свои временно свободные средства для финансирования проекта на определенный срок. Таким образом, риск, связанный с долгосрочным кредитованием, распределяется между ними. В развитых странах до 80% больших кредитов предоставляется в форме синдицированного кредитования. В дополнение к этому, широко распространена еще одна форма кредитования, называемая связанными кредитами банков-нерезидентов. Связанные кредиты – это кредиты, связанные определенными условиями для заемщика. Одним из самых характерных условий является заключение договора генерального подряда с конкретной нерезидентной компанией. Компания-генподрядчик и осуществляющий финансирование банк являются резидентами одной страны. Таким образом, это становится экспортом услуг для этой страны, в которой взимаются средства. При этом требуется участие российского банка, который берет на себя все риски, связанные с невозвратом кредита, перед иностранным банком. Объектом кредитования является финансирование строительства согласно стоимостной смете. Обычно стоимость сметы, представленной нерезидентской компанией, выше, чем у российских компаний, однако это компенсируется существенно нижней процентной ставкой по кредиту, предлагаемой иностранным банком. В итоге, в связанном кредите участвуют четыре стороны: иностранная компания-генподрядчик, иностранный банк, российский банк и заемщик-девелопер. Мезонинное финансирование, или мезонинный кредит mezzanine loan, является относительно редким инструментом для отечественного рынка. Этот вид финансирования проектов имеет свои особенности: кредитор одновременно выступает в роли инвестора и несет повышенные риски по сравнению с обычным банковским финансированием. Анализируется последний этап развития жилищного строительства в Российской Федерации в контексте пересмотра отечественной жилищной политики в свете длительного системного социально-экономического кризиса. Предлагается краткий аналитический обзор динамики перехода от приоритета строительства жилья для продажи к формированию арендного жилья в России. Раньше, до введения рыночных реформ, государство решало потребность граждан в жилье через государственную жилищную политику. С переходом к рыночной экономике была внедрена жилищная политика либерально-демократического типа, что привело к увеличению доли частной собственности на жилье. Однако это не позволило эффективно решить проблему жилищного обеспечения. В 2005 году только 9% семей могли позволить себе приобрести жилье при помощи собственных или заемных средств, а в 2012 году этот показатель составил уже 26%, и прогнозируется его рост до 50%. Около 10% заявок на жилье поступают от малоимущих семей, которые находятся под опекой государства, а оставшиеся 40% ожидается будут поступать от арендаторов и доходных домов. Определены 3 направления развития рынка арендного жилья в России: первое – сдача жилья в аренду гражданам, второе – строительство коммерческих недвижимостей, предлагаемых в наем, третье – развитие некоммерческой аренды жилья. Развитие рынка проектов строительства для продажи и аренды взаимосвязано и дополняет друг друга. Успешное развитие сектора арендного жилья следует считать одним из перспективных направлений для диверсификации строительного бизнеса и решения жилищной проблемы в России. Заседание Госсовета, проведенное под председательством Президента РФ, было посвящено вопросам развития строительного комплекса, улучшения градостроительной деятельности и проблемам жилищного строительства, составляющего сегодня более 75% всех строительных проектов в стране. В результате заседания были определены более десяти приоритетных направлений работы, включая увеличение доступности жилья для населения. Предполагается создание некоторого масштабного жилищного проекта, включающего три подпроекта: 1. дальнейшее развитие ипотечного кредитования на основе новой редакции закона об участии в долевом строительстве, учитывая, что на сегодняшний день более 80% строящихся домов в стране возводятся при привлечении средств граждан на основе договоров долевого участия ДДУ; 2. развитие рынка арендного жилья и формирование методологии арендного жилища через запуск пилотных проектов, осуществляемых Агентством ипотечного жилищного кредитования АИЖК в качестве единого института развития в жилищной сфере; 3. оснащение будущих микрорайонов и кварталов комплексной застройки необходимой инфраструктурой, с привлечением дополнительных земельных участков с учетом их перепланировки в уже сформировавшейся градостроительной зоне. Предпринятые направления можно определить как новый этап в решении жилищной проблемы в России. В советском и российском менталитете закрепилось представление о том, что жилищную проблему можно решить однажды и навсегда. Однако, в последние годы установить конкретные сроки для устранения дефицита жилья стали невозможным. Мы осознали, что эта проблема не имеет окончательного решения. Понятие общества о содержании жилищной проблемы постоянно углубляется, так как развивающееся общество порождает новые проблемы. Периодический пересмотр жилищного стандарта качество и размер жилья, нормы заселения постоянно повышает уровень проблематичности. Важной особенностью отношения к этой проблеме в России является его трактовка как проблемы недопроизводства жилья. Основные документы, которые регламентируют развитие жилищной сферы и отражают жилищную политику, в основном сосредоточены на процессе воспроизводства и стадиях инвестиционного цикла - финансирование, проектирование, строительство, эксплуатация. Однако необходимо учесть, что новое строительство и реконструкция должны соответствовать социально-экономическому статусу жилья в конкретной территории. В противном случае жилье может оказаться недоступным для определенных категорий населения, непривлекательным для рынка и обреченным на долгосрочную неиспользованность. До начала рыночных реформ удовлетворение потребности граждан в жилье считалось прерогативой государства и определялось политикой обеспечения жильем, а позднее - политикой содействия социальному обеспечению жильем. Стремление государства к активному привлечению большинства людей в качестве собственников жилья путем широкой приватизации, при одновременном сокращении объемов строительства, не устраняет остроты проблемы жилья. Несмотря на сохранение основного тезиса о коммерциализации жилья и превращении его в товар, на втором этапе жилищной реформы было принято решение о «усилении социальной направленности» изменений, что нашло свое отражение в основных целях нового этапа реализации государственной программы. Главной причиной, препятствующей развитию жилищного сектора, был низкий спрос на жилье и коммунальные услуги со стороны населения. При определении стратегии построения постсоветского общества и формирования рыночной экономики переходного периода недостаточно внимания уделялось уровню жизни населения. Подход финансирования социальных объектов оставался преимущественно рестриктивным, что характерно для предварительной плановой системы. Приблизительно две трети населения тратили на питание более 80% своих доходов, что практически исключало возможность накопления средств на улучшение жилищных условий и приобретение собственного жилья. Реализация программы включала в себя такие направления, как жилищно-коммунальное хозяйство, предоставление доступного жилья, жилищное строительство и обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Результатами первого этапа стали стабильный рост построенной жилой площади, разработка концепции жилищной политики, а также введение в действие Жилищного и Градостроительного кодексов РФ. Важно отметить, что ключевые качества современного жилища проявляются на градостроительном уровне, и рынок подтверждает это. Как стратегия для вывода страны из системного кризиса, длительностью почти 15 лет, было предложено развитие России с акцентом на жилищное строительство и создание условий, при которых граждане могли бы самостоятельно решать свои жилищные вопросы. Ознакомление с этой стратегией показало, что в ее рамках была предложена Государственная жилищная политика, единственная, касающаяся реального сектора экономики. Однако, она снова выдержана в либерально-демократическом ключе, предполагая, что рынок сам регулирует объемы жилищного строительства и цены. Таким образом, не прослеживается ни какой реальный прорыв, ни четкий стратегический план реализации государственной жилищной политики. Мы считаем, что обеспечение граждан доступным и комфортным жильем и развитие жилищного рынка - это две разные задачи, и их следует решать разными методами. Для первой задачи государство должно увеличивать темпы строительства, причем не коммерческого, а социального жилья(как многоэтажного, так и малоэтажного. Это должно рассматриваться как социальное обязательство государства перед своими гражданами, которые лишены нормальных условий проживания. Здесь не должны действовать рыночные механизмы. При этом большая часть такого жилья должна быть предоставлена в социальную или некоммерческую аренду, доступную каждому. Возможно, сможет передаваться по наследству. Строительный комплекс – ключевая отрасль, определяющая решение задач развития всей экономики России. Экономический рост является важнейшим фактором конкурентоспособности отрасли в рыночной системе, так сейчас вклад в ВВП страны строительной отраслью составляет около 10%. В процессе совершенствования рыночной модели экономики, приоритетное внимание должно быть уделено развитию производства на новой технической основе, активизации инновационной деятельности, по воплощению результатов научно-технических разработок в производство, созданию новых технологических процессов и перестройке отрасли на современной научно-технической основе. Начало 20 века принесло с собой революционные для строительства высоток инновации: появление лифта, открытие несущего стального каркаса здания. Что касается века 21, можно выделить 2 движущих инновациями фактора: сокращение выбросов парниковых газов при возведении или сносе зданий и автоматизация решений. Так как следовать этим тенденциям по объективным причинам наша страна пока не имеет возможности, основной акцент сделан на постоянном росте цен в строительстве, что непосредственно находит свой выход и на качестве возводимых зданий и сооружений. В поиске решений независящих от квалификации рабочей силы строительной отрасли пора ступить на путь внедрения инновационных технологий. Тем не менее, несколько неправильно утверждать, что строительная отрасль за последние 100 лет не претерпела изменений и продолжает пользоваться старыми технологиями и материалами. Следует отметить, что за последние 50 лет прочностные характеристики конструкционной стали выросли на 50 %, арматуры на 60%, а бетона – на 100%. Важнейшим открытием, оказавшим большое влияние на технологическое развитие строительной индустрии, стало введение комплексного компьютерного моделирования на стадиях разработки, планирования и самого строительного процесса, что помогает экономить около 30% от общей себестоимости строительства. Главные препятствия к распространению инновационных решений на строительном рынке - недостаток собственных денежных средств; - недостаток финансовой поддержки со стороны государства; - высокая стоимость нововведений; - недостаточная законодательная и нормативно-правовая базы; - невосприимчивость предприятий нововведения; - недостаточная информация о рынках сбыта; - недостаток информации о новых технологиях. Так для получения разрешения на строительство предпринимателю необходимо пройти 19 процедур, занимающих около 244 дней. Сейчас среди строителей не наблюдается сильной заинтересованности в новых технологиях, соответственно, вкладывать существенные затраты на их изучение и исследование. Приоритетные направления в области развития инноваций 1. Организация производства продукции для высокоиндустриального домостроения. Мировой строительной отраслью движет тенденция постоянного совершенствования высокоиндустриального домостроения, и в последние годы некоторые отечественные компании начали проводить работы по модернизации своих предприятий. Как результат реализацию получили следующие инновационные решения: использование опалубочных роботов, линии нового поколения для производства арматурных сеток и арматурных каркасов. Модернизация помогает выйти на новый уровень производства, придать ему элемент гибкости и технологичность, расширить ассортимент и качество строительной продукции. 2. Внедрение современных информационных технологий управления производством. В ближайшее время ожидается реализация на предприятиях мероприятий по автоматизации производственных процессов, компьютеризации, внедрению 45 современных информационных технологий, что сможет помочь повысить эффективность производства, создать системы управления технологическими процессами и контроля за энерго-, ресурсопотреблением и качеством продукции. 3. Минстрой России и Российский союз строителей с участием Минпромторга России и Минприроды России инициируют подготовку предложений по законодательному симулированию работы по организации переработки промышленных отходов и оздоровлению экологической обстановки в местах их хранения, что создаст возможности для организации производства композитных вяжущих на базе продуктов переработки техногенных отходов уже к 2030 году до 25 млн тонн. 5. Таким образом, для создания условий перспективного инновационного развития строительной сферы в России и сокращения рисков инновационных проектов, прежде всего, необходима поддержка государства, которая была бы направлена на создание специальных программ, способных облегчить процесс выхода инноваций на потребительский рынок, обеспечение сферы строительства квалифицированными специалистами и совершенствование нормативно-технической документации. Строительство нового жилья – национальный проект, направленный на решение одной из главных социально-экономических задач современности: обеспечение граждан доступным и комфортным жильем. Этот проект не только способствует удовлетворению потребностей населения в квартирах, но и стимулирует развитие строительной отрасли, создавая новые рабочие места и поддерживая смежные сектора экономики. Ключевым моментом данного проекта является внедрение современных технологий и устойчивых практик, что позволяет значительно сократить сроки строительства и снизить его стоимость. Проект ориентирован на создание комплексных жилых районов с необходимой инфраструктурой: школами, больницами, спортивными сооружениями и зонами отдыха. Кроме того, особое внимание уделяется экологическим аспектам. Использование энергоэффективных материалов и систем позволит не только сократить эксплуатационные расходы жильцов, но и минимизировать воздействие на окружающую среду. Таким образом, строительство нового жилья становится важным шагом к улучшению качества жизни граждан, внедрению инноваций и поддержанию устойчивого развития общества в целом. Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга одной из строительных компаний отмечает: Не случайно квартиры покупают в инвестиционных целях или для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду. Помимо привлекательной стоимости, к преимуществам этого вида жилья можно отнести возможность проживания в шаговой доступности от работы. В некоторых проектах бизнес-класса и элитного класса имеются управляющие компании, где жильцы могут воспользоваться такими услугами, как доставка еды на дом, уборка и уход за домашними животными. Еще одним преимуществом кондоминиумов является то, что процесс согласования перепланировки в нежилых районах проще, чем в жилых, что позволяет владельцам реализовывать свои смелые идеи. Например, в лофтах, расположенных в бывших промышленных зданиях, допускается перепланировка первого этажа. Существует также вариант формата апартаментов, родившийся в результате кризиса: в 2008-2009 годах девелоперы коммерческой недвижимости, осознав недостаток спроса и переизбыток предложения, были вынуждены перестраивать свои проекты под квартиры. В это время многие девелоперы скорректировали свои планы и начали строить кондоминиумы, так как у властей не было особых требований к кондоминиумам и не было необходимости строить детские сады, школы и поликлиники. Однако для многих участников рынка эта вынужденная мера сработала. Например, из-за нехватки земли в центре города столичные власти проводят политику реновации промышленных зон. Получить разрешение на строительство жилья на бывших промышленных территориях непросто, причем это не относится к коммерческим проектам. Жилые комплексы, не требующие целевого перевода земли, представляют собой удобную лазейку, которой девелоперы не преминули воспользоваться. Если у девелопера есть коммерческий объект, то квартиры - лучший выход из положения, - говорит руководитель отдела брокерских услуг департамента жилой недвижимости одной из строительных компаний. - Это востребованный товар, который моден и находит покупателей. Особое внимание предпринимательских и финансовых структур уделяется развитию коммерческой недвижимости. Начало развития девелопмента в России было непростым, поскольку специалистам в этой области часто не хватало необходимого профессионализма. Однако, с течением времени российские девелоперы значительно обогатились опытом, но все же не могут сравниться с зарубежными экспертами, которые имеют богатую теоретическую базу и традиции в развитии девелопмента. Одной из актуальных проблем является формирование эффективных структур финансирования строительства коммерческой недвижимости. В большинстве случаев такие проекты являются девелоперскими, то есть инвестиционными проектами, которые требуют комплексного подхода к управлению их реализацией. Это предусматривает сознательное взаимодействие различных мероприятий и ресурсов, направленных на создание долгосрочных активов для последующего получения доходов. Развитие девелопмента коммерческой недвижимости в России можно разделить на два этапа: до мирового финансового кризиса и после него. Вначале основными проблемами были разработка концепций объектов, их строительство и управление. В течение долгого времени проекты коммерческой недвижимости были высокодоходными, так как на них всегда был стабильный спрос. Их осуществление в основном осуществлялось с помощью банковских кредитных ресурсов. В настоящее время в период кризиса, девелоперы сталкиваются с серьезными финансовыми трудностями из-за ошибок в маркетинге и экономических просчетов в прошлом. Опыт финансирования девелоперских компаний показал недостатки в механизме его осуществления. Поэтому возникла необходимость исследования сущности и особенностей источников финансирования коммерческой недвижимости, определения принципов их использования, а также выявления самых оптимальных источников финансирования в этой сфере. На данный момент разработано несколько основных способов финансирования девелоперских проектов. Финансирование строительства объектов недвижимости может осуществляться как за счет собственных средств девелопера внутренний источник, так и путем привлечения заемных средств внешний источник. При использовании самофинансирования, компания в основном использует прибыль и амортизационные отчисления как источники финансирования строительства коммерческой недвижимости. Амортизационные отчисления компенсируют износ основного капитала и накапливают финансовые ресурсы для его замены или нового вложения в производство. Использование амортизационных отчислений возможно благодаря регулярным начислениям и периодической замене основных фондов после их длительной эксплуатации. Преимущество амортизационных отчислений как источника инвестиций заключается в том, что они всегда доступны предприятию независимо от его финансового положения. Однако девелоперские организации обычно имеют незначительные суммы накоплений амортизационных отчислений, поскольку у них нет большого количества основных средств. Инвестирование собственных средств в проекты имеет несколько положительных моментов. Во-первых, это обеспечивает высокую доступность и гибкость финансовых ресурсов. Во-вторых, это позволяет сохранять прибыль от проекта в полном объеме, так как нет необходимости погашать долги по заемным капиталовложениям. Использование собственных средств для финансирования инвестиционных проектов свидетельствует о хорошем финансовом состоянии организации и создает преимущество перед конкурентами. Однако следует учитывать, что изъятие собственных средств из хозяйственного оборота может отрицательно сказаться на текущей деятельности компании, и при преобладании собственных средств в капитале проекта невозможно независимо оценить эффективность использования инвестиционных ресурсов. Размер собственных средств также является переменной величиной, влияние на которую оказывают внешние факторы, не поддающиеся контролю менеджмента, такие как конъюнктура рынка, фазы экономического цикла, изменения спроса и цен. Практический опыт показывает, что использование собственных финансовых ресурсов разработчика целесообразно только в том случае, если доходность его активов ниже стоимости заемного или другого внешнего финансирования. Внешние источники финансирования позволяют обеспечить проект необходимыми денежными средствами и при этом обеспечить независимый контроль над их использованием. Однако процедура привлечения внешнего финансирования инвестиционных проектов является сложной и длительной. При обращении к внешним источникам разработчик сталкивается со следующими проблемами: необходимостью обеспечения финансовой устойчивости компании и доказательством экономической эффективности реализации проекта, высокой стоимостью привлеченных средств и займов, что снижает прибыль компании от проекта, повышением риска неплатежеспособности и банкротства компании, риском потери собственности и контроля над компанией, проведением объемных аналитических исследований, связанных с оценкой преимуществ и недостатков использования определенных источников финансирования, а также разработкой оптимальной структуры источников финансирования и определением наиболее выгодной стратегии привлечения средств для финансирования инвестиционного проекта. Давайте рассмотрим внешние источники финансирования разработчиков в контексте использования инструментов долевого и долгового финансирования. При долевом финансировании инвестор получает право владеть долей проекта и участвовать в его управлении. Размер доли инвестора в проекте и его участия в управлении зависят от вклада, который он внес в сравнении с другими участниками. Обычно при долевом финансировании все участники создают проектную компанию. Долговое финансирование представляет собой возвратные и возмездные средства. Оно может быть реализовано через банковский кредит, заем стороннего инвестора или выпуск долговых ценных бумаг облигаций. Опыт развития коммерческой недвижимости показывает, что реализация современных девелоперских проектов, таких как бизнес-центры, торговые комплексы или гостиницы, требует крупных инвестиций на длительный период. Существуют различные критерии, по которым девелоперские компании выбирают оптимальные инструменты для привлечения средств. Выделим несколько основных критериев. Первый критерий - стоимость финансового ресурса. Она играет ключевую роль при принятии решения о структуре капитала проекта. В большинстве случаев привлечение внешнего финансирования является более целесообразным, так как стоимость собственного капитала обычно выше, чем стоимость заемного. Второй критерий - риски инвестиций. Риски девелопера и инвестора всегда выше рисков кредиторов, так как инвестор входит в проект без гарантии возвратности средств, в то время как кредитор требует залогового обеспечения. Поэтому доходность собственника выше, чем доходность кредитора. Современные требования к разработчикам связаны с открытостью и прозрачностью. В отношении российских разработчиков сохраняется предпочтение использовать дорогие инструменты, требующие невысокого уровня открытости и корпоративного управления. Однако, в современных условиях, финансовая прозрачность является неотъемлемым условием компании, которое придает ей инвестиционную привлекательность. Инвестор, как и прежде, оптимизирует риски перед вложением денег в разработку. Именно поэтому, ему необходимо иметь ясное представление о целях, куда и как будут направлены средства в разработанных процессах компании. С другой стороны, привлечение финансовых стредств имеет свою сложность для разработчика. Это связано с наличием множества финансовых источников, с их отличаями и специфическими механизмами использования. Таким образом, заинтересованность в выборе подходящих инструментов финансирования развития проекта и его укрепления взрастает. Эксперты наиболее востребованные источники финансирования в сфере коммерческой недвижимости ранжируют следующим образом: 1. Банковское инвестиционное кредитование; 2. Банковское проектное финансирование; 3. Прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров; 5. Привлечение займов с помощью выпуска облигаций на территории РФ; 6. Привлечение займов с помощью выпуска облигаций на международном рынке евро-бонды; 7. Первичное размещение акций на фондовом рынке IPO. По мнению экспертов, в настоящее время основным и наиболее распространенным способом финансирования строительства для российских разработчиков остается банковское кредитование. Удобство банковского кредита для застройщика заключается в том, что он может учитывать свои особые потребности, а также получить профессиональные советы от экспертов банка по проектам. Популярность банковских услуг в сфере девелопмента указывает на то, что это самый доступный и экономически выгодный способ финансирования проектов. Сотрудничество между банками и разработчиками при реализации инвестиционных проектов является взаимовыгодным. Компания получает возможность своевременного и полного финансирования проектов, что способствует повышению рентабельности собственных средств. В свою очередь, банк получает доход от предоставления кредита для девелоперского проекта в виде процентов, которые платят заемщики за использование кредитных средств. Банк также может проявить интерес к совместной эксплуатации строящегося объекта например, открыть в нем дополнительный офис, установить банкоматы и предлагать свои услуги, обслуживанию разработчика по расчетно-кассовым операциям, предоставлению кредитов покупателям и арендаторам коммерческих помещений и т.д. Банки выдвигают жесткие требования к заемщикам при рассмотрении кредитной заявки. Однако получение банковского кредита не требует высокого уровня прозрачности и стандартов ведения бизнеса, которые необходимы на более сложных этапах привлечения финансирования.

Последние годы рынок курортной недвижимости вызывает все больший интерес как со стороны профессиональных операторов, так и со стороны инвестиционных и девелоперских компаний, рассматривающих возможность диверсификации своего бизнеса. Курортная недвижимость имеет свою специфику, характерную для каждого сегмента, например, городские гостиницы, загородные гостиницы и курортные отели. Городские гостиницы лучше всего располагать в культурных и деловых центрах города или рядом с ними, вблизи вокзалов и аэропортов. Некоторые гостиницы также располагаются непосредственно в аэропорту, либо на его территории, либо в непосредственной близости от нее. В случае пригородных гостиниц наиболее важными факторами являются территория, предназначенная для отдыха, ее природные, досуговые и культурные элементы, доступность и удобство транспортного сообщения объекта. Классификация по месту расположения включает также курортные гостиницы. Наиболее важными элементами местоположения являются наличие рекреационных зон, воды, гор и лесов. Уже на этом этапе часто встречаются ошибки, связанные с тем, что инициаторы проекта принимают решение о строительстве гостиничного комплекса на месте уже имеющегося объекта недвижимости - земли, здания или сооружения - и забывают о требованиях, предъявляемых специалистами к расположению будущего объекта размещения. Недостатки местоположения можно устранить, если правильно выбрать концепцию объекта. Прединвестиционные исследования и выработанная на их основе бизнес-концепция - наиболее ответственный этап реализации проекта. Однако инвесторы часто недооценивают его значение, что приводит к серьезным ошибкам. На этапе определения наилучшего и наиболее эффективного использования часто возникают ошибки, связанные с выбором, оптимальным соотношением и координацией различных операций, особенно при создании многофункциональных центров. Во многих случаях инвесторы не могут адаптироваться к изменяющимся условиям рынка, а по заранее сложившемуся мнению создают объекты под конкретные функциональные цели, оставляя под вопросом востребованность таких площадей. В качестве альтернативы инвесторы наблюдают за успехами реализованных проектов и пытаются создать такие же истории успеха. Такая ситуация приводит к перенасыщению рынка, недоиспользованию мощностей, снижению показателей эффективности проектов, уменьшению рентабельности, а иногда и к потере инвесторов. Архитектурно-пространственная модель апарт-отеля или жилого комплекса. В каждой квартире есть кухня, столовая, гостиная, спальня и санитарные узлы; второй тип апарт-отеля расположен на берегу моря и имеет гостиничные номера и квартиры, предприятия общественного питания и различные услуги, такие как библиотека, бассейн, прокат автомобилей. Рядом расположены рекреационные объекты и развитая транспортная инфраструктура. Планировка и услуги флэт-отеля дают гостям ощущение проживания в собственной роскошной квартире с обслуживанием и создают условия для подлинной частной жизни. Флэт-отели классифицируются в зависимости от формы организации их деятельности и связанного с ней способа интеграции здания в городское пространство. Квартиры, построенные по принципу экономии территории. Идея застройки жилых районов высокой плотности не может быть полностью реализована в силу ряда существующих требований к субъекту жилой застройки, его территории и обслуживающей ее инфраструктуре. Однако в случае строительства многоквартирных жилых домов можно многократно увеличить плотность застройки. В случае с апартаментами нет необходимости выделять дворовые территории, строить детские сады и школы, выполнять требования по обеспечению дневного освещения на участке. Более высокая плотность застройки приводит к снижению стоимости квадратного метра, в результате чего квартиры такого типа в среднем на 15-20% дешевле, чем жилые квартиры той же площади. В строгом смысле слова называть такие комплексы апарт-отелями некорректно. Квартиры в этом комплексе имеют свободную планировку. В них предусмотрено место только для санузла и кухонной ниши. Площадь квартир небольшая - от 27 до 42 м2. Объекты обслуживания - магазины, рестораны, фитнес-центр с бассейном - сосредоточены на первом и втором этажах комплекса. В некоторых случаях эти комплексы не имеют никаких услуг и похожи на проживание в квартире. Свободная планировка ячеек также не является обязательным условием. Во многих случаях планировочная организация квартир повторяет планировку известных типов жилых квартир. Квартиры, построенные по принципу сохранения территории, получают все большее распространение в российских городах-миллионниках. Такие квартиры строятся как в исторических центрах городов, где площадь участка зачастую слишком мала для строительства жилых комплексов, так и в пригородах. В любом случае основной целью создания таких квартир является строительство недорогого жилья. Фактор дешевизны является объективным преимуществом таких квартир. О других достоинствах и недостатках можно говорить только теоретически. Это связано с тем, что все подобные комплексы являются очень новыми и невозможно до конца выяснить, как они будут функционировать в реальной жизни. Есть основания полагать, что комплексы с офисными квартирами, такие как упомянутый выше  Деловой Дом, по сути своей точно такие же, как и квартиры, построенные по принципу экономии пространства. В обоих случаях покупателей таких квартир можно разделить на несколько основных групп. К первой группе относятся те, кто приобретает квартиры для собственного проживания, ко второй - для последующей сдачи в аренду, к третьей - покупает сразу несколько квартир и размещает в них мини-отель, к четвертой - офис. Таким образом, чем ближе к центру города, тем больше в нем помещений, предназначенных для гостиниц, сдачи в аренду и офисов, по сравнению с пригородами, где больше квартир, используемых в основном для проживания. Юридически владельцы квартир имеют право использовать свои квартиры по любому из четырех сценариев. Управляющие компании квартир эконом-класса также, как правило, не регулируют порядок их использования владельцами. По этой причине функциональная направленность жилых домов экономкласса, занимаемых собственниками, не является узкой. Проблема комфортного сосуществования этих функций в таком близком соседстве оказалась открытой. Приобретение квартиры имеет незначительные преимущества, но ее цена кажется людям очень привлекательной. Квартиры располагаются в благоустроенных и хорошо развитых районах с развитой инфраструктурой и в центрах городов. Поэтому арендовать такое жилье очень выгодно - квартиры почти не отличаются от апартаментов и даже похожи на них, но не идеальны. При этом стоимость аренды ни в чем не уступает стоимости аренды квартиры. И, как ни странно, многие сегодня желают приобрести такую недвижимость. Треть новостроек - это квартиры. Если квартира отличается от обычной, застройщик готов снизить стоимость. Однако после покупки выясняется, что квартира фактически является нежилым помещением и переоформить ее в жилое невозможно или очень сложно. Рассмотрим этот вопрос более подробно. Квартира - это нежилой объект коммерческой недвижимости, и внешне она ничем не отличается от жилого помещения. В них есть все необходимое для проживания, включая воду, электричество, санузлы и кухонные помещения. Однако в силу своего особого статуса такие помещения не могут быть зарегистрированы на постоянной основе, но могут быть зарегистрированы на временной основе. В результате получается нечто среднее между гостиничным номером, кабинетом и квартирой. Иногда застройщики, чтобы заинтересовать покупателей, обещают им помощь в переоборудовании квартиры в жилье. Это не противоречит законодательству РФ, но в конечном итоге процедура очень сложная и редко выполнимая. Если говорить о преимуществах передачи жилой квартиры, то можно назвать следующие: как уже говорилось, это стоимость - квартиры на 15-20% дешевле апартаментов и очень выгодны как инвестиции в жилье; инфраструктура - внутри жилого дома множество социальных объектов - аптека, магазины, спортивные центры и т.д.; местоположение - квартиры чаще всего расположены в районах с удобными транспортными развязками, однако коммунальные расходы здесь дороже, а регистрация жильцов невозможна. В результате появляется возможность перевести квартиру в другой статус. Налог на квартиры составляет от 0,5% до 2%, а на апартаменты - от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости. Существует также налоговый вычет, но он предоставляется только для квартир, а не для апартаментов. Вопрос о передаче такого жилья в Жилищный фонд интересует людей и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, но конкретных ответов до сих пор не дано. Юридически это возможно, но необходимо преодолеть некоторые трудности. Для этого необходимо, чтобы передаваемый участок отвечал всем требованиям, предъявляемым к землям населенных пунктов. В частности, земельный участок, на котором расположено здание, должен быть предназначен для жилищного строительства. Однако в некоторых случаях такая процедура невозможна. Например, в здании может отсутствовать необходимое телекоммуникационное оборудование или могут возникнуть проблемы с планировкой. Многие люди, купившие многоквартирный дом, впоследствии хотят переоформить его как жилой участок. Однако этот путь может быть сопряжен с определенными трудностями. Например, помещения, которые находятся под прямым воздействием солнечных лучей менее двух часов в день, не считаются жилыми. Так, квартира с окном в колодец не будет считаться жилой. Разумеется, объект должен быть пригоден для проживания и отвечать всем техническим критериям. Важно также, чтобы участок был оптимально расположен для проживания, имел хорошую инфраструктуру и прилегающую территорию. К зданию должен быть обеспечен свободный подъезд машин экстренных служб. Важно также, чтобы квартира не была под охраной. Выписка из Единого реестра собственности, заявление о переходе права собственности, кадастровый и технический паспорт квартиры, поэтажный план квартиры и письменное согласие соседнего собственника. В большинстве случаев документы подаются через МФЦ, поэтому часть документов, независимо от того, есть ли выписка из ЕГРН или нет, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Однако в отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. Передача происходит в несколько этапов: 1. Эксперты для оценки возможности изменения статуса помещения. Заявки на изменение нежилого статуса участка рассматриваются в течение 45 календарных дней. Лицо, подавшее такую заявку, получает официальный ответ о возможности перевода объекта в категорию жилых; 2. Подготовка предпроектной и проектной документации по переезду; 3. согласование проекта в соответствующих инстанциях; 4. Получение разрешения; 5. Получение изменения данных в базе данных Бюро проектной инвентаризации; 6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта; 7. Получение свидетельства об изменении статуса объекта; 8. Получение свидетельства об изменении статуса объекта; 9. Получение свидетельства об изменении статуса объекта. 6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта. Таким образом, данная процедура является очень сложной и трудоемкой. В настоящее время многие разработчики сами вносят эти изменения. Однако такие процедуры проводятся не для каждой квартиры, а для всего здания в целом. Стоимость всего юридического сопровождения процедуры передачи составляет в среднем около 111 000 рублей. Юридическая компания полностью берет на себя все заботы и хлопоты и выдает покупателю готовый результат. Таким образом, процедура достаточно длительная и дорогостоящая, но в случае успеха затраты быстро окупаются экономией на цене квартиры и возможностью прописать себя и свою семью. В некоторых случаях из-за особенностей конструкции здания, в котором находится жилье, такое действие может оказаться невозможным. В таких случаях оптимальным вариантом является продажа недвижимости. Не исключено, что в будущем правовой статус квартир изменится и процедура их переоборудования в жилье станет более простой и доступной. Квартиры - это новый, молодой и развивающийся рынок недвижимости, и, несмотря на проблемы и недостатки, у него есть значительные перспективы для развития. Если рынок жилья уже остановился, то рынок квартир продолжает набирать обороты. Уже построено пять апартаментов и готовятся еще. Изначально идея апартаментов и их реализация пришли из-за рубежа, но смысл зарубежных апартаментов сводится к тому, что это фактически жилые помещения с функцией гостиничных номеров или бессрочной аренды жилых помещений. Во многих случаях собственники не вмешиваются в процесс поиска новых жильцов или удовлетворения потребностей арендаторов, а оставляют управление своими квартирами управляющей компании, от которой и получают доход. Однако в России апартаменты были перепозиционированы и часто продаются как недорогие аналоги квартир, с добавлением некоторых нюансов, или непосредственно как арендная недвижимость для временного проживания. В чем же заключаются эти нюансы? На сегодняшний день наиболее существенным вопросом является их правовой статус. Действительно, квартиры являются нежилыми помещениями со всеми вытекающими отсюда последствиями. Последствия могут быть как положительными, так и отрицательными. Нежилые помещения не должны отвечать санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям. Это касается и расположения в промышленных зонах, дневного света, шума, высоты потолков, плотности застройки, площади, необходимой для размещения инфраструктуры, удаленности от детских площадок, парков, детских садов, школ и больниц. При этом следует понимать, что надзорные органы не обязаны проверять соответствие нежилых объектов критериям, предъявляемым к жилым объектам. Отсутствие необходимости для застройщиков отделять квартиры от офисных зданий проявляется в том, что людям очень неудобно жить на одном этаже с офисным зданием. Невозможность создания безопасной среды, постоянный поток людей - все это вызывает дискомфорт у жильцов. Немаловажным фактором является сложность регистрации в квартирах. Временная регистрация возможна, и срок ее действия может быть очень длительным. Однако регистрация возможна только в том случае, если назначение гостиницы на участке указано в документации на объект или землю под застройку. Это означает, что не все жилые комплексы могут обслуживаться по месту жительства. В зависимости от класса апартаменты целесообразно разделить на три группы - элит, бизнес и эконом. В октябре 2020 года уже введено в эксплуатацию 6,7 млн кв. м, что на 2% больше, чем в 2019 году. По итогам года общий годовой ввод жилья оказался всего на 1,1% ниже 2019 года. Произошли существенные изменения в поведении потребителей, которые напрямую отражаются на спросе и предложении. Рассмотрим основные тенденции: 1. Покупатели ищут не просто квадратные метры, а дополнительные преимущества. Это означает, что дома должны быть удобными, иметь оригинальный дизайн и продуманную планировку. В результате преуспеют те застройщики, которые превратят недвижимость в услугу с длительным жизненным циклом. 2. Тенденция к эргономичным планировкам под ключ. Потребители понимают, что эффективнее купить готовую квартиру, чем самостоятельно заниматься ремонтом и другими работами; 3. Развитие инфраструктуры. Переход к удаленной работе, самоизоляции и обособленности показывает, что удобнее жить в жилых комплексах с развитой инфраструктурой; 4. Цифровизация предложения. Весенние двери стимулировали внедрение удаленных цифровых каналов продаж, которые значительно увеличили долю онлайн-продаж. Что касается коммерческой недвижимости, то этот сектор претерпевает значительные изменения, связанные с переходом сотрудников на удаленную работу. В настоящее время на одного офисного сотрудника приходится от 6 до 8 кв. м офисных площадей. При этом в настоящее время работает 6-7 млн. офисных сотрудников. Если один миллион из них перейдет на удаленную работу, то освободится 6-8 млн. кв. м, в основном в бизнес-центрах класса С и В. Если рассматривать складские и торговые помещения, то около 30% из них могут потерять арендаторов или быть перепрофилированы под медицинские центры, офисы или склады. Складское хозяйство, напротив, находится в стадии развития, так как за последние несколько лет оно достигло значительных успехов благодаря растущему спросу со стороны интернет-магазинов. В условиях кризисной ситуации и пандемии особенно обращает на себя внимание растущий спрос на курортную недвижимость, особенно в Краснодарском крае. Стоимость жилой недвижимости в регионе ежегодно увеличивается на 15%-20%, что обеспечивает владельцам постоянный источник дохода. Таким образом, рост курса валют, цен на нефть, эпидемия коронавируса и общая экономическая ситуация вызвали повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений в современных условиях. В результате стоимость недвижимости на основных курортах Краснодарского края возросла. Анализ рынка недвижимости обязательно включает в себя исследование объектов, сдаваемых в аренду. Работа в отдаленных районах стимулировала отток населения из городов-миллионников в родные края, что привело к росту цен на съемное жилье в начале года и падению осенью. В начале года регион возглавил рост цен на аренду жилья, составивший 14%, но летом началось их падение, причем в сентябре-октябре оно составило 10%. Отток специалистов из крупных городов в связи с переходом на удаленную работу и окончанием срока аренды спровоцировал падение цен в регионе, где расположены города с населением до миллиона человек. Анализ рынка жилой недвижимости показывает, что, несмотря на пандемию, объем строящегося коллективного жилья остался практически на том же уровне, что и в 2021 году. Рассматривая структуру строящегося жилья, можно сделать вывод, что в 2022 году она осталась практически такой же: 47,5% в классе стандарт, 41,8% в классе комфорт, 9,6% в классе бизнес и 1,1% в классе элит. В регионе работают 50 застройщиков, причем в отчетном году новых застройщиков на рынок не выходило. Большинство новостроек - это однокомнатные квартиры и квартиры-студии, что соответствует потребительским предпочтениям и повышает динамику квартирной программы региона. Однако потенциал для оптимизации квартирной программы в будущем невелик. Ценовая динамика стабильна и позитивна. Однако следует отметить, что эта положительная динамика относится в основном к товарам, которые доступны сразу. Количество новых объектов, добавленных в течение года в условиях пандемии, незначительно и не оказывает существенного влияния на динамику средних цен на рынке. Спрос остается стабильным на протяжении последних пяти лет. Предынвестиционные исследования и выработанная на их основе бизнес-концепция являются наиболее ответственным этапом реализации проекта. Однако инвесторы часто недооценивают его значение и допускают серьезные ошибки. На этапе определения оптимального и наиболее эффективного использования, особенно при создании многофункциональных центров, часто допускаются ошибки, связанные с выбором различных операций, их оптимальным соотношением и координацией. Нередко инвесторы не реагируют на изменение рыночной конъюнктуры, и объекты определенного функционального назначения создаются в силу сложившегося мнения, хотя спрос в таких областях сомнителен. Или же инвесторы, увидев удачный пример проекта, пытаются создать такой же удачный пример. Такая ситуация приводит к перенасыщению рынка, недоиспользованию мощностей, снижению эффективности проекта, уменьшению доходности, а иногда и к потере инвесторов. В отношении гостиничных объектов ситуация усугубляется тем, что сама гостиница уже является объектом, содержащим несколько бизнесов, взаимосвязь которых необходима для успешной работы. Чем раньше к реализации проекта будет привлечена профессиональная управляющая компания, тем больше аспектов можно предусмотреть. Это касается определения рыночной ниши, реагирования на конъюнктуру рынка, конфигурирования гостиничных услуг, планирования решений, оптимального зонирования объекта, а также учета инженерной нагрузки и определения объема инвестиций, необходимых для создания, оснащения и ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, следует отметить, что оператор выполняет и такие важные задачи, как формирование имиджа гостиницы в глазах потенциальных потребителей и продвижение объекта, чтобы обеспечить стабильный интерес и высокую загрузку гостиницы. Появление гостиниц путем редевелопмента часто наблюдается в основном в сельской местности. Как правило, это офисы или торговые центры. Однако по мере реализации проекта предложение офисных и торговых площадей будет соответствовать спросу. Если инвесторы вовремя оценят ситуацию, то произойдет перестройка, и офисные и торговые площади превратятся в гостиничные номера. Естественно, что при строительстве гостиницы предлагаемой категории речь идет об учете всех требований системы классификации и оператора, формировании оптимального состава номерного фонда и оптимальном зонировании. Например, при строительстве офисного центра существует множество темных зон, кроме того, в офисных и торговых проектах не практикуется коридорная система, как в гостиницах. Изменения на этапе реализации проекта часто приводят к потере площадей и неэффективному их использованию. Создаются объекты, не в полной мере отвечающие современным требованиям или заявленным категориям. Однако рынок готов прощать такие ошибки, поскольку спрос значительно превышает предложение. Однако по мере насыщения рынка и появления качественного жилья спрос на такие объекты будет снижаться, и это необходимо учитывать при создании долгосрочных ликвидных активов. Одним из подводных камней редевелопмента гостиниц является неточный расчет показателей эксплуатационной эффективности объекта, не учитывающий реальные условия эксплуатации. Занижение или завышение этих показателей не позволяет получить реалистичные данные для расчета инвестиционных показателей. В то же время просчеты в затратах на строительство объекта, учет оборудования и выбор оборудования требуемой мощности могут привести к инвестиционным потерям как на этапе строительства объекта, так и в процессе его эксплуатации. Поэтому привлечение профессионального гостиничного оператора необходимо на самой ранней стадии реализации проекта, т.е. на стадии идеи проекта. Еще одним ограничением при редевелопменте существующей гостиницы являются параметры действующего объекта. Создателям концепции реконструкции гостиницы необходимо увязать желаемые параметры будущего объекта с существующими характеристиками здания. В этих условиях не всегда удается функционально разделить потоки гостей и обслуживающего персонала, административные, технологические и вспомогательные помещения. При строительстве жилья за городом перечень необходимых параметров расширяется. При создании загородных средств размещения расширяется перечень необходимых параметров. Помимо основных услуг по размещению и питанию, таким объектам необходимо предусмотреть возможность предоставления ряда дополнительных услуг, привлекательных для потенциальных потребителей. К таким услугам относятся оздоровительные комплексы, SPA-услуги, аквацентры, фитнес-центры и т.п., развлекательные услуги и т.д. Международные гостиничные сети, работающие на основе франчайзинга, тщательно отбирают потенциальных франчайзи. Основными критериями являются регион и местоположение - насколько он привлекателен для туристов, какова будет загрузка отеля, будущий номерной фонд, категории каждого ценового сегмента, создание собственной линии, входящей в общее семейство брендов, готовность владельца к крупным инвестициям, опыт работы в гостиничном бизнесе. Перед началом проекта можно изучить местный рынок, местные гостиницы, цены на номера, заполняемость и сезонность, чтобы определить примерный объем инвестиций для конкретного проекта. Гостиничные франчайзеры предпочитают заключать соглашения с партнерами, имеющими гостиницы на стадии строительства или проектирования. Однако в 90-е годы произошел значительный спад в туристском потоке. Этому способствовала структурная перестройка всего хозяйственного комплекса страны, которая отразилась негативно и на сфере туризма. Недостаточное финансирование и распределение системы профсоюзных путевок привели к упадку учреждений и объектов туристской сферы, в результате чего количество туристов и отдыхающих сократилось до 30-40 тыс. человек в год. Здесь возникли серьезные проблемы развития туризма. В настоящее время, среди нескольких основных направлений экономического роста, особое внимание уделяется развитию туризма. Это обусловлено не только богатой историей гостеприимства, но и, в первую очередь, наличием бальнеологических, климатических и других ресурсов, сосредоточенных на относительно небольшой территории.