дома коттеджный посёлок крыма берег моря

В России появилась тенденция к проживанию в спокойном пригороде в живописном месте рядом с морем. Растет уровень автомобилизации, зачастую в семье имеется более одной машины, и проживание вдали от места приложения труда уже не является серьезной проблемой. К тому же, учитывая несовершенную систему транспортной сети, бывает быстрее добраться из пригорода до места работы, нежели пробираться сквозь пробки по городским улицам. Исходя из современных потребностей общества, становится все престижнее приобретать жильё в коттеджных поселках. Коттеджный поселок – это территория более 30 га, формируемая как самостоятельное жилое образование в системе городских и пригородных транспортных магистралей с собственной системой улиц и проездов, объектов обслуживания, территорией общего пользования. Собственный дом уже перестал быть роскошью. Сегодня загородное жилье – это хорошая альтернатива городской квартире. И этому есть объяснение: практически по той же цене новосел получает собственный приусадебный участок, большую площадь, свободную индивидуальную планировку, отсутствие соседей, чистый воздух и непосредственную близость к природе. Особенно хорошо, если ваш дом находится в структуре организованного пространства с единой инженерной и социальной инфраструктурой, а не на стихийно застроенном участке земли. В связи с этими факторами актуальным становится строительство коттеджных поселков на периферии города, а также за городской чертой. Как правило, в таких жилищных образованиях идет дифференциация предлагаемого жилья по площади под различные потребности потенциальных покупателей. Коттеджный поселок – это единое пространство, застроенное по генеральному плану, имеющее общую инфраструктуру. А конкретнее: единую систему коммуникаций -газ, вода, электричество, канализация; разработанную улично-дорожную сеть; расположение домов на участке должно быть таким, как изначально задумано в генеральном плане; дома должны быть выдержаны в едином архитектурном стиле; проектом должны предусматриваться рекреационные зоны и общественные центры. Поскольку жизнь в коттеджном поселке невозможна без ежедневных поездок в город на работу и обратно, важно запроектировать хорошие транспортные узлы. Территория поселка должна быть огорожена. А доступ к домам необходимо осуществлять через КПП. Поскольку жизнь за городом практически невозможна без наличия автомобиля, необходима организация хороших подъездных путей к каждому дому и наличие гаражей. Кроме того, необходима транспортная связь с городом, осуществляемая рейсовыми автобусами и маршрутными такси. Объекты культбыта, благоустроенные общественные зоны с детскими площадками, территориями для отдыха взрослых, зонами для выгула собак, спортивными площадками, также должны предусматриваться проектом. В итоге мы получаем превосходную среду для жизни, сформированную индивидуальными домами. На примере Крыма можно пронаблюдать, насколько широко идет освоение новых земель под строительство коттеджных поселков. Об этом свидетельствует количество аналогичных проектов, находящихся на стадии реализации. Не смотря на большое количество реализуемых проектов коттеджных поселков, вакантных территорий для подобного использования остается еще достаточное количество. Общественный центр поселка представлен рядом зданий – это детский сад, отделение связи, полиции, банк, торгово-развлекательный центр, интернет кафе, физкультурно-оздоровительный комплекс. Также в состав общественного центра входит рекреационная зона с площадками для отдыха населения и детскими игровыми площадками. Планировочное решение малоэтажной жилой застройки должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем зданиям и сооружениям, в том числе к домам, расположенным на приквартирных участках: в проездах должно приниматься: для жилых улиц – не менее 2-х полос; для проездов – 1 полоса. Ширину полос следует принимать 3,5 м. На разъездные площадки длиной не менее 15 м и шириной не менее 7 м, включая ширину проезжей части, также между разъездными площадками и перекрестками должно быть не более 200 м. Тупиковые проезды обеспечиваются разворотными площадками размером не менее 12м. Использование разворотной площадки для стоянки автомобилей не допускается. Как правило, следует предусматривать 100-процентную обеспеченность машино-местами для хранения и парковки легковых автомобилей и других транспортных средств. В данном проекте территория коттеджного поселка спроектирована с учетом всех норм и требований для комфортного проживания на ней. По сравнению с новым строительством коттеджных поселков, частная застройка в структуре города, например, в центральном районе города, сформированная на протяжении многих десятков лет, имеет огромное количество недостатков, и жизнь в таких домах лишена многих из тех благ, которые предусматриваются при проектировании и строительстве коттеджных поселков сегодня. Как правило, имеются недостатки в инфраструктуре, наблюдается ее несоответствие с возрастающей плотностью населения. Отсутствуют детские сады и школы, магазины, рекреационные территории и т.д. Порой, застройка бывает настолько стара, что организация водоснабжения газоснабжения и канализации на территории была просто не предусмотрена. Благоустройство придомовой территории, асфальтирование дорог, ложится на плечи собственников жилья, когда в плановых коттеджных поселках обслуживанием занимается ТСЖ. Собственники жилья, как правило, не являются специалистами в строительстве. Кроме того, зачастую они используют неквалифицированные рабочие кадры, поэтому качество жилья может быть не соответствующим и даже не пригодным для жизни. В современных коттеджных поселках владелец жилья более защищен законодательно, он знает, что за недобросовестную работу несет ответственность застройщик. Весьма распространенное явление, когда рядом со стареньким покосившимся деревянным домиком вырастает трехэтажный кирпичный коттедж, и такое соседство абсурдно с точки зрения целостности среды и эстетического восприятия. Остается открытым вопрос: Как привести в порядок частную застройку в структуре города? Так как она, во-первых, не отвечает современным условиям комфорта проживания, во-вторых, некорректно вписывается в городскую среду. Эта проблема требует комплексного подхода к ее решению. Скорее всего, необходимо усилить контроль над новым частным строительством со стороны администрации, подходить глубже и внимательнее к каждому проекту и оценивать его в совокупности с выбранной территорией. В настоящий момент такие территории не могут оставаться в своем сегодняшнем состоянии, они требуют реконструкции. И, конечно же, сами жители не должны быть безразличны к облику своего жилища и пространства улицы, на которой живут. Решение проблем строительства с учетом указанных факторов в совокупности даст хороший результат. Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, жилая малоэтажная недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизации объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка и повышения эффективности реализации проектов их создания. Появляются новые объекты, меняются приоритеты потребителей, изменяется качественная структура рынка. К основным классификационным признакам относятся: месторасположение, уровень доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населѐнного пункта, качество архитектурной проработки. Одним из наиболее важных признаков является место размещения малоэтажного жилья. Практика показывает, что проживание в городе и вне его - это два принципиально различных образа жизни и тот и другой имеют свои преимущества и недостатки. Приобретая загородное жилье, граждане делают выбор в пользу комфортности проживания - тишины, благоприятной экологии, возможности для отдыха. При покупке жилых объектов в городе они пользуются развитой социальной инфраструктурой, всеми видами транспорта. Четких граней между жильем элитным, бизнес класса и эконом класса нег. Тем не менее, каждый коттеджный поселок позиционирует себя каким-либо образом. Как правило, к элитному малоэтажному жилью относятся дома в специализированных коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией, охраняемой территорией, в рекреационной зоне рядом с лесом или водоемом. Жилье бизнес класса предполагает часть признаков элитного, но кроме этого должна быть хорошая транспортная доступность. Люди, живущие в коттеджах бизнес класса обычно работают в городе. Загородное жилье эконом класса обычно отличается значительно более низкой стоимостью, которая объясняется экономией на строительных материалах. Если жилье элит и бизнес класса обычно строится из кирпича или дерева, то жилые объекты эконом класса - из облегченных конструкций, по технологиям быстровозводимого жилья. Согласно количеству этажей малоэтажные дома делятся на одно, двух, и трехэтажные. Малоэтажный жилой дом может быть расположен в специализированном коттеджном поселке, либо в обычном населенном пункте. Как правило, в специализированных поселках находятся элитные дома. Весь поселок подчинен единой архитектурной концепции, он имеет свою развитую социальную инфраструктуру. Объекты социальной инфраструктуры находятся в пешеходной доступности. Часто в таких поселках предполагаются общие места отдыха, спортивные площадки, иногда территория может огораживаться и охраняться. Условно малоэтажное жилье можно разделить на дома, предназначенные для круглогодичного проживания, и дома для проживания в летний период дачи. Стены домов для круглогодичного проживания должны иметь соответствующую теплопроводность, они должны отапливаться. К домам для проживания только в лет ний период таких требований не предъявляется. Если коттедж для одной семьи, то его статус и особенности оформления прав зависят от того, Для каких целей предоставлялся земельный участок, на котором он расположен для индивидуального жилищного- строительства или же для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае коттедж приобретает статус объекта индивидуального жилищного строительства согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к таковым относятся отдельно стоящие жилые дома высотой не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи. Во втором - статус объекта недвижимого имущества, расположенного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке. Градостроительное регулирование и организация территорий многоэтажного строительства производятся генеральными планами городских и сельских поселений, являющимися основными юридическими документами, определяющими в интересах населения условия проживания, развития, функционального зонирования, застройки, благоустройства территории. Градостроительная подготовка территорий малоэтажного жилищного строительства включает следующие этапы выполнения: -градостроительная проработка вариантов размещения территорий малоэтажного строительства в системе расселения административно-территориального образования, в структуре города, поселка или сельского поселения; - выявление факторов удорожающих строительство; - выявление факторов, неблагоприятных для проживания постоянного населения; -определение архитектурно-планировочной структуры, функционального и строительного зонирования, основных принципов развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры малоэтажного строительства в границах отведенных территорий. Жилые образования территорий малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных с приквартирными участками. Допускается применение домов секционного типа и других -высотой до 4-х этажей. В индивидуальном строительстве основной тип дома – одноквартирный. Помимо одноквартирных, при меняются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир. По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории: социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир; жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир. Малоэтажное строительство, особенно в период экономического кризиса, обладает рядом важных преимуществ, а также недостатков, которые представлены. Преимущества малоэтажного строительства. 1. Нет риска несвоевременного завершения строительства и появления обманутых дольщиков. При малоэтажном строительстве нет риска «замораживания» застройщиком строительства на высокой степени готовности, как в многоэтажном строительстве, когда дольщикам нередко приходиться долгие годы ждать сдачи дома в эксплуатацию. 2. Короткий цикл возведения здания. Благодаря современным технолгиям малоэтажного строительства при выделенноой земле и подведѐнными комуникациями срок сдачи в эксплуатацию с момента начала строительства от одного до шести месяцев. 3. Гибкость планировки. При малоэтажном строительстве можно построить жильѐ, рассчитанное специально на коичество членов семьи-потребителя. 4. Экономичность в эксплуатации. Современные энергоэффктивные технологии малоэтажного строительства похволяют снизить эксплуатационные расходы в 3 раза. 5. Незначительные капитальные вложения. На начальном этапе вложения в малоэтажном строительстве не сравнимы с высотой застройки. Малоэтажное строительство можно развивать, применяя местное сырьѐ и материалы. 6. Меньшее влияние кризисных явлений в малоэтажном строительстве, чем в высотном строительстве. 7. Высокая ликвидность малоэтажной недвижимости. 8. Простота процедуры сдачи объекта в эксплуатацию. 9. Отсутствие необходимости в сложных геологических и инженерных и изыскания. 10. Широкие возможности использования типовых проектов домов. 11. Отсутствие потребности в высокой квалификации строителей, занятых сборкой модульных домов. 12. Сравнительно низкая себестоимость строительства жилых объектов -до 2 раз дешевле по сравнению с квартирами в многоэтажных домах при высоком качестве жизни. Недостатки малоэтажного строительства. 1. Нерешѐнность до конца вопроса выделения земли под застойку. 2. Необходимость строительства в каждом случае дорог и инженерных коммуникаций. 3. Необходимость увязывать малоэтажные проекты с территориальным планированием, предусматривание создания поблизости достаточного количества рабочих мест. 4. Потребность в создания нормального транспортного сообщения с городом. 5. Необходимость увязки планов строительства малоэтажных объектов с планами инвестирования в объекты энергетики и газоснобжения из-за недостатков энергоресурсов и мощностей во многих регионах. Практика показывает, что, во-первых, доступное жилье в России появится лишь тогда, когда на дешевой земле начнется крупномасштабное строительство малоэтажных домов по современным дешевым технологиям. Во-вторых, чтобы сделать доступным для большинства россиян комфортное жилье, нужны инновационные программы по внедрению новых эффективных строительных материалов, методов организации строительства, современных технологий малоэтажного строительства. Реализация новаций позволит придать новый импульс развитию домостроения в России и внесет весомый вклад в решение жилищной проблемы. Таким образом, для решения жилищной проблемы в России путем развития малоэтажного домостроения необходимо создать оптимальные условия, к которым относятся: - доступные для среднего класса цены за счет выбора инновационных технологий и материалов; - развитие технологий быстровозводимого жилья; - стандартизация недвижимости типовые дома и таунхаусы; - производство домов в заводских условиях, контроль качеств; - обеспечение малоэтажного жилья собственными инженерными сетями, оптимизированной инфраструктурой, а также послепродажное управление; - выгодное месторасположение и транспортная доступность. Только при создании таких условий можно говорить о решении жилищной проблемы в России путем малоэтажного строительства. Для становления в России малоэтажного строительства как крупной и эффективной отрасли, безусловно, необходима помощь государства. Прежде всего, она должна заключаться в создании соответствующей законодательной базы, а потом уже в дополнительном финансировании со стороны федеральных и муниципальных органов власти. Использование инновационных технологий даст возможность в короткие сроки возводить недорого, энергоэффективное и эргономичное жилье. В России сформировались категории земель, форму собственности на которые установить было затруднительно. На части таких участков уже были построены какие-то здания, на некоторых только планировались строительные работы. Чтобы систематизировать уже имеющийся фонд и ввести в правовое поле процедуру строительства на дачных и садовых участках, был принят ФЗ № 93 или проще Закон о дачной амнистии. Государство пошло на такой шаг, чтобы дать гражданам возможность без лишних трат, просто и быстро зарегистрировать в собственность загородные объекты недвижимости. В этом вопросе просматривалась обоюдная выгода: граждане оперативно получали права собственности, государство вовлекало в налоговый оборот новые источники. Таким образом регулировались отношения собственников и государства. Дачная амнистия – для тех, кто уже по факту владеет участком земли, приобретённым до 30 октября 2001 года -принятие Земельного кодекса и может подтвердить это документами. По действующему законодательству, любая недвижимость подлежит государственному учёту: земельные участки, жилые помещения, гаражи, бани, хозяйственные постройки. Сведения о них должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости и в государственный реестр регистрации прав на недвижимость. Фактически устанавливаются законодательные требования к участкам, предоставленным под садоводство, огородничество, дачное хозяйство, а также к участкам, выделенным для ИЖС строительство частного дома или для ведения подсобного приусадебного хозяйства. Однако под действие закона подпадают не все земли, а только: – сельскохозяйственного назначения с правом использования под дачи, огороды, сады, ведение подсобного или фермерского хозяйства; – находящиеся на территории населённых пунктов с правом использования под индивидуальное строительство, ведение хозяйства, огород или дачу. Земельный участок не подлежит регистрации, если он расположен в заповедной или природоохранной зоне, на территории национального парка или в месте, которое отнесено к объектам культурного наследия, на землях, принадлежащих силовым структурам -Жилые образования с малоэтажной застройкой так называемые коттеджные посёлки размещаются в основном на свободных территориях в пригородных зонах, а также на резервной территории существующих коттеджных посёлков в качестве территорий их развития. Пример – коттеджный посёлок, расположенный в Крыму. Посёлок окружён лесом и недалеко находится море. В структуру посёлка входят 550 жилых единиц: коттеджи, дуплексы, таунхаусы, соответствующие бизнес- и экономическому классу. Здания построены с использованием экологически безопасных материалов: кирпич, деревянный каркас. На территории самого посёлка имеются объекты развитой инфраструктуры: торговый комплекс, медицинский центр, гимназия, детский сад, кафе, ресторан, банковское отделение. Кроме того, имеются детские площадки, футбольные поля, баскетбольные площадки, теннисные корты и каток. Особенность посёлка – интересный ландшафтный дизайн, повышающий комфорт среды. При определении режимов хозяйственной, градостроительной и природоохранной деятельности на территории пригородных зон необходимо учитывать наличие зон особо охраняемых территорий и специального назначения, находящихся за пределами границ пригородных зелёных зон, но оказывающих влияние на состояние этих территорий. Жилой комплекс бизнес-класса, расположенный вблизи моря, – пример малоэтажной застройки на периферийной территории крупного города. Этот жилой комплекс представляет сочетание экологии, транспортной доступности, комфорта и безопасности. В сельских поселениях выделение резервных территорий, необходимых для развития входящих в их состав сельских населённых пунктов, следует предусматривать с учётом перспектив развития жилищного строительства, создания условий для ведения гражданами личного подсобного хозяйства, фермерства, организации отдыха населения, потребности в земельных участках для размещения сельских кладбищ, мест складирования бытовых отходов. В сельских населённых пунктах следует применять только малоэтажную усадебную застройку. В России достаточно территории для развития малоэтажного жилищного строительства, скорейшего решения жилищной проблемы и создания комфортной среды проживания, поэтому необходима разработка и осуществление научно обоснованной Государственной программы малоэтажного строительства на территории Центрального федерального округа России. В основу программы должно быть заложено разукрупнение концентраций в городских агломерациях и создание жилых зон с малоэтажной застройкой в городских и сельских поселениях, которые обеспечат: 1. ускоренное решение жилищной проблемы за счёт увеличения темпов и объёмов строительства жилья; 2. повышение качества и экологической безопасности городской и жилой среды; 3. повышение роли малых городов в качестве малых столиц, осуществляющих функции местного самоуправления и создающих условия для развития комплекса социального обслуживания; 4. развитие современной транспортной и эффективной инженерной инфраструктур в поселениях; 5. способствование решению проблемы продовольственной безопасности благодаря выращиванию населением сельхозпродукции на собственном земельном участке. Крым является важным финансовым центром России, включает большое количество малых и средних городов, в том числе исторических городов, а также сельских поселений, где особенно целесообразно развитие малоэтажной застройки. 2. К внутренним факторам, тормозящим социально-экономическое развитие округа, относятся: – дифференциация жизни населения в городах и сельской местности, наличие вымирающих деревень и неперспективных районов; – расслоение населения по уровню жизни; образование групп населения, выпавших из общественной жизни; – миграция населения; – ухудшение экологической ситуации в округе. Наибольший удельный вес малоэтажной застройки может быть на территории, где расположены городские поселения, по численности населения относящиеся к группе малых и средних городов -менее 100 тыс. чел. 100 % малоэтажной усадебной застройки следует предусматривать в сельских населённых пунктах. Тормозит развитие малоэтажного строительства то, что в частной собственности сегодня находится очень мало земель. Для этого нужны участки, предназначенные для сдачи в аренду и для продажи, формирование и оформление которых требует денежных средств. Большинство россиян не может получить землю в собственность из-за бюрократической волокиты. Непонятно, какая земля находится в федеральной собственности, какая – в муниципальной, а какая принадлежит субъекту Федерации, то есть региональным властям. Сейчас такими землями могут распоряжаться муниципалитеты. Развитие малоэтажного строительства в стране тесно связано с выделением земельных участков некоммерческим объединениям и льготным категориям граждан либо бесплатно или по минимальной цене, либо в аренду. Это предусмотрено в федеральном законе О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 29 декабря 2014 года № 456-ФЗ. Но закон написан так, что муниципалитеты могут не искать такие участки из-за отсутствия специалистов и средств. Заинтересованное лицо за свои деньги по закону должно найти «лишние земли» и обеспечить согласие администрации на формирование участка, то есть провести все дорогостоящие процедуры по оформлению границ и пр. Потом этот участок выставляется муниципалитетом на аукцион. Для рядового россиянина, если он обратится к местным властям с соответствующей просьбой, сразу возникнет масса непреодолимых барьеров. Единый орган по управлению земельными ресурсами для решения подобных вопросов отсутствует. Фонд жилищного строительства отвечает за то, чтобы строить на любых землях, Минсельхоз – за земли сельхозназначения, Минэкономразвития – за все земли и т. д. Система территориального планирования развита ещё слабо, а процесс передачи части земель сельхозназначения под застройку должен быть разумным, с наименьшими рисками для сельхозпроизводства. Пригородные зоны – территории, прилегающие к существующим границам городов, предназначенные для организации отдыха населения, улучшения состояния атмосферного воздуха и санитарно-гигиенических условий. Они могут рассматриваться в качестве резервных территорий для последующего развития городов, а также формирования зелёных зон. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами городов, посёлков городского типа, составляющие с ними единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. Границы и правовой режим пригородных зон, в том числе функциональных зон, установленных в пределах пригородных зон, определяются в соответствии с законодательством. В пригородных зонах выделяются: 1. резервные земли для развития города, посёлка городского типа; 2. территории зон сельскохозяйственного производства; 3. территории зон отдыха населения; 4. резервные территории. Потребность в резервных территориях определяется на срок до двадцати лет с учётом перспектив развития городских округов и городских поселений, определённых документами территориального планирования -схемами территориального планирования, генеральными планами городских округов, городских поселений. После утверждения границ резервных территорий они приобретают статус территорий с особым режимом землепользования и не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями, пока пользуются статусом «резервные территории». Статус этих территорий может быть изменён в случае изменения их целевого назначения в соответствии с генеральным планом. Включение земель в состав резервных территорий не влечёт изменения формы собственности указанных земель до их поэтапного изъятия на основании генерального плана в целях освоения под различные виды городского строительства в интересах населения. Земельные участки для ведения садоводства и дачного хозяйства следует предусматривать за пределами резервных территорий, планируемых для развития городских населённых пунктов, на расстоянии транспортной доступности от мест проживания не более одного-двух часов. Ссылаясь на зарубежный опыт, Россия поддерживает строительство коттеджных посёлков и постоянные поездки их обитателей в центр агломерации: Схема очень похожа на американскую: люди живут в небольших пригородах, а на работу, на учёбу ездят в центральный город. К слову сказать, такой опыт есть и в отечественной практике. Разница между существующей и планируемой ситуацией в том, что сейчас в коттеджных посёлках, расположенных в комфортной близости от ядер агломераций, проживают наиболее обеспеченные группы населения, предпочитающие квартире отдельный дом в хорошем природном окружении с более благоприятной экологией, при этом часть этого населения имеет второе жильё в городе. Можно предположить, что массовое строительство дешёвых коттеджных посёлков с плотной типовой застройкой приведёт к нарушению рыночного принципа – дорогие земли должны застраиваться дорогой недвижимостью. Такая концепция заселения агломераций наряду с формированием опорных центров расселения трактуется как возрождение малых форм расселения. Ей соответствуют планы правительства по поддержке индивидуального жилищного строительства и комплексному развитию территорий. Несмотря на то, что федеральные органы власти ещё только прорабатывают эти вопросы в регионах, процесс уже пошёл. Регионы активно планируют создание новых агломераций и опорных населённых пунктов. Переселение населения из неперспективных городских и сельских поселений в агломерации и крупные города может иметь не только социальные, экономические, но и градостроительные последствия, которые также должны быть предметом обсуждения в научной среде: – можно ли размещать посёлки с типовой коттеджной застройкой при отсутствии документов стратегического пространственного планирования агломераций, ориентируясь только на территории размещения аварийного фонда или джентрификацию промышленных зон; – реальна ли покупка или аренда коттеджей малоимущими слоями населения или в, конечном счёте, коттеджи будут приобретаться другими группами населения, переезжающими из более перспективных городов, что усилит нагрузку на транспортную сеть и центростремительные тенденции; – приведёт ли такая политика к занятию ценных земель агломераций, расположенных в 30-километровой от ядра агломерации зоне, типовой коттеджной застройкой, вырубке лесов, застройке сельскохозяйственных земель; – вызовет ли социальную напряжённость формирование посёлков, где будут сконцентрированы пожилые малообеспеченные группы населения. Создание единого института пространственного планирования Минэкономразвития заявил о создании Единого института пространственного планирования с целью формирования условий для сбалансированного пространственного развития. Вопросы пространственной организации расселения и проектирования развития городов остаются разделёнными между двумя ведомствами. За два направления пространственной организации систем расселения Города больших возможностей и возрождение малых форм расселения и Реинжиниринг правил промышленного строительства – будет отвечать Минэкономразвития России, а Минстрой России будет вести четыре проекта: Мобильный город, Мой частный дом, Инфраструктурное меню, Новый ритм строительства. Кроме того, Росреестру поручено курировать инициативу Национальная система про странственных данных. Проект Мой частный дом предусматривает развитие индивидуального жилищного строительства через внедрение институтов типового проектирования, серийного производства и ипотечного кредитования для данного сегмента жилья. Видимо, вопросами типового проектирования будет заниматься Институт пространственного планирования, который предположительно намечается создать на базе Минстроя, хотя, целесообразно было бы возродить и укрепить квалифицированными кадрами необходимого профиля существовавший на его месте Центральный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства, который, наряду с формированием научно-методической базы, занимался разработкой районных планировок, генеральной схемы расселения, схем территориального планирования, генеральных планов городов, и закрепить за ним функции пространственной организации систем расселения, что больше бы соответствовало и новому названию института. Ведь стратегическое планирование с его основной задачей – обеспечение устойчивого сбалансированного развития – требуют комплексного междисциплинарного подхода. В крайнем случае, институт может иметь двойное подчинение. Институт пространственного планирования создаётся на базе научно-исследовательского и проектного института, с учётом этого должна определяться его деятельность, которая должна включать: – методические вопросы разработки документов стратегического пространственного планирования; – разработку нормативной базы; – экспериментальное проектирование; – экспертизу документов стратегического планирования; – участие в разработке законодательной базы в области стратегического пространственного планирования; – формирование информационной базы в области стратегического планирования; – обобщение и анализ прогрессивного зарубежного опыта. Формат массового малоэтажного строительства зародился в России недавно. Жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. В посткризисный период строительный рынок переориентировался на возведение загородного малоэтажного строительства. За последние 20 лет ввод малоэтажного жилья в России увеличился почти в семь раз. Сформировался новый рыночный продукт – «коттеджный поселок», отличающийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории и центральных или общепоселковых инженерных сетей. Под малоэтажной застройкой понимают жилой объект этажностью до трех иногда четырех этажей. Рынок таунхаусов, коттеджей, малоэтажных многоквартирных домов постепенно становится полноценной частью общего российского рынка недвижимости. Доступность такого жилья для среднего класса российских граждан способствует решению проблемы обеспеченностью жильем. Благодаря либерализации земельных отношений развитие загородного малоэтажного строительства стало самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, потянув за собой и развитие современной домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения. Национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные лекала. В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, развивая и слегка трансформируя идею городского образа жизни. В России в большинстве случаев коттеджная застройка представляет собой автономный жилой комплекс, расположенном в некотором удалении от городских границ. Современные инновационные технологии позволяют строить малоэтажное жилье без использования тяжелой строительной техники и дорогих стройматериалов, что сокращает себестоимость объектов малоэтажного строительства и сроки их сдачи. В настоящее время в малоэтажном индивидуальном жилищном строительстве в России находят применение следующие основные конструктивные системы: крупнопанельные и монолитные из железобетона; крупно- и мелкоблочные системы из керамзитобетона, шлакобетона и других материалов; кирпичные; деревянные брусчатые, каркасные, панельные и комбинированные на основе совместного использования перечисленных систем. Анализ показывает, что из общего объема жилищного фонда на долю домов из кирпича, камня и бетона приходится около 36%, из дерева — 31%, из прочих материалов — 33%. При этом в новом строительстве полносборные дома на основе бетонных материалов крупнопанельные, крупноблочные составляют 14%, дома из мелкоштучных материалов — 48%, деревянные и прочие — 38%. Эти соотношения отражают структуру сложившейся базы малоэтажного строительства в России и могут быть использованы для прогнозирования направлений ее развития. Комплексная малоэтажная застройка пригодна для городов любых категорий: расположенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью, слабыми грунтами. Реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства. Обязательным условием формирования конкурентных преимуществ малоэтажного строительства перед многоэтажным является необходимость существенного повышения уровня энергоэффективности и энергосбережения. Для повышения энергоэффективности малоэтажных застроек при организации их возведения применяются новые технологии и организационно-экономические схемы осуществления проектов и схемы финансирования, которые ранее не применялись ни для многоквартирных домов, ни для индивидуальных жилых домов. Малоэтажное строительство на сегодняшний день является одним из самых перспективных и имеющих большой потенциал в России направлений. По прогнозам Правительства Российской Федерации доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в России в текущем году должна составить не менее 60%, а к 2030 году – не менее 70%. Среди проблем развития малоэтажного строительства в России исследователи обычно называют следующие. 1. Нехватка земельных участков под малоэтажную застройку, отдаленность доступных участков от инфраструктуры. 2. Длительный срок согласований в 4 раза превышает сроки в развитых странах Организации экономического сотрудничества и развития, высокая стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации. 3. Вследствие высокой себестоимость строительства высокая стоимость земли и подключения к инфраструктуре, длительный срок строительсва в связи с большим количеством бюрократических процедур, который ведет к росту затрат низкая инвестиционная привлекательность проектов малоэтажного строительства и трудности с привлечением финансовых ресурсов. В финансировании проектов малоэтажного строительства преобладает схема сочетания собственных и заемных средств покупателя или застройщика. Заемные средства сегодня могут быть получены в основном только на условиях ипотечного залогового кредитования. Условия и процедуры ипотеки, принятые в России, весьма сложны и, образно выражаясь, слишком накладны для желающих обзавестись собственным домом. Специфику малоэтажного домостроения, прежде всего индивидуального, действующие ипотечные схемы домостроения учитывают мало. Отечественный исторический опыт жилищного кредитования через накопительные строй-сберкассы в настоящее время используется слабо. Преимуществом такой схемы инвестирования является невысокий годовой процент – не более 3-4%. Источниками инвестиций в доступный малоэтажный жилищный фонд могут являются также средства структур государственно-частного партнерства, прямые бюджетные ассигнования из бюджетов всех уровней, льготное кредитование и субсидирование индивидуального домостроения. Несмотря на существующие проблемы в сфере малоэтажного домостроения, его приоритетный статус поддерживается всей экономикой страны программно-целевыми методами с элементами государственно частного партнерства. Мировая и российская практика показала экономическую целесообразность проектов малоэтажного строительства как такового, однако потребитель зачастую хочет получить доступное жилье в пригороде, имеющее поблизости различные объекты транспортной, бытовой, социальной инфраструктуры. То есть фактически речь идет о комплексной застройке, включающей помимо строительства жилья, также различных коммерческих и социальных объектов. Нами была поставлена задача исследовать влияние фактора комплексности малоэтажной застройки на показатели экономической эффективности проекта строительства для застройщика. Стоимость жилой недвижимости, как и себестоимость строительства в целом, по России варьируется в весьма широком диапазоне в зависимости от целого комплекса различных факторов. Как правило, основные статьи затрат в массовом малоэтажном домостроении – это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы. По мнению экспертов, проводивших исследование рынка малоэтажного строительства, основными факторами, влияющими на цену квадратного метра жилья, являются: 1. стоимость земли под строительство; 2. наличие инженерных и транспортных сетей; 3. развитие социальной инфраструктуры; 4. удаленность от центра города; 5. экология. В наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков существенно ниже, чем вблизи центра города. Стоимость земли под строительство малоэтажного жилого комплекса в России составляет порядка 15-20% от конечной цены квадратного метра. Примерно столько же составляют затраты на проведение и подключение инженерных сетей газ, электричество, вода, канализаци. От того, насколько оптимально спроектирована и реализована инфраструктура поселка малоэтажных домов или домов средней этажности во многом зависит прибыль, которую принесет инвестору проект поселка. Под развитой инфраструктурой эксперты оценивают наличие и расположение медицинских учреждений, образовательных учреждений для детей -школ, детских садов, состояние дворов, наличие детских площадок, парковок и автобусных остановок. Если девелопер при получении земли под строительство принял на себя обязательства по постройке школы, детского сада или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы лягут на строящийся дом, и себестоимость его метра соответственно увеличится. Таким образом, строительство таких объектов приводит к удорожанию цены за квадратный метр жилья приблизительно на 15%. Стоимость строительства детского сада в России начинается от 120 млн. рублей, стоимость строительства школы от 200 млн. рублей. Конечная цена этих объектов зависит от количества мест, на которое рассчитано учреждение, и от качества отделки самого здания. Техническое задание на строительство объектов социальной инфраструктуры составляют органы городской власти. Также при оценке наличия объектов дошкольного образования берутся и частные организации, поскольку все популярнее становится бизнес частного детского сада на дому для небольших групп детей. В качестве медицинских учреждений наряду с государственными поликлиниками и больницами рассматриваются также аптеки, стоматологии. Влияет на цену квадратного метра и непосредственное окружение. Расположение рядом с жилым домом промышленного предприятия с вредным производством, свалки и другие подобные объекты заметно снижают его стоимость. В то же время, например, наличие леса, парка или сквера, наоборот, увеличивают цену квадратного метра квартир. Есть две основных ошибки проектирования инфраструктуры поселка: инфраструктура слишком скудна; инфраструктура чрезмерно развита. В одном случае потенциальные покупатели недвижимости в поселке отказываются ее покупать, потому что не хотят жить в спальном районе. Во втором случае потенциальные покупатели недвижимости в поселке не хотят платить деньги за тот сервис, который им навязывают в случае приобретения в нем недвижимости. Выбор оптимального варианта инфраструктуры поселка - далеко не такая простая задача, какой она представляется на первый взгляд. Почти во всех случаях потенциальные покупатели квартир в поселке не хотят платить денег за содержание недвижимости больше, чем, например, жители близлежащего города за такую же по площади недвижимость. Существует несколько достаточно простых и высокоэффективных решений проектирования оптимальной инфраструктуры малоэтажного жилого поселка. В любом поселке: наибольшим спросом пользуются объекты, требующие минимальных финансовых затрат: детские игровые площадки и открытые спортивные площадки; экономически целесообразно строительство одного или нескольких многофункциональных зданий, расположенных ближе к въезду в поселок; целесообразно строительство одного или нескольких двухэтажных гаражей общей площадью до 1500 кв.м. целесообразно строительство двухэтажного бизнес центра общей площадью до 1500 кв.м. Развитая инфраструктура является одним из факторов, повышающих как себестоимость, так и цену жилья в малоэтажном коттеджном поселке. Также важными факторами являются стоимость земли и инженерная инфраструктура. Земельный участок находится в собственности застройщика. На сегодняшний день малоэтажный жилой комплекс на берегу моря является единственным жилым комплексом Республики Крым, строительство которого ведется с применением новейших технологий, суть которых заключается в следующем: сначала осуществляется полноценное строительство всех необходимых инженерных сетей – централизованное газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, необходимых для полноценного качественного проживания, а уже затем стоятся непосредственно жилые объекты. Проект комплекса предполагает строительство 1-2-х этажных индивидуальных жилых домов, а также 3-4 этажных многоквартирных домов. Всего уже ведется и планируется в будущем строительство нескольких кварталов, каждый из которых будет выполнен в собственном архитектурном стиле и с собственными проектами жилых домов. В ходе исследования была проведена оценка экономической эффективности проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, предусматривающего наличие объектов инфраструктуры и без них. Планируемыми объектами инфраструктуры поселка являются: школа, детский сад, поликлиника, а так же торговый комплекс, включающий помещения под клуб, кинотеатр, банки и т.д. Полученные значения показателей эффективности проекта в полной мере свидетельствуют об экономической целесообразности реализации рассматриваемого инвестиционного проекта как с объектами инфраструктуры, так и без них. Увеличение инвестиционных затрат на 140 млн, направленных на строительство объектов социальной инфраструктуры, приведёт к улучшению показателей эффективности проекта. В частности, чистый приведенный доход возрастет на 82 млн. руб. Однако значение индекса прибыльности уменьшится, то есть дополнительные капитальные вложения не дают аналогичного прироста доходов проекта. Исходя из выше приведенных расчетов, можно сделать вывод, что строительство малоэтажного жилого комплекса без строительства инфраструктуры принесет больше прибыли застройщику. Таким образом, исследование показало, что проект комплексной малоэтажной застройки по сравнению с проектом чистой малоэтажной застройки имеет меньшую экономическую эффективность для застройщика. Однако в расчете экономической эффективности не учитывался социальный эффект, который принесет строительство школы и детских садов. Также наличие развитой инфраструктуры позволит увеличить спрос на недвижимое имущество поселка, и снизить коммерческие риски застройщика. Мировой опыт малоэтажного строительства показывает перспективность строительства организованных поселков с развитой коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой, позволяющей при этом сделать жилье и технологии более доступными для населения. При этом, когда мы говорим о доступных технологиях, нужно понимать, что они должны создавать комфортный дом, в котором свежо летом и тепло зимой, который отличает хорошая звукоизоляция, долговечность, экологичность, возможность организовывать пространство согласно потребностям той или иной семьи.

Покупка дома в коттеджном посёлке Крыма - это выгодные инвестиции в недвижимость

В настоящее время развитие жилищного строительства выдвинуто в качестве локомотива, способного обеспечить развитие региональной экономики и повысить благосостояние населения. В подтверждение выбранного направления можно привести утверждение очередного этапа федеральной целевой программы Жилище. Особенностью реализации данной программы является софинансирование жилищной политики из бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В связи с этим, Республика одной из первых в Российской Федерации подготовила проект региональной программы – республиканскую целевую программу Развитие жилищного строительства в Республике Крым. В соответствии с исследованием, проведенным в рамках подготовки данной программы, около трети граждан хотели бы проживать в индивидуальном доме. В частности, большинство предпочли, чтобы их дом находился в рамках организованного поселка, и лишь десятая часть остановила свой выбор на индивидуальном доме в виде неорганизованного строения. Последние свой выбор мотивировали дороговизной жилья в организованных поселках, поэтому у такой группы населения будет пользоваться наиболее высоким спросом самое недорогое жилье. Вместе с тем, в рамках организованных поселков возможна малоэтажная застройка эконом-класса. Сегмент малоэтажного жилья в Республике начал активное развитие, когда застройщики предложили адекватную строительную политику и качественные концепции проектов. Строительство организованных поселков было сконцентрировано вдоль моря. Первые проекты поселков позиционировались в сегментах бизнес- и элит-классах. Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в поселках от 40 тыс. руб. Большая часть коттеджных поселков строится по так называемой затратной технологии, т.е. в качестве материала стен используется традиционный кирпич. При этом его использование осуществляется при строительстве коттеджей в любом сегменте. Использование наиболее экологически чистого материала – дерева – наблюдается при строительстве домов в поселках элит- и бизнес-класса. Указанная стоимость объективно соответствует текущим ценам на применяемые строительные материалы и строительные услуги. На стоимость строительства влияют следующие факторы: применяемые материалы, особенности конструкции и сложность архитектурных решений, применяемых при строительстве дома, условия строительства, количество этажей и их высота, удалённость строящегося объекта. Сложившаяся практика малоэтажного жилищного строительства позволяет выделить два основных способа возведения каркасных домов. Это, во-первых, строительство из заранее заготовленных пиломатериалов: резка и изготовление деревянных каркасов производится в месте построек. Во втором случае строительство домов производится из сборных, заранее заготовленных на домостроительных заводах укрупненных элементов: панелей, стен, перекрытий, крыш и щитов. На месте постройки производится только монтаж этих элементов. Как было отмечено ранее, год стал переломным, когда интерес к нетрадиционным технологиям строительства в России начал возрождаться. Начался первый этап осуществления приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жильё – гражданам России. В соответствии с его положениями субъектам России рекомендовалось организовать массовое строительство жилья эконом-класса. А для этого необходимо было решить одну из главных причин недоступности жилья – высокую стоимость стройматериалов на фоне монополизации рынков их производства. Вместе с тем, значительно серьёзнее претензии строительных компаний к стоимости земельных участков. Себестоимость строительства при существующих условиях предоставления участков и применяемых бетонных технологиях снизить невозможно. Однако такая задача была поставлена. В первую очередь – перед чиновниками, которые отвечают за выполнение национального проекта. Одним из вариантов решения указанных проблем является организация массового строительства индивидуального жилья. Однако проблемы, существующие на загородном рынке, пока не позволяют жителям городов в массовом порядке переселяться за черту города. В частности, требуется введение в строй новых производственных мощностей за счёт государственных и частных инвестиций. Рынок деревянного домостроения в России находится сейчас в стадии формирования, несмотря на то, что оно имеет в стране многовековую историю. Более того, значительная часть населения скептически относится к идее дешёвого малоэтажного строительства. В Республике деревянные дома производятся с использованием трех основных технологий. На долю панельно-каркасных приходится меньше всех производимых в регионе домов. Бревенчатых и домов из бруса возводят больше всего. Вместе с тем, доля деревянных коттеджей в общем объеме предложения, не превышает 30-40 %. Об объемах выпуска готовой продукции в информационных источниках не сообщается. Массовое применение технологии строительства быстровозводимых домов осуществляется только корпорацией в рамках строительства поселка. Доля каркасного домостроения в России еще несколько лет назад составляла 4 % рынка, а сейчас она оценивается не менее чем в 30 % и продолжает расти. Каркасные дома аналогичны по качеству среднему жилью в республике, но, как правило, в два раза или более превышают нормативную квартиру по площади. В целом, сектор деревянного домостроения развивается активно и характеризуется наличием большого количества производителей деревянных домов из различных стеновых материалов. Цены на строительство домов сильно варьируются в зависимости от комплектации и качества материалов и составляют от 10 до 55 тысяч рублей за 1 кв. м общей площади -без стоимости земельного участка и внешних коммуникаций. Немаловажно, но выставочные образцы можно увидеть только у нескольких компаний. Сектор деревянного домостроения развивается активно и характеризуется наличием большого количества производителей деревянных домов из различных стеновых материалов. Однако ужесточение конкурентной среды, по экспертным оценкам, произойдет не ранее, чем через 6 лет. Активное использование деревянного домостроения позволит обеспечить короткий инвестиционный цикл, будет условием снижения стоимости привлеченных инвестиций и ускорит оборачиваемость денежных средств. А в условиях экономической неопределённости это позволит быть гибким в ответ на потребности рынка. Вместе с тем, важны не только размеры инвестиций, но эффективность их использования. Соответственно, важно привлекать наиболее эффективного оператора, способного грамотно осуществить инвестирование и реализацию проекта. В сложившейся на сегодняшний день ситуации для приобретения индивидуального дома возможно применить любую из следующих схем финансирования. Наиболее простой, на наш взгляд, является схема с использованием договоров купли-продажи и поручительства. Лицо, желающее приобрести коттедж в коттеджном посёлке он же инвестор или покупатель, обращается в компанию-собственницу земельного участка -она же будет выступать заказчиком строительства и продавцом земельных участков. Инвестор покупатель заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи земельного участка и приобретает свои 10 соток в собственность. После этого инвестор покупатель заключает договор поручительства с компанией застройщиком заказчиком строительства, в котором поручает этой компании построить на его участке коттедж. Компания-застройщик обязуется построить коттедж в оговоренный срок, для чего нанимает подрядную организацию. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию инвестор покупатель заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи коттеджа, на основании которого оформляется право собственности на коттедж. Ту же самую операцию можно провести и с заёмными средствами. В этом случае в схеме появляется ещё один участник – банк. Итак, в процессе кредитования принимают участие следующие стороны: банк кредитор, строительная компания – подрядная организация поверенный, компания-застройщик – собственник земельного участка продавец, инвестор покупатель-должник. Сам же процесс кредитования можно разделить на несколько этапов. Строительная компания и Покупатель согласовывают исходные данные строительства коттеджа, которые станут основанием при составлении оформлении разрешительной документации, включая перечень строительных работ, а также место расположения, размер и другие данные касательно земельного участка. Между Покупателем и Компанией-застройщиком продавцом земельного участка заключается предварительный договор купли-продажи, по которому Покупатель выплачивает продавцу авансовый платёж за земельный участок. Договор подлежит нотариальному заверению. Между Покупателем и Строительной компанией заключается договор поручения, по которому Покупатель выплачивает Строительной компании авансовый платёж за коттедж. Договор подлежит нотариальному заверению и оформляется одновременно с предварительным договором купли-продажи. Покупатель обращается в Банк для рассмотрения вопроса о предоставлении ему кредита. После предоставления Покупателем заявления определённого образца и соответствующего пакета документов Банк проводит предварительный и окончательный анализы предоставленной информации. В заключение – выдача кредита Покупателю, которая осуществляется в форме кредитной линии двумя траншами. Первый транш выдаётся на оплату стоимости земельного участка. Второй транш выдаётся на оплату стоимости работ по строительству коттеджа. Также для финансирования строительства коттеджных посёлков можно использовать жилищно-строительный кооператив, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья. При небольшом количестве членов эта схема действительно оправдывает себя. Однако есть и большой минус – корпоративное управление. Какой бы паевой взнос не внес участник кооператива, все равно на общем собрании у него будет один голос. Кроме того, теоретически возможны ситуации нецелевого использования средств правлением кооператива. Схема работы любого кооператива предполагает объединение юридических и физических лиц с целью достижения уставных целей кооператива. В нашем случае цели можно сформулировать следующим образом: -для повышения жизненного уровня членов кооператива, защиты их имущественных интересов и социальных прав; -организации строительства и обеспечения эксплуатации инженерных сетей, жилых домов, объектов социально-культурного, общественного и бытового назначения для удовлетворения нужд членов кооператива. В зависимости от сферы, в которой будет происходить строительство, эти цели могут быть дополнены и откорректированы. Для финансового обеспечения достижения указанных целей создается паевой фонд, который согласно законодательству формируется за счет: -паевых взносов членов кооператива; -дополнительных паевых взносов. Таким образом, инвестор паевым взносом оплачивает стоимость своей будущей недвижимости. Еще одним способом обеспечения строительства является проектное финансирование. Проектное финансирование – это финансирование инвестиционных проектов, при котором сам проект является способом обслуживания долговых обязательств. Классическое прямое кредитование, являющееся основной формой финансирования строительства, предполагает обязательный ликвидный залог, превышающий сумму заимствования. Зачастую это является неразрешимой проблемой, так как значительно превышает активы строительных компаний. Единственный выход – инвестиции, то есть заимствование не под залог, а под проект, идею. Кредиторы в этом случае оценивают объект инвестиций с точки зрения доходности, которая обеспечит погашение предоставленных займов. Основным обеспечением по таким сделкам является сам проект и активы, участвующие в нем. Клиентов проектное финансирование подкупает тем, что подразумевает возврат средств за счет денежных потоков, генерируемых новым проектом, а не за счет других активов компании-инициатора проекта. Кроме этого, основными преимуществами проектного финансирования для предприятия являются следующие: -основным фактором для получения проектного финансирования является сам проект, и только потом платежеспособность заемщика; -зачастую при проектном финансировании сроки кредитования намного превышают стандартные банковские продукты, а процентная ставка на порядок ниже; -отсутствие дополнительных залогов, т.е. активов, не участвующих в самом проекте. Упрощенно система проектного финансирования выглядит следующим образом. Рядом специалистов в проектном менеджменте разрабатывается подробный бизнес-проект, в котором само строительство является лишь частью, а главное внимание уделяется прибыльности, гарантии возврата инвестиции, времени возврата, с подробным описанием всех механизмов и источников. Основными итоговыми цифрами являются цена проекта то есть сумма, необходимая к инвестированию и количество и качество необходимых к выпуску ценных бумаг, определяющее их номинальную стоимость. Часть бумаг может быть выпущена в виде простых, часть – в виде привилегированных акций, либо в виде тех или иных облигаций. Информация поступает в специальный финансовый институт, называемый инвестиционным банком, и становится предметом публичного доступа и обсуждения. Основная деятельность инвестиционного банка состоит в оценке и выкупе всего или части тиража ценных бумаг того или иного проекта в пользу эмитента и последующее их размещение на вторичном фондовом рынке. Таким образом, застройщик сразу получает инвестиционные средства, которые не требуют возврата, но должны приносить прибыль в виде дивидендов, а приобретший акции субъект становится собственником части проекта или компании с правами, соответствующими доле и типу приобретенных акций. В случае приобретения облигаций он имеет право на получение фиксированного дохода и выкупа облигаций в любой момент по их номинальной стоимости. В свою очередь, инвестиционный банк начинает компанию по рекламе проекта и выпускает приобретенные акции на вторичный рынок либо с фиксированной надбавкой на внебиржевом рынке, либо котируя то есть свободно продавая на аукционной основе через брокерские или дилерские компании, аккредитованные на той или иной бирже. Вся эта процедура носит название первичной эмиссии, и является несравненно более дешевой и менее нагруженной обязательствами инвесто получателей формой финансирования крупных строительных проектов. Акции на рынке обычно продаются не поштучно, а пакетами. Для того чтобы дать возможность участвовать в инвестиционном процессе мелким вкладчикам, существует институт паевых инвестиционных фондов, которые, приобретая пакеты акций отдельных компаний или диверсифицированные портфели различных компаний, продают малые доли соответствующих пакетов розничным вкладчикам. Таким образом, участниками инвестиционных процессов становятся практически все слои населения страны. Небольшие капиталы образуют мощные инвестиционные средства, заставляя работать в активной экономике даже самые маленькие сбережения, повышая уровень жизни населения и эффективность экономики во много раз. Проектным финансированием занимаются только крупные системные банки. В сложившейся ситуации такая форма заимствования несет в себе значительно большие риски, чем прямое кредитование, и предполагает ряд специфических технологий. В итоге, интерес банка к проекту зависит от качества бизнес-плана. Сначала бизнес-план проекта анализируют менеджеры департамента проектного финансирования. В процессе этого анализа банк может требовать от инициатора проекта дополнительных разъяснений и уточнений. Кроме самого банка, проекты изучает и компания консультант, специализирующаяся на той или иной отрасли. Затем проект оценивают риск менеджеры. Получив одобрение специалистов по риску, департамент проектного финансирования составляет график выделения средств и погашения кредита и формирует предложение клиенту. Для большей прозрачности и юридической чистоты инвестиционные проекты финансируются через юридически и экономически независимую от инициатора проекта компанию специального назначения. С ней заключаются все договора, связанные с проектом. Все счета проектной компании должны быть в банке, который финансирует проект. При классическом проектном финансировании обеспечение создается в ходе реализации проекта. Сначала залогом служат корпоративные права на бизнес и земельный участок, лицензии и разрешительная документация, затем в залог оформляется построенное здание. Однако банки часто требуют дополнительный залог – финансовое или имущественное поручительство собственников предприятия или связанных структур, фиксированные активы инициатора проекта, товары в обороте, имущественные права по договорам. Кроме этого, запрашиваемой инвестиции должен соответствовать сам заёмщик. Во-первых, он должен иметь положительную деловую репутацию, доказать, что он в состоянии в сжатые сроки освоить большие деньги. Для этого нужно иметь развитую систему логистики; высокотехнологическое строительное оборудование; персонал, который на нем может эффективно работать; эффективную систему как производственного, так и финансового менеджмента; обладать навыком производственной дисциплины, позволяющей соблюдать как по времени, так и по финансовым потокам рамки разработанного бизнес-плана и графика строительства. Во-вторых, получатель должен быть состоятельным уже на начальном этапе, для того чтобы оплатить услуги финансового консалтинга. Попытки заплатить за услуги из инвестиционных денег – верный признак несостоятельности клиента. В-третьих, он должен показать готовность партнерства в риске, то есть готовность оплатить из собственных или заемных средств не менее 25 % суммы проекта. В-четвертых, у него должна быть положительная кредитная история. Она обязательно анализируется банком на предмет добросовестного выполнения заемщиком своих обязательств перед кредиторами. Средний срок проектного финансирования – три-пять лет. Стоимость кредитных ресурсов зависит от рисков и сроков проектов и обычно является плавающей. Обычно проект финансируется поэтапно. Проценты по кредиту платятся регулярно, а тело кредита может выплачиваться по истечении льготного периода 6-24 месяца. В целом, долевое участие банков в инвестиционных проектах не распространено – собственники компаний-застройщиков не хотят делиться прибылями с кредиторами. Можно провести расчет как базовой средней цены продажи анализируемого проекта с учетом его основных характеристик, так и цены продажи участка, участка с учетом коттеджа, блока в таун-хаусе с учетом их индивидуальных характеристик. При определении цен продаж объектов малоэтажного строительства необходимо учесть следующие характеристики проектов: локальное местоположение, наличие преимуществ и недостатков местоположения, уровень инфраструктуры поселка -наличие и качество общественных зон, сервиса, уровень комфортности домов, масштаб объекта с учетом размера участка и дома, а также качество и стадию строительства. Коттеджные поселки подразделяют на типы: элитные, бизнес-класс, средний класс и эконом-класс. Каждый тип обладает своей привлекательностью для массового потребителя. Если раньше, проектов коттеджных поселков для среднего класса были единицы, то сегодня в этом сегменте идет активное строительство, и он является наиболее развивающимся. В настоящее время наиболее востребованы готовые коттеджи Крыма эконом и бизнес класса, имеющие все системы жизнеобеспечения для организации постоянного проживания. Дополнительную ценность, приобретает инженерно подготовленная территория. Коттеджные поселки наиболее инвестиционно-привлекательны, если они строятся в местах, насыщенных социально-культурной инфраструктурой. Одним из характерных подходов является активное использование застройщиками уже имеющегося природного ландшафта и прилегающих парковых ансамблей. С другой стороны, особо ценным является определение целевых групп покупателей. Привлечение покупателей должно быть основано на детальном маркетинговом плане, который предусматривает различные варианты реализации проекта при определенных сценариях развития рынка загородной недвижимости. Стратегия привлечения клиентов основана на известных приемах и методах работы с потенциальными потребителями. Основные характеристики различные типов коттеджных поселков дый раз адаптируются для конкретного проекта. Задачи, образующие основу стратегии, базируются на концепции маркетинговой стратегии и включают следующие элементы: - время старта проекта по привлечению клиентов; - целевая группа: массовый или избранный сегмент; - методы работы: персональные презентации, массовая рассылка и пр. Реклама является одним из составляющих факторов привлечения покупателей. Необходимо продумать вид рекламы и место ее размещения. Это зависит от целевой группы потребителей. Так, например, рекламу элитного поселка не стоит размещать в метрополитене. Если коттеджный поселок предназначен для среднего класса, то немаловажным фактором является получение рассрочки или возможность приобрести коттедж используя ипотеку. Поэтому компании необходимо привлечь хотя бы один, а лучше несколько банков для предоставления гражданам ипотечного кредита. Таким образом, проведение анализа рынка загородной недвижимости; исследование рынка на предмет наличия схожих проектов с указанием необходимых изменений и дополнений, выявленых при изучении потребительского спроса; разработка маркетинговой и архитектурно-строительной концепции; определение затрат на строительство поселка, а также разработка программ продаж – все это позволяет провести анализ экономической эффективности проекта и выработать оптимальную стратегию инвестирования. Для инвестора основными факторами инвестиционной привлекательности является в конечном итоге получение дохода в запланированные сроки с приемлемым риском. По результатам исследования были сделаны следующие выводы: 1. Малоэтажное строительство является перспективным направлением. В последние годы загородное строительство получило большие обороты развития, множество строительных корпораций активно осваивают данный сегмент рынка. 2. Грамотное сочетание концепции, местоположения и класса коттеджного поселка приведет к увеличению продаж. И наоборот, неправильное позиционирование поселка может привести к нереализованным проектам. 3. Анализ спроса и предложения, местоположения и окружения будущего поселка, его прямых и косвенных конкурентов дает возможность определить основные тенденции рынка, позволяет инвестору получить общее представление о потенциале рынка, а также принять решение о целесообразности инвестирования в проект. Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящими к увеличению их стоимости. Он включает в себя маркетинг, юридическую поддержку, мониторинг рынка недвижимости, инвестиционный анализ и обеспечение денежными средствами архитектурно-градостроительных проектов, генподряд, инжиниринг, работу с операторами или покупателями по продаже и аренде площадей, а также управление эксплуатацией объекта. Загородный девелопмент — комплексный подход, включающий выбор земельного участка, разработку концепции и бизнес-план проекта, составление графика продаж и финансовых поступлений, рекламу. Инвестиционно-девелоперская деятельность включает следующие этапы. 1. Поиск и оформление участка -оформление аренды, регистрация перехода права собственности, межевание с согласованием границ участков, включение земель в состав населенных пунктов, кадастровый учет. 2. Получение исходно-разрешительной документации от Администрации. 3. Предпроектные работы, изыскания, проектирование архитектурное проектирование домов и коттеджей, техническое сопровождение, разработка проектно-сметной документации, согласование проектов, технический надзор за выполнением строительно-монтажных работ. 4. Строительств координация взаимодействия проектной и всех подрядных организаций в ходе строительства, бюджетирование строительного проекта на всех стадиях, контроль затрат на проект, обеспечение контроля исполнения обязательств по договорам выполнение планов строительства, соответствие объемов, сроков и качества строительно-монтажных работ согласно утвержденной проектно-сметной документации, рабочим чертежам, строительным нормам и правилам, стандартам, техническим условиям. 5. Реализация объекта. Также возможно строительство домов под ключ. Преимущество такого строительства в том, что дома европейского качества возводятся достаточно быстро. Конструкция дома позволяет снизить сроки строительства до минимума. Через 3 месяца можно въезжать в полностью обустроенный, готовый для комфортного круглогодичного проживания дом. Организация новых и расширение старых производств стройматериалов требуют времени и больших материальных затрат. Поэтому должна быть выбрана такая технология строительства, которая в наибольшей степени может быть применима в таких условиях, обеспечивая при этом строительство долговечного, капитального, комфортного жилья с соблюдением соответствующих норм теплозащиты для всех регионов страны. При этом необходимо укладываться в установленные нормы стоимости в пределах 18–25 тыс. руб. м 2. Снизить себестоимость загородного жилья и упростить процедуру согласований поможет использование проектов высокой степени заводской готовности. Только индустриальный уровень способен обеспечить необходимый запас ценовой прочности. Если мы сможем строить малоэтажное жилье крупными сериями, то сможем получить цены, приемлемые для самых широких кругов наших граждан, а это является основной задачей национального проекта Доступное жилье. В связи с этим необходимо развитие производства домов, основанного на глубокой переработке древесины, поскольку добавленная стоимость такой переработки существенно превосходит то, что мы получаем от поставки круглого леса на экспорт. По мнению экспертов, характерная особенность малоэтажного домостроения заключается в использовании энергоэффективных технологий. Именно максимальное количество новинок в сфере строительства и будет повышать интерес к экономичным загородным домам. По данным экспертов, при строительстве энергоэффективных домов должны применяться различные теплоизоляционные материалы и конструкции, современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также дополнительное утепление фасада и кровли, светодиодная продукция, электрические тепловые насосы и другие энергосберегающие бытовые приборы, которые позволят в 2–2,5 раза уменьшить стоимость эксплуатации дома. Спрос на различные технологии малоэтажного домостроения на территории России распределяется неравномерно и зависит от климата, традиций и других аспектов того или иного региона. Чем ниже себестоимость — меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больший интерес к технологии проявляют застройщики и потребители. Развитие в стране ипотеки, долгосрочного кредитования под сравнительно невысокие проценты служит основанием прогнозирования реального спроса на эту продукцию. Деревянные дома — это экономичное и реальное решение жилищной проблемы. Сегодня загородную ипотеку можно получить по трем видам кредитных программ банков: Земельный участок — для приобретения земельного участка с его последующим залогом; Загородная недвижимость — для приобретения коттеджа с земельным участком на вторичном рынке с их последующим залогом; На улучшение жилищных условий — для приобретения загородной недвижимости под залог городской недвижимости. Загородную ипотеку на приобретение земельного участка с коттеджем выдают сегодня около 15 банков. Предложение по программе Земельный участок» весьма ограниченно. Ряд банков кредитуют только аккредитованные поселки, после анализа их хозяйственной деятельности. Условия кредитования загородной недвижимости стали более лояльными и выгодными для потребителей. Так, в среднем по рынку ставки снизились в пределах 5 %, а размер первоначального взноса сократился с 50–60 до оптимальных 30–40 %. С одной стороны, при таком размере вложений собственных средств заемщик будет более дисциплинированным в плане обслуживания кредита, а с другой — долговая нагрузка не будет для него обременительной, и он сможет сохранить качество своей жизни в течение всего срока кредита. Однако, несмотря на положительные тенденции на рынке, спрос на данные кредитные программы все еще не вернулся на докризисный уровень. По программе Земельный участок предложение ограниченно, ставки варьируются в пределах 13,5–16,5 %, размер первоначального взноса составляет 40–50 %. По программе Загородная недвижимость предложений банков уже гораздо больше. Ставки более дифференцированны и находятся в диапазоне 11–17,5 % годовых для кредитов в рублях. Размер первоначального взноса составляет также 30–40 %, за исключением предложения банка. Размер комиссии за выдачу кредита — 1–1,5 % от суммы кредита. Условия ипотечной программы На улучшение жилищных условий примерно идентичны. Несмотря на обилие сдерживающих факторов, у рынка ипотеки загородной недвижимости есть большой нереализованный потенциал. Но реализовать его возможно только путем взаимодействия всех трех сторон рынка — клиентов, банков, девелоперов. Деревянный дом становится реальной альтернативой покупке квартиры. Причин тому несколько — значительное ухудшение экологической обстановки мегаполисов, шум и суета городской жизни, к тому же далеко не каждого городского жителя уже устраивает проживание в многоквартирном доме, мнимые удобства которого с лихвой перекрывает отсутствие площади для жизни и воплощения собственных взглядов на жилище. Создание мощной индустрии деревянного домостроения на качественно новом уровне будет способствовать реализации программы деревянного домостроения и развитию рынка услуг в данной сфере.

Дома в коттеджном посёлке Крыма, новые тренды и технологии строительства

Архитектурные решения односемейных жилых домов имеют ряд функциональных особенностей, которые являются привлекательными для большинства людей, - это непосредственная связь человека с природным окружением, вследствие наличия земельного участка и малой этажности; возможность организации отдыха семьи взрослых и детей на свежем воздухе; возможность иметь в жилище здоровый, экологически чистый микроклимат и заниматься для сельских жителей и горожан аграрной деятельностью - цветоводством, садоводством, огородничеством; наличие условий для социальных контактов при хорошей изоляции. Вместе с тем можно отметить как объективные, так и субъективные недостатки малоэтажного односемейного жилища: небольшую плотность жилищного фонда, что приводит к более высокой стоимости благоустройства на единицу полезной площади и большой потребности в территории что актуально для таких стран как Китай, Япония, ряда европейских стран, и данные проблемы объективны и решаемы с большим трудом; невысокую степень капитальности для массового строительства; увеличение радиуса культурно-бытового обслуживания, что сопровождается и соответствующим возрастанием финансовых вложений. Недостатки касаются, прежде всего, экономической рентабельности устройства посёлков, а не самого односемейного дома. Строительство малоэтажного жилища для одной семьи предполагает соблюдение ряда условий и учёта следующих факторов, которые индивидуальны для каждой местности в любой стране: природно-климатических; рельефа местности, дома террасные, каскадные, переменной этажности; функциональной структуры, дома-ателье, дома с развитой нежилой функцией; требования защитной функции, шумозащитные и подземные дома, убежища; экологические дома. На сегодняшний день в европейских странах существует множество передовых технологий возведения отдельного жилого дома, среди которых выделяют: 1. Фахверковые дома. Для строительства фахверкового дома в его классическом понимании применяется прочная несущая конструкция, балки которой изготавливаются из хвойных пород древесины. Примечательно, что балки при этом должны располагаться по отношению друг к другу под разными углами. Для заполнения пустот, которые образовывались между каркасными элементами, традиционно использовались такие строительные материалы как натуральный кирпич, предварительно обработанная и утеплённая древесина, либо специальные глинобитные субстанции. В настоящее время в процессе возведения домов данного типа преимущественно применяются каркасы, изготовленные из надёжного клеёного бруса. В результате получаются одновременно легкие и прочные конструкции. При этом обеспечивается весьма экономный расход древесины, что, в свою очередь, позволяет существенно снизить стоимость строительного процесса. 2. Каркасные дома по системам Платформа и SIP. Современное строительство в Европе осуществляется и по канадским технологиям — таким как Платформа и SIP. В первом случае для возведения постройки применяется предварительно собранная платформа, которая состоит из лаг и ориентированно-стружечных плит. На неё устанавливают специальные щитовые стены, которые собирают либо на заводе, либо непосредственно на месте планируемого строительства. После установки щитов их обязательно заполняют эффективным утеплителем. Система SIP имеет аналогичный принцип, за исключением того, что используемые здесь щиты имеют меньшие размеры, и заполнение утеплителем производится на заводе. Преимущества обеих технологий заключаются в простоте и быстроте возведения, а также в высокой прочности конструкции. 3. Каркасно-рамные конструкции. Такой метод строительства каркасного дома, наиболее удобен и практичен для самостоятельного строительства. Технология строительства каркасно-рамочного дома проста в отличие от вышеуказанных каркасных домов. Строительство такого дома не требует применения спецтехники, возводится непосредственно на месте строительства, а также в отличие от каркасных домов заводского изготовления каркасно-рамный метод строительства имеет неограниченные конструктивно-архитектурные решения. 4. Шведские каркасные дома – это каркасно-щитовые дома, построенные по энергосберегающей технологии и популярные для территорий с низким температурным режимом, разработаны в Швеции. В России такие технологии известны как ЛСТК - лёгкие стальные тонкостенные конструкции. Дома, построенные по такой технологии, имеют невысокую стоимость и возводятся за короткий срок. Несущие конструкции отличаются тем, что перекрытия, стропила и весь каркас изготовлены из оцинкованного стального профиля. Для наружных стен используются термопрофили, которые имеют минимальное поперечное сечение. На его центральной полке выполняется перфорация, которая представляет собой оригинальные насечки. Эта перфорация и является преградой утечкам тепла. Их расположение и длина имеют физические обоснования и рассчитываются по формулам. В результате, термопрофиль имеет низкую теплопроводность, практически, равную нулю. Конфигурация профиля полностью исключает «мостики холода» с выделением конденсата и последующим гниением. Такая конструкция позволяет получить теплопроводность на 20% ниже, по сравнению с деревянным брусом такого же размера. На сегодняшний день накопился значительный опыт использования технологий индивидуального строительства в других странах, где развивалось коттеджное строительство и параллельно налаживалась должная инфраструктура. Причины отсутствия высоких темпов индивидуального индустриального домостроения в Ирак связаны не только с архитектурными и климатическими особенностями, а скорее, обусловлены причинами исторического, социального и экономического характера. Строительство малоэтажных индивидуальных домов в России прошло собственный путь, не типичный для Запада и других стран: когда страны наращивали темпы индивидуального домостроения, Россия проходила этап активной урбанизации и сосредоточила большую долю населения на ограниченной территории крупных и средних городов в многоэтажных многоквартирных домах. В связи с введением частной собственности на землю и рыночной экономики в России, определённым ростом благосостояния граждан мы можем наблюдать тенденцию роста строительства индивидуального жилища как в пригородах городов, так и в загородных коттеджных посёлках. Необходимыми предпосылками дальнейшего роста являются чёткий план и системная поддержка со стороны государства. Классикой, восходящей к средневековой фахверковой традиции, и вектором современного малоэтажного строительства стали каркасные технологии, вытеснившие с рынка массивные стены из дерева и кирпича. Дома на стальном и деревянном каркасе составляют здесь до 80% от общего объёма ежегодно возводимых жилых площадей. Больших успехов каркасное домостроение достигло в Японии, где доля каркасных домов оценивается в 43% от общего объема индивидуального строительства. Данные технологии походят для российских условий и следует широко применять их на практике. Сегодня активным спросом пользуются деревянные каркасные здания. В ближайшие годы наибольший скачок спроса на каркасное домостроение ожидается в малых городах. Простота технологии возведения каркасных домов без участия специальной подъемной техники, а также невысокая стоимость заводского комплекта для сборки дома делают этот вид строительства доступным для индивидуальных застройщиков даже с невысоким уровнем доходов. Существует еще одна современная технология малоэтажного строительства, которая в России еще не развита, — объемно-модульное домостроение. Многие эксперты считают, что в наших условиях это наиболее оптимальный вид строительства для создания индустрии малоэтажного жилья. Суть объемно-модульной технологии заключается в изготовлении отдельных частей модулей здания в заводских условиях, их последующей транспортировке на строительную площадку и установке на заранее подготовленный фундамент. Со склада завода отгружается комплект модулей с наружной и внутренней отделкой, со всеми внутренними инженерными коммуникациями, полностью готовый к монтажу и последующей эксплуатации. Основные преимущества технологии заключаются в чрезвычайно коротких сроках строительства, обеспечении высокого качества строительных, монтажных и отделочных работ в заводских условиях. Все здания производятся из экологически чистых материалов по технологии, отвечающей самым высоким мировым стандартам. Стоимость строительства с использованием объемно-модульной технологии, по сравнению со строительством аналогичных каркасных зданий традиционным способом, ниже за счет снижения издержек, обусловленных сокращением времени возведения здания. Сегодня для создания условий активного роста малоэтажного индивидуального строительства необходимо: - поставить в качестве приоритета поддержку создания предприятий малой стройиндустрии, способных обеспечить домостроительные нужды населения на территории каждого крупного района; - использовать новейшие технологии индустриального домостроения, которые будут удешевлять строительство как минимум на 40% и при этом не будут уступать в архитектурно-планировочных и конструктивных возможностях; - активно использовать автономные инженерные системы и инфраструктуру вода, газ, электричество; - строить дороги и обеспечить каждую территорию, пригодную для создания коттеджных посёлков, объектами здравоохранения, образования, культуры и спорта в соответствии с градостроительными требованиями и планами развития городов. Новые программы, проекты, инвесторы, вклады в жилищное строительство, призванны улучшить ситуацию со строительством малоэтажного жилья. Высокая стоимость подключения к ресурсо снабжающим сетям отпугивает некоторых застройщиков, существует целый ряд проблем, без решения ко торых малоэтажное строительство в России развиваться не сможет. Классические пригороды при мегаполисах – здесь низкая плотность застройки, дома не выше трех этажей, преимущественно дуплексы и таунхаусы, низкие палисадники и небольшие придомовые участки. Обычно в пригородах живут семьи с детьми, для которых важны тишина, безопасность и экология. Этот формат выбирают и холостые люди средних лет со средним достатком, которые готовы пожертвовать получасом езды на работу ради комфортного проживания. В США больше всего развито индивидуальное малоэтажное строительство. В такой недвижимости проживает свыше 70% населения Штатов; многоквартирные малоэтажные дома занимают небольшую долю рынка. За рубежом, особенно в Канаде, преобладает деревянно-каркасная технология, по которой возводится большинство домов – как элитного сегмента, так и доступное жилье. У нас же, при схожих энергоэффективных характеристиках, покупатели предпочитают дома из бетона, не доверяя пожаробезопасности деревянно-каркасной технологии. При этом климат России и Канады очень схож, а деревянный каркас опробован уже годами эффективной службы в канадских городах и пригородах. В России традиционно в индивидуальном строительстве преобладают каменные, кирпичные и цементные строительные материалы. При этом в Германии более 50% малоэтажных зданий возводится из пористого бетона. Сравнительный анализ цен на жилье Газобетон, как стеновой материал, сильно отличается от традиционных материалов для строительства. Такая технология позволяет существенно снизить стоимость и сроки на возведение дома, а сам материал обеспечивает хорошую звуко- и теплоизоляцию помещений. В чем же преимущество малоэтажного строительства? Давайте попробуем разобраться и ответить на поставленный вопрос. Видимо, государство считает данный вариант наиболее приемлемым. Но есть ряд аспектов. Во-первых, безусловно, строительство многоэтажных жилых домов – весьма дорогостоящее удовольствие. Заметим, что денег нет ни у государства, ни у народа, ни у строителей, а инвесторы, как известно, отказываются вкладывать свои сбережения в жилищное строительство. Следовательно, чтобы решить в стране жилищную проблему, нужно строить дешевое жилье, желательно быстро. Учитывая изложенное, государство и остановило свой выбор на малоэтажном домостроении. Низкая себестоимость и небольшие сроки строительства. Более того, для малоэтажных поселков можно возвести автономные системы как инженерного обеспечения, так и производственную инфраструктуру. Во-вторых, для удешевления предполагалось возводить исключительно панельно-каркасные и каркасно-щитовые дома. Для производства этих строительных материалов можно без особых проблем создать отечественные специальные предприятия. Огромных денег не нужно, да и предприятия реально запустить в очень короткие сроки. В-третьих, малоэтажными поселками можно застроить пустующие и загородные земли. В населенных пунктах земля в дефиците. Народ из городов, мол, переберется в экологически благоприятные зоны и будет проживать в экологически чистых домах. Большой плюс, что содержание малоэтажных домов полностью ляжет на плечи собственников жилья. А у государства на одну проблему станет меньше. Вот и все преимущества, если можно назвать это преимуществами. К сожалению, делая ставку на малоэтажное домостроение, государство в очередной раз не учло мнение населения. Дело в том, что россияне категорически отказываются покидать города и покупать дешевые карточные дома. Проблемы малоэтажного строительства сейчас активно рассматривается во властных структурах. Появляются новые программы и проекты, призванные улучшить ситуацию со строительством малоэтажного жилья. Но есть целый ряд проблем, без решения которых малоэтажное строительство в России развиваться не сможет. Главная проблема – это отсутствие развитой инфраструктуры за пределами городов. Это касается как автомобильных дорог и общественного транспорта, так и сопутствующих здравоохранительных, образовательных, культурных учреждений. Любому жителю таких малоэтажных поселков хотелось бы иметь рядом школу, детский сад, больницу и тому подобные объекты инфраструктуры, без которых жизнь за городом не совсем комфортна. В малоэтажном строительстве, в отличие от высотного строительства, у компаний-застройщиков нет таких обязательств, по которым они должны создать минимальную инфраструктуру рядом с возводимыми домами. Единственное обязательство, которое существует для малоэтажного строительства, – это наличие детских площадок, но такие площадки сложно назвать инфраструктурой. Для того, чтобы на застраиваемых территориях существовала полноценная инфраструктура, обязательно вмешательство государства. Например, государство может издать закон, который бы обязал компании при строительстве малоэтажных домов также создавать всю необходимую инфраструктуру. Но такой подход значительно скажется на конечной цене жилья, поэтому гораздо эффективнее использовать другой подход, когда за счет средств федерального либо местного бюджета государство само создает инфраструктуру, либо совместно с застройщиком, либо самостоятельно. Обратной стороной такого подхода является тот факт, что при создании полноценной инфраструктуры на осваиваемых территориях исключительно силами государства возникает почва для искусственного роста цен. К примеру, создав поселок на 50 домов и не затратив при этом ни рубля на создание инфраструктуры, застройщик вряд ли удержится от соблазна завысить свои цены в связи с наличием детских садов, школ, больниц и прочих объектов инфраструктуры на территории данного поселка. Для того, чтобы избежать таких ситуаций, государству надо по заботиться о том, чтобы определить максимально допустимую цену на квадратный метр такого жилья на данной территории. И тогда, в конечном счете, потребитель помимо всего прочего получит как развитую инфраструктуру рядом с новым жильем, так и адекватные цены на это жилье. Другая проблема, которая сказывается на конечной цене жилья, – это затраты застройщика на проведение электричества, газа, водоснабжения, которые могут составлять до 20–25 процентов от стоимости квадратного метра жилья. Компаниям-застройщикам приходится за свои деньги создавать с нуля инженерные коммуникации, хотя во всем мире практикуется продажа земельных участков, уже подготовленных к застройке. В одном из своих докладов Владимир Путин приводил данные, согласно которым стоимость подключения к инженерным коммуникациям у нас выше, чем в развитых странах, в 40 раз. Высокая стоимость подключения к ресурсоснабжающим сетям отпугивает некоторых застройщиков, поэтому надо либо снижать стоимость подключения, либо вообще исключить плату за подключение к указанным сетям. Такой подход можно и нужно реализовывать в рамках различных проектов государственно-частного партнерства. Еще одна немаловажная проблема – это низкая рентабельность такого строительства для застройщиков и инвесторов. Следовательно, застройщику будет интереснее построить пару 20-этажных зданий в черте города и продавать квадратные метры по очень выгодным для себя ценам, чем возводить в чистом поле несколько десятков малоэтажных домов и создавать всю необходимую инженерную и социальную инфраструктуру. Строителям, которые будут возводить малоэтажные дома на приоритетных территориях, государство могло бы оказывать поддержку в форме льгот на подключение к инженерным сетям, от давая землю под застройку по ценам ниже рыночных, предоставляя возможность рассрочки на покупку той же земли. Есть простая закономерность: чем больше этажей строится, тем больше прибыль. Кроме того, для многоэтажных проектов местные власти обычно используют схемы инвест-контрактов, согласно которым земля, можно сказать, бесплатно передается в проект: плата за нее берется в виде доли построенных квартир. Застройщик-инвестор не тратит средства на землю на начальном этапе и получает большую выгоду. В сегменте малоэтажного строительства применение схемы инвест-контрактов не очень выгодно. Если в многоэтажных домах часть квартир впоследствии может быть распределена между очередниками, то давать людям отдельные дома пока никто не готов. Есть еще один момент: многоэтажное жилье быстро строится и продается, что позволяет властям быстро отчитываться о введенных квадратных метрах. С одноэтажным строительством в этом плане сложнее. В сложившейся на сегодняшний день экономической ситуации в России такие проекты не рентабельны для застройщиков, роста малоэтажного строительства в стране не будет, если не будет государственной поддержки. Развитие малоэтажного строительства возможно только в двух случаях: если власть введет определенные законодательные ограничения, например, будет принято решение о том, что на определенных территориях дома свыше двух или, например, пяти этажей не строятся; либо будут созданы условия, при которых этот бизнес станет более выгодным. Еще одна немаловажная проблема строительства. В России практически полностью отсутствует нормативная база для оценки качества современных малоэтажных домов, включая технологию их производства и строительства. В отличие от подобной отлаженной системы контроля и надзора за рубежом, у нас отсутствует система контроля над строительством, отсюда и множество проблем с обманутыми дольщиками, затянутые сроки строительства, многочисленные скандалы в отношении качества. В целом для роста вышеописанной отрасли нужна государственная поддержка, увеличение количества различных программ по развитию малоэтажного строительства. Например, определенная Федеральная программа по освоению новых территорий, предусматривающая разнообразные льготы для строителей, привлекла бы немало строителей на неосвоенные земли. Строители бы получали прибыль, люди – жилье по выгодным ценам, а для государства развитие регионов – один из важнейших факторов роста экономики страны в целом. Таких программ может быть много, одни могут оказывать финансовую помощь строителям, другие – упрощать процедуры, через которые надо пройти строительной компании, чтобы начать строительство, но они должны быть. И когда получение земель под застройку превратится из бюрократического болота и повсеместного взяточничества в сотрудничество государства и бизнеса, когда государство будет брать на себя расходы по развитию полноценной инфраструктуры, когда возможности и перспективы для развития строительства перейдут из рук строителей-монополистов в руки огромного количества конкурентоспособных и профессиональных представителей строительного бизнеса, тогда можно будет говорить, что малоэтажное строительство развивается бурными темпами. По прогнозам Министерства регионального развития РФ, в стране появится примерно 1 млн. малоэтажных домохозяйств. Этот оптимистичный прогноз вместе с реальными мерами по развитию сферы малоэтажного строительства позволяет надеяться, что в скором времени данная сфера станет не только еще интереснее для бизнеса, но и будет важнейшим фактором развития всей нашей страны. Красивые коттеджные поселки, выполненные в едином архитектурном стиле, с благоустроенными улицами, асфальтированными дорогами и тротуарами, озеленением и высоким уровнем безопасности – норма для европейских стран. Невысокие цены на землю стали побуждать людей перебираться в своё собственное жильё. В России же очень мало таких комплексов, которые бы по соотношению цена-качество были по карману среднему классу. Стабильно наблюдается рост интереса к коттеджным посёлкам. Набирающее популярность явление такого переезда затронуло не только непосредственных его участников, но также проектировщиков и застройщиков. В проектировании загородной недвижимости увеличилось количество самых разных вариантов самих зданий, площадей участков, видов досуговых зон и многого другого. Существуют два основных вида планировки: бульварная и кластерного типа. Бульваром является озеленённая в большинстве случаев территория, которая обладает протяжённостью намного большей, чем её ширина. На самом бульваре могут так же располагаться зоны отдыха, скамейки, велодорожки, детские площадки, а сама зона используется исключительно пешеходами и велосипедистами для прогулок и передвижения. Кластер, в свою очередь, является основной единицей посёлка. Он включает в себя и жилую застройку как одноэтажную, рассматриваемую для коттеджных посёлков, так и многоэтажную, которая располагается вокруг некоторой небольшой территории, содержащей, как правило, зону отдыха и развлечений, элементы инфраструктуры в многоэтажных кластерах это могут быть магазины и салоны, располагающиеся на первых этажах самого дома, а также небольшую «дворовую» проезжую часть и парковку. Относительно кластеров малоэтажных, стоит отметить возможность расположение гаражей и парковок непосредственно на территориях, прилегающих к самим постройкам. Переходя к сравнению, стоит выделить основные критерии: транспортная система, доступность инфраструктуры, экономичность, эффективность пользования территорией. Важно сразу сказать о дорогах и движении транспорта в обоих случаях, так как именно со въезда в посёлок начинается знакомство любого потенциального покупателя очередного коттеджа с предлагаемыми ему условиями. Говоря о транспортной системе населённых пунктов бульварного типа, сразу возвращаемся к определению и назначению бульвара – зона отдыха для пеших прогулок. Значит, движение автомобилей и техники по самому бульвару невозможно. Таким образом, бульвар выступает конструктивным элементом, разделяющим проезжие части. Самым грамотным решением со стороны проектировщиков в таких случаях является организация одностороннего движения по каждую сторону от бульвара, что даёт дополнительную безопасность и спокойствие тем, кто желает покинуть его. Скоростной режим в таких случаях необходимо сильно ограничивать и оборудовать переходы для всё той же безопасности. Будучи пешим в правильно организованной по описанию выше зоне, можно легко переходить между частями посёлка, конструктивно разделёнными. Исходя из наличия одностороннего движения, становится очевидным факт необходимости попасть именно на ту сторону, которая приведёт автомобилиста в желаемую точку маршрута. Главное - необходимость автомобилистов пересекать бульвар, чтобы банально попасть на другую сторону. Необходимо предусматривать зоны, где бульвар будет прерываться, а его будет пересекать дорога, нуждающаяся в дополнительном обустройстве для того, чтобы пешеходы могли спокойно передвигаться между разделёнными частями бульвара. Речь может зайти и о доступности бульвара для жителей разных частей посёлка. Жильцы домов, расположенных удалённо, будут нуждаться в преодолении больших расстояний от дома до бульварной улицы и обратно, что может поколебать желание некоторых приобретать такую недвижимость. Наличие центральной улицы, которая в вышеописанном случае является бульварной, не является чем-то необычным для жителей России. Большинство привыкло именно к такому виду населённых загородных пунктов, когда существует широкий выбор вариантов, исходя из особенностей транспортной системы, расположения дома относительно бульвара и т.п. Кластер – это некоторое единое пространство со всеми необходимыми для комфортной жизни объектами. Развитая инфраструктура – неотъемлемая часть жизни современного горожанина. Мы воспринимаем обилие магазинов, кафе, поликлиник, детских садов, школ и кинотеатров, как нечто само собой разумеющееся. Лишь небольшая часть людей рассматривает загородный дом как постоянное жилье – уровень доступности общественных пространств, учреждений и организаций существенно ниже, чем в столице. Основным плюсом является именно досуговая территория, закреплённая за каждым кластером. Не возникает необходимости часто выходить за пределы своего кластера, если он обустроен всем нужным: продуктовым магазином, местом сбора мусора и местом отдыха. Но каждое удобство необходимо содержать, поэтому магазин и обустроенная роскошная зона для отдыха – это прежде всего дополнительная финансовая нагрузка на жителей. Кластеры, имеющие в своём распоряжении больше удобств, будут пользоваться популярностью у соседей, что нагрузит и без того небольшое пространство, рассчитанное на жителей данного кластера. Кластеров в посёлке может быть очень много, поэтому важно не забывать о дублировании некоторых удобства, чтобы не ущемлять соседей отсутствием чего-то, что есть в другом кластере, который может находиться вдалеке от первого. При таком планировании дорога будет занимать большую площадь, нежели в бульварном типе, что понижает эффективность использования территории, так как достаточно много пространства будет отдано под проезжую часть. В условиях кластера сложно говорить о каком-либо регулировании движения как такового, потому что, по сути, такой населённый пункт является совокупностью рядом стоящих дворов, вокруг которых расположены жилые объекты многоэтажные или малоэтажные. Значит, общий скоростной режим непроизвольно понизится из-за банальной опасности разгона в таких условиях. Общей территорией всех жителей посёлка становится проезжая часть, но планировка определяется не только по проезжей части. Отсутствие бульвара, как такового, не означает, что посёлок относится к кластерным. Кто-то может выбрать себе недвижимость в коттеджном посёлке бульварного типа рядом с общей территорией, чтобы до неё было быстрее добираться, кто-то выберет себе дом подальше от потенциального шума. Будут и те, кто сделает выбор в пользу жилья в кластерной системе, отдавая предпочтение уже самому кластеру. Выбран будет именно один кластер из всех наличествующих, в котором присутствует всё необходимое или большая часть того, что требуется конкретному возможному жителю посёлка.