Коммерческая недвижимость Крыма продажа офисов помещений

Продажа коммерческой недвижимости и продажа производственных помещений и складов Крыма. Из-за пандемии коронавируса значительно снизился спрос на строительство торговых центров, отелей и офисов. Возникла новая тенденция - покупатели, находящиеся в режиме самоизоляции, привыкли делать покупки онлайн и убедились в преимуществах такой модели. Поэтому, после снятия карантинных ограничений, уже не возвращаются в многофункциональные торговые центры. Еще одна тенденция - многие арендодатели офисных помещений, научившись работать удаленно, сокращают свои офисы. Пандемия также привела к сокращению туристического потока по всему миру. В результате, привлекательность гостиничного бизнеса значительно сократилась. Однако спрос на аренду складских помещений вырос из-за значительного роста онлайн-бизнеса по доставке товаров на дом. Ставки аренды складов в городах выросли. Кризис, вызванный пандемией, также привел к увеличению спроса на приобретение так называемых стрессовых активов, связанных с банкротством юридических и физических лиц. Объем реализованных стрессовых активов за последние 10 лет составил 30 трлн рублей, что превышает около 60% рынка коммерческой недвижимости, оцененного в 2 трлн рублей. Рынок стрессовых активов продолжает расти со скоростью около 500 млрд рублей в год. Объем реализации составил 4,5 трлн рублей. Банк предоставляет средства в форме долгового финансирования и при этом приобретает опцион на покупку акций заемщика или проектной компании в будущем по заранее оговоренной цене. В отличие от обычных кредитов, мезонинный кредит не требует залога и является субординированным, в случае дефолта проекта его выплачивает кредиторам первой очереди. Проценты по такому кредиту значительно выше, в силу больших рисков, которые несет кредитор. Срок мезонинного кредита составляет не менее 3-5 лет, и основная сумма выплачивается в конце срока. Заемщику требуется мезонинное финансирование, когда у него недостаточно собственных средств для привлечения проектного финансирования. Однако стоит отметить, что мезонинный кредит требует тщательной подготовки и применим только к крупным сделкам. Еще одним альтернативным способом финансирования является форвардная сделка. Она предполагает продажу объекта недвижимости девелопером с определенным временным разрывом между заключением сделки и переходом прав собственности на объект. Таким образом, покупатель приобретает объект на стадии строительства или даже проектирования задолго до окончания реализации проекта. Типичное форвардное финансирование включает авансовый платеж, промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство и окончательный балансовый платеж, после которого права на готовый объект переходят к покупателю. В таком случае цена объекта определяется путем деления планируемого чистого операционного дохода NOI, net operating income на ставку капитализации. При покупке готового объекта, ставка капитализации будет ниже, чем при форвардном финансировании, что отражает более низкие риски для покупателя. Западные фонды часто используют форвардное финансирование, чтобы приобрести качественные объекты по выгодной цене и контролировать качество реализации проекта. Однако, для покупателя минусом такой сделки является необходимость внести авансовый платеж, в среднем 10-15% от стоимости актива. У девелопера форвардное финансирование также имеет как положительные, так и отрицательные моменты. Девелоперу становится проще привлекать кредитные средства и будущих арендаторов благодаря наличию форвардных обязательств. Однако, девелопер вынужден продавать объект по низкой стоимости, и сумма аванса, 10-15% от цены может быть недостаточной для финансирования проекта. На рынке коммерческой недвижимости широко активизируется привлечение прямых инвесторов, которые желают продать долю в бизнесе или проекте и получить необходимое финансирование. Крупные российские промышленные группы, российские фонды страховые, пенсионные и др., крупные девелоперские компании, а также западные инвесторы и фонды вкладывают свои средства на российском рынке. Привлечение внешних инвесторов может повысить престиж компании и сделать проект более привлекательным для финансирования, однако возникает необходимость в согласовании решений с соинвестором и возможность разногласий с партнерами по бизнесу. Для девелоперов существует ряд дополнительных источников финансирования проектов коммерческой недвижимости. Одним из таких инструментов являются облигационные займы, которые выпускают не только различные компании, но и девелоперы сами. Получение средств через выпуск облигаций имеет некоторые преимущества: возможность устанавливать собственные условия размещения срок, стоимость, процентные ставки и так далее; отсутствие необходимости предоставлять залог эмитент может выпускать облигации без залога или использовать поручительства третьих лиц или банковские гарантии; продолжительный срок размещения, в среднем от 3 до 5 лет; отсутствие ограничений на целевое использование привлеченных средств; независимость от конкретного кредитора; снижение стоимости последующего кредитования при своевременном обслуживании облигационных займов; увеличение инвестиционной привлекательности эмитента благодаря публичности размещения. Однако, несмотря на все эти преимущества, выпуск облигаций не является основным источником финансирования проектов в области строительства коммерческой недвижимости. Это связано с сложностями подготовки документов и проведения эмиссии, а также требуется полное раскрытие информации о компании. Другим инструментом рынка ценных бумаг, который может использоваться разработчиками, являются еврооблигации или евробонды. Они выпускаются в иностранной валюте и размещаются с помощью синдиката международных андеррайтеров среди зарубежных инвесторов. Несмотря на выгодные процентные ставки, размещение еврооблигаций в настоящее время не является широко распространенным инструментом среди российских девелоперов. Основные проблемы, с которыми сталкиваются компании, связаны с отсутствием репутации, жесткими требованиями к отчетности и прозрачностью структуры управления. Тем не менее, несколько ведущих компаний, которые уже зарекомендовали себя на рынке и имеют положительную репутацию, выпустили еврооблигации на значительные суммы. Однако самым сложным инструментом для привлечения финансирования считается первичное размещение акций, или IPO. Суть IPO заключается в продаже части акций компании на открытом рынке, что позволяет привлечь необходимые денежные средства. Обычно компании размещают не более 30% акций, чтобы сохранить контроль над предприятием. Для проведения IPO компании требуется длительная и основательная подготовка. Прежде всего, компания принимает решение стать публичной. Возлагаются требования к финансовой отчетности, которая должна быть представлена по международным стандартам, а также требуется наличие международного аудита и соответствующей структуры собственности. Компания должна затратить значительные средства на оплату услуг инвестиционного банка, специализирующегося на проведении размещения, а также юридических и финансовых консультантов. Первичное размещение акций обладает несколькими преимуществами. Оно позволяет привлечь значительные суммы денежных средств, справедливо оценить бизнес компании, снизить стоимость внешних источников финансирования в будущем, улучшить имидж компании и повысить ее привлекательность для инвестиций. Однако, при неправильном подходе, IPO может негативно сказаться на финансовом положении компании. Часто размещения проводятся в неподходящие моменты, когда рынок перегрет и не может адекватно оценить стоимость компании. Когда компании сталкиваются с такими ситуациями, они вынуждены либо снижать цену акции, либо отказываться от ее размещения. Отрицательными моментами также являются необходимость раскрытия информации, что дает преимущество конкурентам, и возможность миноритарными акционерами блокировать важные решения. Для девелоперов, затруднения с выходом на IPO связаны прежде всего с недостатком прозрачности бизнеса, сложным аудитом, разногласиями в независимой оценке бизнеса и не всегда понятной для инвестора стратегией развития. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости ЗПИФН являются одним из перспективных направлений привлечения внешних источников финансирования девелоперских проектов. Они представляют собой комплекс имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании, и имущество, полученное в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется инвестиционным паем. Они занимают лидирующие позиции среди всех паевых инвестиционных фондов. Стоит отметить, что их использование в качестве инструмента финансирования коммерческой недвижимости является перспективным направлением. Эти фонды обладают рядом преимуществ, такими как ограничение появления сторонних пайщиков, возможность контроля действий управляющей компании, налоговые льготы, возможность реализации паев на вторичном рынке и повышение ликвидности активов, увеличение прозрачности бизнеса и использование паев в качестве залога для банковского кредита, что позволяет девелоперам эффективнее финансировать свои проекты. До появления финансового кризиса, на рынке коммерческой недвижимости был широко распространен способ заключения предварительных договоров аренды с внесением обеспечительного платежа. Это было связано с высоким спросом на качественные объекты и недостаточным предложением. Арендаторы были вынуждены резервировать необходимую площадь на этапе строительства объекта. Оплата обеспечительного платежа была обязательным условием договора и представляла собой значительную сумму, часто эквивалентную арендной плате за один квартал. Полученные деньги девелоперы использовали на строительство и другие расходы. После кризиса ситуация на рынке не изменилась. Подписанные предварительные договоры аренды на объекты, которые еще не были введены в эксплуатацию, были расторгнуты потенциальными арендаторами. Спрос значительно снизился, и рынок арендодателей превратился в рынок арендаторов. Тем не менее, в настоящее время ситуация начинает стабилизироваться. Например, наблюдается значительный спрос на готовые объекты на рынке складской недвижимости. Арендаторы снова готовы заключать предварительные договоры аренды. Таким образом, обеспечительные платежи могут считаться одним из возможных источников финансирования строительства коммерческой недвижимости. Варианты финансирования проекта могут комбинироваться в различных сочетаниях, или компания может остановиться только на одном источнике. Выбор будет зависеть от внутренних факторов, таких как финансовое положение компании и ее репутация, а также от внешних факторов, таких как экономическое состояние рынка коммерческой недвижимости и финансовая политика государства. При принятии решения об определенной стратегии развития проекта, разработчику необходимо учитывать несколько факторов. Во-первых, можно выделить стоимость финансирования, риски, срочность привлечения средств и влияние выбранной схемы финансирования на эффективность проекта. В таблице представлены наиболее вероятные источники финансирования коммерческой недвижимости, а также формы, которые они могут принимать. Согласно проведенному анализу, на данный момент основным источником финансирования девелоперских проектов является банковское кредитование. Для компании это самый надежный и понятный способ, однако требуется высокая доля собственных средств в структуре капитала проекта, обычно не менее 25-30% от общей суммы вложений. Другие источники финансирования, такие как выпуск облигаций, еврооблигаций, заемные платежные инструменты и IPO, являются дополнительными инструментами и используются в основном крупными компаниями с прозрачной структурой и хорошей репутацией. Также стоит выделить привлечение инвестиций через продажу доли в проекте внешним инвесторам. По оценкам экспертов, примерно 25% от общего притока инвестиций в строительство коммерческой недвижимости осуществляют прямые инвесторы. У разработчика на данный момент есть разнообразные источники финансирования строительства коммерческой недвижимости. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Некоторые из них пока еще слабо развиты на российском рынке, однако обладают серьезным потенциалом. Разработчики должны активно работать над улучшением репутации компании и структурой управления, чтобы открыть новые возможности для дешевого финансирования проектов. Создание коммерческой недвижимости включает в себя процесс инвестирования, связанный с осуществлением инвестиционных проектов. Главным участником этого процесса является девелопер, который является субъектом рынка коммерческой недвижимости. Девелоперские компании занимаются подготовкой и реализацией проектов на всех этапах их жизненного цикла, а также организацией финансирования и управлением проектами. Коммерческая недвижимость подразделяется на различные сегменты в зависимости от ее функционального назначения, такие как офисы, склады и торговая недвижимость. Офисный сегмент является самым привлекательным для инвесторов, так как он предсказуем в отношении будущего арендного потока. Рынок торговой недвижимости значительно изменился за последние несколько лет, с общим объемом инвестиций, увеличившимся в 10 раз, но с количеством сделок, выросшим всего лишь втрое. Это указывает на значительное увеличение среднего размера сделок. Факторами, способствующими высокой инвестиционной активности в этом сегменте, являются накопленный объем отложенного спроса и обширное предложение объектов как в Крыму, так и в регионах. Объем инвестиций в складскую недвижимость существенно уступает показателям в других сегментах коммерческой недвижимости, однако иностранные инвесторы проявляют высокий интерес к этим объектам. Более 80% всех сделок в этом сегменте были проведены с участием зарубежного капитала. Анализ развития рынка коммерческой недвижимости, его текущего состояния и инвестиционного потенциала, способствует выявлению причинно-следственных связей, оказывающих влияние на направление развития данного рынка в зависимости от общей экономической ситуации в стране. Эти причинно-следственные связи имеют практическое значение, руководствуя девелоперов в рыночной ситуации и позволяя планировать свои действия в соответствии с текущими рыночными условиями. Например, заключение предварительных договоров аренды с обязательством заключения долгосрочного договора на этапе строительства объекта оказывает прямое влияние на предоставление более доступного финансирования девелоперам. Реализация проектов по созданию коммерческой недвижимости требует значительных долгосрочных капиталовложений, что приводит к проблеме обеспечения достаточности денежных средств и их оптимального использования для достижения максимальной эффективности проекта. Для оценки эффективности финансирования инвестиционного проекта необходимо изучить воздействие различных факторов, влияющих на уровень эффективности финансирования. Анализ такого рода может проводиться с помощью корреляционно-регрессионного анализа, который поможет выявить связи между зависимой переменной, результирующим фактором и независимыми переменными, факторами, влияющими на результирующий фактор. Эффективность финансирования инвестиционных проектов является важным фактором и прямо связана с эффективностью самих проектов. Чем более эффективен проект, тем выше доход для акционеров, которые являются основной целью реализации проекта. Для достижения эффективной системы финансирования, необходимо учитывать факторы, которые прямо влияют на увеличение эффективности проекта. Поэтому, в рамках корреляционно-регрессионного анализа, предлагается рассматривать внутреннюю норму как результирующий фактор. Кроме того, влияние на систему финансирования оказывают следующие факторы: стоимость заемного и собственного капитала, соотношение между ними, необходимый объем вложений в проект, а также коэффициент покрытия долга. Оптимальность структуры источников финансирования определяется их стоимостью, которая является основным критерием выбора компанией. Объем необходимых вложений также влияет на выбор источников финансирования. Небольшие проекты могут быть финансированы только за счет собственных средств, в то время как средние проекты требуют привлечения банковского финансирования. Масштабные проекты, которым требуется значительное финансирование, обычно привлекаются через рынок капитала, путем размещения займов и акций. Также большую роль могут играть государственные средства, которые часто направляются на инфраструктурные объекты, имеющие важное значение для развития регионов. В отношении объектов коммерческой недвижимости, наиболее вероятным сценарием финансирования является использование собственных средств, привлечение банковских кредитов, при условии заинтересованности государственных органов могут предоставить субсидии и другие преференции, а также возможность привлечения инвестиций на рынке капитала например, выпуск облигаций или IPO. При выборе структуры финансирования также необходимо принимать во внимание, что реализация проекта происходит поэтапно. Основные этапы можно условно разделить на прединвестиционную -разработка проекта, выбор земельного участка, получение необходимых разрешительных документов, разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования, инвестиционную проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и эксплуатационную сдача в аренду, продажа объекта. Финансирование проекта осуществляется на первых двух этапах прединвестиционная и инвестиционная фазы. Не все источники финансирования возможно использовать на каждом этапе. Существуют определенные ограничения. Например, на прединвестиционной фазе вероятность получения банковского кредита невелика, поскольку банки требуют минимальных собственных вложений, и также есть высокий риск, что проект не пойдет дальше этой фазы часто возникают проблемы с получением технических условий, разрешений на строительство и других моментов. При выборе конкретных источников финансирования, компания обязана учитывать возможности и ограничения, связанные с каждым этапом проекта. Предынвестиционная фаза требует гораздо меньших финансовых вложений по сравнению с общим объемом инвестиций в проект. В связи с тем, что многие кредиторы требуют вклада собственных средств в проект, инициаторам проекта целесообразно начать его финансирование с помощью собственных средств. С одной стороны, это довольно простой способ накопления средств, но он ограничен в объемах и более затратный, чем заемные средства. Поэтому после завершения первого этапа стоит рассмотреть дополнительные доступные источники финансирования. Соотношение собственного и заемного капитала, известное как финансовый рычаг, играет важную роль в эффективной системе финансирования. Финансовый рычаг позволяет использовать долгосрочный капитал под фиксированный процент для увеличения доходности собственного капитала. Оптимальное соотношение между собственным и заемным капиталом достигается при максимизации стоимости инвестиций предприятия, с учетом риска и требуемой нормы доходности. Соотношение между заемным и собственным капиталом также существенно влияет на внутреннюю норму доходности акционеров и должно быть рассмотрено в рамках корреляционно-регрессионного анализа. Важное значение в организации финансирования проекта имеет коэффициент покрытия долга. Он представляет отношение чистого дохода от объектов коммерческой недвижимости за определенный период к сумме стоимости обслуживания кредита за тот же период. Этот коэффициент характеризует степень финансового риска в зависимости от размера долговой нагрузки инвестиционного проекта. Проще говоря, данный коэффициент показывает, насколько финансово устойчив проект, то есть в какой степени его денежные потоки превышают его долговую нагрузку. Минимально допустимое значение этого коэффициента может быть разным. Чем выше значение коэффициента покрытия долга при выбранной структуре финансирования, тем более сбалансированными считаются денежные потоки проекта. Для оценки влияния выделенных факторов на внутреннюю норму доходности акционеров, мы воспользуемся методом корреляционно-регрессионного анализа. Главная цель этого анализа - исследовать связи между зависимой переменной и несколькими независимыми переменными. Мы должны проанализировать взаимосвязь между результирующей переменной и различными факторами, выявив те из них, которые оказывают наибольшее влияние на конечный результат. Такой анализ позволит нам прогнозировать значение конечной переменной в зависимости от значений этих факторов. Давайте рассмотрим практические примеры проектов в сфере коммерческой недвижимости и проведем корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на систему финансирования проектов, чтобы определить степень их влияния на внутреннюю норму доходности акционеров. Для этого рассмотрим следующие инвестиционные проекты. Оценим влияние факторов системы финансирования на внутреннюю норму доходности акционеров, применяя метод множественного регрессионного анализа. Рассмотрим данные и проведем соответствующий анализ. В качестве основного показателя для изучения выберем внутреннюю норму доходности акционеров. Согласно предоставленным данным, на величину внутренней нормы доходности влияют два основных фактора: средневзвешенная стоимость капитала и доля заемного капитала. Проведенная проверка уравнения регрессии показала, что модель, которая была разработана, является адекватной для изучаемого процесса. Это предлагает возможность практического применения модели, в частности, для эффективного формирования системы финансирования девелоперского проекта, связанного с строительством коммерческой недвижимости. Однако следует учитывать, что регрессионную модель нельзя рассматривать как закон. Параметры в модели оцениваются совместно, и изменение одного показателя может влиять на значение другого. Для определения фактической стоимости строительства объекта используются документы бухгалтерского учета застройщика и информация о количестве введенных в эксплуатацию жилых помещений. Фактическая стоимость зданий жилых и нежилых и сооружений - это расходы на строительство, которые включают выполнение строительных работ, прочие капитальные затраты, связанные с проектно-изыскательскими работами, затраты на выделенные земельные участки для строительства, расходы на поддержание застройщика, уплату земельного налога аренды на протяжении строительного периода и другие расходы. Все эти затраты учитываются при вводе объекта в эксплуатацию и включаются в инвентарную стоимость здания сооружения. При определении инвентарной стоимости здания необходимо учесть не только его базовую стоимость, но и прочие дополнительные расходы. Это включает в себя затраты на авторский надзор, компенсацию убытков землепользователям, связанных со сносом строений и ущербом окружающей природной среде, а также расходы на переселение в связи со строительством. Также необходимо учесть налоги и сборы, связанные с самим процессом строительства, затраты на регистрацию готовых объектов, а также взносы и отчисления на развитие городской инфраструктуры. Важными элементами затрат являются также здания, предназначенные для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и прочее, включая парковки, школы и детские сады. Стоит отметить, что стоимость земли при ее покупке или изъятии для строительства не отображается в общей стоимости. Для получения полной инвестиционной стоимости строительства одного квадратного метра жилья использовалась информация о текущих затратах одного из основных застройщиков. Анализ состава затрат, учитываемых при расчете полной инвестиционной стоимости жилья, включает все релевантные расходы, связанные с его приобретением и строительством. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации организует статистическое наблюдение за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством. Весь процесс, начиная с приобретения прав на земельный участок и завершая полной реализацией проекта, будет контролироваться и поддерживаться. Инвестиционная стоимость строительства, в общем, включает в себя затраты на приобретение прав на объект, расселение, прочие обременения, инженерную инфраструктуру, прединвестиционные расходы на разработку концепции и бизнес-плана, проектные и строительно-монтажные работы, а также прочие расходы, стоимость финансирования проекта, затраты на рекламу, маркетинг и реализацию площадей. В соответствии с проведенным исследованием, доля строительно-монтажных работ составляет 50% от полной стоимости строительства, затраты на паркинги, доу и сош – 20%, доля затрат на землю и обременения – 9%, доля затрат на инженерную инфраструктуру – 8% и доля затрат на финансирование – 2%. Прочие расходы, такие как маркетинг и продажи, управленческие расходы и налоги, составляют примерно 10% от общего бюджета проекта. Для сравнения стоимости строительства использовались данные от разных источников информации: от застройщиков, официальную статистику от Росстата на основе бухгалтерской отчетности застройщика и информацию о планируемой стоимости, доступной в проектных декларациях на сайтах. Представлен расчет доли учтенных затрат на строительство объекта в различных источниках информации. Полученные данные позволяют использовать поправочный коэффициент 1,28 для приведения фактической стоимости строительства, по данным Росстата, к полной (инвестиционной) стоимости строительства. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент, усовершенствованная благодаря наличию новых источников информации, позволила вычислить показатели доходности за период в поквартальной динамике. Полученные результаты хорошо соотносятся с ситуацией на рынке в рассматриваемые периоды. Полученные данные в сочетании с усовершенствованной методикой исследования позволяют с высокой достоверностью прогнозировать потенциал развития региональных рынков первичного жилья в целях инвестиционного и государственного планирования жилищно-строительных программ. Существуют также определенные сходства в принципах создания и функционирования особых экономических зон и кластеров. Формирование зоны предполагает объединение экономической, природно-географической и социальной подсистем. Формирование кластеров осуществляется по аналогичному принципу и предполагает объединение взаимосвязанных и взаимодополняющих предприятий определенных сфер деятельности. Оба этих инструмента имеют общую цель и направлены на повышение эффективности территориального развития, но с точки зрения государственного регулирования, управления и поддержки они существенно различаются. Во-первых, территория особой экономической зоны определяется и изменяется, при необходимости, на уровне законодательных актов, при этом территория кластера географически не фиксирована, но зона охвата предприятия зависит только от экономической целесообразности и может быть изменена в любой момент. Во-вторых, в отличие от резидентов особых экономических зон, функция кластера не подразумевает интересов и предпочтений участников со стороны государства; в-третьих, создание и развитие кластера в основном направлено на укрепление кооперационных связей между предприятиями для повышения эффективности функционирования и повышения конкурентоспособности; В-четвертых, формирование кластеров, как правило, включает в себя объединение существующих предприятий, а организация особых экономических зон направлена на привлечение инвестиций, в том числе приход новых отечественных и иностранных предприятий и отраслей промышленности, находящихся в регионе. Этим инструментам никто не противостоит. Их одновременное использование дополняет и усиливает эффективность друг друга, что практически доказано в процессе формирования и функционирования особых экономических зон кластерного типа. Такие зоны обладают характеристиками особых экономических зон и кластеров, в результате чего у резидентов и государства в целом появляются дополнительные преимущества. Одной из целей формирования кластерной особой экономической зоны является создание полного цикла производства высокотехнологичной продукции как для внутреннего потребления, так и для экспорта, а также получение и дальнейшее внедрение интеллектуальных и инновационных продуктов в производственный процесс резидентов зоны. Деятельность таких зон направлена не только на реализацию экспортного потенциала, но и на развитие стратегически важных отраслей и создание условий для производства конкурентоспособной отечественной готовой продукции, в которой нуждаются российские компании. Эта особенность кластерных особых экономических зон имеет особое значение в контексте усиления политики импортозамещения. Оценка текущей и будущей эффективности особой экономической зоны не является важной задачей в силу особенностей ее развития и функционирования. Наибольшая неопределенность наблюдается в отношении зоны технического и внедренческого типа. Это связано с их значительной зависимостью от деталей своей деятельности и большого количества внешних и внутренних факторов. Деятельность данного типа особой экономической зоны направлена на развитие научных исследований и наукоемких производств, а разработка нового оборудования и технологий для получения прибыли не является главной целью. Получение значительного экономического эффекта возможно только в тесной связи с научным и промышленным потенциалом региона. К сожалению, не всегда возможно заранее достоверно определить круг предприятий, заинтересованных в коммерциализации и внедрении инновационных разработок, созданных жителями зоны, и это увеличивает неопределенность проекта. Параметры особых экономических зон сильно различаются даже в пределах одного типа, но все зоны находятся на разных стадиях развития, проектирование, строительство инфраструктуры, начало работы резидентов или выход на полную мощность. Поэтому следует отметить, что объективной ситуацией очень сложно управлять во всех зонах, даже в пределах одного типа. Кроме того, оценка эффективности в общепринятом смысле возможна только для зон, которые полностью функционируют по истечении определенного периода времени. В остальном вы можете сравнить ожидаемый эффект со степенью достижения ключевых показателей этапа завершения проекта. Параметры, которые отражают степень соответствия запланированному графику подготовки инфраструктуры. Количество привлеченных резидентов, доля высокотехнологичной отрасли, объем инвестиций, количество созданных рабочих мест, налоговые поступления и другие показатели. Важнейшим показателем, характеризующим эффективность функционирования особой экономической зоны, является объем привлеченных отечественных и иностранных инвестиций, поскольку он отражает 1 из основных целей создания зоны. Даже принимая во внимание льготное налогообложение резидентов, налоговые поступления от создания новых предприятий, принадлежащих налогоплательщикам, также являются одним из важных прямых показателей воздействия деятельности зоны. Несмотря на очевидные трудности, анализ параметров развития особой экономической зоны необходим для оценки эффективности ее функций, согласования модели управления зоной, принятия решений о расширении или досрочном прекращении деятельности зоны. Оценка эффективности может проводиться различными способами, наиболее распространенным из которых является метод оценки, используемый Министерством экономического развития Российской Федерации для ежегодной оценки национальной экономической зоны. Каждая зона оценивается по 5-балльной шкале на основе нескольких количественных показателей. Использование значительного количества показателей обусловлено необходимостью комплексной оценки зон, находящихся на разных стадиях развития, отличающихся условиями эксплуатации, масштабом, сферой деятельности и т.д. Например, такой важный показатель, как объем привлеченных инвестиций на один бюджетный рубль, не всегда свидетельствует об истинной эффективности особой экономической зоны. Высокое значение этого показателя может быть результатом успешного соглашения с 1 крупным резидентом или небольших государственных расходов. Однако ни то, ни другое не гарантирует, что в зоне будут созданы привлекательные условия для инвесторов и оптимальная инфраструктура. В настоящее время застройщики сталкиваются со сложностью продажи коммерческой недвижимости. Длительное время занимает поиск покупателя. Сложности возникают еще на этапе проектировки. Учитывая требования современного законодательства, застройщики ведут строительство в рамках проектного финансирования. При этом процентная ставка на заемные средства существенно зависит от продаж жилого комплекса. Коммерческая недвижимость составляет значительную часть в доле выручки. Своевременно продавая коммерческие помещения, застройщик сокращает банковские расходы. Также заранее привлекая подходящих покупателей «коммерции», застройщик может влиять на скорость продаж квартир, повышая привлекательность дома для покупателей жилых помещений, увеличивать стоимость квадратного метра недвижимости, улучшая инфраструктуру для будущих жителей строящегося дома. Целью является разработка алгоритма реализации коммерческой недвижимости застройщиком, что позволит сделать этот процесс более управляемым и коммерчески выгодным для строительной организации. Разработанный алгоритм продажи коммерческой недвижимости поможет застройщику найти нужного покупателя и управлять процессом продажи еще на этапе проектирования. Продажа коммерческих помещений – это важный процесс для застройщика, возможность нивелировать затраты на строительство дома, привлечь крупные суммы денежных средств на счета эскроу, получить низкую процентную ставку по займу и своевременно привлечь финансирование для строительства, повысить свой имидж. Используя алгоритм реализации коммерческой недвижимости, застройщик получит возможность создавать качественный и завершенный продукт для покупателей как коммерческой, так и жилой недвижимости. В современных условиях на рынке жилищного строительства наблюдается подъем: строится большое количество современных домов и целых кварталов, растет конкуренция между застройщиками, что делает особенно актуальным необходимость уложиться в заявленные сроки строительства и сохранить стоимость квадратного метра жилой площади. При этом в ходе строительства повышенное внимание уделяется проектированию жилых площадей, мест общего пользования и двора, проектирование коммерческих помещений, на котором чаще всего просто экономят, уходит на второй план. Такая ситуация сложилась в силу того, что спрос на коммерческую недвижимость считается высоким, и поэтому помещение все равно купят или снимут в аренду: застройщик считает, что при удачном расположении строения в любом случае найдется «якорный» арендатор или покупатель недвижимости, как правило, известный ритейлер или сервисное предприятие. Анализ практики показывает, что это далеко не всегда соответствует действительности. Кроме того, застройщики не знают профиль покупателя коммерческой недвижимости, вследствие чего отсутствует техническое задание для проектировщиков. Существует и частая практика во время строительства вносить изменения в проект под каждого случайного покупателя. Результатом такого подхода является ситуация, когда коммерческая недвижимость полностью не продается до сдачи дома в эксплуатацию. Так как ее стоимость значительно выше стоимости жилой площади, а от поступления денег зависят темпы работы, возникает нехватка средств на строительство в целом, и застройщик вынужден превысить запланированный уровень себестоимости. Неправильный подход к реализации коммерческой недвижимости может затормозить поступление значительного объема денежных средств для дальнейшего строительства. Если процесс продажи коммерческой недвижимости сделать управляемым и подбирать подходящих покупателей коммерции, то можно добиться: – увеличения скорости продажи недвижимости; – снижения банковских расходов, связанных с процентной ставкой; – своевременного финансирования строительства: сохранения уровня себестоимости на запланированном уровне и в срок или раньше срока введения объекта в эксплуатацию; – улучшения привлекательности строения для покупателей как коммерческой недвижимости, так и жилой взаимосвязанные процессы; – создания реальных условий комфортного проживания для жителей и хороших торговых мест для предпринимателей; – увеличения стоимости квадратного метра недвижимости за счет создания дополнительной ценности. За последние несколько лет спрос на новостройки существенно вырос: потребители склоняются к покупке в пользу недвижимости на первичном рынке, а не земельных участков под строительство. Цены в 2021 г. во втором квартале стали рекордными. На это повлияли низкие ипотечные ставки, которые спровоцировали увеличение спроса на жилье. Кроме того, часть застройщиков, воспользовавшись резко выросшим спросом, стала поднимать цены на квадратный метр. Дополнительно резкий рост цен строительных материалов повлиял на увеличение себестоимости, в результате чего цены стали достигать рекордного уровня: произошло увеличение на 20–30 %. Особенно высока стоимость квадратного метра у жилья повышенной комфортности – бизнес-класса и элит-класса. При этом, когда речь идет о таких проектах, особенно важно правильно управлять коммерческой недвижимостью, так как это влияет на спрос покупателей жилой недвижимости. Вне зависимости от класса проектов согласно существующим нормам и правилам часть площадей в новостройках обязательно должна быть выделена под коммерческие помещения. Такой подход позволяет решить проблему инфраструктурной обеспеченности территории, не возводя при этом отдельные здания. Поэтому первые этажи в новых домах по большей части нежилые: их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники и т.п. Анализ структуры затрат застройщика на строительство жилого дома показал, что она различна для каждого этажа: чем выше этаж, тем больше затрат на его строительство. К статьям, увеличивающим затраты на каждый этаж, относятся подъем материала, высотные работы, чем выше этаж, тем они дороже, ограждения, вынос мусора. Отдельная статья затрат – крыша, которая обязательно должна быть у любого строения, но которую невозможно продать. В современных условиях двор является одним из факторов, влияющих на выбор потребителем места жительства и покупки недвижимости. Именно поэтому он должен быть благоустроен, возможно, и огорожен, в зависимости от класса, что также относится к затратам застройщика. Одним из требований администратора города к застройщику является наличие вблизи от жилого объекта парковочных мест: без паркинга обойтись уже невозможно. Он может как быть одноэтажным, так и иметь несколько этажей. Паркинги распродают достаточно долго, как правило, минимальный срок – несколько лет после ввода дома в эксплуатацию. Это также относится к затратам застройщика. Получается, что застройщик продает квартиры и коммерческую недвижимость, а крышу, двор, ограждение продать нельзя. С коммерческими помещениями все иначе. Коммерческие помещения – хорошая возможность вернуть часть затрат на крышу, паркинг, двор, благоустройство за счет ее высокой стоимости. Здесь, как и в случае с коммерческим транспортом, оборудованием, цена будет всегда выше, чем у жилой недвижимости. Правильно подобранные покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости могут привлечь покупателей к жилому дому и создать для них дополнительную ценность, что позволит застройщику увеличить цену. Этим часто пользуется отдел продаж застройщика, описывая будущую инфраструктуру потенциальному покупателю жилой недвижимости. Обычно создается положительный образ будущего строения или квартала с помощью нескольких известных брендов. Анализ показал, что хорошо работает связка «продуктовые магазины – спортивный зал – аптека – школа раннего развития». Большинство людей, которые приобретают квартиры, например, в домах бизнес-класса имеют высокий уровень дохода, они ограничены во времени и заинтересованы делать покупки в одном месте и с удовольствием это сделают в своем же доме. Для будущих собственников коммерческой недвижимости – это возможность получить высокий средний чек и постоянную аудиторию платежеспособных потребителей. Согласно действующему законодательству нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д. Однако следует отметить ряд ограничений, налагаемых на использование нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты. В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности. В настоящее время сложилась ситуация, когда у застройщика в некоторых случаях нет понимания портрета покупателя коммерческой недвижимости. Вместе с тем практика показывает, что проектное бюро не слишком заинтересовано в детальной проработке первых этажей: в основном проектируются типовые помещения с высотой потолков 2,5–4 м. Затем застройщик в процессе строительства дома пытается угадать потенциальных покупателей коммерции. Бывает так, что в процессе строительства застройщик несколько раз меняет проект и планировки. Вместе с тем просто так приобретать площадь, на которой предстоит понести дополнительные затраты на демонтаж перегородок, выполнить перепланировку, перенести инженерные системы и только после этого преступить к финишной отделке, не вызывает у покупателей такой недвижимости коммерческого интереса. Тем более у некоторых крупных сетей есть сроки по открытию точки продаж, соответственно, их выбор падает на такие площади, где меньше всего нужно будет тратить времени на ее создание. Выделяют следующие типы потребительского поведения покупателей коммерческой недвижимости: 1) покупка недвижимости, ее финишная отделка под готовый бизнес и перепродажа измененного помещения; 2) покупка недвижимости под собственный действующий бизнес; 3) покупка недвижимости на ранних этапах строительства объекта, ее перепланировка и ремонт с последующей продажей в формате «готовый бизнес». Это упущенная выгода застройщиков. Для изменения ситуации в лучшую сторону и повышения прибыльности застройщика необходимо привлекать будущих покупателей на начальном этапе продаж и прилагать интересные для них проектные решения. Таким образом, для застройщика на этапе строительства важно сделать проект и подготовить торговую площадь под конкретного покупателя «коммерции», управлять процессом ее реализации, для чего предлагается использовать представленный далее алгоритм реализации коммерческой недвижимости. Результаты и обсуждения Разработанный алгоритм реализации застройщиками коммерческой недвижимости включает семь этапов. Рассмотрим каждый этап подробнее. Что касается составления профиля основных покупателей коммерческой недвижимости в жилом доме, то чаще всего на первых этажах представлены следующие объекты: известный сетевой продуктовый магазин с низкими ценами и собственным производством, небольшие продуктовые магазины с фермерскими продуктами или просто отборными продуктами высокого качества, магазины алкогольной продукции, булочные, кондитерские или кофейни, аптеки, частные детские сады или школы раннего развития, стоматологии или частные медицинские центры, магазины с бытовой химией, салоны красоты, отделения банков, спортзалы, магазины канцелярских принадлежностей, кафе, офисы. Соответственно, на этом этапе необходимо определить количество и виды бизнеса, возможные для открытия в строящемся многоквартирном доме. На втором этапе необходимо определить, какие именно инфраструктурные объекты лучше всего соответствуют потребностям будущих жильцов дома, при этом важно ориентироваться на класс жилья. Например, для новостроек бизнес-класса, покупателями жилья в которых, как правило, являются успешные топ-менеджеры, предприниматели и люди с высоким социальным статусом, в основном в возрасте от 30 до 50 лет, предпочитающие занятия спортом, ограниченные во времени, следящие за своим здоровьем и здоровьем детей, уделяющие внимание их развитию и образованию, коммерческая недвижимость обязательно должна включать продуктовые магазины, в том числе и магазины с крафтовыми продуктами, кафе, в котором можно позавтракать, школу раннего развития или частный детский сад, спортивный зал для занятия силовыми видами спорта, йогой, фитнесом, пилатесом с возможностью посещения в ранние часы, аптеку, медицинский центр, салон красоты. Для таких жильцов важно создать условия, чтобы они жили, общались в своем социальном круге. Для этого необходимо, чтобы и инфраструктура соответствовала их запросам. На этапе определения требований к помещениям, существующим у выбранных покупателей коммерческой недвижимости, целью застройщика становится подготовка помещения под готовый бизнес, чтобы привлечь нужного покупателя недвижимости и избежать сменяемости арендаторов и непонятного сочетания услуг. Здесь необходимо обеспечить обещанное жителям комфортное проживание на протяжении всего времени. Таким образом, самые большие площади будут отведены продуктовым сетям. Как правило, их можно привлечь еще на этапе проектирования, показав, что к конкретному времени будет построено помещение, соответствующее всем требованиям ритейлера. Большинство торговых операторов заинтересовано в высокой проходимости объекта, т.е. важнейшим условием размещения для ритейлера или предприятия сферы услуг является хорошая доступность помещения для личного и общественного транспорта, высокая концентрация населения в близлежащих районах. Требования к помещениям могут касаться строительных вопросов -шаг колонн, высота потолков, конструкция стен и кровли, инженерных систем, например наличие вентиляции и кондиционирования, охранных систем, пожарной сигнализации, располагаемые мощности и пр. Для всех объектов должны быть предусмотрены место для вывески и парковка. Ранее ритейлеры, даже федеральные сети, не имея возможности выбрать подходящее помещение готовы были на любые компромиссы ради открытия магазинов и проникновения на рынок. В настоящее же время спрос на коммерцию изменился и на рынок выводятся новые объекты, которые уже на этапе проектирования и строительства учитывают потребности будущих покупателей. Торговые сети становятся очень разборчивыми, потому что помещение – это их лицо, компонент бренда и часть сервиса. Они больше не могут позволить себе компромиссов, потому что послабление может отразиться на продажах. На этапе проведения переговоров с потенциальными покупателями коммерческой недвижимости организуются встречи и озвучиваются преимущества проектов коммерческой недвижимости. После согласия на покупку проект дорабатывается под требования покупателя. На данном этапе затраты для застройщика будут несущественные, но стоимость квадратного метра увеличится за счет создания дополнительной ценности для клиента, который, в свою очередь, получает помещение, идеально подходящее под его требования. Что касается удержания уровня себестоимости, то в случае коммерческой недвижимости она может увеличиться за счет новых решений, выдвинутых покупателем. Например, она будет большей за счет другого остекления -окна в пол, высоты стен, которая больше, чем в жилых помещениях, большей площади отделки примерно на 30 %, более сложных решений в инженерных системах пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования, вентиляции, охранной сигнализации и т.д., дорогостоящей электрической проводки в больших объемах и т.п. Поэтому необходимо своевременно финансировать строительство. Обычно строительные материалы имеют тенденцию возрастать в стоимости один-два раза в год, стоимость строительных работ будет расти соответственно. Застройщик, своевременно заплатив поставщику аванс, может зафиксировать стоимость материалов на определенный срок либо закупить их в большем объеме, удержав планируемый уровень себестоимости. На этапе проведения презентации коммерческой недвижимости потенциальным покупателям – жильцам новостройки – важно показать все преимущества объекта и обосновать стоимость квадратного метра. Такое возможно, поскольку уже на ранних этапах строительства застройщик спланировал комфортную инфраструктуру для будущих жильцов дома и знает своих будущих покупателей коммерческой недвижимости. Поэтому отдел продаж застройщика может с уверенностью описывать магазины, салоны, спортивные и медицинские центры, которые будут расположены в доме, особенно подчеркивая достоверность данной информации. В результате этого у покупателя сложится положительный образ инфраструктуры, который он по факту получит, появится дополнительная ценность жилой недвижимости и возникнет большее желание приобрести квартиру в данном комплексе, что повысит темпы продаж. Такой подход положительно скажется на имидже застройщика. Практическая значимость разработки данного алгоритма состоит в том, что его могут использовать застройщики разных жилых комплексов с целью повышения эффективности своей деятельности на рынке. Если компания застройщик применит представленный алгоритм и сделает процесс продажи коммерческой недвижимости управляемым, подбирая при этом подходящих покупателей «коммерции», то она может достигнуть следующих результатов: – своевременная продажа коммерческих помещений по более высокой стоимости; – своевременные или с опережением темпы строительства; – увеличение скорости продаж квартир; – снижение банковских расходов и удержание себестоимости на запланированном уровне; – создание реальных условий комфортного проживания для жителей и хороших торговых мест для предпринимателей. По своему функционалу коммерческая недвижимость преимущественно предназначена к сдаче в аренду и предполагает потенциальное использование неограниченным кругом лиц по широкому числу направлений профессиональной деятельности, лимитированной лицензионными документами и действующим законодательством. Процесс девелопмента коммерческой недвижимости представляет собой сложный, многоступенчатый процесс создания нового продукта. В целом, этот процесс включает в себя следующие этапы: подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство финансирование, бухгалтерский учет и управление объектом. Во всем мире коммерческую недвижимость принято делить на три большие группы: – офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а также помещения бывших и действующих предприятий; – торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины, центы бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в стр. 346.27 как торговая площадь – часть магазина, павильона открытой площадки, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей; – склады и логистические центры, к которым относят специально оборудованные складские комплексы, складские помещения в промышленных зонах на территориях различных промышленных предприятий, а также специально оборудованные помещения в жилых зданиях. Если рассматривать динамику развития коммерческой недвижимости, то мы видим преобразования по использованию площадей. Поскольку рынок насыщается многочисленными кафе, торговыми помещениями и т.п., происходит трансформация в использовании объектов. На рынок выходят объекты c другой концепцией: антикафе, коворкинги и др. Между тем, на федеральном уровне Екатеринбург позиционируется как логистический центр. Если рассмотреть тенденцию ценовой политики, то можно отметить, что в Крыму цены на коммерческую недвижимость держатся по сравнению с другими городами относительно высоко, но в 2025 году мы наблюдаем отрицательную ценовую динамику. Данная ситуация на рынке требует дальнейшей корректировки в позиционировании объектов, а также дополнительного анализа и услуг таких как сервейинг. Причиной подобной ситуации не всегда является экономический кризис. Зачастую это и смена стратегии, политики, и требования арендаторов в повышенной комфортности, и функциональный или внешний износ коммерческого объекта. Также можно отметить монополизацию рынка торговых площадей и финансовые убытки многих других близлежащих объектов. Рынок коммерческой недвижимости остается чувствительным к экономическим колебаниям. В текущих условиях девелоперы ориентируются в первую очередь на развитие портфельных проектов, временно отказываясь от ввода новых площадей. Происходит переориентация рынка, на первый план выходят интересы потенциальных покупателей и арендаторов. В результате цены на вакантные площади снижаются, что подтверждают примеры российских городов. Необходимо разрабатывать актуальные маркетинговые программы, направленные на то, чтобы заинтересовать и удержать будущих клиентов. Отдельным важным вопросом в антикризисном управлении объектом недвижимости выступает грамотный подход к работе c арендаторами. В связи c этим, для увеличения прибыли от объекта может быть проведена его реконцепция. Появившиеся в условиях кризиса возможности для развития данного бизнеса, очевидно, будут способствовать развитию услуг по управлению недвижимостью и укреплению конкурентных позиций тех компаний, которые их оказывают. В данном контексте можно иметь в виду и услуги не только управляющих компаний, но и сервейинга. Для развития объектов c использованием максимального потенциала нередко приходится прибегать к реконцепции. Рынок коммерческой недвижимости проходит новую фазу в развитии, поэтому важен междисциплинарный подход и учет множества взаимосвязанных факторов. На фоне интенсивного развития рынка коммерческой недвижимости можно наблюдать и возрастающий спрос на услуги по управлению объектами недвижимости. Данные услуги актуальны и востребованы собственниками недвижимого имущества и в нестабильных условиях. Следует также отметить, что вопросы антикризисного управления актуальны не только для сегмента коммерческой недвижимости, но и для жилищной сферы, объектов, находящихся в государственной собственности, при реализации инвестиционно-строительных проектов различного масштаба и др. Антикризисное управление активами в сфере недвижимости начинается с проведения аудита первоначального бизнес-плана проекта и формирования заключения о причинах развития негативной ситуации. Аудит направлен на получение результатов комплексного анализа финансовых, технологических и управленческих решений проекта. По результатам аудита осуществляется подготовка экспертного заключения, нацеленного на увеличение стоимости объекта недвижимости. Важным является проведение анализа организационной структуры управления объекта. С этой целью оцениваются уровни ответственности, полномочий, взаимоотношений собственника, офиса управления, технических служб, подрядных организаций. В кризисных ситуациях управляющие компании, как правило, начинают экономить, искать иные методы оптимизации расходов, активнее применять при эксплуатации объектов новые технологии, позволяющие сократить затраты на эксплуатацию. Однако следует отметить и наличие статей, экономия на которых недопустима. Например, не рекомендуется экономить на регламентных работах при обслуживании инженерного оборудования, так как это может привести к серьезным поломкам, а, следовательно, и к существенным затратам. Следует отметить, что именно в ситуации кризиса первостепенным является маркетинг объекта недвижимости. Это объясняется необходимостью понимания того, каким образом можно привлечь и удержать посетителей. Комплекс маркетинговых исследований включает следующие мероприятия: 1) формулирование целей исследования – гипотез относительно структурирования и выбора территориальных рынков, сегментов, конкуренции, реакции рынка на социально-экономические процессы, составленных в процессе мониторинга воздействия факторов внешней среды на результаты управления недвижимостью; 2) разработка плана исследований, при подготовке которого отбираются способы их проведения, определяется тип требуемой информации и инструменты ее сбора, формы данных, объем выборки; 3) проведение маркетинговых исследований – непосредственно получение необходимых сведений, их обработка и изучение; 4) подготовка на основе полученных результатов предложений по повышению оптимизации деятельности использования недвижимости. Также необходимо разрабатывать актуальные маркетинговые программы, направленные на то, чтобы заинтересовать и удержать будущих клиентов. Отдельным важным вопросом в антикризисном управлении объектом недвижимости выступает грамотный подход к работе с арендаторами. В связи с этим, для увеличения прибыли от объекта может быть проведена его реконцепция. Кризис выявил многие проблемы, возникающие перед собственниками объектов недвижимости. Безусловно, основной из них является получение доходности в условиях, когда падает спрос и увеличивается доля вакантных площадей. Очевидно, что в наиболее выгодном положении оказались объекты с качественным профессиональным управлением, что обуславливает рост их стоимости через нематериальные составляющие. Наряду с этим возникает вопрос об ужесточении требований к управляющим компаниям. В кризисных условиях от компаний, работающих в сфере недвижимости, требуется сочетание лучших качеств, таких как: 1) готовность к активному поиску рыночных возможностей; 2) открытость во взаимодействии с персоналом; 3) быстрота и гибкость во взаимодействии с внешним окружением; 4) готовность к решительным действиям; 5) слаженность в командной работе; 6) инновационность, ориентация на создание новых продуктов и нестандартные решения; нацеленность на эффективность бизнес-процессов; использование комплекса управленческих систем и инструментов; 7) активное использование механизмов контроля; тщательное и систематичное планирование. Появившиеся в условиях кризиса возможности для развития данного вида бизнеса, очевидно, будут способствовать развитию услуг по управлению недвижимости и укреплению конкурентных позиций тех компаний, которые их оказывают. В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для различных видов предпринимательской деятельности: офисы, склады, торговые площади, и даже самолеты согласно Российскому законодательству. В настоящее время необходимость классификации, разделения именно коммерческой недвижимости, как основы ведения бизнеса, на отдельные группы ощущается очень остро всеми специалистами рынка недвижимости. Классификации коммерческой недвижимости в России уделяется все большее внимание, поскольку активное развитие данного рынка предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта недвижимости. Наряду с ростом инвестиционной привлекательности коммерческих объектов повышаются и требования, предъявляемые к недвижимости. В настоящее время аналитики и профессиональные участники рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации часто дублируются и имеют стремление к увеличению числа признаков и факторов, согласно которым объект недвижимости может быть отнесен к определенному классу. Исследования рынков недвижимости по городам Российской Федерации, свидетельствуют, о том что многие факторы, которые необходимо оценивать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствуют, либо влияют на формирование стоимости недвижимости несущественно. Можно сделать вывод, что представленные классификации позволяют описать только офисную недвижимость так называемого международного стандарта. В то время как более 80% офисных объектов, например, относящихся к помещениям отечественного стандарта, остаются не охваченными указанной классификацией. На основе представленных признаков классификации коммерческой недвижимости нами был проведен анализ сегментов рынка нежилой недвижимости Республики Крым. При проведении анализа сегментов рынка коммерческой недвижимости необходимо, в первую очередь, учесть интересы и специфику субъектов регионального рынка недвижимости. Проведенный нами анализ общей характеристики продавцов и арендодателей на рынке недвижимости продавцов и арендаторов позволил разделить их на четыре категории: 1. Риэлтерские компании, специализирующиеся на продаже квартир, домов, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство; на сдаче в аренду жилья, офисных помещений; 2. Специализированные компании: занимающиеся продажей недвижимого имущества, на которое обращено взыскание в порядке принудительного исполнения судебных актов на основании Заявок судебных приставов-исполнителей; продажей недвижимого имущества в рамках несостоятельности банкротства предприятий и т.п.; 3. Государственные органы: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике, сдача в аренду имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, Министерство имущественных и земельных отношений Республики, сдача в аренду имущества, находящегося в собственности, Комитет по управлению имуществом и землепользованию, продажа и сдача в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности; 4. собственники продаваемого и сдаваемого в аренду имущества. На рынке нежилых помещений свободного назначения, как самого крупного рынка в региональном разрезе, можно выделить три базовых сегмента: Первый сегмент – это достаточно престижные нежилые помещения, соответствующие мировым стандартам для административно-общественной недвижимости. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. В таких объектов единицы и большая часть находится в столице региона. На рынке недвижимости предложений на продажу или для сдачи в аренду таких помещений нет. Второй сегмент составляют помещения, расположенные в хорошо отделанных и оборудованных зданиях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большего размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, филиалов коммерческих структур и предприятий. Третий сегмент составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие, которые очень востребованы среди начинающих предпринимателей и небольших коммерческих фирм. На этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Нежилые помещения должны обладать многими существенными характеристиками. Прежде всего – это месторасположение. Несомненно то, что наибольшей популярностью пользуются здания или помещения, расположенные в центре населенных пунктов или достаточно близко к ним. Не менее важный критерий – это специализация. В одном здании должны располагаться организации схожего профиля деятельности. По мнению специалистов, соседство двух разных по специализации компаний не пойдет на пользу бизнесу обеих. Здание предполагает соответствующую отделку общественных зон - коридоров, лестничных пролетов, туалетов. В обязательном порядке рядом с коммерческой недвижимостью должны быть хорошие паркинги, учитывающие проходимость места. Наиболее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости является рынок офисных и торговых центров. Рынок офисной недвижимости - один из самых привлекательных. Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенных в бизнесцентрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к умному дому, т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Офисы класса С - это помещения, арендованные у производственных предприятий. Класс С предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм. Пока первый в республике деловой центр класса А – Крымский деловой центр. К этому классу относят помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Офисы в них не просто оборудованы по последнему слову техники, а сделаны по принципу умного дома. Поэтому имеют высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. Именно в классе А предусмотрены вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Специалисты подразделяют класс А на подклассы по дополнительным удобствам. Например, в подклассе А1 есть рестораны. Сегодня большая часть офисных помещений соответствует классу С. Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости. На деятельность торговых объектов влияет целый ряд факторов. Успешность торгового центра зависит от его местоположения и состояния конкурентного окружения, правильной маркетинговой концепции, целевой аудитории. Первый критерий успешности торгового центра – посещаемость. Но высокая проходимость не всегда дает высокую доходность. Для арендатора одним из объективных показателей эффективности торговой точки является выручка на 1 кв. м. В регионах основным форматом остаются небольшие торговые помещения, но ситуация быстро меняется. Помещения в спальных районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов -отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток, ставки здесь значительно ниже. Местоположение объекта на рынке торговых помещений играет очень важную роль, так как выгодное месторасположение определяет объем товарооборота, соответственно и получаемую прибыль. Наибольшим спросом пользуются помещения, находящихся в центральной части города и в непосредственной близости с главными транспортными узлами или находящихся в торговых центрах. Также значимым фактором является площадь торговых помещений. Эксперты определили следующую закономерность: стоимость торговых помещений увеличивается с уменьшением общей площади. Самые дорогие торговые площади города находятся в центральной части города. Современные нежилые здания – это обеспеченность средствами связи, охранными системами и системами видеонаблюдения. Как уже отмечалось выше, подавляющее большинство объектов если и соответствуют одному требованию, то не отвечают другому. Одним из самых популярных способов решения проблемы нежилых помещений для предпринимателей стало приобретение квартир на первых этажах в жилых домах. На рынке производственной и складской недвижимости региона происходят процессы, изменяющие основные характеристики этого сектора коммерческой недвижимости. Происходит увеличение объемов рынка аренды производственных помещений и складов из-за выхода на рынок освободившихся и пустующих площадей на закрывающихся производственных и промышленных предприятиях, часто находящихся в черте города. Такие объекты недвижимости интересны компаниям, нуждающихся в помещениях малой площади, стремящихся к минимизации арендной платы. Рынок производственной и складской недвижимости расширяется за счет помещений, предлагаемых в аренду Комитетом по управлению имуществом. Зачастую, это недвижимость относительно небольшого метража, предназначенная под складские нужды, и востребованные частными предпринимателями и небольшими фирмами. Рост площадей складской и производственной недвижимости сдерживается процессами перепрофилирования производственно-складских помещений под другие цели, например офисные и торговые. В целом развитие рынка аренды производственных и складских помещений уступает развитию секторов офисной и торговой недвижимости. Из-за развернувшейся в стране нестабильной экономической ситуации спрос на склады снизился. Но при этом, необходимо отметить, что сохраняется высокая потребность в качественных складских помещениях. Так отсутствуют современные склады и логистически-распределительные центры. Склады представлены помещениями, отдельно стоящими зданиями, базами, комплексами, максимальный класс которых – В. Анализ общего состояния рынка коммерческой недвижимости показал, что наиболее существенное влияние в регионе оказывают следующие ценообразующие факторы: а) общая макроэкономическая ситуация -факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.; б) местонахождение -удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, железнодорожных путей и т. д.; в) количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая чистота объекта; г) реклама, личные симпатии арендаторов, осведомленность и т.д. Что касается строительства новых объектов коммерческой недвижимости в регионе, то оно ведется. Практически в большинстве новостроек или торговом центре имеются площади, предназначенные для офисов или сферы услуг. Оценивая стоимость и размеры предлагаемых помещений, необходимо отметить, что покупатели, к сожалению, ищутся довольно долго и трудно. Подводя итоги анализа рынка коммерческой недвижимости можно отметить, что спрос на нежилые помещения, сдаваемые в аренду, значительно снизился, о чем свидетельствует большое количество свободных площадей. Среди местных предпринимателей спросом пользуются в основном нежилые помещения небольших помещений – 30-50 кв. м, имеющие хорошее месторасположение и не требующие дополнительных инвестиций со стороны арендаторов. На помещения больших площадей, сдаваемых в аренду, спрос удовлетворяется при существенном увеличении срока экспозиции недвижимости. Индустрия коммерческой недвижимости постепенно осознает необходимость адаптации к разрушительным изменениям, происходящим в этом секторе с помощью технологий, и начинает разрабатывать стратегии, которые, по ее мнению, являются наилучшим способом решения проблемы и получения прибыли от этих изменений. Некоторые до сих осуществляют свою коммерческую деятельность на рынке недвижимости по старым правилам. Но в то время как многие лидеры отрасли не хотят смириться с тем фактом, что их бизнес нуждается в радикальных изменениях, некоторые из них создают научно исследовательские центры в Кремниевой долине, чтобы построить и инвестировать в технологии, которые могут изменить этот сектор. Данный сектор начинает задумываться о проблемах, с которыми он столкнется из-за технологий, таких как беспилотные автомобили и блокчейн. Он начинает должным образом адаптироваться к самому большому технологическому изменению последнего десятилетия – смартфону. Инвестиции в рынок недвижимости РФ растут – индикатором является увеличение реальных сделок и заинтересованных компаний. Однако значительная доля инвестиций – локальный капитал. Иностранные компании проявляют интерес РФ, однако все еще осторожны в принятии решений относительно нашего рынка. PropTech – технологии и компании, которые предоставляют инновационные решения во всех секторах недвижимости для всех стадий жизненного цикла проекта – от проектирования и строительства до управления и эксплуатации. Инновации в сфере PropTech осуществляются с применением технологий больших данных, виртуальной и дополненной реальности, искусственного интеллекта, интернета вещей, блокчейна и других. Рост мирового рынка PropTech, за последние несколько лет показал высокие показатели, а использование различных инструментов становятся не просто модой, но прямой необходимостью. Тем не менее, российский рынок инновационных технологий пока что отстает и по показателю объема инвестиций, и по объему использования инструментов – только 30% респондентов отметили высокую степень внедрения инноваций в свой бизнес. На настроения инвесторов в мире значительно повлиял ряд событий: Brexit, тарифная война между США и Китаем, ожидания рецессии в глобальной экономике. Все они сыграли сдерживающую роль. Вследствие названных событий по итогам трех кварталов динамика глобального роста объема инвестиций в недвижимость замедлилась на 7% после почти 6-летнего подъема. Однако, согласно данным исследований объем инвестиций превысил показатель докризисного периода. В то же время снижение инвестиционной активности в коммерческой недвижимости в определенной степени связано с дефицитом качественных активов по приемлемой цене, а не с отсутствием капитала. Если проанализировать ситуацию на крупнейших европейских рынках коммерческой недвижимости, то неопределенность привела к падению объемов продаж на 16%, сравнивая с аналогичным периодом в прошлом году. В РФ сделки с недвижимостью составляли около 12% в структуре прямых иностранных инвестиций в страну. К сожалению, консолидированной информации относительно всех сделок, цифр и новых владельцев нет - российский рынок только на пути к полной прозрачности. Учитывая открытые данные, первое место по объему инвестиций в РФ, как и в мире, занимает офисный сегмент, второе – торговый. Потом по количеству вложений идет складская и промышленная недвижимость. Безусловно, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость РФ постепенно растет. Индикатором является увеличение реальных сделок и заинтересованных компаний. В тоже время теперь рынок находится на стороне продавца. Пользуются спросом объекты с арендаторами, которые уже генерируют доход, а также другие ликвидные проекты. Самый популярный запрос –здания офисной недвижимости площадью около 10 000 м2, но качественных объектов на рынке крайне мало. Относительно объема инвестиций, уже появляются фонды, которые готовы инвестировать и $50, и $100 миллионов. Самые популярные форматы по запросам – это объекты на $10-20 миллионов. Международные компании, которые проявляют интерес к стране, рассматривают активы с большим дисконтом, но рынок таких объектов уже предложить не может. При таких условиях значительная доля инвестиций – локальный капитал. Иностранные инвесторы пока осторожны в принятии решений относительно рынка РФ. По-прежнему действующими факторами, ограничивающими потоки инвестиций со стороны иностранных инвесторов к сегменту коммерческой недвижимости, является нестабильная экономика страны в целом, коррупция, непрозрачные схемы взаимодействия предпринимателей и государства. Ставки капитализации – это обратный показатель уровня окупаемости. Чем он выше, тем рискованнее считается рынок. Например, по данным исследований, арендные ставки в офисном сегменте Польши равны российским, но рыночная стоимость таких активов вдвое больше, поскольку ставка капитализации вдвое меньше. Выбирая между объектами офисной и торговой недвижимости с одним уровнем доходности и стоимости активов, инвестор предпочитает офисному сегменту. Это связано с тем, что на общемировой тренд – уменьшение интереса к ритейлу на фоне роста e-commerce – накладывается локальное влияние. Ритейл более чувствителен к колебаниям экономической ситуации, курса валют. Каждый стрессовый фактор влияет на снижение оборотов, следовательно, арендатор не в состоянии платить оговоренную ранее арендную ставку. Парадокс российского рынка: большинство проектов реализуются благодаря частному капиталу. Такая схема действует в жилом секторе, где мелкие инвесторы вкладывают собственные средства в объекты, но в коммерческой недвижимости без заемного капитала эффективность и скорость реализации намного ниже. Однако, учитывая невыгодные условия кредитования отечественными банками, экономика проекта не работает. Также сейчас существует вероятность более доступного кредитования в локальных банках. Однако для активизации кредитования недостаточно только снижение ставок. Банк должен чувствовать себя более защищенным, понимая, что деньги будут грамотно освоены. Пока что в РФ недостаточно сформулированы правила и система ответственности всех сторон, привлеченных к проекту. По мнению экспертов рынка, ожидается активизация страховых компаний, для этого страхование должно стать реальным, а не номинальным. Развитие рынка коммерческой недвижи мости, предшествующее проявлению финансового кризиса, явилось причиной появления различных видов услуг в данной сфере. Позитивные показатели развития рынка недвижимости выглядели привлекательными для многих инвесторов. Быстрая окупаемость инвестиций и высокая доходность проектов способствовали возрастающему интересу к развитию бизнеса в данной сфере. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости способствовала активизации развития услуг инвестиционного и управленческого консалтинга. В условиях стремительно развивающегося рынка коммерческой недвижимости наблюдался и возрастающий спрос на услуги консалтинговых компаний. В условиях кризиса и низкой инвестиционной активности консалтинговые услуги в управлении недвижимостью по-прежнему остаются актуальными. Спрос на них продиктован желанием собственника наиболее выгодно использовать объект недвижимости даже в кризисных условиях. Использование услуг консалтинговых фирм значительно повышает эффективность будущих объектов строительства и минимизирует риски. Поэтому на определенных этапах строительства объекта целесообразно при влечение консультантов. Востребованными услугами на рынке коммерческой недвижимости остаются маркетинговые исследования того или иного сегмента рынка, разработка концепций объектов недвижимости, бизнес планирование и моделирование бизнеса, разработка инвестиционных проектов и управление ими, маркетинговая и рекламная поддержка. Управление объектом коммерческой не движимости связано с множеством трудно стей, начиная от поиска земельного участка и оформления соответствующей документации и заканчивая управлением уже созданным объектом недвижимости. Поэтому роль консультантов в данной сфере деятельности значительна. С развитием рынка коммерческой недвижимости набор оказываемых консалтинговых услуг будет расти, а репутация и профессионализм консультантов будут играть все большую и решающую роль. Управление недвижимостью предполагает участие профессионалов в данной области на всех этапах жизненного цикла объекта. Так, например, девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск. В современных условиях коммерческая недвижимость вызывает интерес практически у всех участников рынка. Консалтинг в управлении объектами коммерческой недвижимости сегодня востребован. Несмотря на изобилие предложений подобных услуг, спрос на качественный консалтинг остается неудовлетворенным. Услуги на рынке коммерческой нежилой недвижимости – это посреднические услуги, связанные с выполнением опера ций по купле-продаже и сдаче внаем: – недвижимого имущества производственно технического и непроизводственного назна чения кроме жилья; – недвижимого имущества с использованием в качестве посредников бирж, брокерских кон тор и риэлторских агентств. Отличительная особенность услуг на рынке коммерческой недвижимости – высокая ком плексность, вследствие которой наличие типичных свойств, зависящих от соотношения материальных и нематериальных элементов, в конкретных видах сервисной деятельности неодинаково1. Для среднего и малого бизнеса строительство или покупка зданий, сооружений, офисных и других помещений означает изъятие из обо рота средств, окупаемость которых требует длительного времени. Гибкость рыночной политики средних и малых предприятий, в ответ на изменчивость конъюнктуры рынка, довольно часто побуждает менять местополо жение, тогда как наличие собственных основ ных средств сдерживает перемещение. В итоге -рынок коммерческой недвижимости Крыма развивается очень быстрыми темпами из за увеличения потока туристов на полуостров и развитием бизнеса, связанного с туротраслью.