Рынок жилья в Крыму

Процессы эффективного экономического реформирования представляют собой ряд сложных проблем, с которыми общественная география еще не сталкивалась ранее. Одной из таких проблем является сектор рынка жилой недвижимости. Этот сектор экономики имеет огромное социальное значение, поскольку жилье является ключевым материальным благом для граждан и выступает в качестве основного источника удовлетворения их физиологических потребностей. Развитие рынка жилья оказывает существенное влияние на экономическое состояние данного региона. Множество сложностей, связанных с рынком жилой недвижимости, невозможно решить без пространственного понимания и строгого регулирования. Рынок жилья в Крыму обладает своей уникальной территориальной структурой, которая определяется рекреационной спецификой этого региона, и требует специальной методики экономико-географических исследований. Большинство общественно-географических исследований рынка недвижимости ограничивались анализом состояния жилищного рынка в больших городах, в то время как отдельные географические работы по рынку недвижимого имущества были посвящены изучению территориальных особенностей регионального и национального земельного рынка. В значительной степени формирование понятийного и терминологического аппарата общественно-географического исследования рынка жилья произошло в рамках экономики недвижимости. Были разработаны теоретико-методологические основы маркетинговой географии и общественно-географические принципы изучения рынков услуг и товаров. Однако, региональный рынок жилой недвижимости остается недостаточно исследованным в географических работах. Необходима разработка комплексной методики территориальной сегментации рынка жилья, а также изучение пространственной специфики жилищного рынка в рекреационном регионе. Основной целью настоящего исследования является выявление географических факторов и тенденций развития рынка жилой недвижимости в Крымском регионе с целью оптимизации его территориальной структуры. Для достижения данной цели мы использовали данные, предоставленные управлением статистики Крыма и города Севастополя, Крымским региональным отделением ассоциации специалистов по недвижимости риэлторов, а также данные из интернета и результаты наших собственных наблюдений. При проведении корреляционно-регрессионного анализа территориальной системы рынка жилой недвижимости, было выделено два вида признаков: рыночные и внерыночные. Для достижения поставленной цели было использовано 85 показателей. Кластерный метод сегментации, в котором основные признаки были выбраны на основе связи, был использован для географического анализа. Результаты и обсуждение показали, что в Крыму количество однокомнатных квартир значительно меньше, чем двух- и трехкомнатных. Это связано с особенностями советской застройки, которая не учитывала рыночные требования. Таким образом, административно-территориальные единицы с динамичным рынком, такие как курортные районы, имеют наибольший долю однокомнатного жилья, особенно в городе Ялте. Структурно-графическая схема исследования территориальной системы рынка жилой недвижимости была представлена. Важно отметить, что в Ялте и других городах Крыма, расположенных на южном берегу, имеется значительное количество жилой недвижимости, что связано с активным развитием рекреационного освоения в этом регионе в прошлом. Вне южнобережной зоны, большая часть жилой недвижимости была построена с 1960-х годов до настоящего времени. Более половины жилой недвижимости относится к пятому классу, что указывает на ее относительно низкое качество. Высококлассное жилье, в основном, находится в Ялтинском горсовете, в то время как оно практически отсутствует в северном и западном Крыму. Доступ к основным коммуникациям также неравномерно обеспечен в разных районах Крыма. В северном Крыму существуют проблемы с оснащенностью жилья, а также с газификацией в большой Ялте. Для оценки качества жилья был использован планировочный коэффициент, который определяет соотношение жилой площади объектов к общей площади. Этот коэффициент обратно пропорционален качеству жилья, так как в недвижимости высших классов обычно присутствуют более просторные нежилые помещения, связанные с рекреационными возможностями. Следовательно, минимальный показатель был обнаружен в западной части ЮБК, а максимальный - в красноперекопском районе. Одной из важнейших социальных характеристик развития рынка жилой недвижимости является обеспеченность населения общей площадью жилья. В 2013 году в Крыму приходилось только 20,4 кв. м общей площади жилого фонда на одного жителя, что значительно ниже показателей в экономически развитых странах мира. Особенно острая проблема обеспеченности жильем наблюдается в центральных районах Крыма, где на троих жителей приходится менее одной квартиры. Более 90 тысяч человек ожидают своей очереди в квартиры в Крыму. Наименьший индекс улучшения жилищных условий отмечается на ЮБК и в Симферополе, где очереди на жилье достигают наибольшей длины. Распределение жилищного строительства в Крыму обусловлено его рекреационно-географическим положением, при этом на Южном побережье присутствуют высокие показатели. Во всех горсоветах ЮБК приходится более 0,5 кв. м введенной в эксплуатацию общей площади жилой недвижимости на одного жителя в год. Симферополь является лидером по относительным показателям развития строительной инфраструктуры рынка жилой недвижимости. В большинстве отдаленных районов северного Крыма количество участников строительной индустрии меньше более чем в 100 раз по сравнению с столицей, что также свидетельствует о низких относительных показателях. Количество субъектов, занимающихся операциями с недвижимостью в Крыму почти в два раза превышает количество субъектов строительства, что свидетельствует об активном развитии рыночной инфраструктуры жилья в регионе. Распределение данных субъектов схоже с распределением объектов строительства. Изменения цен на жилые объекты наблюдались с определенной синхронностью и относительно стабильным географическим соотношением. Начиная с 2008 года, цены снизились в связи с мировым экономическим кризисом. Карты демонстрируют тенденции территориальной дифференциации цен на жилье. Цены возрастают при приближении к побережью, особенно к южной части Крыма, к Симферополю и основным автомагистралям. Самые высокие цены наблюдаются в Большой Ялте, особенно в Форосе. Самые низкие цены присутствуют в удаленных деревнях Крыма, где они в 10 и более раз ниже. Индексы доступности жилья были рассчитаны на основе данных о ценах. Доступность рассчитывалась как для возможности покупки недвижимости в том же районе, так и в других. Самым недоступным районом для крымчан оказалась Большая Ялта. Например, семьям из 10 административно-территориальных единиц Крыма понадобится более 100 лет для накопления средств на жилье в этом районе. Особый интерес представляет международный индекс доступности жилья с использованием кредита (HAI), разработанный для украинских условий. Для среднестатистической крымской семьи жилье в Ялте остается недоступным с использованием кредита, в то время как жилье в других районах рассматривается как доступное условно, поскольку для ипотеки требуется большой аванс. Также были изучены географические тенденции в рынке аренды. В курортных населенных пунктах часто сдают жилую недвижимость посуточно от сентября до мая или июня. Одним из ключевых показателей различий в локальных рынках недвижимости является доля предложений аренды, учитывающих сезонность, от общего количества предложений аренды. В Крыму увеличивается доля предложений аренды жилой недвижимости, учитывающих сезонность, по мере приближения к морю и достигает 100% в некоторых курортных населенных пунктах. В глубинных районах Крыма подобные предложения отсутствуют. Для анализа был проведен корреляционно-регрессионный анализ. Математически было установлено, что на территориальное разделение ценообразования на жилье в Крыму влияют, прежде всего, две группы факторов: социально-экономические и рекреационно-географические. Развитие социальной инфраструктуры, особенно наличие транспортных и коммуникационных объектов, оказывает наибольшее влияние среди социально-экономических факторов. Влияние климатических ресурсов, особенно зимних температур и благоприятного для отдыха и туризма периода, является наиболее существенным среди рекреационно-географических факторов. В результате корреляционно-регрессионного анализа были определены 14 признаков кластерного анализа для географической сегментации рынка жилой недвижимости. Было выделено 8 типов рынков жилой недвижимости Крыма, которые подразделяются на 16 географических сегментов регионального уровня. Также был проведен анализ проблем рынка жилой недвижимости в Крыму. Экономико-географические проблемы рынка жилой недвижимости в Крымском рекреационном регионе характеризуются разным уровнем развития, долговременным недофинансированием определенных подрегиональных рынков, отсутствием эффективной геомаркетинговой политики, ростом объемов стареющего и устаревающего жилого фонда, особенно в районе ЮБК, а также несогласованным взаимодействием территориальной системы рынка жилой недвижимости с рекреационной системой в этом районе. Мы разработали приоритетные рекомендации по управлению сегментами рынка жилой недвижимости на территории Крыма. В районах с высокими ценами следует стимулировать ипотечное кредитование, в секторе жилого фонда, требующего обновления и модернизации, – проводить реновацию, в городских сегментах жилья 510 – осуществлять экологическую реабилитацию, в активно строящихся жилых комплексах – регулировать гармоничность застройки, в перспективных сегментах рынка жилья – применять инновационный региональный подход, а на курортах – укреплять связь между жилым сектором и рекреационной инфраструктурой. В итоге мы пришли к выводу, что рынок жилой недвижимости в Крыму характеризуется значительными территориальными неравенствами. В северных областях Крыма, по сути, отсутствуют высококлассные жилые дома, тогда как в Ялте они составляют значительную долю жилищного фонда. Цены на жилье в отдельных курортных и глубинных населенных пунктах Крыма отличаются более чем в 10 раз. Уровень цен на жилую недвижимость наиболее существенно возрастает по мере приближения к морскому побережью, Симферополю и основным автомагистралям. Территориальное соотношение в разные периоды развития рынка оставалось практически неизменным. Крым выделяется связью между разделением цен и развитием социальной инфраструктуры и климатическими рекреационными ресурсами. Основными проблемами жилищного рынка Крыма являются недофинансирование на протяжении многих лет в северо-крымском сегменте, недостаточная доступность жилья в центрально-крымском сегменте и высокие цены в ялтинском сегменте. Для оптимизации территориальной структуры регионального жилищного рынка требуется финансовая поддержка государства, поощрение ипотечного кредитования и передача определенных полномочий местным органам власти. Отсутствие доступной информации о рынке жилой недвижимости Крыма приводит к неэффективному использованию экономических механизмов регулирования и затрудняет организацию разумного использования территории для застройки и продажи жилья. Развитие рынка жилой недвижимости требует разнообразных методов территориального регулирования, таких как стимулирование ипотечного кредитования в регионах с высокими ценами, реновация жилого фонда в районах с ветхими зданиями, экологизация городской среды на рынках жилья, регулирование характера застройки в районах с активным строительством, инновационный региональный менеджмент в перспективных районах рынка жилья и консолидация рынка жилья с рекреационными комплексами в курортных районах.