купить Апартаменты в крыму у моря, курортная недвижимость юга России

Мода на апартаменты пришла из Западной Европы, где под этим типом помещений понимают жилье, к которому прилагается значительная сервисная составляющая от управляющей компании: уборка комнат, услуги прачечной, заказ еды и т. д. В России формат творчески переосмыслили и интерпретировали как «жилье без прописки». Первой примерила на себя этот популярный заграничный формат столица, потом другие с проектами вроде апарт-отелей, а дальше его стали под копирку воспроизводить в регионах. Формат апартаментов актуален для городов миллионников, — считает генеральный директор. Бурный рост этого сегмента, с одной стороны, явился ответом на спрос, а с другой — стал результатом поиска девелоперами новых выгодных решений, объединяющих преимущества жилой и коммерческой недвижимости». Так, предпринимаются довольно удачные попытки создания апарт-комплексов в ходе редевелопмента бывших фабричных зданий. Весьма актуальна тема апартаментов и в курортных городах. В частности, на апартаментные комплексы приходится около 30% от всего количества проектов, причем все они относятся к высокому ценовому сегменту. Как рассказала директор по маркетингу компании, примерно в равных долях апартаменты представлены в районах города. На территории комплекса есть собственный пляж и парковая зона, по которой можно прокатиться на электромобиле. Апартаменты — формат двойственный во всех отношениях. С юридической точки зрения это нежилые помещения, здесь нельзя прописаться, но по факту это квартиры, которые используются в том числе для постоянного проживания. Между тем из за отсутствия прописки собственник апартаментов не может устроить ребенка в садик или школу, встать на биржу труда или прикрепиться к поликлинике. Но при этом он может получить временную регистрацию по месту пребывания на пять лет, если комплекс имеет статус гостиницы. Коммунальные платежи в апартаментах тоже с подвохом. Еще в начале 2000 х на российском рынке жилой недвижимости никто и не слыхивал про апартаменты. А сегодня это самый быстрорастущий сегмент, занимающий 31% в общем объеме предложения. Только в столице за пять лет число таких проектов выросло практически в десять раз — с 9 до 88 комплексов. И это несмотря на неясные перспективы формата с точки зрения законодательства. Так, коммунальные платежи за апартаменты площадью в 100 кв. м будут примерно на 2–2,5 тыс. руб. больше по сравнению с квартирой аналогичной площади. Но самое затейливое — налоги. Поскольку юридически апартаменты не являются жильем, налог на них исчисляется как на коммерческие помещения. Все зависит от статуса. Если апартаменты спроектированы в составе многофункционального комплекса, то налог выплачивается как на офисные помещения. Если они имеют статус гостиничной недвижимости, то попадают в категорию прочие объекты. Для офисов ставка составляет 2% от кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» — 0,5%, — поясняет генеральный директор компании. Например, покупка небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется собственнику необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей при ставке 2% или 25 тыс. при 0,5%». Есть нюансы и при оформлении сделки. У апартаментов нет четкого статуса, — говорит председатель совета директоров компании. Они могут продаваться по договорам купли-продажи как вторичные объекты в случае если это проекты редевелопмента уже существовавшего здания, а могут и по договору долевого участия — как новостройки. Впрочем, существуют и плюсы. Главное преимущество апартаментов заключается в том, что на их покупке можно заметно сэкономить, ведь их стоимость на 10–20% ниже, чем у обычных квартир. Например, по результатам первого полугодия тройка самых бюджетных апартаментов выглядит так: — 2 млн рублей за 16 кв. м, — 2,5 млн за 25,4 кв. м, — 3 млн за 17,1 кв. м. Считается, что апартаменты вроде этих — хорошая альтернатива квартире, если владелец собирается находиться здесь не постоянно, а периодически — например, между командировками или несколько раз в неделю, проживая за городом. Кроме того, это подходящий вариант для арендного бизнеса, для которого прописка непринципиальна. Не случайно апартаменты в основном приобретают с целью инвестиций и получения дополнительного дохода от аренды, рассказала руководитель проектов отдела стратегического консалтинга строительной компании. Помимо привлекательной стоимости, к преимуществам формата относится возможность проживания в пешей доступности от работы, ведь очень часто апартаменты располагаются в многофункциональных комплексах, включающих в себя офисы. В некоторых проектах бизнес и элитного класса есть управляющие компании, поэтому жители могут воспользоваться услугами по доставке блюд на дом, уборке, уходу за домашними животными и др. В пользу апартаментов говорит и то, что порядок согласования перепланировок в нежилых помещениях проще, чем в жилых, поэтому они позволяют воплотить самые смелые задумки хозяев. Например, в лофтах, реализованных на базе бывших промышленных построек, можно обустроить второй этаж. Существует версия, что формат апартаментов порожден кризисом. В 2008–2009 годах застройщики коммерческих помещений почувствовали отсутствие спроса и переизбыток предложения и были вынуждены перепрофилировать свои проекты под апартаменты. На тот момент особых требований чиновники к апартаментам не имели нужды строить детские сады, школы, поликлиники не было, поэтому многие девелоперы скорректировали планы и стали развивать апартаментные комплексы. Однако для ряда игроков рынка «вынужденная мера» превратилась в удачный ход. Например, из за дефицита площадок в центре города столичные власти взяли курс на реновацию промзон. Получить разрешение на возведение жилья в бывшей индустриальной зоне непросто, чего не скажешь о реализации коммерческих проектов. Апартаментные комплексы, не требовавшие перевода назначения земель, стали удобной лазейкой, которой быстро воспользовались застройщики. Когда у девелопера есть площадка под коммерческий объект, апартаменты — лучший выход из ситуации, — убеждена руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости строительной компании. — Это модный и востребованный рынком продукт, который находит своего покупателя. Первыми ласточками стали башни где апартаменты начали продаваться в комплексе. Потом апартаменты появлялись и в других проектах этих компаний. Отсутствие инфраструктурных обременений вышло застройщикам боком. Люди, не разобравшиеся в специфике апартаментов, прочувствовали все тяготы жизни без детских садов и поликлиник, и в итоге городские администрации стали задумываться о статусе такого «жилья». В столице, например, было принято решение: в проектах, где разрешение на строительство уже выдано, обязательства по социальной инфраструктуре город берет на себя. А вот в новых проектах власти обяжут застройщика построить «социалку» по всем нормам. Количество апартаментных комплексов росло как на дрожжах, и становилось очевидным: в том виде, в котором апартаменты появились в России, они больше строиться не должны. В ноябре 2014 года был сделан первый шаг на пути регулирования этого рынка на федеральном уровне: согласно вышедшему постановлению, апартаменты теперь смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей, апарт-отели, мотели, хостелы и др. В поисках новых форм оригинальную трактовку выдвинул Институт экономики города, предложивший перевести апартаменты в жилье «второго сорта». «Согласно этой инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в домах смешанного использования или входить в состав многофункциональных зданий. Однако до сих пор вопрос остается открытым. В 2015 году ожидается принятие и других законодательных актов, которые окажут серьезное воздействие на развитие формата, но пока на этот счет не вышло никакого официального постановления. По мнению генерального директора агентства аренды, уже один тот факт, что апартаментные комплексы с премиального сегмента переключились на эконом класс, свидетельствует: перемены должны произойти. Покупатели бюджетной недвижимости ориентированы на прописку и социальную инфраструктуру, — убеждена эксперт. А городу пустующие апартаменты не нужны. Действительно, в начале пути формат апартаментов был представлен в России исключительно объектами бизнес и элитного класса, тогда как вышли первые проекты массового сегмента. И еще один важный нюанс. Сейчас полным ходом идет процесс «легализации» апартаментов — то есть их перевод в жилую недвижимость. Схема перевода апартаментов в квартиры в основном практикуется на девелоперском уровне. Это весьма удачный ход: апартаменты с большими площадями зависли на рынке, но после перевода в жилой фонд их привлекательность значительно увеличилась. Кстати, при желании подобные процедуры может пройти и частное лицо. Это непросто, но абсолютно легально. Главное — доказать, что на самом деле апартаментная площадь используется как жилая. И тогда к рыночной стоимости апартаментов добавятся пресловутые 10–20% — и прописка будет в кармане. В условиях урбанизации, а также возрастающей роли агломераций особую значимость приобретает эффективное размещение объектов коммерческой недвижимости. Для города представляется актуальным развитие таких направлений, как недвижимость для размещения апартаментов, аутлет-центры, комьюнити-центры, центры для туризма центры развлечений. Апартаменты – это помещения, которым свойственны условия для проживания, но не имеющие отношения к жилому фонду. Апартаменты могут использоваться для получения дохода или приобретаться для временного личного проживания. Возможность приобретения для личного проживания дает основания рассматривать данный тип объектов в разрезе рынка жилой недвижимости как инновационный продукт. Особенности апартаментов на рынке недвижимости рассмотрены в работе. Как показывает опыт столичных городов, данный тип объектов востребован на рынке, данное направление находится в начальной стадии развития. Следующее направление – это строительство аутлет-центра. Отличительной особенностью такого объекта на рынке коммерческой недвижимости, по сравнению с торговыми центрами, является наличие требований по месторасположению в частности, расположение не в центре, но сразу за городом, населенный пункт с более чем 2 млн жителей, транспортная доступность – максимум 90 минут. Другим направлением развития коммерческой недвижимости в городе можно выделить строительство комьюнити-центров. Комьюнити-центр – это специально организованное пространство для досуговой деятельности определенного сообщества людей например, направленность на пожилых людей, на спорт, на детей или центр, рассчитанный на конкретную культурную или религиозную группу людей. Центры для туризма центры развлечений могут иметь направления. Развитие приведенных в таблице туристических услуг потребует наличия в городе соответствующих объектов коммерческого назначения. Для организации досуга как гостей города, так и его жителей центры туризма и развлечений могут быть таких форматов, как аквапарк, горнолыжный комплекс, автодром и т. д. В частности, аквапарк был открыт и является самым крупным в России крытым аквапарком. Благодаря постройке данного объекта свое развитие получила соответствующая левобережная территория города. Таким образом, в заключении резюмируем следующее: коммерческая недвижимость, являясь неотъемлемой составляющей городского пространства, является источником дохода как для инвесторов, так и для муниципальных и региональных бюджетов. Здоровая конкуренция среди альтернативных вариантов использования объектов коммерческой недвижимости как построенных, так и планируемых к строительству зданий приведет увеличению доходности от таких объектов, будет способствовать гармоничному развитию и повышению инвестиционной привлекательности городов мегаполисов, агломераций. Необходимо изучать новые форматы с точки зрения назначения объектов коммерческой недвижимости. В частности, представляется актуальным развитие таких направлений, как недвижимость для размещения апартаментов, аутлет-центры, комьюнити-центры, центры для туризма центры развлечений. Современные тенденции, складывающиеся на рынке недвижимости, формируют потребность в динамической трансформации норм в области жилищного законодательства. На сегодняшний день справедливо заключить, что это та отрасль российской правовой системы, в которой существующие правоотношения обуславливают необходимость регулирования возникших, но еще не нашедших законодательную регламентацию положений. К категории вопросов, подлежащих правовой «идентификации», относят вопрос об определении правового статуса апартаментов как объектов недвижимости. Рассуждения на данную тему актуальны и оправданы, поскольку в Российской Федерации распространена практика эксплуатации апартаментов в качестве жилых помещений с отсутствием легальной возможности такой эксплуатации. В связи с этим вопрос об определении правового статуса апартаментов как объектов недвижимости и оценка текущей степени правовой определенности приобретает особую теоретическую и практическую ценность. Действующее законодательство и доктринальная систематика не содержат определения понятия «апартаментов» в том смысловом и содержательном ключе, который вкладывают в эту дефиницию граждане страны. Согласно Приказу Министерства культуры Российской Федерации № 1215 от «11» июля 2014 года под апартаментами подразумевается номер высшей категории согласно гостиничной классификации. Законодательно регламентирован перечень критериев, которым апартаменты должны соответствовать: - площадь не менее 40 м2; - наличие 2-х и более комнат; - наличие в составе апартамента гостиной, столовой, спальни, кухонного уголка. На практике апартаменты приобретаются на тех же основаниях, для тех же целей, что и квартиры. Целесообразность сравнения фактического статуса апартаментов с правовым статусом квартир. Деятель отмечает, что несмотря на существующие законодательные разграничения понятий «квартира» и «апартаменты», на практике имеет место приобретение апартаментов в целях постоянного проживания, что теоретически – контрпродуктивно и неверно. Действительно, статус апартаментов в доктрине не отвечает сложившейся в исследуемой области практике, что, с одной стороны, парализует правовую норму препятствует ее применению, а с другой – не обеспечивает эффективных механизмов и средств защиты лица в случае нарушения его прав и законных интересов. Ввиду приобретения апартаментами правового статуса гостиничного фонда, суждение о возможности постоянного проживания в таковом ошибочно. При покупке апартаментов следует иметь в виду, что гостиничное использование предполагает лишь временную регистрацию сроком до 5 лет. Что касается налогообложения, то размер ставки за квартиру составляет 0,1 %, при стоимости квартиры свыше 10 млн рублей – 0,5 %, а в отношении апартаментов предусмотрены коммерческие тарифы, достигающие от 0,5 % до 2 %, с отсутствием льготных условий. На апартаменты не распространяются нормативные предписания о: - невозможности лишения своего жилого помещения в судебном порядке в случае, если это единственное жилье; - санитарно-эпидемиологических параметрах, предъявляемых к помещениям постоянного проживания и т.д. Полагаем, что формулировки о статусе апартаментов, употребляемые в подобном контексте, утратили свою актуальность, и дальнейшая их правореализация возможна только в случае реформирования принципиально важных категорий, регулирующих отношения на рынке недвижимости. Анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что покупка гражданами апартаментов для постоянного проживания сопряжена с крупными рисками. Это обусловлено тем, что в законодательтве отсутствуют механизмы и средства защиты прав и законных интересов лиц ввиду того, что ряду деяний до сих пор не дана правовая квалификация. Как правило, споры возникают с покупателем и застройщиком в связи с приобретением апартаментов в случаях, когда: не заключен договор купли-продажи по результатам заключенного ранее предварительного договора купли-продажи; не выполнено обязательство по передаче апартаментов покупателю; не получены документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности на апартаменты. Так, Управлением по надзору в области долевого строительства была произведена плановая проверка соблюдения законодательства о долевом строительстве. По результатам проверки был установлен факт привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства на основании предварительного договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО и гражданином. Исследовав условия предварительного договора участия в долевом строительстве гостиницы и приложения к нему, согласно которым предметом договора является жилая квартира, письмо управления, согласно которому строительство зданий имеет признаки строительства многоквартирных жилых домов, факт уплаты гражданином рублей по договору долевого участия, суды сделали вывод о доказанности факта привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства на строительство дома, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, что составляет объективную сторону административного правонарушения. Таким образом, фактически общество осуществляет строительство имеющих признаки многоквартирных жилых домов зданий. А предварительные договоры на приобретение апартаментов фактически прикрывают договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Почему наличие серьезных рисков не препятствует приобретению апартаментов как объекта для постоянного проживания? В связи с чем некоторые аналитики предрекают увеличение спроса на апартаменты в 2027 году? Во-первых, стоимость апартаментов на 15-20 % ниже стоимости квартир в обычных домах. Ценовая политика обусловлена не низкой себестоимостью строительства, а возможностью застройщика «обойти социальные нагрузки» с сохраненными «для них нормами прибыли. Данный формат недвижимости позволяет решить квартирный вопрос граждан, у которых нет финансовой возможности приобрести интересующее их по площади, местонахождению и иным характеристикам классическое жилье. Во-вторых, увеличение количества сделок по приобретению апартаментов сопряжено с потенциальной отменой подобного формата недвижимости в будущем. Заместитель председателя правительства Российской Федерации заявил о том, что в дальнейшем следует выработать положения, которые не позволят интерпретировать апартаменты как класс жилья. А заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и вовсе предлагает запретить строительство апартаментов в России, а уже введенные в экслуатацию помещения учитывать в объеме ввода жилья. В-третьих, причиной, по которой приобретение апартаментов кажется привлекательной и выгодной инвестицией, может являться поручение Президента Российской Федерации Правительству внести поправки в определении правового статуса апартаментов. Иными словами, возможное присвоение апартаментами статуса жилья может спровоцировать рост сделок по их приобретению с целью последующего перевода его в жилое помещение и перепродажи по более высокой стоимости. Однако важно отметить, что данная амнистия будет распространяться не на все апартаменты. Законодательные положения будут применяться в отношении апартаментов, отвечающих требованиям: - пожарной и технической безопасности, - транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, - иным требованиям, необходимым для их перевода в жилые помещения. Анализ теории и правоприменительной практики позволяет сделать вывод о том, что вопросу об определении статуса апартаментов свойственен низкий уровень правовой определенности. Ученые и деятели юридической мысли предлагают следующие варианты решения проблемы. К примеру, один обосновывает целесообразность законодательного закрепления в нормах жилищного законодательства положений о присвоении апартаментам статуса жилых помещений. Второй, напротив, предлагает закрепить в Жилищном кодексе Российской Федерации норму о том, что апартаменты не являются жилым помещением, а представляют собой нежилое помещение, предназначенное для временного проживания, которое по техническим характеристикам соответствует гостиничным номерам, однако юридически таковым не является. Обе позиции заслуживают внимания и свидетельствуют о необходимости внесения ясности и определенности по данному вопросу в грядущих поправках. На сегодняшний день неопределенность процесса легализации апартаментов – ключевая опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости. До тех пор, пока законотворцем не будут выработаны недвусмысленные и четкие правовые позиции относительно правового статуса апартаментов с учетом сложившейся практики, их приобретение в целях постоянного проживания не будет нормативно обоснованным и обусловленным. Реформирование положений действующего законодательства должно сопровождаться внедрением формулировок, исключающих правовую неопределенность статуса апартаментов. Вопрос об изменении правового статуса апартаментов с каждым годом становится все актуальнее. Данный вид недвижимости не упоминается законодателем ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Жилищном кодексе РФ, а также ни в одном Федеральном законе. Апартаменты являются нежилым помещением и их статус определяется в постановлении Правительства РФ Об утверждении Положения о классификации гостиниц как один из видов номеров гостиниц высшей категории, площадью не менее 40 кв. м., состоящий из 2 и более комнат, с 2-спальной кроватью размером 200х200 см, с мини-кухней. Однако такое определение не отвечает фактическому состоянию статуса апартаментов. На российском рынке недвижимости сложился обычай именовать апартаментами нежилые помещения, используемые для проживания, в том числе в альтернативу квартире. Граница между квартирой – жилым помещением и апартаментами размыта, данные термины нередко используются как синонимичные, что выгодно застройщикам апартаментов, но вводит в заблуждение граждан, покупающих или арендующих апартаменты для постоянного проживания. Ввиду того, что апартаменты не входят в перечень жилых помещений, в них отсутствует возможность постоянной регистрации проживающих граждан. А поскольку апартаменты могут быть приобретены гражданами как единственное жилье, собственник лишается возможности выполнить обязанность по такой регистрации. Из невозможности отнести апартаменты к жилым помещения вытекает еще одна проблема – такой вид недвижимости, используемой для проживания, не попадает под защиту, следовательно, на апартаменты может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Кроме того, при постройке здания с апартаментами застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, установленные для жилых помещений, в том числе требования по необходимому уровню инсоляции (освещенности), звукоизоляции, вибрации, температуры, влажности, требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, гигиеническим нормативам и т.д. Все это ставит под угрозу жизнь, здоровье и комфорт лиц, проживающих в апартаментах. Помимо вышеперечисленных трудностей, владельцы апартаментов сталкиваются с необходимостью уплаты налогов по более высокой ставке налогообложения, чем владельцы квартир, с отсутствием налоговых льгот и более высокими ценами на коммунальные услуги. Данные факторы приводят к необходимости закрепления в законе нового подхода к регулированию правового статуса апартаментов. В декабре 2020 г. Президентом РФ был утвержден перечень поручений по итогам совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Среди прочего, было поручено обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, касающихся определения правового статуса помещений в многофункциональных зданиях, в т.ч. используемых для проживания граждан. План по реализации указанного поручения внесен в «дорожную карту» по градостроительной деятельности, утвержденную Правительством РФ. Согласно дорожной карты, проект Федерального закона, определяющего правовой статус апартаментов в т.ч. ранее построенны и устанавливающего возможность регистрации в них по месту жительства, должен быть внесен в Государственную Думу ФС РФ. Считаем необходимым исследовать вопрос правового регулирования апартаментов в законодательстве других стран для выявления сходств и различий для возможного заимствования опыта иностранных коллег. Для начала сравним термины «apartments» и «flat», обозначающие в странах англо-американской правовой семьи схожие понятия, поскольку в некоторых из этих стран апартаменты являются распространенной и легальной формой жилых помещений. Во всех используемых англоязычных ресурсах термины «flat» и «apartments» апартаменты практически всегда используются авторами, как синонимичные. Такая ситуация позволяет провести параллель с российскими апартаментами. На российском рынке недвижимости появляется все больше зданий с апартаментами премиум-сегмента. Например, стоимость самых дешевых апартаментов размером 40 м² в комплексе составляет 24 360 000 руб. А стоимость апарт-пентхуса площадью 477 м² составляет 600 000 000 руб. Но, вне зависимости от стоимости помещения, в России собственник апартаментов может столкнуться с проблемами, вытекающими из их сложного правового статуса. Но под апартаментами в законе подразумевается вид жилья, который в России называют квартирой и «flat» соответственно. Далее рассмотрен правовой статус нескольких видов апартаментов или близкого к ним по характеристикам жилья в разных странах. 1. подвальные апартаменты - это апартаменты, расположенные на цокольных этажах, под жилым домом или бизнес-центром. Наиболее популярны в больших городах Арендная плата в подвальных апартаментах обычно намного ниже, чем в надземных квартирах, из-за ряда недостатков: теснота, шум от здания и от движения на соседней улице, уязвимость для взлома. 2. Бэдсит - это форма размещения, состоящая из одной комнаты на каждого жителя, но с общей ванной. Они возникли в результате разделения более крупных жилых помещений на недорогие жилые помещения с низкими затратами на переоборудование. Данную жилую недвижимость можно сравнить с советской коммунальной квартирой, в которой кухня, ванная, туалет и телефон являлись общими для нескольких семей, каждая из которых живет в одной комнате, выходящей в общий коридор. Такие апартаменты обычно находятся на верхнем этаже и попасть в них можно только по отдельной лестнице. Первоначально эти комнаты предназначались для прислуги, и название «комната для горничной» происходит от разговорного названия таких горничных. Сегодня это - самое дешевое жилье на рынке аренды, арендуются малообеспеченными жильцами или студентами. Правительство установило, что все пригодные для аренды апартаменты должны иметь минимальную площадь 8 кв. м., минимальный объем 20 куб. м. и наличие отверстий (окон, дверей и т.д.), равных по площади не менее 1/8 площади поверхности помещения. Но это привело лишь к тому, что апартаменты, не попадающие под этот лимит, сдавались незаконно. В последние годы арендодатели рембрендируют свои апартаменты, рекламируя их как маленькая студия. 4. Classic Six – шестикомнатные иногда семикомнатные апартаменты в зданиях поэтажной планировки. Они состоят из столовой, гостиной, кухни, двух –трех спален, спальни поменьше возле кухни, которую до сих пор называют «maid’s room», поскольку в прошлом она отводилась для прислуги и одной или двух ванных комнат. Такие апартаменты – полностью легальный вид жилой недвижимости, причем один из самых элитных и труднодоступных для приобретения. 5. Cold water flat квартира с холодной водой - это апартаменты в первоисточнике используется именно термин apartment, в которых нет горячей воды. Согласно действующим строительным нормам в США, запрещено строить квартиры без подведения горячей воды, но до середины ХХ в. они были распространены. 6. Garage apartment - апартаменты, построенные внутри гаража или на его крыше - это еще один вид «accessory dwelling unit». Иногда такие постройки называют «granny house» бабушкин домик, in-law house домик для тещи, свекрови или accessory apartments дополнительные апартаменты. В некоторых штатах запрещено сдавать их в аренду, но допускается проживание родственников. С 2003 г. городам штата Калифорния разрешено регистрировать ADU как жилье для малоимущих, однако в каждом городе штата этот вопрос регулируется самостоятельно городским Кодексом зонирования. В некоторых муниципалитетах устанавливаются специальные технические стандарты к ADU например, минимальный размер, минимальное расстояние между ADU и т.п.. Эти меры направлены, прежде всего, на обеспечение безопасности лиц, проживающих в таких апартаментах. Иногда, для ограждения владельцев соседних участков от нежелательных жильцов, стандарты запрещают сдавать в аренду разным арендаторам основной дом и вспомогательную жилую единицу. В таких случаях разрешено сдавать все жилые постройки на участке одному арендатору. В юрисдикция некоторых американских городов «garage apartment» или «granny house» могут быть разрешены только в том случае, если в них нет отдельной кухни. Если кухня не установлена, то даже при наличии микроволновки и холодильника такое жилище не будет являться отдельной единицей и может использоваться как одна из комнат основного дома. 7. Studio apartment – это студийные апартаменты студия, представляющие собой одну комнату, в которой находится всё, за исключением ванной. Студии-апартаменты распространены по всему миру, но носят разные названия, вид жилых квартир и апартаментов, как описано выше. Как видно из приведенного выше списка названий одного и того же жилья, термин «апартаменты» используется в двух странах. Полагаем, что термин «апартаменты» был заимствован именно из американского английского. Однако в России он имеет другое значение. Американские апартаменты означают жилое помещение, которое в России называют квартирой. А российские же апартаменты по правовой природе ближе к американской вспомогательной жилой единице, поскольку ADU так же, как и апартаменты в РФ, часто представляют собой непригодное по стандартам для проживания помещение, но, несмотря на это, используется для проживания, сдается в аренду и имеет спорный правовой статус. Тем не менее, в законодательстве исследованных нами стран не было выявлено полностью аналогичного российским апартаментам вида нежилых помещений, используемых для проживания, что обусловливается уникальным, самобытным путем развития российской правовой системы. Считаем необходимым закрепить в федеральном законе, определяющем статус апартаментов, не только возможность регистрации в апартаментах, но и, по примеру правового регулирования, ввести специальные технические нормы для всех апартаментов, используемых для проживания, а также специальную ответственность застройщика апартаментов в случае несоответствия объекта указанным нормам для предупреждения незаконной продажи или сдачи в аренду помещений. Жилищная проблема в современном мире актуальна, как и прежде, и до сих пор в ряде случаев стоит остро. При возрастающих возможностях организации комфортной жизни с учётом повышающегося уровня развития общества, появляются новые вызовы, например, удалённые форматы работы, потребность в миграции и т.п. Архитектурно-пространственные модели апарт-отелей и комплексов апартаментов точно практик по обеспечению населения жильём и решению этой проблемы. Одна из них — это арендное жильё в структуре жилищного фонда и различные его форматы, в том числе — апартаменты. В зарубежных странах доля такого жилья составляет не менее трети. В России она пока мала, но цели по её повышению поставлены. Сегодня жилищная проблема усугубляется ещё и высокими технологическими темпами развития общества, приводящими к ускорению процессов жизнедеятельности и, как следствие, смене сценариев жизни населения — повышению его мобильности и потребности в периодической смене места жительства. Так появляются новые типы зданий, удовлетворяющие новые запросы общества, в частности — апарт-отель. Первый апарт-отель был возведён в городе Вичита, а идея его строительства принадлежит Джеку. Строительство первых апарт-отелей обусловлено потребностью в формировании пространства для длительного, но временного, пребывания постояльцев, что было актуальным в то время для состоятельных эмигрантов. На сегодняшний день апарт-отели в западных странах являются жильём, по стандартам соответствующим обычным апартаментам, а по уровню сервиса — всё же гостиницам. То есть это жильё с гостиничным сервисом. Собственник таких апартаментов получает недвижимость, где, кроме чистовой отделки, тщательно продуман дизайн, а мебель и аксессуары подобраны с помощью специалистов и дизайнеров. Однако, также апарт-отели могут иметь и совершенно иной вид: скромный 3–4-этажный дом с предоставляемыми в аренду пятью-шестью апартаментами и ресепшеном на первом этаже. Размещаться такой апарт-отель может где угодно — в мегаполисе или же в небольшом городке, однако он непременно должен быть центром туризма, иначе обладание апартаментами теряет инвестиционную привлекательность. В основном апарт-отель, как в зарубежной практике, так и в российской, представляет собой место временного пребывания. Пользуются апарт отелями гости с целью туризма или длительной командировки, которые не удовлетворены уровнем комфорта съёмных квартир, прилегающей инфраструктурой и сервисом. Основная часть Термины «апартамент» и «апарт-отель» имеют отличия в трактовках за рубежом и в России. Это связано с тем, что зарубежный опыт уже имеет определённую историю развития такого типа зданий и формата жилья. Кроме этого, в зарубежных странах жильё квартирного типа так и называется «апартамент». И практика сдачи апартаментов в аренду сложилась достаточно давно. В переводе с англ. apartment — квартира. То есть в западных странах апартамент и квартира жилая ячейка являются синонимами. Подразумевается, что в ряде случаев такое жильё сдаётся в аренду или носит оттенок временного использования, также с оптимизированным функционалом квартирка. Тогда, как в России это явление новое и распространение, например, апарт-отелей только набирает обороты. Однако отметим, что в своде правил проектирования гостиниц указаны эти термины. Апартамент — это номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным местом спальными местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат гостиной-столовой и спальни, имеющие кухонное оборудование. В такой трактовке термина «апартамент» видно, что под ним понимается именно номер, а не квартира, и это относит его в первую очередь к объектам гостиничного типа. И неслучайно, что определение дано в документе по гостиничным объектам. Хотя в отечественной практике получили распространение и апартаменты, так называемого квартирного типа, имеющие отношение уже к жилью. Апарт-отель — это гостиница, номерной фонд которой состоит из номеров категории «студия» или «апартамент». Отличие «апарт-отеля» от «комплекса апартаментов» заключается в том, что в апарт-отеле, как в любой гостинице, должна быть служба приёма, а также оборудование для предоставления питания завтрак и дополнительных услуг. В комплексе апартаментов соблюдение этих требований не является обязательным. По функциональному наполнению апарт-отели можно разделить на два типа: 1) Монофункциональные — фонд отеля представлен только апартаментами; 2) Многофункциональные или бифункциональные — фонд отеля представлен гостиничными номерами и апартаментами. Номерной фонд — общее количество номеров жилых комнат для проживания в средстве размещения. Номер в средстве размещения — одна или несколько жилых комнат помещений с мебелью, оборудованием и инвентарём, необходимыми для временного проживания. Архитектурно-пространственные модели апарт-отелей и комплексов апартаментов. В каждом апартаменте есть зона кухни, зона для приёма пищи, гостиная, спальня, санитарный узел. Ко второму типу относится апарт-отель, расположенный на побережье моря и включает гостиничные номера и апартаменты, заведения питания, библиотеку, бассейн и гостям предоставляются различные сервисные услуги, в частности, аренда автомобилей. Неподалёку находятся развлекательные заведения и есть развитая транспортная инфраструктура. Планировочные решения и сервис апарт-отеля создают у его гостей ощущение проживания в собственной квартире класса люкс с обслуживанием и создают условия для полноценной частной жизни. Апарт-отели классифицируются по форме организации деятельности и соответственно способам интеграции зданий в городское пространство: – Локальные — единственное целостное здание-заведение, расположенное в определённом месте и градостроительном контексте. Особенности окружающей застройки и автономность позволяют создавать индивидуальные и уникальные архитектурно-пространственные решения. Сетевые — несколько зданий-заведений под одним названием, возводятся в разных местах, образуя сеть апарт-отелей. К такому типу отелей привносится своя специфика, связанная с брендированием сетевой марки, что находит отражение в архитектурном облике, а именно — в доли стандартизации и унификации, что ограничивает разнообразие в архитектурных решениях. Форма организации апарт-отеля не является архитектурно-градостроительным критерием, но его влияние прослеживается. Исследование вышеописанных классификаций апарт-отелей позволяет выделить следующие критерии, которые в совокупности формируют архитектурно-пространственные модели современных апарт-отелей: размещение в планировочной структуре города и определённой зоне, районе; высотность и размещение в застройке; функциональное наполнение; – система обслуживания и её характер; класс отеля уровень комфорта; форма организации отеля; «портрет» потребителя. Таким образом, отметим следующие модели апарт-отелей по архитектурно-пространственной организации, получивших распространение в современной отечественной практике и их особенности. Апартаменты в деловом центре города. Первые российские апартаменты появились в составе крупных многофункциональных комплексов на территории делового центра. Естественно, что внедрить в структуру делового центра комплексы с жилыми квартирами было бы невозможно, поскольку нормативные ограничения на строительство жилых домов не предполагают столь тесного контакта жилища с определёнными объектами иных функций и их разнообразием. С другой стороны, само наличие жилых домов вызвало бы серьёзные осложнения в дальнейшем развитии делового района. Поэтому формат апартаментов стал единственным возможным вариантом существования жилых структур на территории делового центра. Основная идея таких апартаментов заключается в создании типа жилища, ориентированного на состоятельного делового человека. Достигается это, во-первых, за счёт расположения в зоне деловой активности, во-вторых, благодаря организации всевозможных видов сервисного обслуживания. Важной деталью концепции является факт, что данный тип жилища не является семейным, поэтому осознанно отбрасывается целый ряд необходимых для семейной жизни элементов инфраструктуры, таких как детские сады, школы и пр. Комплексы расположены на небольших участках довольно близко друг к другу. Здесь отсутствуют придомовые территории, дворы. Вместо этого внутри каждого из комплексов организован целый ряд объектов для проведения досуга, таких как рестораны, бассейны, спа-салоны и пр. Компоновка апартаментов внутри каждого из многофункциональных комплексов выполнена во многом по схожему принципу. Архитектурно-пространственные модели апарт-отелей и комплексов апартаментов. В каждом из перечисленных примеров апартаменты расположены в верхней части МФК. Данный подход также использовался в интеграции апартаментов в трёх комплексах. Как видно, во всех примерах апартаменты располагаются в верхней части здания. Такая композиция позволяет функционально отделить апартаменты от прочих зон комплекса, сделать её более приватной, недоступной для «случайных» посетителей и транзитных людских потоков. При этом отделение функциональных зон выполняется в одностороннем порядке, поскольку для жителей апартаментов должен быть обеспечен удобный доступ к зонам офисов, торговли и сервисного обслуживания. Немаловажной причиной расположения апартаментов на высоте являются видовые характеристики, так как этот фактор существенно повышает престижность апартаментов, а, следовательно, и их стоимость. Планировки нижних уровней также демонстрируют обособленность зоны апартаментов от прочих частей комплекса. Апартаменты, как правило, имеют отдельную входную зону с собственным вестибюлем, ведущим к лифтам. Планировки апартаментов в многофункциональных комплексах чаще всего не имеют принципиальных отличий от жилых квартир. Однако в апартаментах может не быть столь полного набора помещений для хозяйственных нужд. Например, кухня может быть заменена кухонным уголком или кухней-нишей в угоду организации более крупного и представительного пространства гостиной. Функция приготовления пищи в апартаментах вторична благодаря наличию ресторанов внутри комплекса, а также возможности доставки пищи непосредственно в номер. Нет нужды в организации постирочных и кладовых комнат, поскольку стирка белья может осуществляться в прачечной, а уборку квартиры производит обслуживающий персонал. Подобные апартаменты успешно функционируют в ряде других стран, поэтому рациональность концепции такого рода жилых структур подтверждена практическим опытом. Апартаменты-офисы — данный тип так же, как и предыдущий, воплощает идею территориального сближения жилища и места приложения труда. Однако здесь отсутствует какое-либо деление комплекса на жилую и деловую зоны. Концепция таких апартаментов представляет собой полное слияние жилища и офиса. Зонирование происходит лишь внутри каждой отдельно взятой ячейки апартаментов. По своему планировочному решению он очень похож на секционный жилой дом с помещениями магазинов на первом этаже. Этажи секций поделены на ячейки площадью от 40 до 200 м². Каждая из ячеек имеет в своём составе одну или несколько рабочих комнат, жилую комнату и кухню. Тем не менее, обнаружить в планировках ячеек что-либо специфическое, характеризующее такие апартаменты как отдельный тип, невозможно. Все они абсолютно идентичны планировкам жилых квартир с той разницей, что некоторые из комнат называются рабочими комнатами. Вероятнее всего, авторы проекта не были в полной мере уверены в успешности выбранной концепции и сделали планировку ячеек очень похожей на планировку обыкновенных жилых квартир. В этом случае ячейку апартаментов можно использовать и как квартиру-офис, и как стандартную жилую квартиру. Апартаменты, строящиеся по принципу экономии территории. Идея организации жилой застройки высокой плотности не может быть в полной мере реализована, учитывая ряд существующих требований, предъявляемых к жилым зданиям, их территориям и объектам обслуживающей их инфраструктуры. Однако при строительстве комплексов с апартаментами плотность застройки возможно увеличить в разы. Для апартаментов не требуется выделение территорий для дворовых площадок, не выполняется строительство детских садов и школ, нет необходимости в соблюдении требований к инсоляции помещений, разрешается строительство апартаментов на территории санитарно-защитных зон. Уплотнение застройки ведёт к более низкой стоимости квадратного метра, поэтому апартаменты подобного типа в среднем на 15–20% дешевле жилых квартир той же площади. В строгом смысле, название «апарт-отель» для подобного комплекса не является верным, так как апартаменты здесь предназначаются для продажи в собственность. Апартаменты комплекса имеют свободную планировку. В них выделен лишь санузел и зона для возможного размещения кухни-ниши. Площадь апартаментов невелика: от 27 до 42 м2 . На первых двух этажах комплекса сосредоточены помещения сферы услуг: магазины, рестораны, фитнес центр с бассейном и пр. В ряде случаев подобные комплексы с апартаментами не имеют никакого сервисного обслуживания и проживание в них схоже с проживанием в жилой квартире. Свободная планировка ячеек также не является обязательным условием. Часто планировочная организация апартаментов повторяет планировки известных типов жилых квартир. Апартаменты, строящиеся по принципу экономии территории, получают всё большее распространение в городах-миллионниках России. Их строят как в исторических центрах городов, где размеры территорий часто слишком малы для строительства жилых многоквартирных комплексов, так и на окраинах городов. В любом случае, основная цель таких апартаментов — создание жилья по более низким ценам. Фактор низкой цены является объективным преимуществом данных апартаментов. О прочих достоинствах и недостатках возможно рассуждать только теоретически, поскольку все комплексы подобного рода являются достаточно новыми и характер их функционирования в реальной жизни не может быть абсолютно ясным. Есть основания полагать, что комплексы с апартаментами-офисами, такие как описанный выше «Первый деловой дом», по характеру функционирования окажутся абсолютно идентичными, что и апартаменты, построенные по принципу экономии территории. Поскольку в обоих случаях покупатели таких апартаментов делятся на несколько основных групп: к первой можно отнести людей, приобретающих апартаменты для собственного проживания; вторая группа покупает апартаменты для последующей их сдачи в аренду; третья приобретает сразу несколько апартаментов с целью организации в них мини-гостиниц; четвёртая организовывает в них офис, то преобладание той или иной группы покупателей, главным образом, зависит от градостроительного расположения комплекса и, в гораздо меньшей степени от того, какое название комплекс носит при продаже — жилые апартаменты, апарт-отель, деловой дом и пр. Так, ближе к центральной части города количество помещений, определённых под гостиницы, арендное жильё и офисы, вероятно, будет существенно выше, чем на окраине, где апартаменты преимущественно используют для собственного проживания. С юридической точки зрения собственники апартаментов имеют право использовать их по любому из четырёх сценариев. Управляющие компании в апартаментах эконом-класса, как правило, тоже не регулируют способ использования их владельцем. По этой причине комплекс эконом-класса с большим количеством собственников никогда не будет иметь узкой функциональной направленности. Вопрос комфортного сосуществования этих функций при столь близком соседстве оказывается нерешённым.
Апартаменты как жильё в экологической зоне. Весьма специфический тип апартаментов, который строится либо в экологически чистом месте города, либо за его пределами. Особенно актуальной такая концепция оказывается для курортных городов, где комплексы с апартаментами выходят непосредственно к морю. Естественно, такие апартаменты относятся исключительно к классу дорогого жилья. Для подобных апартаментов необходим весь спектр сервисного обслуживания, поэтому по структурной организации комплекс сильно напоминает гостиницу с различными по размерам номерами-апартаментами. В таких апартаментах человек появляется исключительно для проведения досуга и здесь важно освободить его от всяких забот, связанных с ведением домашнего хозяйства. В качестве другого примера, не похожего на предыдущий, можно привести комплекс с апартаментами. Однако и здесь весьма интересно раскрыта концепция экологичности: одной из своих частей комплекс выходит на территорию моря, как бы нависая над ним. Здесь же организована пристань для лодок и яхт. Так, находясь внутри крупного города, здание приобретает черты курортного жилища. Весьма вероятно, что проживание в таком доме будет качественно иным, чем в стандартном многоквартирном жилом комплексе. Таким образом, концепция апартаментов как экологичного жилища приемлет множество различных интерпретаций с целью создания более комфортного и близкого к природе жилища. На основе проведённого исследования, рассмотрен новый на рубеже XX–XXI столетий тип здания — апарт-отель, типологически относящийся к объектам гостиничного назначения, однако по функционально-планировочной организации номеров тесно переплетающийся с жилыми ячейками — квартирами. Набирающие в строительстве популярность апарт-отели на территории России, могут иметь широкое разнообразие в архитектурно-пространственных решениях с учётом совокупности множества факторов, влияющих на организацию такого типа отелей. Ряд выявленных из них, размещение в определённой зоне или районе города; высотность и специфика окружающей застройки; функциональное наполнение; система обслуживания и её характер, в том числе номенклатура услуг; класс отеля уровень комфорта и др. в совокупности или различном сочетании позволили обозначить несколько архитектурно-пространственных моделей апарт-отелей, получивших широкое распространение в крупных городах: Апартаменты в деловой части города — деловые апартаменты исключён полностью семейный сценарий жизни и сопутствующие ему функции — кухня, столовая, детские площадки, двор как таковой, детский сад, школа и т.п. и максимально расширен сервис услуг, позволяющий сократить время на реализацию бытовых потребностей, с высоким уровнем комфорта. Апартаменты-офисы — деловой дом жилой дом с апартаментами квартирного типа, в которые обязательно включена функция рабочего пространства, например, рабочие комнаты, со средним уровнем комфорта или класса комфорт. Апартаменты, строящиеся по принципу экономии территории — «деловой дом» эконом класса это комплексы с апартаментами, похожими на обычные квартиры, тяготеющие к апартаментам-офисам только экономичного уровня комфорта, наблюдается высокая концентрация жилых ячеек с относительно небольшими площадями. Апартаменты как жильё в экологической зоне — эко-апартаменты -апарт-отели или комплексы апартаментов, обязательно имеющие эко решения — расположены в курортной зоне и зоне туризма, а также и в любой городской среде, имеющие в непосредственной близости природные ресурсы — водные бассейны: водоем, озеро, река и т.п., зелёные массивы: лес, парк, сквер и т.д., другие достопримечательности природного происхождения, в том числе включающие в свою пространственную структуру, например, рекреационные пространства, эко-материалы и отделку и др. Отмеченный модельный ряд апарт-отелей и комплексов апартаментов позволит в перспективе точнее сформулировать их характеристики, обозначить явные границы с требованиями к пространственной организации и сформулировать рекомендации к нормам проектирования, что привнесёт ясность в существующее сегодня столь неоднозначное понимание терминов апарт-отель и апартамент и реализацию объектов подобного типа в архитектурно-строительной практике. При покупке апартаментов существует небольшая выгода, людей очень сильно привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже, в среднем на 15-20% дешевле. Располагаться апартаменты могут в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой, также в центре города. Поэтому сдавать такое жильё в аренду очень выгодно –так как апартаменты во многом идентичны с квартирой и даже аналогичны, но не полностью. Цена аренды апартаментов не уступает цене за квартиру. И как ни странно, большая численность людей в наше время имеют желание приобретать именно такую недвижимость. Третья часть новостроек, приходится на апартаменты. Появляется вопрос: в случае если апартаменты отличаются от обычной квартиры, застройщики готовы идти на это понижение стоимости? Как бы то ни было, уже после покупки выясняется, что апартаменты, собственно, являются нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, действительно, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее. Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая наружно ничем не отличаются от квартиры. В ней есть все нужное для проживания людей: вода, электроэнергия, санузел, пространство для кухни. Впрочем, по причине особенного статуса в таком помещении невозможно оформить постоянную регистрацию, но возможно оформить временную регистрацию. По итогу мы имеем что-то среднее меж гостиничным номером, кабинетом и квартирой. Иногда застройщик для привлечения внимания к собственному объекту дает обещание его покупателям в последствии оказать помощь в переводе апартаментов в жилье. Это не идет вразрез законодательству Российской Федерации, но в конечном счете процедура фактически очень сложная и редко осуществимая. В случае если говорить о превосходстве перевода апартаментов в жилое помещение, то можно отметить следующие: как я уже упоминал, это стоимость — апартаменты на 15- 20% дешевле чем квартира, что делает их крайне рентабельным вложением в жильё; инфраструктура — в зданиях апартаментов чаще всего располагают много социальных объектов — аптек, магазинов, спорткомплексов и т.д.; расположение — апартаменты большую часть располагаются в районах с комфортной транспортной развязкой; впрочем стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. В следствие этого имеет возможность появиться надобность перевести апартаменты в другой статус. Апартаменты облагаются налогом от 0,5% до 2%, а квартира — от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости. Еще существует налоговый вычет, который можно получить только за квартиру, но не за апартаменты. Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд волнует людей и многократно обсуждался на федеральном уровне, впрочем, до этих пор не было дано каких-либо конкретных ответов. Юридически сделать это вполне допустимо, но нужно будет одолеть кое-какие затруднения. Для этого переводимая площадь должна отвечать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства. Впрочем, проведение сего процесса временами невозможно. К примеру, в случае если в здании отсутствуют нужные коммуникации, или же по причине его планировки. Немало людей, покупая апартаменты, надеяться в последствии переоформить их в жилое помещение. Но на данном пути имеют шансы появиться трудности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают. Безусловно, помещение надлежит быть в обычном, применимом для проживания качестве и отвечать всем техническим нормам. Стоит также заметить, что расположение здания в зоне, оптимальной для проживания, факт развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен иметься свободный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге. В Департамент городского имущества города нужно предоставить следующие документы: выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение, заявление собственника с просьбой о переводе, кадастровый и технический паспорта на апартаменты, поэтажный план многоквартирного дома, письменное согласие соседей собственников соседних помещений. Так как в большинстве случаев подача документов осуществляется через МФЦ, то часть из них, будь это выписка из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые иные документы. Весь перевод состоит из нескольких этапов: 1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых. 2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод. 3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях. 4. Получение разрешения. 5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро. 6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта. Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени. Такого рода изменения в наше время многие застройщики вносят сами, бывает даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры выполняют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно. Цена всего юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 111 тысяч рублей. Юридические компании всецело принимают на себя все заботы и хлопоты и выдают покупателю готовый итог. Подводя итог, могу сказать, что процесс достаточно долговременный и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи. Порой бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. Тогда самым наилучшим выходом будет их продажа. Не исключено, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще и доступнее. По мере увеличения мобильности городского жителя, в структуре застройки, особенно в городах России, формируется феномен использования общественных помещений для временного проживания. В российском законодательстве нет точного определения апартаментам. Данную недвижимость нельзя отнести к жилой, но и коммерческой она не является. Это вводит в заблуждение широкий круг покупателей. Соответственно возникает ряд вопросов: Что это такое? На что следует обратить внимание, и какие существуют законодательные барьеры. Апартаменты - это нежилое помещение, которое может использоваться для проживания. Но нежилое помещение- помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц - не значит, что в них нельзя жить - по внешним признакам они зачастую схожи с квартирами или гостиничными номерами. Если рассмотреть с юридической стороны, то апартаменты - это отдельная жилая площадь, не менее 40 квадратных метров, состоящая из двух и более комнат, обязательным условием считается наличие санузла и кухни. Если разница между квартирой и гостиничным номером не вызывает сомнений, то в чем разница между апартаментами и квартирой или апартаментами и гостиничным номером знает далеко не каждый. Сравнительный анализ апартаментов и гостиничных номеров 1. Отсутствие обслуживания или каких-либо развлечений, что входит в аренду номера в гостинице. Так же, как говорилось ранее, обязательное условие апартаментов - это наличие санузла и кухни. Если первое присутствует в стандартном номере гостиничного комплекса, то возможность самостоятельно приготовить еду на кухне в гостинице отсутствует. 2. Разница в стоимости этих вариантов жилья. Нельзя с уверенностью заявить, что апартаменты обойдутся дешевле, чем аналогичное предложение в гостинице, но все же довольно часто апартаменты могут оказаться более выгодным вариантом аренды, все зависит от конкуренции и количества предложений. Однако, владельцы апарт-комплексов в курортных зонах в пик сезона предпочитают сдавать жилье на продолжительный срок, тогда как в отелях можно снять номер на один день. Отличие апартаментов от квартир. Постоянная регистрация по месту жительства Владелец апартаментов может производить все те сделки, что и с квартирой, то есть продавать, сдавать в аренду. Но если в квартире можно прописаться на неограниченное время, то у владельцев апартаментов такой возможности нет. Однако, если апартаменты входят в сферу ведения специализированного учреждения, то есть являются частью гостиничного комплекса, такая возможность появляется. Регистрация становится обязанностью администрации данного учреждения и доступна только на определенный срок не более 5 лет. По истечению этого времени прописку можно продлить. Стимулом строительства апартаментов послужило отсутствие свободных мест для возведения жилых зданий. Жилое здание состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Как в России, так и в других странах делается упор на строительство коммерческих объектов. Чтобы не потерять инвестиции, застройщики создают условия для комфортного проживания в некоторых частях своих сооружений. Но так как в законодательстве к жилым сооружениям относятся дома, квартиры и комнаты, а про апартаменты ничего не сказано - возможна только временная прописка. Нет возможности прописаться, получить постоянную регистрацию, следовательно, нет возможности получить ИНН. Также владелец апартаментов не может участвовать в государственных программах по улучшению жилья, не может воспользоваться медицинским страхованием. Социальная инфраструктура. Строительные нормы не распространяются на апартаменты возможно отсутствие социальной инфраструктуры, а плотность застройки может быть больше 25 тыс. на га. В этом случае застройщик не обязан благоустраивать прилегающую территорию. Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилое назначение, но и офисное, то встает вопрос о не слишком комфортном соседстве. Все это может вызвать негативную реакцию у будущих владельцев, поэтому заранее следует обратить внимание на работы по благоустройству, проведение которых планируется на объекте, и на возможное соседство, дабы избежать неприятных сюрпризов. В отличии от владельца квартиры, владелец апартаментов сталкивается с проблемой устройства ребенка в детский сад и в школу. Сделать это можно будет только в порядке очереди, после того, как места получат те, кто имеет постоянную прописку. Однако, временная регистрация дает возможность собственнику закрепиться за местной поликлиникой, отдать ребенка в детский сад или школу, то есть наделяет теми же правами, что и владельца квартиры. Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир. Высокий спрос обусловлен их дешевизной. Если сравнить апартаменты с аналогичными проектами, то стоимость первых будет ниже на 20-25% за квадратный метр. Такое ценовое различие вытекает из менее жестких требований к инсоляции, тепло- и звукоизоляции при строительстве апартаментов, нежели при строительстве других жилых сооружений. Высокая квартплата. Однако размер коммунальных платежей будет выше, так как апартаменты по своему юридическому статусу относятся к нежилым помещениям, тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения. Причем для каждого здания тарифы будут свои - это зависит от того, с какой компанией застройщик заключит договор и на каких условиях. Отсутствие жестких норм и правил. Главным плюсом апартаментов, помимо их дешевизны, является отсутствие жестких норм и правил при перепланировке внутреннего пространства, чем не могут похвастаться владельцы квартиры. Отсутствует деление на жилые и нежилые помещения, мокрые точки. Мокрые точки – это места размещения санузлов и моек в квартире или другом объекте недвижимости. Эти объекты очень важны, так как требуют особого оснащения. Нередки случаи, когда апартаменты устраиваются в старых зданиях промышленного назначения, прошедших реконструкцию. Все различные лофты, безусловно, имеют свое очарование, все же следует узнать, какого типа производство осуществлялось в данном сооружении. Раньше апартаменты приобретались в качестве второго жилья, но со временем ситуация изменилась. Сейчас можно заметить, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Апартаменты пользуются спросом у людей разных возрастных категорий. Это и молодые пары, и одинокие мужчины и женщины 40-45 лет, а также семейные пары с детьми. Привлекает их не только относительно невысокая цена, но и расположение и окружение жилья данного вида. Как правило апартаменты располагаются центре города в зданиях бизнес центров, торговых и торгово-развлекательных центрах, в шаговой доступности от места работы, а то и в одном здании. Пусть апартаменты - относительно новый вид жилья по сравнению с другими жилыми объектами, но их популярность активно растет. Так же апартаменты являются отличным объектом инвестирования. Такое жилье можно сдавать на кратковременный и длительный период времени, благодаря чему многие могут жить в комфортных условиях, не затратив при этом больших средств на покупку жилья. Масштабное развитие рынка апартаментов в крупных городах – явление достаточно новое. Активное развитие этого сегмента рынка недвижимости в крупных российских городах наблюдается в течение последних 5 лет. Апартаменты – это нежилые помещения, которые, однако, продаются как жилье, а значит, конкурируют на рынке жилья с жилыми помещениями. За последние несколько лет спрос на апартаменты стал стремительно расти, так как указанный сегмент по всем параметрам начал конкурировать с квартирами. В доступной аналитической информации содержатся показатели объема предложения и средних цен на апартаменты преимущественно в городе Новая Анапа, где рынок апартаментов наиболее динамично развивается и востребован. Также приведена информация об объемах строительства апартаментов в других городах. Объем предложения апартаментов существенно возрос – с 104,4 до 616,7 тысячи квадратных метров, то есть в 6 раз, тогда как предложение квартир увеличилось лишь в 1,6 раза. За указанной период происходило замещение квартир апартаментами – если во II квартале 2012 года объем предлагаемых к продаже апартаментов был равен 12 процентам от объема предлагаемых к продаже квартир, то в IV квартале 2014 года этот показатель составил уже 44 процента. Рынок апартаментов в Новой Анапе начал развиваться несколько позднее, чем в других курортах, но также стал активно формироваться. По состоянию на конец 2014 года объем ввода апартаментов составил примерно 5 процентов от общего объема ввода жилья. Доля апартаментов на рынке недвижимости занимает около 7 процентов и продолжает расти. Указанный объем за последние 2 года увеличился в 4 раза и в 2014 году превысил отметку в 200 тысяч квадратных метров площади. Прогнозируется рост объема предложения апартаментов на рынке жилья до 20 процентов. Это обусловлено тем, что в центральной части Екатеринбурга имеются свободные площадки, предназначенные для коммерческого строительства, где строительство апартаментов чрезвычайно привлекательно для застройщиков. Согласно статистическим данным строительство апартаментов тяготеет к центральным частям городов или морю, чем ближе к морю они располагаются, тем выше их стоимость. Сосредоточение в северной части значительной доли апартаментов обусловлено фактом расположения на указанной территории неиспользуемых зданий производственного назначения, которые реконструируются под коммерческую и офисную недвижимость с жилой функцией, а также хорошей транспортной доступностью. Кроме того, в границах округа осуществляется строительство нескольких новых станций метрополитена, что также способствует повышению транспортной доступности указанных территорий. Большая по сравнению с другими округами доля апартаментов предлагается в Южном административном округе, поскольку на относящихся к нему территориях осуществляется наибольшее по масштабам строительство. Наличие промышленных зон также делает территорию Южного административного округа привлекательной с точки зрения реализации проектов по размещению апартаментов. Экспертами отмечается, что доля апартаментов в центре города составляет более 50 процентов от объемов строительства жилья. Наиболее известным проектом, предусматривающим строительство зданий с апартаментами различных классов комфортности, является Российский круглогодичный семейный курорт на Чёрном море. Такие ценовые преимущества позволяют апартаментам выигрывать конкуренцию с жильем. Начиная с III квартала 2013 года средний показатель стоимости 1 квадратного метра жилья в виде апартаментов превышает средний показатель стоимости 1 квадратного метра жилья в виде квартир в многоквартирных домах. По состоянию на конец 2014 года указанная разница составляет около 65 тысяч рублей. На первый взгляд это противоречит приведенному нами выводу о более низкой стоимости апартаментов по сравнению с квартирами. Это кажущееся противоречие может быть объяснено следующим. Апартаменты строятся преимущественно в центральных, относительно более дорогих кварталах города, причем преимущественно строятся «дорогие» апартаменты при том, что земельные участки, предусматривающие жилищное строительство, именно в центральных кварталах города практически отсутствуют. Строительство многоквартирных домов в формате комплексного освоения территории перемещается на периферию. При этом стоимость квартир в периферийных районах уступает стоимости апартаментов в центрах городов. Таким образом, получается, что разница в стоимости 1 квадратного метра площади сравниваемых типов объектов обусловлена расположением строительства – средняя цена апартаментов, сосредоточенных в центрах городов, является более высокой, чем цена квартир, реализуемых преимущественно в периферийных частях городов. Динамика средневзвешенной цены предложения на первичном рынке жилья квартиры в многоквартирных домах и рынке апартаментов без учета элитного сегмента, средняя цена одного квадратного метра апартаментов составляет 181,7 рубля за 1 квадратный метр, плюс затраты на коммунальные услуги, оплату услуг управляющей компании, а также налоги на имущество и землю. По оценкам экспертов, такие затраты на жилье в среднем составляют 150 рублей за 1 квадратный метр, для апартаментов их стоимость варьируется от 180 до 190 рублей за 1 квадратный метр. Кроме того, собственников апартаментов вынуждают оплачивать дополнительные услуги «сервисного» характера охрана, консьержка, уборка помещений, автостоянка и т. п.. Собственниками апартаментов привлекается управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию здания, ремонт общего имущества, которая самостоятельно определяет стоимость коммунальных услуг. В совокупности такая «коммуналка» может превышать стоимость услуг в жилых помещениях в 2 и более раз. Налогообложение апартаментов осуществляется по более высоким процентным ставкам, чем жилых помещений. На апартаменты как на нежилые помещения не распространяются меры социальной поддержки граждан при приобретении и использовании жилья, а именно: налоговый вычет по налогу на имущество физических лиц; имущественные налоговые вычеты при приобретении жилых помещений. Кроме более высоких текущих расходов, граждане – собственники апартаментов не имеют права регистрации по месту жительства 13 в апартаментах, что, однако, не лишает их конституционных прав в социальном секторе, но ограничивает транспортную доступность к объектам социальной инфраструктуры. Проживание в нежилых помещениях вынуждает собственников апартаментов пользоваться социальными благами за пределами района, в котором они проживают, что влечет дополнительные издержки. Правовой анализ статуса апартаментов Российское законодательство рассматривает апартаменты как нежилые помещения и в настоящее время не регулирует сложившиеся практические отношения на Сравнение коммунальных платежей в апартаментах и квартирах. В РФ достаточно развитом рынке апартаментов, широко используемых гражданами для постоянного проживания. Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), устанавливающая перечень видов жилых помещений, не распространяется на апартаменты, поскольку такие помещения не подпадают под понятие «квартира». Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Поскольку апартаменты располагаются в нежилых зданиях, не являющихся многоквартирными домами, юридически апартаменты жилыми помещениями не являются. Аналогичная проблема существует и относительно правового статуса зданий с апартаментами. Жилищное законодательство Российской Федерации, в том числе ЖК РФ, оперирует двумя понятиями, предполагающими жилой характер использования здания – «многоквартирный дом» и «жилой дом». Под жилым домом, согласно части 2 статьи 16 ЖК РФ, понимается «индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». Определение многоквартирного дома в ЖК РФ не содержится, оно указано в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции далее – постановление Правительства Российской Федерации № 47, согласно которому «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме». Среди прочего, юридическая порочность приведенного определения в том, что понятие «многоквартирный дом» определено через понятие «квартира», в то время как понятие «квартира» определено через понятие «многоквартирный дом». Кроме того, необходимо отметить, что системный анализ жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что понятие «многоквартирный дом» используется не для определения типа здания, а для определения правового режима совокупности квартир и помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Законодательство о градостроительной деятельности оперирует понятием «многоквартирный дом» как типом здания жилого назначения, а также вводит еще один тип здания жилого назначения – жилой дом блокированной застройки. Иные виды зданий жилого назначения в российском законодательстве не указаны. В связи с этим согласно существующему законодательству юридически нежилые здания с апартаментами не являются ни многоквартирными домами, ни жилыми домами, ни жилыми домами блокированной застройки. Соответственно, на здания, изначально возводимые как объекты капитального строительства нежилого назначения, распространяются нормы градостроительного законодательства и законодательства о техническом регулировании, предусмотренные для соответствующих нежилых объектов, но не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и законодательства о техническом регулировании, предусмотренные для объектов жилого назначения. Отсутствие законодательного регулирования особого статуса зданий с апартаментами привело к появлению законодательных пробелов в регулировании вопросов их строительства и проектирования. Поскольку специальные требования, в том числе градостроительные, к проектированию и строительству таких зданий до недавнего времени не предусматривались, на практике их проектирование и строительство осуществлялись с соблюдением правил, предусмотренных для проектирования и строительства нежилых зданий. В 2014 году Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации разработан Свод правил СП 00.13330.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденный приказом этого министерства, направленный на урегулирование вопросов, связанных с проектированием многофункциональных зданий. В настоящее время указанный Свод правил является единственным документом, регулирующим часть вопросов особого правового статуса многофункциональных зданий, в которых в том числе могут быть жилые помещения в виде апартаментов квартирного типа, апартаментов гостиничного типа, общежитий квартирного типа и пентхаузов. В условиях стремительно растущего рынка апартаментов подобный уровень и объем регулирования является недостаточным. Проблемы градостроительного характера, возникающие при возведении зданий с апартаментами, до настоящего времени не разрешены, несмотря на наличие серьезных практических коллизий в этой сфере. Здания с апартаментами, предназначенными для проживания, возводятся в зонах, не предполагающих жилую застройку. Нормами градостроительного законодательства и требованиями градостроительного зонирования строительство многофункциональных зданий с апартаментами отдельно не регулируется. Так, статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации урегулированы виды и состав территориальных зон: «в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны рекреационного назначения … и иные виды территориальных зон». Согласно указанной статье в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, зоны застройки средне этажными жилыми домами, зоны застройки многоэтажными жилыми домами, зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Также в состав жилых зон могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, общественно-деловые зоны и т. д. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. Таким образом, существующее законодательство о градостроительной деятельности также препятствует возведению зданий с апартаментами в общественно-деловых зонах. Поскольку в настоящее время практика их проектирования и строительства в названных зонах основана на требованиях, предъявляемых к нежилым зданиям, при признании зданий с апартаментами многофункциональными зданиями указанные градостроительные требования также будут нарушены. Еще более серьезной проблемой является строительство зданий с апартаментами с прямым нарушением законодательства. Так, нередки случаи, когда здания с апартаментами, предназначенными для постоянного проживания, размещаются в рекреационных зонах. Согласно статье 35 ГрК РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Пользуясь этой нормой, застройщики возводят здания с апартаментами как туристические объекты, например как апарт-отели, продавая затем отдельные помещения в таком здании или отчуждая долю в праве собственности на такие здания. Ситуация со строительством и использованием апартаментов усугубляется отсутствием прямого запрета в жилищном законодательстве на проживание граждан в нежилых помещениях и санкций за проживание в нежилых помещениях. Сегодня запрет подобных действий сформулирован в российском законодательстве весьма неоднозначно. При этом на практике контролирующими органами указанная норма к регулированию отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением апартаментами, не применяется. Также законодательство Российской Федерации не предусматривает самостоятельное регулирование комплекса прав и обязанностей собственников апартаментов в части их фактического использования, отличного от комплекса прав и обязанностей по использованию собственниками иных нежилых помещений в том же здании. Сложившаяся ситуация порождает противостояние между двумя группами собственников в одном здании – собственниками, использующими апартаменты как жилье, и собственниками, использующими апартаменты для предпринимательской деятельности (например для сдачи в аренду под офисы). Особенно острые ситуации возникают при размещении таких нежилых помещений на одном этаже здания. Формально собственник апартаментов, сдающий их в аренду под офис, является законопослушным, поскольку использует такие апартаменты в соответствии с их юридическим статусом «нежилое помещение». Однако на практике такая законопослушность может нарушать интересы собственников апартаментов, используемых для постоянного проживания, поскольку нередко инженерные системы зданий с апартаментами (или даже инженерные системы «блоков» апартаментов) не рассчитаны на реальное их использование в качестве нежилого (офисного) помещения. В то же время нарушаются интересы собственника, не имеющего возможности использовать апартаменты как офисное помещение по причине «слабости» инженерных систем, поскольку такой собственник в значительной мере лишается того, на что он вправе рассчитывать, приобретая нежилое помещение. Анализ соответствующей судебной практики подтверждает наличие значительного количества исков, связанных со спорами между собственниками апартаментов, использующихся для постоянного проживания, и собственниками апартаментов, использующихся в качестве офисных помещений. Дальнейшее игнорирование законодателем сложившейся системы общественных отношений по поводу апартаментов может привести к нарушениям интересов собственников указанных помещений, а также к ущемлению прав третьих лиц – правообладателей иных помещений в зданиях с апартаментами. Российское законодательство не уделяет достаточного внимания вопросам правового режима и управления помещениями и оборудованием общего пользования в нежилых зданиях, в том числе в зданиях с апартаментами. В отличие от установленного в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ЖК РФ правового режима общего имущества в таком доме в законодательстве отсутствуют прямые нормы, регулирующие правовой режим аналогичных помещений и оборудования общего пользования в нежилых зданиях. Также не существуют нормы, обязывающие всех собственников любых помещений в нежилом здании обеспечивать управление помещениями и оборудованием общего пользования в нежилых зданиях, например привлекать к управлению управляющую компанию, хотя подобная практика распространена повсеместно. Сложившиеся в рассматриваемой сфере отношения основываются на толковании закона, в частности, на толковании норм статьи о бремени содержания имущества. Некоторые возможности по управлению помещениями и оборудованием общего пользования в нежилых зданиях предоставляют новые статьи, регулирующие вопросы создания и деятельности товарищества собственников недвижимости. Тем не менее указанные нормы не предусматривают особенности управления помещениями и оборудованием общего пользования именно в многофункциональном здании с апартаментами, в котором имеет место сочетание интересов собственников нежилых и жилых помещений. Зачастую на практике управление в здании с апартаментами осуществляется всем комплексом помещений на единых условиях одной управляющей компанией, как помещениями, предназначенными для постоянного проживания, так и помещениями, не являющимися таковыми, хотя разница в функциональном использовании помещений может порождать и разнонаправленность интересов их собственников. Существуют проблемы и с переводом апартаментов в жилые помещения. В настоящее время перевод нежилого помещения в жилое осуществляется на основании статей 22 и 23 ЖК РФ. Согласно статье 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, в том числе если такое помещение не отвечает установленным законодательством требованиям или если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям. На практике это означает, что нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации № 47. Требования градостроительного законодательства предполагают соответствие расположения здания, нежилые помещения которого переводятся в жилые помещения, соответствующей функциональной зоне и виду разрешенного использования земельного участка, допускающему его жилую застройку. Следует отметить, что в значительном количестве случаев апартаменты, расположенные в многофункциональных зданиях, могут не отвечать требованиям ЖК РФ, постановления Правительства Российской Федерации № 47, а также требованиям градостроительного законодательства, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям и нежилым зданиям. Соответственно, в настоящее время собственники апартаментов ограничены в своих возможностях осуществить их перевод в жилые помещения. Таким образом, при отсутствии самостоятельного регулирования правового статуса апартаментов возникает ряд коллизий, связанных с тем, что практически рассматриваемые помещения имеют иное функциональное назначение, нежели нежилые помещения, но юридически не существуют правовые основания отделения их от нежилых помещений. Обширная судебная практика по вопросам проектирования, строительства и эксплуатации зданий с апартаментами, а также по вопросам владения, пользования, распоряжения апартаментами подтверждает, что несоответствие между реальным статусом таких помещений и его законодательным регулированием порождает для собственников апартаментов и третьих лиц значительное количество проблем, урегулирование которых возможно лишь в судебном порядке. При этом суды различных инстанций вынуждены не руководствоваться нормами законодательства, а толковать закон исходя из судейского усмотрения, что не позволяет сложиться единообразной судебной практике по вопросам владения, пользования и распоряжения апартаментами. Анализ причин развития рынка апартаментов Законодательное регулирование рынка жилья и рынка коммерческих помещений различается не только в России, но и за рубежом. Это связано с различными требованиями к таким видам недвижимости ввиду их разного функционального назначения жилые помещения предназначены для проживания граждан, а коммерческие – для производства товаров и услуг. Можно выделить следующие основные области регулирования, различные для жилья и коммерческой недвижимости: проектирование объектов требования безопасности; градостроительное регулирование требования к размещению объектов в городе; обеспечение объектов различными видами инфраструктуры транспортной, социальной и коммунальной; тарифы на коммунальные услуги; отношения по управлению недвижимостью; отношения по пользованию недвижимостью; налоговое регулирование. Различное регулирование жилой и коммерческой недвижимости оказывает различное влияние на стоимость такой недвижимости. Таким образом, соблюдение всеми участниками рынка недвижимости, в том числе застройщиками, покупателями и городской властью, установленных законодательных требований является необходимым условием эффективного управления городской территорией и обеспечения прав приобретателей недвижимости. Как уже указывалось, согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. При этом в статье 16 ЖК РФ содержится исчерпывающий перечень видов жилых помещений, к числу которых апартаменты не относятся. Апартаменты размещаются в здании, не предназначенном для постоянного проживания граждан. Другими словами, апартаменты не являются жилым помещением в силу их предназначенности для «размещения», то есть для временного проживания. Для специалистов строительного бизнеса и риелторов это также является очевидным. Сложившаяся ситуация используется девелоперами, получившими возможность удешевить стоимость реализуемых проектов, возводя апартаменты вместо многоквартирных домов, и выдавая их за жилые помещения, практически равнозначные квартирам в многоквартирных домах. Существует ряд факторов, благодаря которым в настоящее время строительство апартаментов экономически весьма привлекательно для застройщиков, поскольку, по словам экспертов, строительство апартаментов обходится девелоперам в среднем на 15–20 процентов дешевле строительства многоквартирных домов. Причины следующие: В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 3 декабря 2012 года № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» апартамент представляет собой высшую категорию номеров гостиницы или иного средства размещения, две и более жилые комнаты – гостиная-столовая и спальня кабинет общей площадью не менее 40 квадратных метров. Указанное определение расходится с определением, зафиксированным в ЖК РФ, технические требования к строительству апартаментов как нежилых помещений ниже требований, предъявляемых к строительству многоквартирных домов, поскольку на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а требования к вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям; отсутствует необходимость изменять вид разрешенного использования земельного участка, первоначально предоставленного для целей коммерческого строительства, путем внесения изменений в правила землепользования и застройки; российское законодательство не обязывает обеспечивать территорию, застроенную зданиями многофункционального назначения с апартаментами, социальной инфраструктурой. Застройщик может реализовать проект, не строя социальные объекты, как того требует жилищное строительство, а следовательно, может экономить значительные средства. С началом экономического кризиса в 2008 году произошло снижение спроса на коммерческую недвижимость, что дало толчок к развитию рынка апартаментов – застройщики стали «перепрофилировать» построенные офисы под апартаменты, а нежилую недвижимость в жилую. Этот процесс был обусловлен и наличием ряда рассмотренных нами пробелов в российском законодательстве в части регулирования вопросов строительства нежилых объектов с помещениями, предназначенными для проживания, и вопросов проживания в нежилых помещениях. Апартаменты размещаются преимущественно в центральных, исторически сложившихся частях городов, по следующим причинам: земли, предназначенные под жилищное строительство, уже исчерпаны, а для строительства объектов нежилого назначения еще имеются возможности; покупатели, имеющие финансовые возможности приобретать помещения для проживания, ценят пешеходную и транспортную доступность центра, поэтому предпочитают и жить, и работать в центре города; застройщикам, которые ориентированы на соответствующие категории покупателей, выгоднее осваивать территории, расположенные в центрах городов и предназначенные для общественно-делового (коммерческого) использования, нежели браться за реализацию проектов по жилищному строительству на периферии города. Процесс развития рынка апартаментов не является новым явлением в международной практике. Строительство многофункциональных зданий с апартаментами получило широкое распространение в зарубежных странах, законодательство которых достаточно подробно регулирует правовой статус таких объектов недвижимости. Однако в нашей стране согласно жилищному законодательству апартаменты не признаются жилыми помещениями, являясь при этом полноценными объектами гражданско-правовых отношений. Основные выводы Развитие рынка апартаментов как нелегального сегмента рынка недвижимости демонстрирует одновременно несколько фундаментальных особенностей отношений, сложившихся в градостроительной и жилищной сферах в России: 1) экономические отношения превалируют над правовыми – требования законодательства при строительстве и продаже недвижимости соблюдаются лишь частично, а при наличии заинтересованности со стороны застройщиков и покупателей и вовсе могут игнорироваться; 2) отсутствие четко определенной и реализуемой градостроительной политики, определяющей приоритеты территориального развития города, функционального использования территорий, а также отсутствие требований к сохранению архитектурного облика города приводит к хаотичному развитию городов вследствие принятия разрозненных решений частными инвесторами; 3) отсутствие эффективной и гибкой связи между процессами реальной жизни и их правовым регулированием, основанное на высоком уровне правового нигилизма общества и государства. Необходимость и актуальность рассмотрения данного вопроса строится в том, что в Государственную думу был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов. Данным законопроектом вводится новое понятие многофункциональные дома, включающие в себя как жилые, так и нежилые помещения. Положительный эффект в принятии законопроекта видится в первую очередь в определении статуса апартаментов, которые законодательством на настоящий момент никак не урегулированы. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Он рассматривает апартаменты как предназначенные для временного проживания граждан нежилые помещения, технически созданные как гостиничный номер, но юридически им не являющиеся. К жилым помещениям по действующему законодательству апартаменты не относятся, поскольку не отвечают таким признакам, как предназначенность для постоянного проживания граждан, отсутствие возможности регистрации в апартаментах. Апартаменты предназначаются для временного проживания граждан, как правило, в сезонный период. Однако различающийся юридический статус не меняет того, что апартаменты представляют собой внешне схожие с жилыми помещениями объектами, оборудованными всеми необходимыми удобствами для реализации главной потребности граждан в жилище. В указанном законопроекте предлагается разрешить перевод нежилого помещения в жилое помещение в многофункциональном здании, если в жилые помещения переводятся все нежилые помещения на лестничной площадке при условии соблюдения ограничений доступа собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям. Отмечается, что в понятие «многофункциональные здания» включаются постройки, состоящие из нежилых и жилых помещений и расположенные вне границ жилой застройки, например, в общественно-деловой зоне. Планируется также предусмотреть критерии для их расположения. Принятие законопроекта внесет некоторые коррективы, к ним относится возможность регистрироваться в апартаментах, что является в настоящий момент главным отличием от жилых помещений. Отмечается тот факт, что апартаменты нуждаются в легализации, однако приравнивание их к жилым помещениям достаточно спорно. Термин апартаменты не закреплен на законодательном уровне. На данный момент существует понятие многофункционального здания, содержащегося в действующем приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в соответствии с которым: многофункциональное здание, включает в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования. Преимуществом в выборе апартаментов в настоящее время для граждан является непосредственно цена, если сравнивать с жилыми помещениями. Поэтому опасения признания апартаментов жилыми помещением связаны с повышением цены на такой вид недвижимости. Также к преимуществу апартаментов относится отсутствие необходимости согласования переустройства и перепланировки помещения. Также некоторые технические характеристики не учитываются для апартаментов, так например допустимый уровень шума. Причисление апартаментов к жилым помещениям должно решить многие проблемы, например невозможность регистрации в апартаментах, также обеспечение жителей апартаментов социальными услугами, такими как места в образовательных учреждениях, детских садах, медицинским обслуживанием. Подводя итог, необходимо отметить, что принятие законопроекта положительно повлияет на развитие в дальнейшем законодательства, урегулировании правовых пробелов. Однако принятие федеральных актов должно носить комплексный характер, поскольку решение проблемы должно включать в себя и изменения в технические, строительные, санитарные нормы, требования к жилым помещениям. Рынок апартаментов представляет собой новый тренд развития рынка недвижимости. Как показывает практика, данный сегмент содержит как неопределенные позиции, так и перспективные направления, подтверждающиеся прецедентами. Назначение помещения многовариантно, начиная от нежилых помещений гостиничного типа, заканчивая офисно-деловыми центрами. Отсюда вытекающие последствия и вопросы. Апартамент фр. appartement — квартира, от итал. appartamento — квартира — комната или отдельное помещение в доме квартира. В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. В России апартаменты — это помещения, относящиеся к жилому фонду, но имеющие определенные условия для проживания. Апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы. Стимулом строительства апартаментов послужил ряд оснований, одни авторы указывают на отсутствие свободных мест для возведения жилых зданий. Другие исследователи видят причину в экономическом кризисе, способствовавшем переориентации офисных помещений в апартаменты, сниженные тарифы для строительства апартаментов по сравнению с жилищными объектами, ограничения властей в регионах по строительству жилищных объектов на определенных территориях и др. Как отмечают специалисты, главным пробелом в российском законодательстве относительно данной категории недвижимости является отсутствие самого понятия «апартаменты». В приказе Министерства культуры РФ от 11.07. 2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные пляжи и трассы, осуществляемой аккредитованными организациями» под апартаментом понимается номер в средстве размещения площадью не менее сорока квадратных метров, состоящий из двух и более комнат -гостиной, столовой и спальни с кухонным уголком. Таким образом, апартаменты рассматриваются как один из высших категории номеров различных средств размещения, а не в качестве отдельного вида недвижимости. Особенности апартаментов прежде всего проявляются в таких нюансах, как, во-первых, стоимость коммунальных расходов, которые значительно превышают размер платы в жилых помещениях из-за приравнивания апартаментов к коммерческим помещениями и, во-вторых, возможность регистрации, причем если в помещениях гостиничного типа регистрация возможна, то в офисно-деловых объектах и производственной недвижимости она отсутствует. Принципиальным моментом для тех покупателей, которым регистрация пусть и временная все-таки нужна, становится назначение помещения, которое указано в разрешении на строительство. Если коснуться вопроса перевода нежилого помещения в жилое, то ст. 22 п. 4 Жилищного кодекса РФ гласит «перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц». На практике существуют прецеденты перевода апартаментов в жилые помещения, однако это делается строительными организациями. Если рассмотреть апартаменты, как предмет ипотеки, то важно указывать назначение помещения: жилое или нежилое, так как существуют особенности при заключении и исполнении договора. Например, если предметом ипотеки является жилое помещение на праве собственности физическому лицу, то договор не может предусматривать условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке таким способом реализации как оставление залогодержателем заложенного имущества за собой. Согласно п. 3. Ст. 54 Федерального закона Об ипотеке залоге недвижимости по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, если залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Если рассмотреть практику зарубежных стран, то можно отметить существование ипотечных сделок с покупкой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Данные помещения имеют статус жилых помещений. Предмет ипотеки может быть, как приобретен, так и получен в наследство. При этом арендодатели, пользующиеся ипотекой, имеют налоговые преимущества, процентные ставки ниже, чем для приобретения жилых помещений без передачи в аренду. Среди проблем, относящихся к апартаментам, стоит выделить отсутствие законодательного закрепления понятия, статуса и функций данного вида объектов недвижимости, сложности при обустройстве инфраструктурных объектов и элементов благоустройства, дороговизна коммунальных платежей и др. Необходим также концептуальный подход при планировании строительства апартаментов во избежание ситуации перенасыщения рынка.