недвижимость курорт крым новостройки

Одной из ключевых особенностей рынков нового жилья курортов Крыма в последние годы стало стратегическое развитие через строительство комплексов жилой застройки. Это обычно осуществляется с использованием федеральных или региональных программ развития для создания инфраструктурных коммуникаций на территории будущих жилых районов или кварталов. Вместо строительства одного-двух многоэтажных зданий теперь возводятся несколько или даже десятки и сотни типовых зданий с однородными элементами ландшафтного и дворового оформления. Кроме того, создаются транспортные коммуникации и социальные объекты, такие как школы, дошкольные учреждения и центры соцкультбыта. Такое развитие связано с особенностями городской территории крупных региональных центров, к которым относятся сокращение условий для точечной застройки, значительный износ советского жилого фонда, а также наличие огромных пустынных площадей после закрытия промышленных зон и расширения пригородов. Комплексная застройка столичных городов и наличие крупных строительных компаний федерального значения, пытающихся реализовать масштабные проекты из-за перегретого рынка первичного жилья столицы в начале XXI века, играют важную роль. Необходимо также отметить социальные программы государства, поощряющие покупку новостроек и способствующие экономическому развитию регионов и юга России. Высокий уровень рождаемости, потоки внутренних и внешних мигрантов в южные города и регионы, а также переезд сельского населения приводят к быстрому росту комплексной застройки в таких крупных городах, как Ялта, Симферополь, Севастополь, Алушта, Судак, Евпатория, Феодосия. Процесс развития новых территорий городской застройки приводит к появлению новых микрорайонов с необычными названиями, которые требуют привыкания для региональных потребителей. Все это способствует всестороннему экономическому развитию региональных городских территорий. Однако в России произошел экономический кризис, вызванный как геополитическими, так и внутренними причинами. Сильные колебания национальной валюты обесценили кредитный рынок, а отключение валютных ипотечных программ привело к росту стоимости отделочных материалов и сокращению доходов домашних хозяйств. Падение рубля также снизило мотивацию зарабатывать на внутреннем рынке жилья, приводя к кризису на рынке комплексной застройки. Как и другие крупные инвестиционные проекты, жилищное строительство сильно зависит от макроэкономической стабильности и активности потребителей. В условиях кризиса проекты, не получающие поддержку или бюджетную помощь, осуждены на неудачу. Единственным источником устойчивого развития таких проектов является среднесрочный стабильный или растущий спрос на рынке, подкрепленный соответствующими стимулирующими мерами. Кризис всегда сильнее всего затрагивает рынки больших потребительских трат, таких как автомобильный рынок и рынок жилья. На данный момент автомобильный рынок сократился более чем на 45%, а продажи новых автомашин в годовом исчислении ожидаются на уровне или ниже. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке жилья. Например, стоимость квадратного метра вторичного жилья достигла высоких показателей. В регионах ситуация еще хуже, продажи почти полностью остановились. Руководители региональных подразделений используют все возможные рекламные и маркетинговые методы, привлекая внешних консультантов, чтобы стимулировать спрос. Однако покупатели ожидают улучшения экономической ситуации и роста доходов, а не только привлекательных цен. Из-за этого массовые проблемы строительных компаний, занимающихся комплексной жилой застройкой, особенно в регионах России, становятся известными через СМИ. Статистика по сокращению продаж будет доступна позже, в отличие от автомобильного рынка, который оперативно предоставляет информацию о месячных или квартальных продажах. Это связано с длительным процессом оформления документов на собственность в новостройках. Отсутствие оперативной статистики о фактическом количестве недостроев и еще не полностью переданных в эксплуатацию жилых домов может привести к социальным проблемам и конфликтам с застройщиками в регионах. Однако доступна информация о маркетинговых мероприятиях компаний, занимающихся комплексной жилой застройкой, что может быть предметом исследования. Анализ кризиса в отрасли и на рынке – необходим для формулировки рекомендаций. Для проведения анализа были использованы материалы пяти компаний-застройщиков из Крыма и Черноморского побережья, которые представляют свои продукты на рынке. Характеристика застраиваемых комплексов представлена. Следует отметить, что во всех рассмотренных проектах наблюдаются задержки в сроках сдачи объектов или несоблюдение последовательности этапов, что отражено в проектной документации. Обычно все изменения отражены на сайте компаний-застройщиков, но такой информации нет на сайтах объектов, предназначенных для продажи. Происходит разделение рыночной информации о комплексе. Реклама комплекса, которая строится на имидже и красочности, не связана с именем холдинговой компании или владельца, и также не совпадает с проектной документацией, которая многократно уточняется по срокам сдачи объектов. В основном это местные застройщики, которые указывают свои данные только в проектной декларации, которая является частью требований регулятора. Отдельные территории комплексной застройки остаются не задействованными строительными работами. Эти участки используются в рекламных образцах как будущее волшебное или мифическое представление о проекте застройки. Все очень привлекательно оформлено и сопровождается соответствующими текстами. Например, жилой комплекс позиционируется как новый микрорайон, расположенный в экологически чистом районе, в непосредственной близости от торговых и развлекательных центров. Жилой район также представляется как перспективный экологически чистый район, рядом с которым находятся лес и песчаный пляж на море, а также есть развитая инфраструктура. Комплекс размещает статьи в местных сми и дублирует их на своем сайте. Эта реклама чаще всего характерна для новостроек, которые окружены трущобами, безлюдными местами и неблагоприятной социальной средой. Исследователи из других стран отмечают, что стоимость недвижимости зависит от различных факторов. Однако цены на квартиры в указанных жилых комплексах изменяются незначительно, а их стоимость устанавливается достаточно субъективно и редко превышает соответствующие значения, за исключением квартир в комплексе, который находится в более продвинутой стадии готовности. Анализ параметров недвижимости от комплексных застройщиков свидетельствует о том, что она имеет бюджетный характер, что связано с особенностями регионального рынка и спроса потребителей. Большинство социальных программ, предлагающих недвижимость от государства, основано на требовании максимального удешевления объектов, что достигается сокращением площади квартир и качества отделки. Обычно это одно- и двухкомнатные квартиры, аналогичные жилищам, строившимся массово в советское время так называемые хрущевки, брежневки, которые решали острый вопрос с жильем в разных регионах страны. В настоящее время разрушение и отсутствие капитального ремонта большинства советских зданий вызывает необходимость замены старого бюджетного жилья на новое. Однако даже продажа доступных вариантов сопряжена со значительными трудностями на региональном рынке. Снижение продаж и нарушение сроков строительства происходят повсеместно у всех проанализированных застройщиков. Комплексная застройка испытывает трудности при привлечении потенциальных клиентов для продажи сотен квартир, не говоря уже о тысячах запланированных объектов жилой недвижимости. Из-за этого приходится использовать весь спектр маркетинговых рекомендаций. В медийной активности маркетинговых коммуникаций жилых комплексов существуют особенности. Особенностью всех проектов комплексной застройки является использование высших чиновников в качестве медиаперсонажей, которые рекламируют данные объекты. Это мероприятие призвано убедить потребителя в том, что региональная власть следит за качеством застройки и гарантирует соблюдение рекламных обещаний. Медиаперсонажи выступают как лидеры-контролеры гаранты, отражающие общественное мнение. Такое использование региональных госслужащих в медийных целях связано с особенностями российского менталитета. Жители России обычно доверяют только представителям официальной власти, а не кому-либо еще. В то же время, на региональном уровне не хватает авторитетных персонажей из медиа и коммерческой сферы. Например, рекламные плакаты новостроек в Геленджике и Сочи активно использовали представителей российского шоу-бизнеса, которые, якобы, покупали инвестиционные квартиры. В других регионах России такие маркетинговые идеи не принимаются на рынке. Чтобы реализовать совместные коммуникативные проекты в интернете, создаются сайты, объединяющие застройщиков, продавцов строительных материалов и предлагающие покупателям скидки на новостройки. Важным является также сотрудничество с банками, которые предоставляют ипотечные кредиты и выступают в качестве рекламных партнеров новостроек. Банки заинтересованы в развитии комплексных проектов, так как это позволяет снизить затраты на оценку объектов и администрирование сделок. Это подходит и для международного опыта. Крупные компании сотрудничают с банками не только в своих регионах, но и в других, договариваясь с местными администрациями, которые несут ответственность за развитие территории. Региональные власти придают большое значение саморегулированию на рынке, чтобы обеспечить успешную эксплуатацию построенных комплексов. В период экономического кризиса региональные комплексы жилой застройки оказываются в сложной ситуации, и для активизации продаж необходимо использовать все возможности современного маркетинга. Необходимо применять концепцию интегрированных маркетинговых коммуникаций, чтобы увеличить объемы продаж на региональных рынках. В первую очередь необходимо определить честную коммуникационную стратегию для проектов комплексной застройки, ориентироваться на продукт и клиента, а также формировать бренд проекта на рынке жилой недвижимости, который будет служить не только для продажи, но и для продвижения. Сохранение цены на недвижимость после продажи является важной задачей для застройщика. Это вопрос, который волнует исследователей за рубежом. Высокая цена на инвестиционные объекты недвижимости, перспективы последующей продажи и долгосрочное развитие городских территорий также интересуют маркетологов и экономистов за рубежом. В России в основном преобладает точка зрения, согласно которой люди покупают квартиру один раз на всю жизнь. Все региональные ипотечные программы, а также рекламные материалы жилых комплексов строятся на этой идее, чтобы получить максимальную прибыль от региональных покупателей, пользуясь всеми их доходами. Однако такой подход в нашем времени находится в кризисе и требует оперативных изменений и модернизации. Для этого рекомендуется использовать маркетинговые инструменты, такие как шоурумы, тест-драйвы и трейд-ин. Шоурумы создаются в комплексах для предоставления потенциальным покупателям возможности осмотреть жилье и оценить его дизайнерские возможности. Здесь устанавливаются деловые отношения с фирмами, предлагающими отделочные и оформительские услуги. Тест-драйвы, аналогичные автомобильным тестам, используются для привлечения клиентов на рынках вторичного жилья за рубежом. Они помогают покупателям принять решение о покупке, основываясь на оценке условий проживания в новом месте. Фирмы-застройщики в этом процессе выступают как прозрачные и открытые партнеры для покупателя. В условиях жилого комплекса использование тест-драйвов при продаже оставшихся квартир, особенно совместно с предложениями о скидках на отделку и мебель, повышает эффективность продаж. Трейд-ин является важным инструментом стимулирования продаж новых крупнокапитальных товаров, включая недвижимость. При этом старое жилье или автомобиль принимается или продается, и деньги идут в счет покупки нового товара. Продажа вторичного жилья на региональных рынках, особенно в проблемных городских районах с транспортными ограничениями, криминальной репутацией и отсутствием развитой инфраструктуры, может занять годы или даже месяцы. Гораздо более разумным решением будет передать такую недвижимость застройщику или риелтору, занимающемуся продажей квартир в данном комплексе, и получить новое и комфортабельное жилье. Все эти маркетинговые инструменты помогают повысить объемы продаж жилой недвижимости и, при этом, достаточно доступны, хотя они необычны для российского регионального рынка. Они способствуют формированию качественных отношений между застройщиками и потенциальными покупателями недвижимости. Нельзя увлекаться созданием рекламных материалов, содержащих красочные мифы. Недвижимость, предложенная жилым комплексом, не продается и не забывается. Этот товар требует нескольких лет для продажи, а потеря доверия рынка у реальных и потенциальных покупателей приведет к провалу в региональных условиях. Это особенно важно в настоящее время, когда большинство жилых комплексов и компаний-застройщиков, вызывают негативные отзывы у покупателей на региональных форумах. Для оценки и учета этих отзывов в маркетинге требуются дальнейшие региональные исследования. В инвестиционно-строительном процессе в жилищном строительстве участвуют государство, застройщики, производители строительных материалов и оборудования, банки, предприятия сферы жилищно-коммунального хозяйства и конечные потребители жилья. У каждого из участников есть свои цели и мотивы, связанные с реализацией проектов девелопмента. Рынок недвижимости - это не только сфера вложения капитала в объекты недвижимости, но и социально-экономическое пространство, где принимаются важные решения для каждого человека. К ним относятся предметные, стоимостные и экономические характеристики недвижимости. Вместе с тем, стоит отметить, что среднестатистический покупатель обычно не имеет опыта в приобретении или инвестировании в недвижимость и не располагает информацией о реальных ценах сделок. Приведены аналитические материалы и выводы, основанные на исследовании рынка недвижимости города. Основная цель состоит в проведении всесторонней оценки рыночной ситуации и формировании наглядных выводов и практических рекомендаций в важном сегменте экономики. Информационная поддержка участников рынка недвижимости позволяет предоставить продавцу и покупателю актуальную информацию, привести ожидания обеих сторон в соответствие и сблизить их для взаимовыгодной сделки. Анализ рыночной конъюнктуры недвижимости. Профессор дает определение рынка недвижимости как системы организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы определяют конкретную цену, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость. Для характеристики предложения на рынке жилья возьмем стоимость 1 кв. метра. При рассмотрении графика изменения стоимости площади жилья видно, что в целом есть положительный тренд, при котором жилье на вторичном рынке продается дороже, чем на первичном. Однако дальнейшая динамика показывает, что первичный рынок более чувствителен к влиянию внешних факторов, и цены восстанавливаются быстрее в сегменте вторичного рынка недвижимости. Оценка рынка недвижимости с точки зрения спроса на основе динамики регистрации сделок подтверждает тенденцию увеличения доли вторичного рынка по сравнению с новостроек рынку. Какие мотивы выбора покупателя? Какие аргументы используют непрофессиональные участники рынка при покупке недвижимости? Какие инструменты доступны профессионалам для стимулирования продаж новостроек? Чтобы ответить на эти вопросы, были проведены исследования, результаты которых представлены в статье. Сравнительный анализ привлекательности инвестиций в недвижимость и банковские депозиты. У непрофессиональных участников рынка традиционное мышление относительно альтернативных вариантов инвестирования, особенно при низком уровне финансовой грамотности, сводится к двум вариантам: приобретению квартиры или открытию депозитного счета в банке. После простейших расчетов можно сделать поспешный вывод о неэффективности инвестиций в недвижимость. Традиционные расчеты основаны на доходности от аренды квартиры и роста цен на недвижимость на основе рыночных условий. Стоимость квартиры оправдана, если она может приносить соответствующий доход с точки зрения доходного подхода. Предположим, что я опытный писатель с обширным стажем, и меня попросили переписать текст таким образом, чтобы он не подвергался антиплагиату. Для достижения доходности от инвестиций в недвижимость выше, чем у других финансовых инструментов, таких как долгосрочные банковские депозиты, был проведен анализ результатов инвестирования в однокомнатные квартиры. Исходная информация включала цену покупки квартиры на этапе строительства и цену продажи в первые три года эксплуатации дома. В среднем доход от продажи квартиры в новостройке, приобретенной на этапе строительства, превышал доход от банковского депозита на 20%. Однако стоимость продавца недвижимости, которая использовалась при расчетах, была условной и нереалистичной в современных условиях. На рынке первичной недвижимости цена продажи снижается на 5-10% на этапе сделки, что влияет на привлекательность инвестиций. Разница между ценой продавца и ценой покупателя, известная как спрэд, указывает на ликвидность квартир и их привлекательность для инвесторов. Чем больше спрэд, тем ниже ликвидность и привлекательность инвестиций в недвижимость. Учитывая изменчивость цены продавца и покупательскую способность, важными факторами в оценке покупательской способности на рынке недвижимости являются ежемесячный доход, наличие накоплений или финансового резерва от продажи существующей недвижимости. При сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и банковские депозиты, покупатели, продавшие собственную квартиру, рассчитывают приобрести новый объект, используя накопления или ипотеку. При выборе между покупкой квартиры в новостройке или вторичном рынке важно учитывать стоимость предложения и выплаты по ипотеке. Стоимость покупки квартир в новостройках может включать расходы на аренду до сдачи дома и будущие затраты на ремонт. При равной стоимости предложений на первичном и вторичном рынках можно заметить, что суммарные затраты на приобретение квартиры в новостройке превышают затраты на покупку готовой квартиры, в среднем на 3,5-5%. Сравнительный анализ привлекательности покупки жилья на вторичном и первичном рынках является важным шагом при принятии решения. Для определения доступности жилья в обоих сегментах были проведены расчеты двух показателей: необходимого ежемесячного дохода и размера ежемесячных платежей по ипотеке. Полученные результаты показывают, что сумма ежемесячных выплат в обоих сегментах жилья соразмерна. Однако на этапе расчетов требуемых доходов выявляется фактор, снижающий привлекательность новостроек. Необходимость формирования резерва для отделочных работ в новой квартире, а также обременение арендой жилья до сдачи дома, составляет разрыв от 32 до 38%. В связи с этим, квартиры в сданных домах нового фонда являются активным конкурентом для сегмента новостроек и более привлекательным предложением для финансово грамотных клиентов. Для развития сегмента новостроек требуются качественные инструменты, способные обеспечить конкурентное преимущество. Учитывая рыночную конъюнктуру и влияние политических факторов на экономику и платежеспособность населения, необходимо разработать инструменты, способствующие формированию устойчивого спроса на рынке жилой недвижимости. Дополнительный анализ расчетов выявляет первую возможность для застройщиков: повышать финансовую грамотность населения в части накопления и сбережения доходов, что могло бы обеспечить первоначальный взнос при ипотечной покупке на более значительную долю в стоимости квартиры. Такой подход приведет к более комфортным ежемесячным платежам. Результаты исследования показывают, что заемщики со среднемесячным доходом от 10 до 15 тыс. руб. и доходом свыше 40 тыс. руб. обладают наибольшей готовностью к внесению первоначального взноса в размере 30% стоимости жилья. Большую долю заемщиков без первоначального взноса составляют граждане с доходом от 15 до 25 тыс. руб., а также от 40 до 50 тыс. руб. Результаты подтверждают неявную потребность населения в повышении финансовой грамотности для формирования личных бюджетов и накоплений с целью осуществления крупных покупок. В настоящее время проведение курсов для повышения финансовой грамотности практикуется банковскими структурами и вузами в рамках региональных программ. Первый способ эффективного общения - это аналитические материалы, представленные профессионалами в отрасли. Маркетинговые коммуникации могут быть сгруппированы по целям воздействия на потребителей: создание осведомленности, убеждение и стимулирование к покупке, формирование имиджа. Основой перспективной коммуникации является маркетинг взаимодействия, в рамках которого строится концепция сервисного предпринимательства. Основная ценность этого подхода заключается в ориентации на потребительские предпочтения. Например, согласно данному подходу, маркетинговые коммуникации должны направляться на формирование востребованного предложения и поддержание долгосрочных отношений с клиентами. Идея долгосрочного взаимодействия тесно связана с созданием уникального образа клиента на рынке недвижимости. В условиях сложной экономической обстановки, на этапе принятия решения о покупке, можно использовать такие коммуникационные инструменты, как имиджевые и аналитические статьи в специализированных изданиях. Разработка таких материалов требует от застройщика постоянного анализа рыночных процессов и роли их продукта в структуре рыночного предложения. В противном случае, потребительская ценность таких статей, составленных на основе рекламных сообщений, будет минимальной. Второй способ коммуникации, объединяющий элементы продаж и информирования потенциальных покупателей, заключается в проведении совместных мероприятий с партнерами из смежных отраслей -банки, компании по отделке и страховые компании, которые смогут приспособить свой профессиональный опыт к потребностям клиента. Учитывая, что значительная часть целевой аудитории рынка новостроек состоит из молодых людей без опыта покупки недвижимости и использования крупных сумм кредита, возникает необходимость в доступной информации о возможностях ипотечных программ и их особенностях. Например, можно рассмотреть способы погашения долга. Для многих участников рынка такая информация будет полезной. Этот подход позволит создать новый формат взаимодействия между застройщиками и потенциальными покупателями, что в конечном итоге приведет к разработке концепции стратегий жилищного развития, соответствующей динамике рынка жилья. На сегодняшний день ситуация на первичном рынке недвижимости в России является противоречивой. С одной стороны, появились возможности приобретения недвижимости по более низкой цене, а также гибкие системы оплаты для долевых строительных проектов -ипотека, рассрочка платежей, использование материнского капитала и гарантии защиты интересов дольщиков в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Существует несколько серьезных проблем, связанных с жилым фондом. Одной из основных проблем является недобросовестность застройщиков, а также недостаточный контроль со стороны государственного сектора. Второй проблемой являются высокие цены на недвижимость по сравнению со средним годовым доходом населения. Большое количество участников российского рынка недвижимости требует грамотного регулирования отношений. Поэтому с 1 января вступили в силу нормативные акты, которые гарантируют покупателям квартир в новостройках ряд преимуществ. Например, редакция статьи 220 налогового кодекса РФ закрепила право резидентов-плательщиков на налог на доходы физических лиц на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилья. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн. руб., что позволяет вернуть 260 тыс. руб. в виде НДФЛ, так как ставка налога для резидентов составляет 13%. Важным изменением является возможность использования остатка вычета при покупке другой недвижимости. В других словах, налоговый кодекс позволяет использовать имущественный налоговый вычет для покупки недвижимости до тех пор, пока общая стоимость всех приобретенных объектов не превысит 2 млн. руб. В крупных городах это изменение почти незаметно, так как стоимость даже маленькой квартиры превышает максимальную сумму вычета. Однако для маленьких городов, где стоимость жилья может быть ниже, это изменение будет положительным стимулом для покупки недвижимости. Еще одной проблемой является то, что потенциальные покупатели квартир в строящихся домах обычно используют как собственные средства, так и кредитные средства. Исследования показывают, что только 4% денежных доходов жителей России идут на покупку жилья, так как стоимость недвижимости значительно превышает годовой доход граждан. Это соотношение называется индексом доступности жилья. Исследование показало, что стоимость квартир в России превышает средний годовой доход семьи в 20,8 раза, что эквивалентно более чем 25 годам работы. В других странах, для покупки недвижимости без кредитов потребуется около 3-4 лет работы. На сегодняшний день ситуация на российском рынке недвижимости изменилась незначительно. Эксперты считают, что более доступное жилье можно найти в странах с высоким уровнем жизни и развитой экономикой. В связи с указанной особенностью российского рынка недвижимости важным фактом является возможность получения налогового вычета на сумму процентов по кредиту при покупке жилья. Максимальный размер этого вычета составляет 3 миллиона рублей и регламентируется статьей 220 налогового кодекса Российской Федерации. Преимуществом является то, что вычет можно использовать как для приобретения одного объекта недвижимости, так и для приобретения нескольких объектов. Однако право на получение вычета по процентам по кредиту возникает только в отношении одного объекта и только один раз. Возможность получения вычета по ндфл в размере 390 тысяч рублей по процентам по кредиту предусмотрена в новом законодательном решении, которое вступило в силу. Федеральный закон № 249-фз призван защитить интересы участников долевого строительства на рынке недвижимости. Появление этого закона связано с большим количеством недобросовестных застройщиков на рынке. В России существует более 200 тысяч строительных организаций, большинство из которых являются частными. Несмотря на уменьшение числа незавершенных строительством домов, множество дольщиков оказались обманутыми, что привело к утверждению законопроекта по обязательному страхованию ответственности застройщиков. Согласно закону № 214-фз, строительные компании, работающие по договорам долевого участия, должны выполнять свои обязательства перед дольщиками путем страхования ответственности или участия в обществе взаимного страхования. Обеспечение защиты прав участников долевого строительства осуществляется через договоры страхования. Минимальная страховая сумма при страховом случае определяется исходя из цены договора долевого участия, общей площади жилого помещения и средней рыночной стоимости квадратного метра в регионах России. Страховым организациям, осуществляющим страхование гражданской ответственности застройщиков, необходимо соответствовать строгим требованиям: обладать лицензией, иметь достаточный уставный капитал и собственные средства, соблюдать финансовую устойчивость и прочие правила. Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков должно специализироваться и обладать лицензией на этот вид страхования. Согласно экспертам, страховые компании могут не заинтересоваться таким видом страхования из-за высокого риска, поэтому основную ответственность должны взять на себя специализированные общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Ситуация усложняется тем, что согласно закону № 249-ФЗ застройщик сам обязан страховать свою гражданскую ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по передаче жилого помещения по договору. В результате, заключение договора страхования может отразиться на цене недвижимости. Повышение стоимости квадратного метра может снизить спрос на покупку квартир, поэтому важно оценить, стоят ли дополнительные гарантии увеличения стоимости первичной недвижимости. Для анализа, рассмотрим динамику цен на жилье в Ялте на первичном рынке в течение периода с января по июнь, с шагом в один месяц. В этом примере ключевыми месяцами являются июль и январь – именно в эти периоды были приняты и вступили в силу законы о обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков. Хотя этот пример подчеркивает, что изменения в законодательстве могут немедленно повлиять на ситуацию на рынке недвижимости, он лишь частично отражает взаимосвязь между этими двумя сферами. В любом случае, регулирование отношений между строительными компаниями и дольщиками должно осуществляться государством, чтобы недобросовестные застройщики были удалены с рынка, и количество обманутых дольщиков минимизировалось. Постановка вопроса об стоимости российской недвижимости все еще актуальна. Несмотря на существующие меры поддержки, приобрести жилье без кредита и специальных условий возможно лишь после десятилетнего трудолюбия и начитанности. Рынок недвижимости, будучи одновременно товарным и финансовым рынком, вызывает интерес у множества участников, владеющих не только теоретическим, но и практическим опытом. В свою очередь, высокий спрос на жилье, вызванный его дефицитом, требует регуляции от государства. Одним из основных инструментов регулирования является ипотечное кредитование, которое открывает возможность для тех, у кого нет достаточных сбережений, приобрести жилье. Таким образом, расширение доступности жилья через ипотеку должно быть приоритетной задачей, поскольку это позволит большему количеству людей получить ипотечные кредиты. Необходимо рассмотреть условия, учитывая основные макроэкономические факторы России в целом и на уровне отдельных муниципальных образований. Данные показывают, что большинство показателей, имеющих положительную тенденцию, отрицательно влияют на развитие рынка жилья, включая уровень инфляции, курс валют, ипотечные ставки и объемы строительной деятельности. Хотя некоторое снижение цен на жилье является положительным фактором, в совокупности с остальными показателями оно не оказывает значительного влияния на развитие российского рынка недвижимости. Исследования показывают, что экономика России достаточно быстро преодолевает последствия кризиса, и этот положительный тренд восстановления будет сохраняться и в следующем году. Это открывает новые перспективы для развития жилищного рынка Крыма. Анализ предоставленных данных позволяет сделать выводы о влиянии различных факторов на развитие рынка недвижимости. Первым фактором является общая экономическая ситуация в стране, измеряемая ВВП. Рост ВВП имеет положительное воздействие на рынок жилья, и это свидетельствует о стабильном восстановлении российской экономики после кризиса. Также важно отметить положительное влияние цены на нефть на покупательскую способность населения. Снижение и стабилизация уровня инфляции оказывают положительное влияние на рынок недвижимости через снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Второй фактор - специальные экономические условия, включающие объемы работ по строительству. Высокие показатели в этой сфере отражают развитие строительства, а низкие показатели свидетельствуют о затруднениях во время кризиса. Также важным фактором является средняя процентная ставка. Ее снижение является одним из приоритетов правительства и положительно сказывается на рынке недвижимости. Третий фактор - социальные условия, а именно уровень доходов населения и уровень безработицы. Более высокие доходы способствуют увеличению спроса на недвижимость, тогда как повышение безработицы приводит к снижению спроса. В итоге, анализ показывает, что развитие рынка жилой недвижимости в России зависит от общих и специальных экономических условий, а также от социальных факторов, влияющих на покупательскую способность населения. Заданный показатель, несмотря на то, что до сих пор остается на достаточно высоком уровне, все же наблюдается его снижение, однако он пока не достиг критической отметки до кризисного состояния. Влияние на спрос на жилье оказывают демографические факторы, такие как количество проживающих постоянно в данном регионе людей и изменения этого показателя. Интересно отметить, что впервые за долгий период времени был зафиксирован рост данного показателя, что объясняется корректировкой по предварительным данным всероссийской переписи населения. Размер и качество жилья также зависят от среднего состава семьи, который составлял 3,2 человека по данным переписи. Снижение показателя естественной убыли населения в 3,5 раза за последние пять лет также положительно влияет на развитие рынка. Соотношение положительной и отрицательной миграции позволяет определить необходимое количество дополнительного жилья, а миграционный рост компенсирует естественные потери населения. Окончательные данные по данному показателю будут обнародованы только в июне после всероссийской переписи населения. Нельзя недооценивать и влияние политических и законодательных факторов, таких как улучшение жилищных условий населения через национальный проект доступное и комфортное жилье – гражданам России, базовым механизмом реализации которого является федеральная целевая программа Жилище. Срок реализации этой программы был продлен. Также были внесены значительные изменения в градостроительный и земельный кодексы РФ, а также принята новая редакция закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Показатели социального развития свидетельствуют о умеренном росте уровня доходов населения на протяжении всего наблюдаемого периода. Тенденция снижения безработицы, установившаяся в течение продолжительного времени, изменилась в 2009 году, когда резко возрос уровень безработицы, что негативно сказалось на возможности приобретения недвижимости, включая ипотечное кредитование. Демографические факторы оказывают различное воздействие на рынок недвижимости. Высокая естественная убыль населения, низкий показатель семейности и растущая миграция оказывают отрицательное влияние, в то время как снижение уровня смертности и рост уровня рождаемости положительно влияют на формирование платежеспособного спроса. Анализируя показатель миграции населения, нужно учитывать причины этой миграции и ее влияние на покупательную способность эмигрантов на рынке недвижимости. При изучении политических и законодательных факторов следует отметить, что экономический кризис значительно повлиял на государственное участие в строительстве жилья в нескольких направлениях: обеспечение жильем военнослужащих и их семей, исполнение обязательств перед отдельными группами граждан и предоставление жилья ветеранам войны и сельским жителям. В сфере региональной экономики применяются такие меры, как использование материнского капитала для погашения долгов и выплаты процентов по ипотекам. Кроме того, предпринимается ряд действий для формирования предложения на рынке жилья, включая развитие инфраструктуры для жилищного строительства в регионах и стимулирование развития ресурсной базы строительства. В результате глобального экономического кризиса произошли деформации в структуре экономики, увеличение зависимости от экспорта природных ресурсов и другие негативные последствия, которые оказали негативное воздействие на рынок жилой недвижимости, снизив его активность. Однако начало восстановления экономики на фоне благоприятной международной конъюнктуры и роста цен на российские ресурсы, улучшение социальных условий и сложные демографические факторы способствуют формированию нового посткризисного рынка жилой недвижимости. Предварительные итоги относительно основных макроэкономических факторов указывают на «оптимистический сценарий развития» экономики. Несмотря на предположения о возможной "второй волне" кризиса, кризисные явления в экономике страны не проявились в течение всего года. Все упомянутые показатели оказывают существенное влияние на рынок жилой недвижимости каждого отдельного муниципального образования на федеральном уровне. Кроме федеральных факторов, на рынок жилой недвижимости влияют также условия, сложившиеся в конкретном населенном пункте. В данном контексте будут рассматриваться только те макроэкономические факторы, которые имеют особое значение в отличие от общероссийских. Исследование влияния различных факторов на развитие рынка жилой и курортной недвижимости приводит к следующим выводам. Во-первых, экономические факторы играют ключевую роль. Несмотря на экономический кризис, в последнее время наблюдается значительный рост рынка жилой недвижимости, связанный с проведением строительства объектов. Это является положительным сигналом для его развития. Во-вторых, социальные факторы также оказывают влияние на рынок жилья. Доходы населения стабильно растут, и этот показатель выше, чем в целом по России. Хотя безработица сейчас не так остра, как была ранее, все еще существуют проблемы в этой сфере. В третьих, демографические факторы тоже важны. Большое увеличение населения города связано с пересчетом данных переписи населения, однако также наблюдается постоянное сокращение его численности и отток населения. Одним из основных политических факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости, является санкции и невозможность покупки недвижимости на курортах других стран. Улучшение доступности жилья можно достичь путем увеличения строительного рынка, развития инфраструктуры и повышения конкуренции. Важно отметить, что экономическая ситуация стабильно развивается благодаря государственным инвестициям, в том числе в строительство, и создает благоприятные условия для развития жилой недвижимости. Необходим действующий механизм повышения доступности жилья, основанный на развитии ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты станут доступны для большинства заемщиков, если доходы населения страны позволят выплачивать ежемесячные платежи без особого ущерба для текущего потребления. Однако эксперты рекомендуют соблюдать определенные условия при взятии ипотечного кредита. Первоначально, ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40-45% общего дохода семьи, а также иметь небольшой финансовый резерв для непредвиденных обстоятельств, например, потери работы. Снижение ежемесячных платежей возможно путем сокращения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения срока кредитования. Основной фактор, определяющий доступность ипотечных кредитов в России, - процентная ставка. Она зависит от стоимости ресурсов, накладных расходов кредиторов и рисков, которые они несут. Для повышения доступности ипотечных кредитов в России, надбавка за риск снижается, так как основные риски берет на себя государство. Основными участниками рынка ипотечных кредитов являются заемщики, поручители, кредиторы и инвесторы. Ведущую роль играют государственные финансовые ресурсы и политика ипотечного кредитования. Анализ рынка жилищных кредитов в России указывает на увеличение количества банков, предоставляющих ипотечные кредиты, при этом их доля в общем числе банков, предоставляющих жилищные кредиты, остается стабильной. Вместе с тем наблюдается значительный рост числа банков, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, хотя их общая доля остается невысокой. Также отмечается увеличение задолженности по кредитам физических лиц, включая задолженность по жилищным и ипотечным кредитам, а также рост задолженности по просроченным платежам. Согласно представленным данным, развитие рынка ипотечного жилищного кредитования продолжается. Важно учесть, что объем задолженностей напрямую отражает увеличение количества и объема выданных ипотечных кредитов. Один из ярких показателей развития рынка ипотеки – это объем выданных ипотечных кредитов. На рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдался быстрый рост, который замедлился из-за мирового экономического кризиса, и последовал резкий спад. При приобретении недвижимости на вторичном рынке стоимость кредита значительно ниже, чем при покупке жилья на стадии строительства и после государственной регистрации прав собственности. Это происходит из-за недостаточно развитого законодательства в сфере недвижимости, что повышает риски покупки жилья такими способами. Процентные ставки по займам в иностранной валюте всегда ниже, чем в рублевом эквиваленте из-за изменения курса валют. Учитывая общую ситуацию в России, обратимся к региональному аспекту ипотечного кредитования. Особенностью развития рынка ипотеки в отдельных регионах является влияние специфических условий на общероссийский контекст. По данным Росреестра, все больше граждан предпочитают приобретать жилье с помощью кредитных средств банков и других кредитных организаций. Количество регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней значительно возросло по сравнению с предыдущим периодом. В это время банки восстановили необходимый уровень ликвидности для долгосрочного ипотечного кредитования, что привело к либерализации условий ипотеки: снижены процентные ставки и первоначальные взносы, а также упрощены требования к заемщикам. Эти изменения, ранее рассматриваемые как «возврат к докризисным условиям», длительное время сохраняют жестко установленные рамки, характерные для ипотечного рынка в последние годы до кризиса. На рынке появились новшества, такие как ипотека со страхованием ответственности заемщика по кредитному договору, позволяющая снизить первоначальных взнос до 10% и ниже, а также использование материнского капитала для частичного покрытия первоначального взноса. Сегодня развитие ипотеки происходит в близком сотрудничестве банков с застройщиками, риэлторами и брокерами. Унификация в сфере ипотеки касается развития единой формы для описания основных условий кредитования (кредитного паспорта), заявки на получение кредита и закладных. Рынок недвижимости является основополагающим элементом экономики и отрасли национального богатства Российской Федерации. Важность этой отрасли заключается в удовлетворении потребностей общества в жилых и коммерческих помещениях, ее вкладе во внутренний валовый продукт страны, а также в мультипликативных эффектах на схожие отрасли. Рынок недвижимости всегда подвержен влиянию как положительных, так и отрицательных факторов. Среди положительных факторов можно выделить снижение ключевой ставки Центральным банком и государственное субсидирование данного рынка. К отрицательным факторам можно отнести падение роста ВВП, высокую инфляцию, сокращение реальных доходов населения и увеличение уровня безработицы. Для эффективного функционирования активного рынка недвижимости крайне важны два фактора: прозрачность системы в отношении цен на недвижимость и стабильный рост доходов и накоплений потенциальных покупателей - населения и бизнеса. Анализ рынка недвижимости, его тенденций и перспектив развития требует изучения макроэкономических показателей, состояния финансово-кредитной системы и инвестиционных условий. В настоящее время рынок жилой недвижимости находится в стадии стагнации. Сокращается ВВП по сравнению с предыдущим периодом, рубль девальвируется, инфляция достигает высоких уровней. Несмотря на незначительное увеличение реальной заработной платы, реальные доходы населения снижаются, а уровень безработицы растет. Все эти факторы оказывают негативное влияние на развитие рынка недвижимости в России. Особый интерес для застройщиков представляет год 2021, так как ожидается завершение реализации финансовых проектов по стандартной схеме. В результате этого изменится структура рынка, мелкие компании покинут его. Ограничительные меры, введенные в рамках антивирусных мероприятий, привели к снижению макроэкономических показателей России, что негативно сказалось как на всей экономике, так и на рынке недвижимости. В условиях пандемии и углубления мирового кризиса спрос на все виды продукции еще больше снизился. Неблагоприятные последствия для российского бюджета и финансового положения бизнеса и населения существенно повлияли на спрос на рынке курортной недвижимости. Ухудшение экономики создало неуверенность среди населения относительно будущего, что породило так называемый "парадокс бережливости". В результате этого наблюдается рост объема вкладов физических лиц по сравнению с предыдущим годом. Хотя это отрицательно сказывается на текущем потреблении, в долгосрочной перспективе, при улучшении экономической ситуации, это может стать мотивирующим фактором для роста спроса на жилье. Важную роль в развитии рынка жилья играют ипотечное кредитование и субсидии от государства. В 2018 году объемы выдачи ипотечных кредитов увеличились на 40%, несмотря на сокращение объемов потребительского кредитования на 7,6% по сравнению с предыдущим годом. Это связано с снижением ставок по ипотечным кредитам, государственной поддержкой жилья и использованием материнского капитала. В 2019 году доля сделок с ипотекой составила 46,0%, а в первом квартале рынок ипотеки вырос на 58,0%. Несмотря на увеличение числа сделок, наблюдается значительное повышение цен на первичное и вторичное жилье, что снижает покупательскую способность населения. За последние два года цены на жилье выросли на 12–15%, а в некоторых регионах на 20% и более. Рост цен на жилье вызван рядом факторов, включая снижение ключевой ставки, что уменьшило привлекательность банковских вкладов, государственную программу льготной ипотеки, рост цен на арматуру и дефицит трудовых ресурсов на стройках из-за ограничительных мер. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в 2020 году составляла 56,3 тысячи рублей, а на вторичном рынке — 62,4 тысячи рублей. Однако следует отметить значительные региональные различия в стоимости жилья и объемах строительства. Девять регионов вносят порядка 52% от общего объема ввода жилья в эксплуатацию и выдачи ипотечных кредитов. Значимость государственной поддержки спроса на жилье, включая новостройки, объясняется эффектом мультипликатора. Мультипликатор представляет собой коэффициент, отражающий изменение общего дохода в результате изменений общих расходов. Строительная отрасль затрагивает большое количество связанных секторов. Например, одно рабочее место в строительной сфере порождает десять рабочих мест в других отраслях. В итоге можно заключить, что экономическая нестабильность и снижение доходов населения и бизнеса привели к спаду спроса на жилье. В результате были приняты меры государственной поддержки, включающие субсидирование ипотечных ставок, частичное погашение долга для определенных категорий граждан, помощь молодым семьям, выплаты материнского капитала и другие. Это помогло поддержать нуждающиеся в жилье граждан, сохранить стабильность на рынке недвижимости и спасло строительные компании от массового банкротства. Однако такие меры привели к резкому росту цен на первичном и вторичном рынках, что негативно повлияло на покупательную способность. Этот рост не обоснован экономическими факторами, а вызван опасениями покупателей относительно будущего роста цен, особенно в свете последнего девальвационного тренда рубля. Высокий уровень задолженности граждан может привести к неплатежеспособности покупателей, а также повлечь риски для банков, связанные с невозвратом кредитов. Поэтому покупка недвижимости должна быть осуществлена осторожно, а накопленные средства можно направить на инвестиции в недвижимость. Ипотеку могут позволить себе только покупатели с высокими и стабильными доходами, которые могут гарантировать возврат кредита. Таким образом, роль строительной отрасли в развитии экономики страны является существенной, и поэтому государству важно продолжать поддерживать темпы строительства с учетом спроса и предложения. В новых условиях динамика спроса и предложения на первичном рынке жилья в строительной отрасли стала одной из самых пострадавших от международных санкций из-за резкого повышения ключевой ставки Банка России, усиления инфляции, изменений курса обмена и перераспределения спроса населения с жилья на товары первой необходимости. Для оценки последствий санкций на отрасль была разработана эконометрическая модель, созданная в 2022 году. В данной модели рассматривается система, описывающих взаимосвязь спроса и предложения на первичном рынке жилья на курортах России. Факторами, влияющими на спрос, являются: реальные доходы населения, изменение цен на первичном рынке жилья в текущем периоде, процентная ставка по ипотеке, объем доступного жилищного фонда, обменный курс рубля к доллару. Факторами, определяющими предложение, являются: стоимость арендного жилья как основная альтернатива покупке жилья, реальные доходы населения, уровень безработицы, базовый индекс потребительских цен, процентная ставка по ипотеке, цены на строительные материалы, объем доступного жилищного фонда, обменный курс рубля к доллару, количество застройщиков, изменение цен на первичном рынке жилья в предыдущем периоде цены на жилье демонстрируют высокую инерцию. Для оценки данной модели использовались реальные данные, а объектом наблюдения являлись курортные регионы Российской Федерации. Затем модель была использована для прогнозирования динамики цен и объема сделок на первичном рынке жилья с учетом предположений о краткосрочной динамике основных факторов спроса и предложения. Так как некоторые иностранные компании, подвергшиеся санкциям и приостановившие свою деятельность в России, начали продавать свои активы, можно ожидать, что рост числа безработных будет менее значительным, чем предполагалось вначале. Большинство экспертов прогнозируют уровень безработицы ниже предварительных оценок. Также предполагается, что в текущем году произойдет падение реальных доходов и заработных плат, а совокупность указанных выше факторов будет способствовать более резкому снижению цен на первичном рынке жилья, чем ожидалось при обесценении рубля и высокой стоимости кредитов. В динамике рынка первичного жилья новостроек на курортах неизбежны изменения. Уже к началу второго квартала ожидается снижение цен на новостройки из-за снижения спроса и повышения ставок по программе льготной ипотеки. Это приведет к дополнительному сокращению доходов строительных компаний. Изменение макроэкономической ситуации, включая рост ставок по кредитам, также негативно скажется на финансовой стабильности компаний. На основе количественной модели динамики спроса и предложения на рынке курортной недвижимости, а также предположений, был составлен прогноз динамики цен и объема продаж на первичном рынке жилья, а также оценены потери строительных компаний из-за снижения доходов. Эта оценка позволяет рассчитать эффекты санкций и программы льготной ипотеки на цены на первичном рынке жилья новостроек, количество заключенных договоров долевого участия на рынке жилой недвижимости и выручку строительной отрасли. Ожидается значительное сокращение доходов компаний, что потребует меньшего финансирования программы льготной ипотеки. Рынок первичной недвижимости находится в активном развитии, и его влияние на экономическое состояние России является значительным. Для изучения и анализа данного рынка с маркетинговой точки зрения были созданы две базы данных: основная и дополнительная. Основная база содержит информацию о многоквартирных домах, находящихся в процессе строительства или уже сданных и имеющих степень готовности более 30%. Эти объекты предлагаются застройщиками и девелоперами или генеральными подрядчиками. Если дом сдается поэтапно, каждая очередь считается отдельным домом. Однако в базу данных не включаются следующие типы объектов: 1) дома, в которых строительство производится для социальных целей и продажа квартир не осуществляется; 2) дома, строительство которых временно приостановлено например, находятся на стадии заморозки; 3) дома, строительство которых ранее было приостановлено на продолжительный срок, так как вероятна повторная остановка строительства или существенное нарушение сроков сдачи дома; 4) дома, строительство которых осуществляется компаниями, грубо нарушающими сроки сдачи объектов. В дополнительную базу данных включаются все объекты первичной недвижимости, не присутствующие в основной базе: 1) многоквартирные дома, находящиеся в стадии строительства с готовностью менее 30%; 2) замороженные объекты; 3) объекты, для которых высока вероятность остановки строительства или существенного нарушения сроков сдачи дома; 4) строящиеся дома, в которых квартиры не продается включая строительство для социальных целей. Таким образом, составленные базы данных в рамках маркетингового исследования являются полным перечнем объектов первичной недвижимости. В результате изменений в структуре данного рынка произошло незначительное повышение средней стоимости квадратного метра в городе. На данный момент на рынке первичной недвижимости Крыма и Черноморского побережья Краснодарского края насчитывается 283 объекта. Большинство новых строек относятся к комплексной застройке и входят в состав новых жилых комплексов курортной недвижимости. Оставшиеся предложения на рынке первичной недвижимости связаны с точечной застройкой. В последние годы наблюдается увеличение количества жилых комплексов, возводимых в рамках комплексной застройки, особенно в привлекательных районах курортов. Исследования посвящены проблемам ценообразования на рынке первичной недвижимости, а именно на рынке нового и строящегося жилья курортного побережья Черного моря. В рамках маркетингового анализа были подробно проанализированы факторы, оказывающие влияние на формирование стоимости квартир на данном рынке. На рынке первичной недвижимости цены в основном зависят от этажности помещений. Так, нежилые помещения и апартаменты имеют более низкие цены, чем группы средних этажей, а максимальные цены устанавливаются на верхних этажах. Стоит отметить, что отдельное внимание застройщики уделяют пентхаусам или двухуровневым квартирам на последних этажах. Их стоимость значительно выше, чем аналогичный показатель для квартир на более низких этажах. Например, в одном из жилых комплексов цена квадратного метра для пентхаусов составляет 58 000 рублей, в то время как для квартир средних этажей этот показатель варьируется в пределах 49 000 рублей. Дешевле обходятся апартаменты, за исключением тех, что расположены на самом берегу моря или с видом на море. Для массового жилья, таких как панельные дома, дифференциация цен в зависимости от этажа не является характерной. В случае, если такая зависимость все же существует, она выражается в иной градации цен на квадратный метр. Минимальная цена квадратного метра устанавливается для крайних этажей и может отличаться на 2000 рублей по сравнению с максимальной стоимостью. Кроме того, для 2 и 9 этажей устанавливается специальная пониженная цена, которая, как правило, составляет на 1000 рублей меньше максимальной цены. А максимальная стоимость квадратного метра устанавливается для 3-8 этажей. Одним из факторов, влияющих на стоимость квартиры, является расположение окон. Если дом расположен на первой линии оживленных улиц или близко к дороге, то цена квадратного метра может варьироваться. Например, окна, выходящие во двор, повышают стоимость квадратного метра в новостройках до 55 000 рублей для однокомнатных квартир. Также в некоторых случаях наблюдается отличие цен в зависимости от стороны света, на которую выходят окна. Особенно ценными считаются квартиры с видом на море. Однако стоимость квартиры также может зависеть от ее планировки. Если планировка квартиры неудачная, например, комнаты вытянутые или "трамвайчиком", а окна выходят на одну сторону, то это может привести к снижению стоимости на 5000 рублей за квадратный метр. Таким образом, на рынке первичной недвижимости важные факторы, влияющие на ценообразование, включают этажность помещений, расположение окон и планировку квартир. Их учет позволит более точно определить стоимость жилья и принять обоснованные решения при его покупке. Отделка квартиры является важным фактором при покупке недвижимости. Квартиры без отделки обычно стоят на 4000 рублей за квадратный метр дешевле, чем аналогичные квартиры с отделкой. Это связано не только с качеством отделки, но и со стадией строительства дома. Однако количественно определить зависимость цены от стадии строительства достаточно сложно. Это обусловлено не только рыночной ситуацией, но и ростом известности проекта. Динамика цен на квартиры в микрорайоне в зависимости от стадии строительства. В начале строительства цена квадратного метра составляла 33000 рублей. Через 6 месяцев, когда дома были готовы на 60%, цена была повышена на 7%. После окончания строительства и сдачи домов, цена достигла 48000 рублей за квадратный метр, что означает еще 28% прироста. Таким образом, за год рост цены составил 37%. Повышение цен можно объяснить не только увеличением степени готовности домов, но и общим ростом стоимости квартир на рынке, а также увеличением популярности микрорайона. В целом, можно сказать, что повышение цен на первичном рынке на более 80% характерно для стадии готовности. Обычно такое повышение составляет около 5%. Однако исследование показало, что есть объекты, цены на которые не меняются на протяжении всего времени продажи. Это, как правило, дома повышенной комфортности или переоцененные объекты. Выявлен комплекс факторов, влияющих на стоимость квартиры: местоположение, тип квартиры, количество комнат, метраж, планировка и вид из окон. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 58000 рублей без учета скидок. Таким образом, представленные значения средней цены квадратного метра соответствуют маркетинговым тенденциям на рынке и подчиняются общим закономерностям. Новострои эконом-класса пользуются огромным спросом из-за своего привлекательного сочетания цены и качества, а также наличия развитой инфраструктуры. Потенциальные покупатели делятся на две категории: тех, кто предпочитает жить в центре города, чтобы наслаждаться всеми возможностями инфраструктуры, и тех, кто предпочитает тишину спальных районов, быть ближе к природе, но при этом осознает возможные временные неудобства из-за отсутствия полноценной транспортной и социальной инфраструктуры. Однако, основным фактором для большинства является стоимость жилья, которая часто перевешивает указанные неудобства и является решающим моментом при принятии решения о покупке. В результате спроса на жилье в таких районах происходит развитие и освоение окраин даже небольших городов. Кроме того, спрос на дома в спальных районах также влияет субсидирование процентных ставок на новостройки, которые значительно ниже, чем на жилье на вторичном рынке недвижимости. Застройщики таких жилых комплексов стараются обеспечить комфортное проживание, строя детские сады, школы, аптеки, больницы, магазины и другие удобства. Однако, не все застройщики всегда соблюдают сроки сдачи домов и обеспечивают развитие транспортной инфраструктуры в соответствии с градостроительными нормами. На вторичном рынке недвижимости наблюдается спад продаж и снижение цен, что также затрагивает новостройки. Эта тенденция сохраняется уже около 4-5 лет и связана с ростом числа новых домов и уровнем спроса. Вторичное жилье значительно уступает новостройкам по ряду характеристик: старые дома требуют ремонта, особенно в отношении коммуникаций, кровли, водопровода и других аспектов. Устаревший фасад, ограниченная парковка и недостаток детских площадок являются наиболее значимыми факторами приобретения жилья в новостройках. Однако при выборе жилья каждый покупатель ориентируется на свои предпочтения. Некоторые ориентируются на цену и комфортность жизни, другим важно наличие метро и торговых центров поблизости, что, как правило, предлагает рынок вторичного жилья. Поэтому при выборе жилья необходимо также обращать внимание на использованные строительные технологии, чтобы обеспечить комфортный проживание. В настоящее время кирпично-каркасные и панельные дома пользуются высоким спросом на рынке недвижимости. Важно обратить внимание на качество работ и материалы, использованные при строительстве дома. При строительстве панельного дома сейчас используются сэндвич-панели с тепло- и звукоизоляцией. Они имеют большие размеры по сравнению с домами, построенными в советское время. Такие панели позволяют осуществлять более разнообразную планировку и улучшить фасад здания. Кроме того, они позволяют делать чистовую отделку быстрее, чем в монолитных конструкциях. Здания строятся из заранее подготовленных панелей, а швы между ними заделывают раствором из цемента. Эти технологии позволяют строить дома быстро в любое время года. Однако у них есть и некоторые недостатки, например, плохая звукоизоляция и проблемы с заделкой швов. Монолитные жилые дома, у которых несущий каркас выполнен из железобетона, а внешние стены - из кирпича, также пользуются спросом. Их конструкция обеспечивает отсутствие осадки и трещин. Благодаря использованию бесшовной технологии, такие дома обладают отличной теплоизоляцией, но имеют проблемы с звукоизоляцией. Строительство такого дома в среднем занимает 1,5–2 года, что может считаться недостатком данной технологии. Кроме того, цена жилья в таких домах является довольно высокой. Дома из кирпича являются самыми популярными и комфортными. При их строительстве используются керамический или силикатный кирпич. В большинстве случаев застройщики предпочитают возведение монолитно-кирпичных зданий, которые строятся намного быстрее. Однако строительство кирпичного дома является долгим и сложным процессом, и его возводят в течение 1,5 года. Кроме того, цена на такой дом очень высока. На рынке жилой недвижимости имеется распределение домов по классам, таким как эконом-класс и стандарт-класс. Дома этих классов доступны для покупки большему числу людей, так как продаются по более приемлемым ценам. В таких домах кухни в среднем имеют площадь 8 квадратных метров, однокомнатная квартира около 33 квадратных метров, а потолки имеют высоту 2,7 метра. Кроме того, такие дома обеспечивают достаточное количество парковочных мест. Есть также класс комфорт, это курортные объекты и апартаменты у моря, в котором предлагается более качественная отделка, современные лифты, площадь квартир от 36 квадратных метров, наземный паркинг, детские площадки и огороженная территория. Соответственно, цена на жилье в этом классе превышает стоимость эконом-класса на 40%. Бизнес-класс предлагает жилье, расположенное в благополучных районах, близко к инфраструктуре и культурно-развлекательным объектам. Такое жилье отличается большей площадью квартир, использованием высококачественных материалов при отделке, прекрасным видом из окон и охраняемой территорией. В квартирах данного класса могут быть несколько санузлов, большие балконы, лоджии и просторные коридоры. На крышах и цокольных этажах также могут располагаться развлекательные заведения. Процентное соотношение классов жилья в данном классе распределено следующим образом: 71% - эконом-класс, 27% - комфорт-класс и 2% - бизнес-класс. Вторичный рынок недвижимости начал снижение цен с конца года, в то время как цены на новостройки с государственной поддержкой продолжали расти до осени, после чего произошло снижение цен. В результате, в декабре цены на новостройки незначительно опередили цены на вторичное жилье. Стоимость первичного жилья была ниже, чем вторичного на 2,4%. Важным аспектом на рынке недвижимости является приобретение жилья по договорам долевого участия, которые обеспечивают выгодную цену объекта, дешевле на 35% по сравнению с готовым домом. Однако такая сделка не лишена минусов, таких как риск заморозки строительства или задержки сдачи дома, а также отсутствие возможности получить ипотеку на начальной стадии строительства. Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить репутацию застройщика и изучить документы, предоставленные им. В настоящее время ДДУ можно застраховать, что означает, что в случае недобросовестности застройщика, государственный компенсационный фонд вернет деньги дольщикам. Поправки в действующий закон 214-ФЗ, вступившие в силу 1 июля 2018 года, ужесточают требования к застройщикам и защищают права дольщиков. В настоящее время после заключения ДДУ деньги дольщиков не поступают напрямую к застройщику, а находятся на специальных счетах, так называемых эскроу-счетах, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Сам застройщик может обратиться к банку для получения кредита на строительство, его вклад должен составлять не менее 10% от общей стоимости проекта. Для компаний, занимающихся строительством, ставка должна быть ниже среднерыночной. Если сдача дома задерживается более чем на шесть месяцев, покупатель имеет право вернуть деньги со счета, открытого в банке. Ранее однокомнатные квартиры были самыми востребованными, так как людям хватало денег лишь на их приобретение. В настоящее время ситуация изменилась: процентная ставка по ипотеке снизилась, первоначальный взнос также сократился, и цены на жилье уменьшились. Согласно данным аналитиков, средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке составляет около 2 800 000 рублей, а на вторичном рынке - 4 000 000 рублей. При этом двухкомнатная квартира на первичном рынке стоит около 5 000 000 рублей, а на вторичном - 6 000 000 рублей. Для некоторых людей это отличная возможность жить в более комфортных условиях. Однако, не каждый может себе позволить платить больше, чем за однокомнатную квартиру. Стоит отметить, что при покупке жилья в ипотеку выгоднее приобрести его на первичном рынке. Процентная ставка ниже на 2%, а также государство предоставляет ипотечное кредитование с господдержкой именно для новостроек. В наше время приобретение недвижимости стало острой проблемой для многих жителей нашей страны, особенно молодых семей. Недостаток средств для приобретения своего собственного жилья остро ощущается. Однако, все больше семей смогли себе позволить приобрести жилье с помощью ипотечного кредитования, что привело к увеличению спроса. Снижение ипотечных ставок активизировало спрос на недвижимость. Сбербанк первым снизил процентную ставку, и это побудило и другие банки последовать его примеру. К концу сентября процентная ставка составила 9,5%, что на 2,5-3% ниже, чем в 2016 году. Снижение процентной ставки на вторичном рынке жилой недвижимости возродило интерес к жилью в данном сегменте. Ранее покупатели предпочитали первичный рынок недвижимости, но стоимость ипотеки на новостройки и вторичное жилье стала практически равной. В связи с ухудшением экономической ситуации, Центральный банк России впервые за долгое время повысил ключевую ставку. Это привело к увеличению стоимости ипотеки. Покупатели, опасаясь еще большего повышения ставки, стали активнее заключать сделки по недвижимости. В результате, цены на недвижимость возросли. Особенно повысились цены на жилье эконом-класса, так как именно это жилье наиболее востребовано на рынке недвижимости, что свидетельствует о ограниченной платежеспособности населения. Однако, следует отметить, что в крупных городах есть и обратный тенденция, когда спрос на более качественное и дорогое жилье растет. Строительство студий заметно уменьшилось в последнее время. Продажа такого жилья становится все сложнее для продавцов. Семьи с детьми не очень заинтересованы в студиях и малогабаритных однокомнатных квартирах. Застройщики адаптируются под рыночный спрос, и на рынке недвижимости все больше предложений комфортного жилья. В соответствии с результатами ежеквартальных статистических опросов, проводимых росстатом, 30% респондентов указывают конкуренцию со стороны других строительных фирм как один из основных факторов, сдерживающих деятельность строительных организаций. Это свидетельствует о том, что конкуренция на рынке считается достаточно острой среди респондентов. В рамках государственного статистического наблюдения осуществляется мониторинг состояния конкурентной среды в строительстве. Этот метод основан на опросе руководителей строительных компаний и, на наш взгляд, является достаточно субъективным. Оценка конкурентной среды в строительстве в Российской Федерации по данным выборочных исследований Росстата достоверно отражает состояние среды. Структурный подход, основанный на количественных оценках, наиболее часто используется в исследованиях ученых и в методике Федеральной антимонопольной службы. Однако, эти методики имеют недостатки - не учитывают влияние экономических субъектов на смежных рынках и степень их зависимости от субподрядчиков в технологической цепочке. Особенно сложно определить уровень концентрации. Большинство ученых опираются на показатели рыночной концентрации, включая индекс, чтобы изучить конкурентную среду. Мониторинг уровня конкуренции показал повышение концентрации рынка жилищных инвестиций и ухудшение среды. Показатели концентрации рассчитываются по объемам продаж, учитывая длительный технологический цикл в строительной отрасли. Однако, чтобы полностью понять рыночную власть экономического субъекта, необходимо также учитывать его влияние на смежные рынки, особенно для ресурсоемких товаров. Примерами таких товаров являются машиностроительная, фармацевтическая, пищевая и строительная продукция. Продукция рынка жилищных инвестиций относится к ресурсоемким, так как около 65% стоимости конечного продукта жилья составляют ресурсы, поставляемые другими рынками. Производственный цикл создания строительной продукции включает разработку проекта, выполнение разных видов строительно-монтажных работ, установку инженерных систем и другие работы. Если экономический субъект – вертикально интегрированная компания, которая самостоятельно осуществляет полный производственный цикл, то это повышает ее автономность и независимость от других субъектов рынка, что усиливает ее рыночную власть. В российской экономике после приватизации, при условии невозможности накопления капитала из-за высокой инфляции и нестабильности, холдинговые и групповые структуры стали единственным выходом, позволяющим в значительной степени выровнять потоки денежных поступлений. Однако это привело к уменьшению конкуренции и появлению антиконкурентного эффекта. Поэтому при анализе конкурентной среды особое внимание следует уделить вертикально интегрированным компаниям, которые являются лидерами рынка и распространяют свою рыночную власть на смежные товарные рынки. Предлагаем методику оценки состояния конкурентной среды, которая позволяет оценить взаимосвязь между рынками и может привести к новым выводам о конкурентной среде на товарных рынках. При расчете коэффициента влияния компании на смежные рынки был учтен только рынок строительных материалов. Этот коэффициент позволяет реалистично оценить рыночную власть строительной компании на рынке жилищных инвестиций и сделать вывод о реальном состоянии конкурентной среды в данном регионе. Рассчитанные показатели концентрации более объективно отражают состояние конкурентной среды на рассматриваемом рынке и способствуют выявлению вертикально интегрированных связей между разными субъектами рынка. Аналогичный расчет данного индекса для объективной оценки рыночной концентрации можно провести для любого другого региона. В заключительной части нашей схемы оценки конкурентной среды делаются выводы о целесообразности обращения в антимонопольную службу. Если конкурентная среда на рынке развита и благоприятна, то вмешательство государства не требуется. Если же конкурентная среда слабо развита и не способствует развитию конкуренции, тогда необходимо вмешательство государства. В соответствии с современными законами России, решение о вмешательстве государства в рынок может быть принято на основе уровня его концентрации. Кроме того, выбор инструментов регулирования также зависит от этого фактора. Например, на высококонцентрированных рынках разрабатываются программы демонополизации, а затем осуществляется контроль за их реализацией. Для предприятий, включенных в реестр хозяйствующих субъектов и имеющих долю на рынке товаров более 35%, ведется контроль за их рыночным поведением. Низкоконцентрированные рынки подвергаются наблюдению с целью оценки концентрации производства и товарного рынка, а также подавления недобросовестной конкуренции. При разработке мер регулирования региональных рынков необходимо учитывать процессы, связанные с интеграцией и автономностью компаний как на самом рынке, так и на смежных рынках. Кроме того, регулирование рынка должно быть комплексным, включая проведение аудита всех аспектов деятельности компании (правовых, финансовых, стоимостных, технических, маркетинговых). Еще одним инструментом регулирования конкурентной среды может быть создание отраслевых кластеров, при условии обеспечения равных возможностей доступа на рынок для всех участников. Однако, следует учесть, что такой инструмент может способствовать только межрегиональной конкуренции, тогда как ситуация внутри региона может ухудшиться. В итоге следует сделать следующие выводы: 1. В связи с невозможностью рынка обеспечить благоприятную конкурентную среду без доминирования отдельных участников, необходимо усилить регулирование государства. 2. Государственные институты должны разрабатывать и принимать законы, обеспечивая их выполнение через специализированные надзорные органы. Они также ответственны за конкурентную среду на региональных товарных рынках. 3. Для эффективности государственных институтов необходимо повысить их функциональность и возможность осуществлять дополнительный контроль над компаниями, нарушающими антимонопольное законодательство и занимающими доминирующее положение на рынке. Такие компании должны быть подвержены строгому надзору на основе комплексного аудита всех аспектов их деятельности. Необходимо создать государственный институт, который сможет защитить компанию от неправомерного применения антимонопольного законодательства. Укрепление регулирования конкурентной среды государственными институтами в современных экономических условиях приведет к созданию благоприятных условий для развития бизнеса и повышению международного рейтинга нашей страны. Конкуренция является неотъемлемым свойством рынка и обязательным условием его эффективного функционирования. Чем более активна конкуренция и чем лучше ее условия, тем более совершенным является рынок. Конкуренция - ключевое понятие, которое отражает сущность рыночных отношений и характеризует взаимоотношения между производителями в отношении цен и объемов предложения товаров на рынке, а также между потребителями в отношении формирования цен и объемов спроса на рынке. Конкурентная среда - это условия, в которых производители товаров и услуг борются за потребителей, поставщиков, партнеров и лидирующее положение на рынке. Однако, несмотря на существующую научную литературу, посвященную исследованию конкуренции, мы считаем, что недостаточно исследованы вопросы, связанные с особенностями конкурентной среды на рынке жилой недвижимости и возможностями ее оценки. Понятие конкуренции в экономической науке прошло несколько стадий. Классическая экономическая теория использовала поведенческий подход и считала конкуренцией взаимные попытки разных продавцов управлять рынком, причем основное внимание уделялось ценам. Начиная с конца XIX века появилось другое, структурное понимание конкуренции, которое впоследствии стало доминирующим. Сегодняшние западные экономические ученые придерживаются структурного понимания конкуренции, что отличается от классической теории, не разделявшей конкуренцию и соперничество. Кроме структурного подхода, в экономической теории существуют функциональный подход к определению конкуренции, а также конкуренция как "процедура открытия". Функциональный подход связан с именем австрийского экономиста, который определял конкуренцию как борьбу между старым и новым. Существуют четыре классические модели конкуренции: совершенная конкуренция, монополистическая конкуренция, олигополистическая конкуренция и чистая монополия. При исследовании конкурентной среды на рынке жилой недвижимости в рамках структурной концепции, важно учитывать структурные особенности этого рынка. Одной из главных структурных особенностей рынка жилья является его двухсегментная структура, состоящая из первичного и вторичного рынков, каждый из которых характеризуется различным типом конкурентной среды. Кроме того, разные типы рыночной структуры, начиная от совершенной конкуренции и заканчивая чистой монополией и монопсонией, присутствуют в отдельных сегментах рынка жилой недвижимости. В структуре рынка жилья в Российской Федерации существует соотношение первичного и вторичного рынков. Вторичный рынок жилья является наиболее значительной частью рынка жилой недвижимости по количеству сделок. По оценкам экспертов, доля вторичного рынка жилья в Российской Федерации превышает 80%, сделки на котором основываются на существующем жилищном фонде и ограничиваются количеством частных жилых единиц, доступных для рыночной торговли. В крупных городах России каждый год осуществляются сделки, в которые включено около 2% частных квартир. Главными продавцами на вторичном рынке жилья являются физические лица, а спрос на этом рынке также формируется населением. Вторичный рынок жилья является рынком совершенной конкуренции, где действует множество продавцов и покупателей, и ни один из них не имеет возможности оказывать влияние на ценовую динамику. Первичный рынок жилья формируется в сфере жилищного строительства и является частью строительного рынка. Экономическими субъектами первичного рынка жилья становятся субъекты строительного рынка, где взаимоотношения их не подчиняются классической схеме "продавец - покупатель". Продавцами на первичном рынке жилья выступают инвесторы, заказчики и подрядчики, которые часто объединяются в одну организацию - девелоперскую компанию, осуществляющую также функции инвестиционной компании и риэлтора. Покупателями на первичном рынке жилья могут выступать как физические, так и юридические лица. Первичный рынок жилья, основанный на рыночной структуре, является олигополистическим. На нем действуют всего три-четыре крупные строительные компании, которые контролируют предложение, ценовую политику и технические стандарты. Основные характеристики олигополии на рынке жилья включают: ограниченное количество конкурентов; доминирование вертикально интегрированных девелоперских компаний; конкуренция, основанная не только на ценах. В условиях олигополии, организации стремятся достичь соглашений картелей относительно цен, рыночной доли и использования каналов сбыта. В результате, предприятия-олигополисты по существу действуют как чистая монополия, хотя государство не применяет против них антимонопольные санкции. Сложность олигополии рынка жилья объясняет недостаточное изучение ее теории. В настоящее время это наименее изученная модель конкуренции, особенно для рынка жилой недвижимости. Для разработки механизмов государственного регулирования конкуренции и воздействия государства на рынок, важным является оценка рыночной структуры и входных барьеров. Рыночная структура может быть определена с помощью различных показателей, которые отражают уровень концентрации продавцов на рынке, преобладание одной или нескольких фирм, монопольную власть и другие. Один из самых часто используемых показателей - индекс, который определяется суммой квадратов долей рынка всех производителей. Этот индекс является грубым индикатором наличия или отсутствия небольшого числа доминирующих фирм в отрасли, что отличает олигополию от других форм конкуренции. Рекомендуется рассчитывать уровень концентрации по трем крупнейшим продавцам. Анализ рыночной структуры первичного рынка жилья и оценка уровня концентрации с использованием индекса и коэффициента подтвердили наличие олигополистической структуры на этом рынке. Уровень концентрации продавцов меняется на разных этапах развития рынка. Авторы мониторинга уровня конкуренции выявили, что в период до кризиса уровень концентрации снижался, а появлялись новые строительные компании. Это происходило из-за высокой доходности рынка жилой недвижимости и его привлекательности для инвестиций. Свидетельством этому служат индекс и другие показатели концентрации. В период кризиса, наоборот, индекс концентрации повышается, так как мелкие компании вынуждены покинуть рынок, а крупные компании, столкнувшиеся с финансовыми затруднениями, сокращают объемы строительства или обанкротиваются. На первичном рынке жилья наблюдаются сходные тенденции повышения концентрации. Если эти тенденции сохранятся, то можно будет классифицировать первичный рынок жилья как рынок монопольной конкуренции, а не олигополистический. Это изменение типа рыночной структуры может значительно ухудшить конкурентную среду. Крупные продавцы, обладающие доминирующим положением, могут контролировать объемы продаж и влиять на цены на первичном рынке жилья. Одной из причин высокой концентрации продавцов на этом рынке является наличие значительных барьеров для входа. Эти барьеры мешают новым организациям, особенно малым бизнесам, войти на рынок. Входные барьеры можно разделить на организационно-экономические, технологические и административные. Они требуют значительных финансовых и трудовых затрат, а также продолжительного технологического цикла. Для начала строительства жилого дома площадью 9 тыс. кв. м., по оценкам авторов, застройщику необходимо иметь на начальном этапе 80 млн руб., не менее 100 человек рабочих и соответствующее технологическое оборудование. Финансовые затраты, связанные с административными барьерами, являются значительными. Эти барьеры, в свою очередь, обусловлены сложными и многоступенчатыми процедурами, связанными с отделением участка для застройки и проекта. Крупные организации, которые занимают прочные позиции на первичном рынке жилья, сталкиваются с более низкими административными барьерами благодаря наличию специализированных служб, занимающихся оформлением и получением необходимых разрешительных документов, а также установленными связями и процедурами. Одновременно, долгий цикл производства на рынке жилья увеличивает срок окупаемости инвестиций, доступный только крупным компаниям. Небольшие организации, желающие войти на первичный рынок жилья, сталкиваются с высокими инвестиционными рисками. В то время как крупные организации, занимающиеся различными видами деятельности, имеют возможность разнообразить риски, что обеспечивает им устойчивую позицию и роль на рынке. Высокие входные барьеры на первичном рынке жилья повышают концентрацию рынка и усиливают рыночную власть крупных производителей. Следовательно, исследование рынка жилой недвижимости показывает, что на вторичном рынке преобладает совершенная конкуренция, в то время как на первичном рынке мы видим олигополистическую конкуренцию, которая в условиях кризиса имеет тенденцию стать монополистической конкуренцией. Анализ и оценка конкурентной среды на основе мониторинга рынка жилой недвижимости позволяют разработать механизмы государственного регулирования рынка с целью поддержки конкуренции и защиты интересов потребителей. Одной из ключевых тенденций развития экономики является цифровизация, особенно в контексте четвертой промышленной революции и распространения интернета вещей. Этот тренд также заметен на рынке недвижимости как части национальной экономики. Прогрессивные информационные технологии, улучшение бизнес-процессов и информационный бум, связанный с сбором и анализом больших объемов информации, подтверждают лидерство интернета вещей в развитии цифровой экономики, а также его способность кардинально изменять бизнес-модели не только отдельных компаний, но и целых отраслей. В течение многих лет человечество не задумывалось о проблеме ограниченности природных ресурсов. В стремлении к экономическому росту и получению прибыли происходит увеличение производства и потребления, что приводит к увеличению отходов и загрязнению окружающей среды, изменению климата, наступлению природных катаклизмов и катастроф. Существует риск исчерпания природных ресурсов в ближайшем будущем. Однако было предложено изменить эту тенденцию путем перехода к концепции устойчивого развития, которая обеспечивает экономический, социальный и экологический стабильность в долгосрочной перспективе. Устойчивое развитие предполагает экономический рост с рациональным использованием природных ресурсов. Инновационное развитие экономики, переход на шестой технологический уклад, развитие зеленой экономики и ответственное инвестирование, включая строительство жилья, способствуют этому. ESG-инвестирование следует рассматривать как форму социально ответственного инвестирования, основанного на положительном вкладе компании в социальное и экологическое развитие. Новый сектор экономики стремительно растет, но традиционные отрасли, потребляющие ресурсы, также продолжают развиваться. Однако обязательства Российского правительства по устойчивому развитию выполняются недостаточно быстро. В России больше внимания уделяется экономическому развитию, в ущерб социальному прогрессу и охране окружающей среды. При этом основу российского экспорта составляют минеральное сырье и товары низкой стоимости с незначительной добавленной ценностью. Линейная экономика, порождающая отходы, загрязнение окружающей среды и требующая постоянной добычи ресурсов, должна быть заменена циркулярной экономикой, ориентированной на максимальное использование вторичных ресурсов. Социальная инфраструктура, в том числе жилье, водопроводные и тепловые сети, требует обновления, так как физически и морально изношены. Для привлечения необходимых средств необходим рост инвестиций. Внешнее финансирование и кредитование стали ограниченными из-за политических мотивов, и внутри страны нет доступных долгосрочных и недорогих источников ссуд. Инфляционное таргетирование должно способствовать ценовой стабильности и обеспечению устойчивости рубля, что в конечном счете позволит формировать источники долгосрочного финансирования. Инвестиции в долгосрочные проекты принесут стабильный рост экономики, несмотря на последствия пандемии коронавируса. Снижение деловой активности и биржевой цены нефтяных фьючерсов создали негативные условия для российского экспорта. Волатильность рубля и падение индексов бирж во всем мире стали еще одними негативными факторами. В то же время, рынок курортной недвижимости наблюдал ироничную ситуацию: спрос на жилье снижался, но цены и предложение продолжали расти. За первое полугодие 2020 года цены на недвижимость выросли на 12%, а предложение увеличилось на 22% из-за регулирования рынка и контроля со стороны правительства. Что касается строительной отрасли, пандемия также нанесла серьезный удар, но финансирование национальных проектов должно помочь восстановлению. Карантинные меры привели к уменьшению покупательской способности населения, что замедлило реализацию проектов и привело к финансовой нестабильности строительных компаний. В связи с этим, правительство решило субсидировать кредиты застройщикам и позволило продлить сроки сдачи готового объекта без штрафов и исков о банкротстве на шесть месяцев. Такие меры помогут защитить застройщиков от исков и жалоб дольщиков, сохраняя их обязательства перед покупателями квартир. Важными условиями для получения льготной ставки по кредиту являются своевременная сдача застройщиком жилого дома в срок и сохранение штата сотрудников. Поэтому честные застройщики могут получить субсидирование ставок, что будет стимулировать их сдать жилье вовремя. Государственная поддержка в форме субсидирования ипотеки, при которой ставка не превышает 6,5% годовых для квартир стоимостью до 8 млн рублей, представляет собой своего рода скидку на квартиру для заемщика. Многие застройщики также предлагают временное снижение ставок в первый год ипотеки. Во время предыдущего кризиса было предложено скидки на 10% и даже больше, но кризис, вызванный коронавирусом, не сопровождается такими же крупными скидками. Это значит, что застройщики лучше подготовились и в данный момент переносят кризис лучше, чем предыдущий. В связи с падением спроса на жилье несколько застройщиков прекратили реализацию квартир, несмотря на льготную ставку по ипотеке. Некоторые разработчики считают, что у них нет возможности снизить цены на жилье, так как проекты минимально рентабельны. Поэтому они ожидают решения правительства о налоговых отсрочках и отсрочке сборов по заработной плате строителей. Падение сделок по продаже квартир приводит к снижению ипотечных ставок в коммерческих банках, что может оживить рынок недвижимости. Домрф уже предлагает ставку по ипотеке в размере 7%. Сбербанк также заявил о снижении ипотечных ставок. Однако Центральный банк России сделал требования к коммерческим банкам более строгими в отношении анализа платежеспособности клиентов. Банк России также повысил стандарты резервирования для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. В результате меньше заемщиков сможет претендовать на получение ипотеки. Для возрождения спроса со стороны дольщиков желательно снизить ставку по ипотеке до 2-3% годовых, вместо заявленных государством 6,5%. Упорядочение действующего законодательства в сфере жилищных отношений, введение эскроу-счетов с одной стороны и ожидаемое снижение ключевой ставки Центрального банка России и ипотечных ставок с другой стороны, оказывают противоположное влияние на рынок жилья. Внедрение эскроу-счетов и усиление мер по защите обманутых дольщиков в перспективе должно минимизировать риски в строительной отрасли в течение года-двух. Однако, эти изменения могут отразиться на стоимости строительства и конечных ценах для дольщиков. Никто не может точно предсказать, как эскроу-счета повлияют на себестоимость и цены на жилье, когда большинство застройщиков перейдут на их использование. Преобразование к эскроу-счетам также означает, что застройщики будут вынуждены обращаться в коммерческие банки для получения кредитов, что может привести к увеличению стоимости строительства и росту цен для покупателей недвижимости. Более того, повышение НДС на строительные материалы и работы также оказывает влияние на цены. Банк России принял меры, чтобы снизить уровень инфляции, однако, рост цен на недвижимость продолжает превышать темпы инфляции. В результате, шансы многих заемщиков приобрести квартиры в новостройках сокращаются, что приводит к снижению темпов ввода жилья в новостройках. Также можно наблюдать значительную дифференциацию цен на жилье в разных регионах России, что делает рынок жилья все более локальным. Новые нормативные акты в жилищном строительстве объективно снижают доходность застройщиков и заставляют небольшие строительные компании покинуть рынок. В результате, наблюдается увеличение концентрации и централизации капитала строительных компаний, а также сокращение предложения и рост цен на первичное жилье. Внедрение эскроу-счетов дополнительно передает ответственность на коммерческие банки, которые обслуживают такие счета. Примерно также, как в случае со страховыми выплатами, введение эскроу-счетов привело к повышению себестоимости строительства, однако, в случае банкротства, страховые компании не смогли выплатить компенсации. Еще одной тенденцией стало смещение платежеспособного спроса в сторону вторичного жилья, загородной недвижимости и арендного жилья. Рост цен от застройщиков на новостройки, регулирование строительной отрасли и сокращение предложения нового жилья приводят к увеличению спроса на вторичное жилье. В конечном счете, усиление требований к входу на рынок строительства новых игроков ограничивает число строительных компаний, однако, запуск льготных государственных ипотечных программ стимулирует спрос на жилье и позволяет застройщикам начать строительство новых объектов, что ведет к увеличению конкуренции. Количество новых компаний на рынке строительства жилья уже превышает предыдущий показатель. Эксплуатация эскроу-счетов позволяет замедлить скорость снижения цен. В результате, платежеспособный спрос на жилье может не успеть догнать роста цен, даже при понижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Рынок арендного жилья значительно сократился. Многие арендаторы сталкиваются с проблемами оплаты жилья, поэтому освобождают квартиры или просят значительно снизить арендную плату. В результате спрос на аренду квартир резко снизился. Была начата демпинговая политика для арендных цен, однако требование предварительного внесения депозита и комиссии агентств сохраняется. Интерес к курортной недвижимости на Черноморском побережье и в Крыму сохраняется, несмотря на санкции и кризисы. Однако снижение продаж элитной недвижимости и других объектов зависит больше от нестабильной финансово-экономической ситуации и девальвации рубля, чем от пандемии. В то же время, из-за неработающей регистрационной службы, сделки с недвижимостью невозможны. Многие регионы России возобновили работу строительных компаний и восстановили инвестиционную активность на рынке недвижимости. Однако до пандемии рынок недвижимости характеризовался низкой инвестиционной активностью в последние несколько лет, поэтому сильных колебаний на рынке не ожидается. Этот рынок является большим и перспективным практически во всех регионах России. Покупка недвижимости во время процесса банкротства предполагает приобретение чистого актива, который не имеет никаких обременений, на открытых и публичных торгах. Такие сделки гарантированы действующим законодательством и юридически обоснованы. В мире наблюдается новая тенденция в жилищном строительстве, которая связана с переходом на принципы устойчивого развития, разумного использования природных ресурсов, ответственного ESG-инвестирования и зеленого строительства. Тем не менее, Российское правительство не выполняет или выполняет обязательства по устойчивому развитию слишком медленно. В России ежегодно увеличивается количество аварийного жилья, а 70% водопроводных и тепловых сетей уже физически изношены, что создает дополнительную нагрузку на окружающую среду. Для достижения поставленных в Национальном проекте Жилье и городская среда целей - построить 1 миллиард квадратных метров жилья и повысить качество городской среды в 1,5 раза к 2030 году, требуется модернизация всего жилищно-коммунального комплекса, внедрение инновационных экологичных технологий, создание комфортной социальной среды и обеспечение пространственного развития конкретных территорий. Некоторые тенденции, которые появились ранее, заметно укрепились в свете пандемии и локдаунов снижение доходности строительства, цифровизация технических и бизнес-процессов, консолидация отрасли в ответ на проблемы многих участников рынка, более широкая поддержка строителей со стороны государства и его участие в завершении незавершенных проектов. Другие тенденции только начинают формироваться распространение удаленной работы, миграция из мегаполисов, активное развитие строительства индивидуальных домов как альтернативы квартирам, смягчение требований к доходам и надежности заемщиков, значительный рост ипотеки, которую субсидирует государство. В начале года до пандемии основная ситуация определялась массовым переходом совместного строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов, что привело к замедлению реализации проектов, снижению показателей предложения жилья на первичном рынке и, конечно, к некоторому повышению средних цен на жилье. При проведении исследований последствий внедрения нового механизма финансирования жилищного строительства, было выявлено, что полное исключение риска потери средств дольщиками, в качестве заявленной цели, сопровождается повышением цен на жилье как на готовом этапе, так и на этапе строительства из-за включения банков в перераспределение добавленной стоимости. В данном случае, эскроу-счет является специальным счетом, на котором средства могут быть использованы только для оплаты определенных обязательств. Этот инструмент применяется в долевом строительстве, где деньги дольщиков перечисляются застройщику по мере выполнения работ и после предоставления отчета банку. Хотя рост капитала мог бы компенсировать долговую нагрузку и привлекать новых инвесторов в жилищное строительство по сравнению с предшествующим уровнем, на практике этому противостоит тенденция к консолидации рынка через слияния и поглощения, а также уход многих строительных компаний, которые не могут обеспечить финансовую устойчивость. Эта ситуация стала реальностью не только из-за кризиса, вызванного пандемией, но и из-за базовых проблем в развитии России в целом и экономических различий между разными регионами. Для предотвращения такого негативного сценария предлагается упростить доступ застройщиков к средствам на эскроу-счетах и оказывать государственную поддержку проблемным регионам, с учетом опыта проведения реновации в столичном регионе. Ориентация на осторожное и постепенное увеличение государственной поддержки отрасли была радикально усилена пандемическим кризисом. Ухудшение макроэкономической ситуации потребовало широкомасштабной поддержки населения и застройщиков через сочетание фронтального и селективного подходов. В соответствии с указаниями президента РФ по результатам совещания по развитию строительной отрасли был принят комплекс мер поддержки граждан, а также рынков жилья и ипотеки с целью систематического расширения государственной поддержки многоквартирного жилья. В рамках пакета антикризисных мер также были выделены системообразующие предприятия, которые превышают минимальные отраслевые показатели с учетом аффилированности внутри их группы компаний. В сфере строительства было установлено, что количество строительства должно соответствовать действующим разрешениям и составлять 400 тыс. кв. метров жилых и нежилых зданий. В соответствии с постановлением правительства, организации в этой отрасли имели возможность получить от государства следующие виды поддержки: субсидии для покрытия затрат на производство товаров, выполнение работ и оказание услуг; отсрочка или рассрочка на уплату налогов, страховых взносов и авансовых взносов; гарантии на кредиты и облигационные займы, привлекаемые для решения экономических проблем и обеспечения стабильного развития, в рамках правительственных мер. Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило список из 43 компаний-застройщиков, которые являются системообразующими. Меры, направленные на стимулирование спроса на жилье, имели более широкий характер, включая: субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам для новостроек; снижение требований к рейтингам кредитных организаций; отмена и снижение надбавок по ипотечным кредитам; использование новой методики оценки кредитного риска при ипотечных ссудах; расширение возможностей пенсионных фондов для инвестирования в облигации с ипотечным покрытием; изменения в законодательстве о бюджете, позволяющие региональным и муниципальным властям направлять средства на эскроу-счета. Особое значение имела возможность заемщиков получить кредиты в банках по льготной ставке до 6,5% годовых для покупки нового жилья, в рамках постановления правительства. Оператором этой программы стал ДОМ РФ, компенсирующий потери доходов кредиторов по формуле ключевая ставка плюс 3 процентных пункта и получающий бюджетные средства без увеличения своего капитала. Важную роль также сыграли действия ЦБ РФ. Эффект для банков от отмены надбавок к коэффициентам риска по выданным до начала кризиса кредитам, заключается в том, что они избежали отрицательных последствий, связанных с соблюдением норм о достаточности капитала, ликвидации убытков по кредитам и частичного возмещения потенциальных убытков от снижения процентных доходов. Общая сумма этого эффекта превышает 100 миллиардов рублей. Новая методика оценки кредитного риска по ипотечным ссудам позволяет освободить дополнительно около 300 миллиардов рублей капитала банков, благодаря снижению значений надбавок. Кредитные каникулы, предоставленные тем, кто столкнулся с трудностями в обслуживании ранее взятых кредитов из-за снижения доходов, также сыграли свою роль. Реструктуризация этих кредитов в соответствии со законами о кредитных и ипотечных каникулах позволила заемщикам сохранить платежеспособность, а банкам не увеличивать резервы на потенциальные убытки. Это способствовало поддержанию качества их кредитных портфелей. Федеральным и региональным органам власти открылась возможность выбора проектов застройщиков и выкупа строящегося у них жилья за счет средств бюджета. Для ипотечных кредитов с низким отношением размера кредита к стоимости залога, которые погашаются с использованием материнского капитала, снижение надбавок связано с погашением самого кредита. Компания "ДомРФ" также приняла решение о выкупе квартир в новостройках в рамках господдержки отрасли. Программа приобретения жилья у застройщиков включена в пакет мер поддержки строительной отрасли и решения жилищного вопроса в условиях кризиса. Реализация программы предусматривает проведение аукциона, в котором застройщики предлагают скидку от среднерыночной цены продажи. Дома с наибольшей скидкой будут рассматриваться в первую очередь для выкупа. Покупателем выступает закрытый паевой инвестиционный фонд. Всего вложено 150 миллиардов рублей на прямой выкуп квартир в целях поддержки строительной отрасли в период кризиса. Одна треть этой суммы обеспечена гарантиями министерства финансов РФ. По оценкам компании, перспективно выкупить примерно 3 млн квадратных метров жилья, что составляет около 3% от общего объема строящегося жилищного фонда в стране. Несмотря на начальные опасения, падение в строительстве жилья оказалось незначительным по сравнению с общей экономикой, особенно при сравнении со спадом в предыдущие периоды кризисов. Серьезные кризисные всплески наблюдаются только в отношении многоквартирного жилья, поскольку его строительство концентрируется в крупнейших городах-мегаполисах, где ограничены возможности расширения жилищного фонда из-за дефицита земли. В то же время, в других регионах застройщики не проявляют достаточной активности из-за недостаточного спроса со стороны платежеспособных клиентов. Одновременно продолжается массовое распространение новой схемы финансирования жилищного строительства. По данным ЦБ РФ на начало 2021 года: было открыто более 303 тыс. эскроу-счетов для долевого строительства жилья; общий объем денежных средств на этих счетах дольщиков превысил 1,19 трлн рублей, что в 8,5 раз больше, чем в 2019 году; с эскроу-счетов по завершенным строительством проектам уже перечислили или направили на погашение кредитов застройщиков 126,7 млрд рублей в 64 субъектах РФ; общее количество действующих кредитных договоров между банками и застройщиками составило 2242 на сумму 2,72 трлн рублей, что примерно в 2 раза больше, чем годом ранее. Заслуживает отметки то, что в течение года не было зафиксировано проблемных ситуаций с использованием эскроу-счетов в условиях пандемии, что означает отсутствие обмана дольщиков. К концу года новая схема финансирования достигла психологически важного рубежа более половины строящегося жилья, однако ее использование на местном уровне было часто усеченным. Согласно отчету компании, из 384 новых строек 149 проектов были реализованы по старой схеме, 144 проекта не подпадали под закон о долевом строительстве, 76 проектов были реализованы с использованием эскроу-счетов, а оставшиеся 15 проектов были реализованы по смешанной схеме старые очереди продавались по старым правилам, а новые через эскроу-счета. В итоге наблюдается абсолютный и относительный рост сегмента индивидуального жилищного строительства. Вопросы развития строительства жилья в последние годы выходят за пределы обсуждения только строительной отрасли и становятся предметом исследования в контексте территориального развития и создания комфорта для граждан. Жилищный фонд, который должен обеспечивать комфортную среду, не соответствует демографическим и миграционным характеристикам значительной части населения. В условиях плотной застройки исторических территорий городов, возникшего из-за дефицита свободных участков, происходит сокращение площадей квартир и возрастает этажность строений. Последние десятилетия отражают растущую потребность граждан в индивидуальном жилье. Показатели годового ввода жилья практически не опускаются ниже 40% доли индивидуального строительства домов, и в последние два года она заметно выросла, почти достигнув половины. Это объясняется тем, что с августа 2019 года данные жилищного строительства, предоставляемые Росстатом, теперь включают жилые дома, построенные населением на землях, предназначенных для садоводства, которые не ранее учитывались. В результате более 40% россиян начали предпочитать строительство собственного дома как более подходящий и перспективный вариант жилья в условиях пандемии, самоизоляции и удаленной работы, рассматривая его как альтернативу покупке квартиры в новостройке, но и в других городах и регионах России. В связи с этим развитие низкой застройки и комплексного освоения близлежащих городам территорий в пределах агломераций становится жизненной необходимостью на рынке жилья. Пригородные и сельские территории являются естественными зонами реализации предпочтений местных жителей в региональном и историческом контексте, а также формирования здорового образа жизни. Основным инструментом их развития становится высокотехнологичное индивидуальное и низкоэтажное жилищное строительство, основанное на передовых технологиях проектирования и строительства, использовании местных строительных материалов включая деревянные конструкции, поддержке предпринимательства и государственных программ поддержки ИЖС на различных уровнях. Это предложение на рынке, важность ипотеки и рост номинальных цен на жилье. На данный момент нет точных данных о суммарном объеме предложения недвижимости на первичном рынке жилья, на которые можно полностью опираться. То же самое относится и к вторичному рынку. Есть только приблизительные оценки, которые могут противоречить друг другу. Ранее представленные объемы жилья, конечно, не соответствуют его фактическому рыночному предложению на первичном рынке, потому что часть объемов уже была учтена на стадиях строительства перед сдачей домов через договоры долевого участия или использована государством для улучшения жилищных условий нуждающихся граждан. Однако это не является значимым фактором в настоящее время. Оценить объем рынка можно по числу выданных ипотечных кредитов. В основном количество кредитов, взятых на рефинансирование, выросло значительно, но это не создает новый спрос на недвижимость. При исключении рефинансирования прирост ипотечного кредитования составил около 25%. Также увеличилось количество кредитов, взятых через договоры долевого участия, но их доля осталась примерно такой же. Рост этой категории кредитов не свидетельствует о росте первичного рынка в целом, так как часть этого сегмента уже представлена готовым жильем в недавно введенных в строй домах. Поэтому можно сделать вывод, что расширение первичного рынка в количественном выражении было незначительным. Учитывая, что объем ввода нового жилья в России не увеличивается, а также отсутствие роста текущего строительства, увеличение числа сделок могло быть обусловлено только за счет сокращения доступных лотов на продажу из остатков прошлого года. Среди таких лотов большую долю занимало жилье, проданное вторично топ-менеджерам и доверенным лицам во втором квартале 2019 года, обозначая продажу более 10% общей площади жилья, строящегося в проекте. Стремление избежать перехода на эскроу-счета с 1 июля и продолжить финансирование по существующей схеме договоров долевого участия с гражданами без участия банков было главной причиной таких действий. Возможность такого финансирования была предоставлена Постановлением Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года. Это, в свою очередь, привело к сокращению предложения на рынке жилья и повышению цен из-за увеличившегося спроса, иногда даже до ажиотажных масштабов. Конечно, на ценовую динамику влияли различные факторы. С одной стороны, падение реальных доходов населения во время кризиса и общее пессимистическое настроение на рынке снижали спрос. Однако, с другой стороны, поддержка отрасли со стороны государства и льготные условия ипотеки вызвали ажиотаж, который явно проявился во второй половине года в виде роста цен на недвижимость. Без сомнения, в конце года цены на готовое жилье подверглись влиянию эмоционального фактора, не подтвержденного реальным спросом. На фоне новостей о повышении цен на многие товары и услуги продавцы также повысили цены на недвижимость, воспользовавшись сокращением предложения из-за пандемии. В результате средние цены на недвижимость объективно выросли, превысив темпы роста предыдущих лет. Согласно данным Росстата, такая динамика наблюдалась в обоих сегментах рынка, но в большей степени на первичном рынке, который стал объектом мер государственной поддержки, в основном благодаря льготной ипотеке. Особенно заметен опережающий рост цен на типовые квартиры среднего качества. Почти во всех категориях объектов за исключением элитного жилья на первичном рынке рост был выше, чем на вторичном. Высокие темпы роста цен на рынке недвижимости также подтверждаются другими источниками. Согласно данным, рост на первичном рынке столицы был еще выше, а по всей России в этом сегменте составил 15%. Необходимо отметить, что это был не просто рост, а реальный рост, который значительно превысил официальный уровень инфляции на рынке потребительских товаров. Это сделало недвижимость привлекательной для инвестиций, что стало важным фактором спроса на ипотечные продукты. Государственная поддержка и льготная ипотека играли ключевую роль в влиянии на рынок недвижимости и вызвали резкое увеличение спроса во время кризиса, преимущественно через ипотечное кредитование. Это было возможно благодаря мягкой денежно-кредитной политике Банка России, который несколько раз понижал ключевую ставку, несмотря на устоявшуюся практику повышения процентных ставок во время кризисов. В то же время, реальные ставки по депозитам стали отрицательными, что побудило население перенаправить свои сбережения на рынок недвижимости. Однако более значительным фактором ажиотажа на рынке стали отрицательные реальные ставки по ипотеке. Брать кредит под 8% годовых при росте цен на недвижимость в 20% стало очень выгодным, и все больше людей принимали участие в спекулятивных инвестициях, надеясь на дальнейшее увеличение цен. При этом условия покупки были очень привлекательными, а также проводилась активная реклама программы льготной ипотеки в СМИ, а процедура получения кредита стала проще например, стало практиковаться дистанционное подача заявок. В результате, цель программы, которая заключалась в компенсации снижения спроса в период локдауна, была достигнута уже к лету 2020 года. Программы Семейная ипотека, льготная сельская ипотека и Дальневосточная ипотека имели дополнительный характер. Особенностью льготного кредитования было то, что оно было ориентировано на рынок первичной недвижимости, такой как новостройки на стадии строительства, что предполагало заключение договоров долевого участия. Так, доля кредитов, выданных под заключение договоров долевого участия и их сумма, составляли почти 90% для стандартной льготной ипотеки до 6,5% годовых. В других программах, где удельная роль играло готовое жилье, доля этих кредитов все равно превышала 60% (за исключением "Сельской ипотеки"). Разница связана с процессом секьюритизации ипотечных кредитов, который заключается в том, что задолженность населения по ипотеке выше, чем по отчетности Банка России, поскольку банк не учитывает, что часть ипотечных закладных списывается с баланса банка в пользу ипотечного агента, который выпускает облигации, обеспеченные данными активов. В отличие от других программ, данная программа не выделяется среди остальных ипотечных кредитов. Однако можно предположить, что ее основным объектом являются отдельные жилые дома. Механизм позволяет банкам освобождать средства для увеличения объема кредитования. При этом качество ипотечного кредитного портфеля остается достаточно высоким, что подтверждают низкие показатели просроченной задолженности населения: доля просроченной свыше 90 дней задолженности по ипотечным кредитам в декабре 2020 года осталась на уровне начала года, и ее доля на первичном рынке снизилась с 1,2% до 1% в то время как по другим кредитам населению этот показатель вырос с 7% до 8,5%. Тем не менее, существует вероятность увеличения системных рисков для ипотеки из-за снижения ипотечных ставок в последние годы, что сопровождается увеличением суммы ипотечных кредитов, сроков кредитования и количества кредитов с низким первоначальным взносом. В результате повышения спроса на ипотеку рублевые цены на недвижимость продолжают расти. Кроме того, на рынок недвижимости поступают собственные средства покупателей и государственные безвозмездные субсидии. Часть материнского капитала используется на покупку недвижимости. В прошлом году было запланировано существенное увеличение объема таких средств за счет введения выплат на первого ребенка в размере 466,6 тыс. рублей и увеличения суммы выплаты на второго и последующих детей до 616,6 тыс. рублей. Начиная с 2019 года действует программа поддержки многодетных заемщиков, получающих субсидию в размере 450 тыс. рублей на погашение основного долга. К концу 2020 года было одобрено более 111 тыс. заявок на направление средств на погашение основного долга по ипотечным кредитам, взятым такими заемщиками, и сумма к выплате превысила 49 млрд рублей. На фоне сокращения объема текущего строительства и ввода жилья застройщики не только смогли повысить цены, но и были вынуждены снизить объем экспозиции. Более того, можно предположить, что эта тенденция будет продолжаться, так как программа льготной ипотеки была продлена, а застройщики не смогут быстро увеличить объем предложения из-за специфических условий отрасли. Неудивительно, что к концу года возникла некоторая оппозиция к расширению программы льготного кредитования со стороны Министерства финансов РФ и Центрального банка. Главным уроком, можно сказать, стало то, что не рынок определяет ценообразование в недвижимости, а государство через свою политику, в частности через стимулирование ипотеки. Без официальных или неофициальных гарантий государства банки не смогли бы предоставлять значительные долгосрочные кредиты по низким ставкам, хотя бы из-за структуры пассивной части баланса, в которой у банков преимущественно краткосрочные обязательства. Другим примером сильного влияния государства на спрос на жилую недвижимость может служить сравнение тенденций ипотечного и потребительского кредитования. В отличие от ипотеки, которая росла как в рублевом, так и в количественном выражении в прошлом году, потребительское кредитование в этот период испытывало спад. Главное отличие потребительских кредитов от ипотеки заключается в отсутствии субсидирования ставок и не такой сильной институциональной поддержке для заемщиков, что приводит к более высоким процентным ставкам и меньшим объемам кредитов, соответствующим условиям свободного рынка. Кризис прошлого года изменил обычную логику циклического движения цен на недвижимость. Обычно при росте экономики цены на недвижимость также растут, а после острой фазы кризиса они постепенно снижаются. Когда начинается новая фаза роста, цены на недвижимость повышаются с некоторой задержкой. Но кризис прошлого года в России был отличным от предыдущих в своем содержании. При понижении ключевой ставки Центрального банка, курс рубля оставался относительно устойчивым, а инфляция была умеренной. В отличие от тревожных ожиданий, мировые цены на нефть после колебаний вышли на уровень, который значительно превышает исторические минимумы, что положительно сказалось на российской экономике. В таких условиях, при сокращении потребительских расходов домашних хозяйств, не было банковской паники. На фоне широкой государственной поддержки спроса, банки смогли увеличить объемы ипотечного кредитования. В результате, строительный сектор не попал в число сильно пострадавших отраслей, и реальные цены на недвижимость в рублевом выражении, в отличие от предыдущих кризисов в 2000-е годы, не снизились, а поднялись. В условиях пандемии, которая послужила оправданием для активного прямого вмешательства государства в экономику с целью защиты населения и застройщиков, явное искажение влияния государства на рыночное ценообразование на рынке недвижимости стало очевидным. Однако, основа, на которой строятся цены на квартиры, неустойчива - это снижение стоимости ипотеки за счет государственной поддержки и низкой инфляции потребительских товаров. Несмотря на продление льготной программы ипотеки, будет сложнее поддерживать субсидирование спроса на недвижимость в объемах, как раньше. Необходимо отметить, что в настоящее время ни один проект, реализуемый с использованием счетов эскроу, не попал в реестр проблемных. Новая схема финансирования уже успешно прошла полный цикл в некоторых регионах — от открытия счетов эскроу до перечисления накопленных средств застройщику или банку в счет погашения кредита. В отдельных регионах такая практика связана с активизацией программ льготной ипотеки и значительным предложением на рынке жилья. В то же время большая часть ипотечных кредитов все еще выдается населению экономически благополучных регионов, что обусловлено демографическими факторами, уровнем доходов населения, объемами вводимого жилья и доступностью банковских услуг. Наиболее популярным жильем в новостройках среди крупных регионов является черноморское побережье Краснодарского края и Крым. Однако, несмотря на положительную динамику рынка, возникли некоторые сложности в связи со снижением доходов населения. За первое полугодие доступность жилья в целом по России снизилась: если раньше размер среднедушевого годового дохода равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья на первичном рынке, то теперь этот показатель сократился до 6,2 кв. м. Рост жилищного кредитования ускорился благодаря программам льготной ипотеки и смягчению денежно-кредитной политики Банка России. Это значительно повысило доступность жилищных кредитов. Впервые за всю историю число сделок с физическими лицами на первичном рынке преодолело рубеж в 10 тысяч благодаря льготной ипотеке. Программы льготной ипотеки выполняют две взаимосвязанные функции. Во-первых, экономическую, которая заключается в поддержке национальной экономики через стимулирование спроса на жилую недвижимость и, соответственно, спроса застройщиков на строительные материалы, оборудование и труд строителей. Во-вторых, социальную функцию, которая включает адресную поддержку определенных групп населения, которые не могут улучшить свои жилищные условия с использованием стандартных рыночных инструментов. Введение программы семейной ипотеки, предоставляющей льготы по ипотечным кредитам семьям с двумя и более детьми или с ребенком-инвалидом, значительно увеличило значение льготной ипотеки. Различные причины привели к резкому увеличению охвата населения программами льготного кредитования. Во-первых, с начала года были запущены две новые программы льготной ипотеки: дальневосточная и сельская. Во-вторых, распространение экономических угроз, вызванных пандемией, послужило основой для создания программы льготного ипотечного кредитования по ставке 6,5% годовых или ниже, которая была ориентирована на широкий круг заемщиков. В результате, практически половина новых ипотечных кредитов была выдана в рамках этих льготных программ. Льготные программы ипотечного кредитования оказали значительное влияние на состояние ипотечного рынка, особенно в отношении снижения средних рыночных ставок в середине года. Тем не менее, исследования показывают, что влияние этих программ на объем ипотечного кредитного портфеля неоднозначно. С одной стороны, они способствовали увеличению доступности ипотечных кредитов для населения, позволяя тем, кто ранее не имел возможности получить ипотечный кредит по рыночным условиям, улучшить свои жилищные условия. С другой стороны, в некоторых случаях льготная ипотека просто замещала рыночную и не приводила к увеличению общего объема кредитования. Кроме того, около 40% операций по программе семейной ипотеки были связаны с рефинансированием ранее выданных кредитов и не приводили к увеличению объема кредитного портфеля. В итоге, можно сказать, что программы льготного ипотечного кредитования выполняли больше социальную, а не экономическую функцию. Однако, в среднесрочной перспективе, мы наблюдаем снижение доступности недвижимости из-за недостаточного роста доходов населения и увеличения цен на жилье. Во время пандемии также отмечается рост спроса на индивидуальные жилищные строения. Многие желают жить в частных домах, но доступность ипотеки становится преградой для развития индивидуального домостроения. Банки не готовы выдавать кредиты на строительство ИЖС по нескольким причинам: отсутствие контроля над целевым использованием средств при самостоятельном строительстве, отсутствие стандартизации в строительстве ИЖС и низкая ликвидность участков под частные дома, которые могут находиться в местах без социальной инфраструктуры. Ввиду вышеуказанных обстоятельств финансовые учреждения предлагают заемщикам повышенные процентные ставки на строительство домов, которые составляют 2-3% выше, чем стандартные ипотечные программы. С целью решения данной ситуации в ближайшее время будет принят нормативный документ, касающийся развития индивидуального жилищного строительства. Этот стандарт будет рекомендован банкам для использования при проектном финансировании. Кроме того, изменения в инструкцию Центрального банка России №590 позволят использовать проектное финансирование для получения кредитов на индивидуальные жилые участки по более низкой процентной ставке, которая будет ниже ключевой ставки при достаточно быстрой реализации продаж. Параллельно будет разработана отдельная программа по деревянному строительству, которая позволит распространить ипотеку на такие типы домов. Это будет способствовать адаптации лесной отрасли к новым условиям, включая запрет на экспорт необработанной древесины, а также обеспечит россиян качественным и экологичным жильем. Мы считаем, что развитие индивидуального жилищного строительства является одним из ключевых факторов повышения экономического потенциала, качества жизни и комфорта в городской среде. Современные жилые кварталы, состоящие из индивидуальных домов, позволят создать новые центры социальной активности, привлечь бизнес и инвестиции, создать новые рабочие места и сбалансировать систему транспорта. По данным статистики, уже 70% населения России предпочитают индивидуальные дома в качестве основного типа жилья. Однако, многие из них пока не имеют возможности приобрести такое жилье из-за высоких процентных ставок по ипотеке, обусловленных низкой ликвидностью и высокими рисками для банков. Мы надеемся, что комплексное развитие стандартизованного индивидуального жилищного строительства с возможностью привлечения проектного финансирования поможет в ближайшем будущем решить эту проблему. В целях усовершенствования жилищного кредитования в планах также есть запуск программы субсидирования процентных ставок по кредитам для проектов с низкой маржинальностью. На это будет направлено 0,5 миллиарда рублей до конца текущего года. Сейчас большое количество проектов не выходит на рынок из-за отсутствия финансирования. Переход на проектное финансирование позволит застройщикам получать средства независимо от спроса на жилье. Вместе с тем, учитывая планируемые объемы строительства и потребности в его финансировании, можно предположить, что в перспективе долевое строительство может стать одной из крупнейших отраслей банковского кредитования. Несмотря на положительные последствия программы льготной ипотеки, в России все же имеются определенные проблемы, которые необходимо учитывать. Строительство жилой недвижимости считается одной из самых прибыльных сфер экономики в России. Это мнение распространено из-за низкой стоимости строительства на первый взгляд и высокой цены на готовое жилье. Раньше, несколько лет назад, так и было: спрос на жилье превышал предложение, у населения были средства для покупки недвижимости, и застройщики активно застраивали любые свободные участки и продавали квартиры по высоким ценам. Однако ситуация на рынке изменилась с точностью до наоборота. Теперь стоимость строительства высока, а цены на готовое жилье низки. Доля банкротств застройщиков растет, рентабельность отрасли составляет всего 10-15%. Главными правилами для жилищного девелопмента в России являются законы и конституция: ГК РФ, УК РФ, КоАП РФ и Федеральный закон №214. ФЗ №214 устанавливает порядок привлечения средств дольщиков, права и обязанности застройщика, а также определяет понятие "застройщик" и требования к нему. Этот закон регулирует взаимоотношения между строительными организациями и гражданами, желающими покупать недвижимость у застройщика. Закон постоянно изменяется и вносятся поправки, которые направлены на минимизацию рисков для граждан и сокращение случаев обмана дольщиков, но при этом ограничивают права застройщиков и заставляют их действовать честно. Все это время ФЗ №214 служил гарантом защиты дольщиков, и казалось, что для застройщиков ситуация не может быть хуже. Однако Президент Российской Федерации Владимир Путин поручил правительству разработать план по отказу от привлечения средств граждан для строительства жилья. В результате, долевое строительство полностью исчезнет в течение трех лет. Многие эксперты считают, что в связи с этим решением президента ситуация для застройщиков будет только ухудшаться. Прекращение финансирования строительства жилья из бюджета и отсутствие доступного источника денежных средств заставили строительную отрасль выбирать между остановкой строек и поиском новых источников финансирования. Единственным выходом в такой ситуации стало привлечение средств граждан. В прошлом отсутствовал закон, регулирующий правила в строительной сфере, что приводило к проблемам, таким как двойные продажи. Кроме того, продажи квартир начинались до разрешения на строительство, возрастая риски для дольщиков и возможность получения чего-то отличного от обещанного. Для решения данных проблем на рынке жилой недвижимости был необходим договор между финансирующими строительство и застройщиками. Таким решением стали договоры инвестирования или долевого участия в строительстве. Однако, без понимания, что представляют из себя объекты в этих договорах, суды неоднозначно оценивали их юридическую основу, не имея понятия, по каким правилам решать те или иные вопросы. С одной стороны, дольщик может рассматриваться как покупатель согласно Закону о защите потребителей, с другой стороны, он является инвестором по Закону об инвестиционной деятельности. Все эти споры и недопонимания требовали решения на законодательном уровне. После принятия соответствующего закона, застройщики начали действовать в соответствии с его правилами. Тем не менее, закон всего лишь официально унифицировал уже сложившиеся основы в этой сфере. С каждым годом законодательство в области долевого строительства все больше меняется, ужесточая требования к застройщикам и снижая риски для дольщиков. В настоящее время существует определенная процедура привлечения денежных средств от граждан, предусматривающая, что застройщик должен сначала оформить разрешительную документацию и получить разрешение на строительство объекта, а после этого начинаются продажи по договору долевого участия. Для застройщика такой вид финансирования имеет существенное преимущество, поскольку деньги на строительство поступают на протяжении всего срока, что позволяет избежать других источников финансирования и уменьшить риск задержки строительства. Для дольщиков это предоставляет возможность приобрести недвижимость по более низкой цене. Однако существуют и определенные риски, связанные с тем, что в последнее время все чаще появляется понятие обманутый дольщик - это тот дольщик, чьи права не были защищены застройщиком, который не выполнил свои обязательства по строительству объекта и передаче доли в назначенный срок для оформления права собственности. По данным, подготовленным регионами по решению проблемы обманутых дольщиков, на октябрь 2017 года в 72 субъектах Российской Федерации имелось 830 проблемных объектов с участием 86 000 человек, которые заключили договоры долевого участия в этих объектах. Стоит отметить, что в число обманутых дольщиков входят и те, кому необходимо было доплатить немного, но они не были обмануты в финансовом смысле, а также те, кто потерял деньги из-за банкротства застройщика без его собственного вмешательства и кто хотел приобрести недвижимость по нереалистично низкой цене. Таким образом, понятие "обманутые дольщики" включает в себя и тех людей, чьи обязательства не были выполнены полностью или с задержкой, но даже по самому лояльному подсчету их число не превышает 2,5%. Такие печальные статистические данные и многочисленные митинги обманутых дольщиков не остались без внимания высокопоставленных чиновников, которые серьезно заинтересовались данной проблемой. После введения изменений, "застройщиком" считаются компании, которые соответствуют следующим основным условиям: 1. Имеют опыт строительства многоквартирных домов площадью не менее 10000 квадратных метров как застройщик, технический заказчик или генеральный подрядчик не менее 3-х лет. 2. Застройщик не может одновременно строить многоквартирные дома по нескольким строительным разрешениям. 3. Собственные средства застройщика должны составлять более 10% от общей стоимости проекта. 4. Отсутствуют обязательства по кредитам, займам и ссудам, за исключением целевых кредитов. 5. Застройщик имеет право на открытие только одного расчетного счета. 6. Перечисление средств в компенсационный фонд должно быть выполнено до регистрации долевого строительного участия. 7. Размер косвенных расходов, включая оплату труда, маркетинговые расходы, аренду помещений и банковские услуги, ограничивается 10% от проектной стоимости строительства. 8. Запрещено участие в капитале или имуществе коммерческих и некоммерческих организаций. Внедрение новых правил приведет к сокращению предложения на рынке, вызванному как повышением цен, так и уменьшением числа застройщиков, поскольку не все компании удовлетворяют требованиям ФЗ № 214. Вице-президент строительно-инвестиционной корпорации прогнозирует, что при новом законодательстве на рынке останется лишь 25-30% от сегодняшнего числа застройщиков, и это неизбежно приведет к сокращению объема вводимого жилья и росту цен. В связи с этим, было введено обязательное страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты составляют от 1,5% до 2%, а список страховых компаний согласовывается ЦБ РФ. Однако на практике этот механизм оказался неэффективным: затяжные судебные разбирательства могут продолжаться дольше срока действия договора, что приводит к тому, что дольщики не получают свои выплаты. Полученные страховщиками по договорам долевого участия в строительстве страховые премии с 2014 года составляют около 27,5 млрд рублей. Однако, несмотря на наличие случаев банкротства у застройщиков, до сих пор не было осуществлено ни одной выплаты. Это означает, что риски банкротства могут быть легко скомпенсированы, если система реализации таких мер будет корректной и прозрачной. Кроме того, есть вероятность, что через три года долевое участие в строительстве может вовсе исчезнуть, что будет представлять четвертый этап развития этой отрасли. По результатам исследования, проведенного Центральным экономико-математическим институтом РАН, «в новых условиях выживут только 3,4% от общего числа существующих в данный момент застройщиков, что составляет 3800 человека из реестра. В настоящее время в условиях нового закона ФЗ №214 реально работают и имеют финансовую активность только 132 застройщика, что составляет 5,3% от общего числа работающих в настоящее время. Остальные будут либо искать способы привлечения средств через «серые» схемы, либо объявят себя банкротами. Отмена системы долевого участия в строительстве, помимо негативных последствий для самих застройщиков, отразится и на покупателях. Поскольку единственным законным источником финансирования останется целевой кредит, стоимость объектов на начальных этапах строительства будет выше, чем ранее, и, следовательно, спрос на недвижимость снизится. Это затронет не только граждан, приобретающих жилье для собственного проживания, но и инвесторов, покупающих недвижимость для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. А это составляет около 30% всех сделок, - отмечает генеральный директор ООО. Также новые изменения затронут и экономику страны в целом. Смежные с жилищной отраслью секторы, такие как производство стройматериалов, добыча ресурсов, энергетика, машиностроение, коммунальные услуги и другие, также могут пострадать, поскольку отрицательный мультипликативный эффект изменение дохода в большем степени, чем изменение исходных расходов приведет к сокращению ВВП. Внушительные затраты на получение разрешений на строительство до 1 июля 2018 года, а также последующие кредитные обязательства, могут привести к тому, что застройщикам будет сложно завершить все объекты и, следовательно, затормозится темп строительства. В итоге всего вышесказанного можно выделить несколько основных тенденций развития отрасли девелопмента. Прежде всего, наблюдается ужесточение правил в отношении застройщиков. Баланс между застройщиками и дольщиками, который был нарушен несколько лет назад, с каждым годом смещается в пользу покупателей. Однако, несмотря на это, дольщики все же остаются менее защищенной стороной и нуждаются в правовой поддержке. Однако, ограничение деятельности застройщиков может иметь негативные последствия для дольщиков. Высокие цены на жилье приводят к сокращению спроса на рынке, и многие покупатели уже не могут себе позволить недвижимость по доступным ценам. Вторым важным трендом является исчезновение долевого строительства в течение трех лет. Единственным законным способом привлечения денежных средств для застройщиков станет использование кредитного финансирования. Даже при снижении процентной ставки по кредиту, не все компании будут способны его погашать, что может привести к банкротствам и недостроям. Таким образом, современные тенденции развития отрасли строительства жилой недвижимости являются преимущественно негативными. Намерения чиновников понятны - все меры направлены на улучшение защищенности граждан, однако, достичь баланса, удовлетворяющего все стороны, не представляется возможным. Используемые меры могут привести к консолидации рынка и увеличению доли крупных девелоперов, что в свою очередь повысит себестоимость строительства. Сделки станут более прозрачными, но люди будут меньше рисковать, приобретая жилье у застройщиков. Ставки по ипотеке могут быть снижены, но цены на недвижимость возрастут, что приведет к сокращению спроса и, вероятно, потребует новых мер. Анализ показал наличие устойчивого научно-практического развития концепции девелопмента в России. Это формирует современные экономические тенденции развития жилищного строительства и реструктуризует рыночные системы управления предприятиями строительного комплекса. Исследования также указывают на развитие систем профессионального девелопмента недвижимости из-за появления новых общероссийских тенденций на рынке жилья. Одной из современных тенденций жилищного строительства в России является возникновение рыночного механизма комплексной жилой застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентации жилищного строительства от преимущественной и угасающей точечной застройки к комплексному освоению территорий. Он является очень высоко рискованным и проблемным полем жилищного строительства. Проведенные исследования позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства: эффект масштаба, долгосрочность и комплексность, что позволяет формировать синергические эффекты; развивающийся характер проектов; длительные сроки жизненного цикла управления до 7-10 лет и более; высокий уровень предложения жилья до 1 млн м2 жилья и выше; доступность для реализации только крупным жилищным компаниям; высокие риски строительства в сочетании с ожидаемой высокой доходностью; организация государственно-частного партнерства. Обзор отечественного и зарубежного опыта системы профессионального девелопмента недвижимости показал, что в данной концепции отсутствует научно-методическая проработка специфики управления проектами комплексной жилой застройки. В связи с этим особенности и высокая значимость инновационного сегмента жилищного рынка России требуют научно-методической проработки инновационных функций девелопмента применительно к проектам КЖЗТ и высокой экономической надежности их реализации. Определено, что проработку проблемы инновационного моделирования высоконадежной экономической системы профессионального девелопмента комплексной жилой застройки для крупных инвестиционно-строительных компаний необходимо выполнять через принятую научную гипотезу функционально-надежностного моделирования как разновидности функционально-стоимостного анализа. Поэтому теория функционально надежностного моделирования принята как основной методический аппарат исследования экономической надежности инновационной системы профессионального девелопмента комплексной жилой застройки. Одним из ключевых направлений развития как экономики в целом, так и ее отдельных отраслей является инновационное развитие. На данный момент большое внимание уделяется реализации государственных программ поддержки инновационной деятельности с целью повышения благосостояния населения. Проблема повышения инновационной активности в российском инвестиционно-строительном комплексе является важной народнохозяйственной задачей. В настоящее время ведется поиск новых строительных материалов и методов строительства, которые бы удовлетворяли требованиям энергоэффективности, экономичности и комфорта жилых зданий. Определение и оценка потенциала инновационной деятельности в региональных инвестиционно-строительных комплексах через создание и использование новых, более совершенных строительных машин, механизмов, материалов, конструкций, технологий и усовершенствование системы управления являются значимыми резервами для повышения эффективности региональной и национальной экономики. Вместе с тем, несмотря на актуальность инноваций, неэффективное управление и недостаточно развитая инновационная инфраструктура сдерживают активность в инвестиционно-строительных комплексах. Эта проблема актуальна и в инвестиционно-строительной сфере. Инновационный подход в управлении предполагает логически связанные решения и использование внутренних ресурсов предприятия для управления материальными ресурсами, финансами и персоналом. Одним из современных направлений в экономике и управлении предприятием в инвестиционно-строительной сфере являются концептуальные подходы к развитию девелопмента и совершенствование систем управления проектами на его основе. В сфере строительства, термин девелопмент недвижимости означает сложный процесс создания нового объекта недвижимости с целью его продажи или использования. Девелопмент является многосторонним бизнесом, включающим различные виды деятельности - от реконструкции и аренды существующих зданий до покупки земли и продажи участков. Он включает в себя выбор участка, разработку проекта, привлечение инвестиций, обеспечение соответствующих разрешений, проведение отбора проектных организаций, активное управление командой проектировщиков, управление строительными работами и сдачу объекта. Это сложный процесс, который управляется компанией, отвечающей за качество работ, соблюдение бюджета и сроков исполнения. Для инвесторов важна стоимость денег во времени, поэтому каждый вложенный доллар должен работать в соответствии с планом. Однако, в России функция девелопера появилась относительно недавно, в то время как на западе эта практика существует уже много лет. В советское время строительство в России выполнялось по-другому, поэтому с появлением коммерческого рынка недвижимости появилась необходимость в девелоперах, которые бы получили знания и опыт в управлении и организации проектов от западных специалистов. Разложим систему на две ветви: первая – когда разработчик является инвестором и застройщиком одновременно, а вторая – когда эти функции передаются третьим лицам, которые не всегда являются экспертами в сфере строительства и недвижимости, но обладают финансовыми ресурсами для вложений. Главным атрибутом разработки является последовательность этапов, включающих приобретение земельного участка, строительство объекта и его продажу. Часто в роли девелопера выступают крупные инвестиционно-строительные комплексы, которые объединяют предприятия-аутсорсеры для оптимизации распределения и управления материальными, информационными и рыночными потоками. Фи-девелопмент представляет сопровождение проекта с начального этапа подготовки площадки до сдачи готового объекта в эксплуатацию. Схема организации строительства с привлечением фи-девелопера представлена на рисунке. В этом случае девелопер не несет риски проекта и не финансирует его, получая за организацию и управление процессом фиксированное вознаграждение. В настоящее время на рынке существует достаточное количество фи-девелоперов, реализующих множество проектов. При осуществлении проектов строительства и развития промышленных и специализированных объектов, важной функцией становится включение в команду опытного фи-девелопера. Такая роль необходима для понимания специфики данных объектов. Например, проекты строительства гостиниц требуют наличия опытного фи-девелопера, так как гостиницы являются наиболее специфическим и сложным сегментом недвижимости, и успех такого проекта в значительной степени зависит от квалификации фи-девелопера. Задачи фи-девелопмента все более востребованны на рынке, поскольку девелопмент недвижимости становится все более многосторонним, охватывая различные виды деятельности в сфере недвижимости. Многие застройщики на своем опыте убедились, что начиная проект, они сталкиваются с ситуациями, с которыми не всегда могут эффективно справиться. В результате, они не всегда могут получить необходимые согласования вовремя или соблюсти бюджетные ограничения из-за неправильного выбора проектировщиков и подрядчиков или работы с некомпетентными строительными организациями, которые не в состоянии построить и сдать объект в эксплуатацию, постоянно требуя дополнительных средств. В связи с этим, застройщики все больше понимают, что лучше заплатить за качественные девелоперские услуги опытному профессионалу, чем самостоятельно заниматься проблемами, в которых они не до конца разбираются. В отношении жилищного строительства, фи-девелопмент в России пока не сильно развит, поскольку застройщики сами осуществляют эти функции. В период кризиса многие проекты замораживались, и, следовательно, вложенные средства терялись. Это произошло не столько из-за кризиса, сколько из-за несовершенства подготовки проектов, и поэтому некоторые проекты понесли кризисные потери значительно больше, чем другие. Жилищное строительство является одной из наиболее актуальных отраслей национальной экономики. В период экономических реформ и в последующие годы потребность в жилье значительно отставала от прежних достижений и мировых стандартов. Низкие темпы строительства и недостаточное качество жилья не позволяют достичь желаемых результатов, востребованных обществом. С целью поддержки региональных программ развития жилищного строительства подпрограммой Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации Министерство регионального развития РФ проводит конкурсный отбор субсидий из федерального бюджета для региональных бюджетов. Один из важных аспектов - стоимость жилья должна быть приемлемой для потребителя, так как цены на эконом-класс жилья на первичном рынке составляют примерно 170 тыс. рублей за квадратный метр. Одной из причин, затрудняющих жилищное строительство, является проблема земельных ресурсов. Информированность заинтересованных лиц, чьи права могут пострадать в результате изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, имеет особое значение. Устойчивый характер указанных тенденций свидетельствует о кризисе модели управления строительным рынком недвижимости. Собственники земли, располагающие тысячами гектаров, признаются в использовании стратегии по поэтапному выводу своих земель на рынок для поддержания дефицита и получения существенных прибылей. Низкий спрос на жилье со стороны населения приводит к небольшим объемам строящегося жилья. В свете всех этих факторов необходима новая системная жилищная политика, способная сбалансировать экономические интересы всех участников строительной индустрии. Кроме того, необходимо развивать материально-техническую базу строительного комплекса. В любом обществе, где существует земельный рынок, государство должно установить правила его функционирования, учитывая особенности земельных ресурсов всех категорий. Проведение анализа земельных отношений в процессе капитального строительства позволяет выявить следующие особенности данной сферы: 1) Все стадии строительства подвергаются последовательному и подробному государственному контролю. Данный контроль осуществляется в форме экспертизы, оценки и надзора и обладает не рекомендательным, а запретительно-разрешительным характером. 2) Длительность земельных отношений в сфере строительства распространяется не только на получение согласия на строительство и выделение земельного участка, но и на сам процесс возведения объекта и его последующую эксплуатацию, что может занять более трех лет. 3) Строительство подразумевает четкую последовательность и оформление земельных отношений, их преемственность. 4) Формы земельных отношений закреплены в законодательстве и сложившиеся между участниками строительной деятельности. 5) Государственное регулирование земельных отношений предусматривает превентивные меры и контроль будущих строительных процессов с учетом возможных влияний на земельные ресурсы и их владельцев. 6) В процессе строительства сформировано множество и различных категорий участников описываемых земельных отношений. Среди них: государственные и муниципальные организации, надзорные и контролирующие органы, кредитно-финансовые учреждения, инвестиционные фонды и другие инвесторы, застройщики и подрядчики, поставщики строительных материалов, оценочные, консультационные и инжиниринговые компании, проектно-сметные бюро и организации, потребители продукции строительного характера. 7) Участие граждан, общественных объединений и религиозных организаций в формировании параметров земельных отношений. Важно отметить их влияние на процесс допуска застройщика к земельному ресурсу. 8) Информационная прозрачность в отношении изменения статуса земельных ресурсов и способа их привлечения к хозяйственному обороту. Решение проблем, связанных с современными условиями, требует внимания к следующим вопросам: 1) Активизация всех процессов, которые обеспечивают эффективное функционирование инвестиционно-строительной сферы национальной экономики, чтобы предотвратить разорение и исчезновение большого количества строительных организаций с их ресурсами и потенциалом. 2) Создание адекватной государственной жилищной политики, в основе которой лежит нормализация земельных отношений, соответствие стратегическим приоритетам развития, сбалансированные интересы участников строительства, разработка планов развития и других соответствующих мероприятий. 3) Пересмотр масштабов и структуры материально-технической базы строительного комплекса, с тем чтобы сохранить и укрепить позиции национальной экономики в мировом хозяйстве. Решение первой проблемы требует перестройки большинства существующих в настоящее время производственно-экономических отношений в сфере инвестиционно-строительной деятельности через соответствующие правовые изменения, включая земельные отношения, а также создание стимулированного спроса и предложения на отечественном строительном рынке, свободного от монополий, лоббизма и злоупотребления административными ресурсами. Вторая проблема связана с необходимостью разработки и реализации эффективной государственной жилищной политики. Несмотря на национальный проект по доступному жилью, доступность жилья снижается из года в год, и даже гражданин России со средним доходом 60 тыс. рублей в месяц имеет мало шансов приобрести городскую квартиру в обжитых и удобных районах для проживания и работы населения. Такая ситуация обусловлена недостатком земельных участков для строительства, что связано с неучетом контроля над землей и ее субъектами. Роль оборота земли не только в конкретных сделках, но и для всего общества очень важна. Переход земли от одного владельца к другому должен быть выгодным для общества, так как она попадает в руки более опытного, обладающего большими ресурсами собственника. Это способствует увеличению отдачи от использования земли в хозяйственном обороте. Вместе с тем, законные требования и условия использования земли не могут полностью заменить реальности рынка земли. Рынок земли характеризуется тем, что стороны свободно заключают договоры и сами устанавливают условия этих договоров, соблюдая рамки закона, но учитывая особенности и назначение участка земли. Прежде всего, это касается цены. Цена является важным регулятором процесса входа земли в хозяйственный оборот. Анализ земельного рынка в современной России показал его недостаточное развитие по ряду причин. Во-первых, процесс приватизации сельскохозяйственной земли еще не завершен. Множество земельных долей сельских тружеников не выделено и их оборот ограничен. Кроме того, продолжается приватизация свободных земель из фондов перераспределения, что затрудняет реализацию сделок купли-продажи и аренды земли по рыночным условиям. Во-вторых, сельское хозяйство во многих регионах находится в трудном состоянии и не приносит достаточного дохода для землепользователей. Это делает землю мало привлекательной и ограничивает спрос на нее. В-третьих, основные объемы несельскохозяйственных земель все еще находятся в государственной собственности, принадлежащей муниципалитетам, РФ и регионам. При осуществлении сделок по земле, часто устанавливаются цены, рекомендованные властями, которые не всегда соответствуют рыночным ценам. В-четвертых, недостаточное развитие земельного законодательства приводит к избыточной сложности государственной регистрации прав на землю и другим организационно-правовым недочетам, которые сдерживают распространение сделок с землей. В-пятых, на рынке недвижимости недостаточно полноценной информации. Множество проблем, связанных с земельными отношениями в строительстве, их постоянный и хронический характер, акцентируют внимание на необходимости формирования концепции управления земельными отношениями как организационно-экономического механизма интеграционного типа. Учитывая, что любой строительный объект неразрывно связан с землей, можно предположить, что ее развитие и обустройство в результате строительно-монтажных работ в первом приближении являются основным содержанием девелопмента земли или лэнд-девелопмента. Управление земельными отношениями является ключевым элементом процесса реализации инвестиционно-строительных проектов, определяя их конечную эффективность. Основная цель лэнд-девелопмента в сложившихся условиях может быть обозначена как капитализация земельного ресурса, осуществляемая путем разработки концепции будущей застройки, оформления прав на строительство и обустройство определенного земельного участка. Главным механизмом девелопмента земли, широко применяемым в международной практике, является разукрупнение земельных участков. Разукрупнение – это изменение совокупной стоимости земельного участка на основе правовых, экономических и физических действий, проводимых девелопером для подготовки земли к девелопменту, как инструмента управления развитием недвижимости. В контексте жилого строительства разукрупнение следует рассматривать как неотъемлемую часть городского роста, которая определяет его внешний облик, землепользование, а также инфраструктуру, включая дороги, дренажные системы, водоснабжение, канализацию и другие объекты коммунального хозяйства. На каждом этапе развития градостроительных концепций возникают новые проблемы. Необходимость адекватных изменений в правовом регулировании сферы девелопмента земли была естественным следствием. В настоящее время застройщикам приходится уделять больше внимания воздействию, которое их проекты могут оказать на местное население. Даже при соответствии требованиям зонирования, девелоперам все равно приходится доказывать общественности, что их проекты окажут благотворное воздействие или, по крайней мере, не навредят движению транспорта, состоянию окружающей среды, школам, паркам и другим объектам общего пользования. Таким образом, важно учитывать сложные взаимоотношения между частным и общественным секторами, объединенные общей целью – развитием города. Это объясняет, почему две основные цели лэнд-девелопмента следует сформулировать не только как получение максимальной прибыли, но и как обеспечение интересов всех участников проекта муниципальной власти, инвесторов, застройщиков, заказчиков, подрядчиков и т.д., в первую очередь – конечного потребителя. Администрация муниципальных образований, городов и застройщики должны стать партнерами, потому что развитие городов и районов сейчас все больше зависит от девелоперов. Им следует заботиться о финансовом благополучии городов, в которых они работают, не только о своем финансовом успехе при занимании участков для девелопмента. Поэтому, рассматривая суть лэнд-девелопмента, необходимо определить, какие участники взаимодействуют и в каком режиме проект реализуется, поскольку проект направлен на создание и развитие недвижимости с учетом заданных ограничений, таких как сроки, бюджет и требуемый уровень качества. Одним из ключевых индикаторов, который отражает состояние экономики страны и ее перспективы в области экономического развития, является национальная конкурентоспособность. В настоящее время, в условиях быстрого прогресса научно-технической революции и масштабного перемещения капитала через границы, а также глобализации рынков и производства, конкурентоспособность товаров, предприятий и стран все больше определяется способностью национальной экономики генерировать и внедрять новые технологии. В постиндустриальном информационном обществе инновации играют основополагающую роль в вопросах экономического развития и конкурентоспособности. Классические системы строительства в России приобретают инновационные черты, такие как девелопмент земли, земельных участков или ленд-девелопмент, включая девелопмент земельных участков для комплексной застройки. Успешный запуск и реализация таких инвестиционных проектов в корпоративном бизнесе жилищных компаний, во многом определяются через систему инновационных методов и этапов разработки земельных участков. Поэтому девелопмент земельных участков для комплексной застройки также является инновационной формой девелопмента. Анализ деятельности российских компаний в инвестиционно-строительной сфере показывает, что управление покупкой и продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента. Чтобы удовлетворить спрос бизнесменов, работающих по схеме ленд-девелопмента, в агентствах недвижимости создаются специализированные отделы, которые предлагают для продажи и приобретения земельные участки, требующие условий благоустройства и улучшения, а также уже готовые к продаже объекты. Также можно встретить предложения с выполненной частью работ, которые предлагаются с возможностью последующего строительства или без такой необходимости. Исследования указывают на развитие нового сегмента жилищного рынка в России, который связан с комплексной застройкой территорий и обеспечивает значительное предложение от крупных корпоративных застройщиков в объеме 45% от всего вводимого жилья. Прогнозируется дальнейшее увеличение этой доли. Поэтому особо важно развитие концепции земельного девелопмента в отношении инвестиционных проектов такого рода. Кроме того, необходимо гарантировать участие крупных инвестиционно-строительных компаний, таких как жилищные корпорации, в аукционном приобретении земельных участков для таких проектов и эффективное их использование и развитие. Решение этой проблемы является сложной научно-практической задачей, которая требует учета специфики реализации проектов комплексного освоения территорий и формирования корпоративных стандартов менеджмента в сфере земельного девелопмента. Доступные данные показывают, что дальнейшее развитие города Казани зависит от внедрения комплексной застройки новых городских территорий, сравнимых по масштабам с жилыми районами периода Советского Союза. Возникшая ситуация, по мнению экспертов, требует широкого развития проектов комплексной застройки территорий. Несмотря на высокие показатели строительства жилья, продемонстрированные инвестиционно-строительным комплексом в последние годы, большая часть строительства является точечным и происходит на участках, подготовленных для застройки более 10 лет назад. Это приводит к урбанизации жилой зоны, уменьшению детских и спортивных площадок, зеленых зон. Новое строительство также перегружает устаревшие инженерные сети города, насыщает его застроенную часть личными автомобилями новых жителей и арендаторов, увеличивая нагрузку на общественный транспорт. Разработка жилой недвижимости является одним из самых эффективных способов управления процессом градостроительства. Существует большая потребность в профессиональном управлении строительной индустрией, вызванная высоким спросом на жилье в России. Однако, развитие жилой недвижимости сопровождается рядом организационно-экономических проблем, которые значительно снижают эффективность этого процесса. Один из методов улучшения строительства жилой недвижимости заключается в применении принципов и методов логистики к этому процессу. Множество подрядчиков и партнерских фирм, участвующих в процессе, требуют улучшения координации сотрудничества в создании и развитии недвижимости. Для этого необходимо применение логистического инструментария со своими функциями координации и интеграции. Компания-девелопер играет особую роль логистического центра. В этой роли девелопер выполняет следующие виды работ: 1) организует все виды поставок и предоставляет необходимые ресурсы для строительства; 2) планирует и осуществляет все типы деловых связей с участниками инвестиционно-строительного проекта; 3) отбирает строительные фирмы-подрядчики и субподрядчики; 4) самостоятельно или через риэлтеров продает объект на рынке недвижимости; 5) обеспечивает сопровождение всего процесса разработки объекта во всех его этапах. Развитие строительства жилой недвижимости является одним из наиболее эффективных способов контроля этого процесса. Повышенный спрос на жилье в России требует профессионального управления строительством. Но у развития строительства жилой недвижимости есть свои проблемы, которые снижают его эффективность. Для увеличения производительности строительства жилья используются логистические принципы и методы. Оценка эффективности девелоперских проектов обычно производится с финансовой точки зрения и на основе сроков окупаемости. Однако финансовая оценка не учитывает качество воплощения проекта и не позволяет провести глубокий анализ деятельности девелопера. Создание профессиональной области девелопмента в жилищном секторе позволит удовлетворить потребность населения в жилье и повысит качество девелоперских проектов в России. Основное внимание уделяется оценке эффективности девелоперов на российском рынке недвижимости. Нормативный срок окупаемости инвестиций в жилую недвижимость составляет 2-3 года. Фактический срок окупаемости жилой недвижимости в большинстве случаев не превышает 2-х лет, что говорит о высокой ликвидности такого имущества. В России наблюдается увеличение первичного рынка недвижимости, и с каждым днем все важнее становится эффективное управление этим рынком: растут объемы введенной в оборот недвижимости, усложняется ее структура. Самая большая доля в составе недвижимости приходится на различные формы жилья - многоквартирные дома, отдельно стоящие жилые здания, таунхаусы, доходные дома и т.д. Основа российского рынка жилой недвижимости была заложена законодательством, предоставляющим гражданам право приватизировать свои квартиры. Это стало толчком к росту цен на жилье, оживлению экономики и увеличению доходов населения. Вместе с дифференциацией доходов домохозяйств начал развиваться и строительный комплекс. Ликвидность с рынка активно перетекала на рынок жилья: люди с высокими доходами активно покупали дорогостоящее жилье на вторичном рынке в качестве инвестиции. Однако, стагнация в строительстве, которая началась в конце 1980-х и продолжалась до середины 2000-х годов, привела к росту объемов старого и аварийного жилья. Было необходимо улучшение жилищных условий для населения. Стимулом для продолжительного строительного бума стал рост спроса на эконом-класс жилья со стороны платежеспособного населения. После 2005 года российский первичный рынок жилой недвижимости ожил: больше всего строилось массовое, типовое эконом-класс жилье. Объемы строительства и количество строительных компаний быстро росли в течение многих лет. Однако, мировой финансовый кризис привел к резкому подорожанию заемного капитала, в результате чего строительный сектор России оказался на пике спада. Следующим годом начался восстановление, хотя темпы роста были ниже. Строительство реагирует на экономические кризисы с некоторой задержкой, примерно в течение 1-2 лет. В период кризиса строительные компании завершают уже начатые проекты и временно приостанавливают новые строительства до тех пор, пока не устранятся проблемы с продажами готовых недвижимых объектов. В результате этого спрос на новые здания и квартиры снижается. После наступления кризиса количество построенных зданий и квартир сократилось. Но в последующем рост строительства был возобновлен, хотя на первичных рынках недвижимости в крупных городах России проявились признаки кризиса перепроизводства. Это вызвано тем, что некоторые типовые квартиры и загородные дома были приобретены или построены в инвестиционных целях, доступных только семьям с высоким уровнем дохода. В период кризиса строительные компании стараются завершить все начатые стройки. Однако реализация построенного жилья по предкризисной цене оказывается трудной задачей, поэтому некоторые проекты приходится приостанавливать или консервировать. Строители уже замечают изменения в количестве зданий, находящихся в незавершенной, приостановленной или консервированной стадии. Спрос на новое жилье сократился со стороны семей с высоким уровнем дохода, которые ранее были склонны к приобретению нового жилья в основном в инвестиционных целях. Они предпочли не рисковать и отложили покупку до лучших времен, ожидая снижения цен на жилье. К 2009 году цены на квартиры действительно упали, что привело к возрождению законсервированных и приостановленных строек, а также запуску нового строительного цикла. Построение и управление жилой недвижимостью в СССР было особенным. В огромной стране существовало достаточно жилья, но не было вторичного рынка недвижимости из-за запрета на продажу и покупку квартир. Тем не менее, появился эффективный механизм квазирыночного обмена и размена городского жилья. Хотя считалось, что сделки осуществляются безденежным образом, на деле стороны дополняли или получали доплату на основе "рыночной" цены жилья, хотя такого рынка официально не было. Именно этот квазирынок стал возможностью для развития бизнеса обмена жильем, который требовал серьезных знаний и навыков. Из этого опыта в 1990-х годах выросли новые формы предпринимательства в России, такие как оценка и страхование жилья, риэлторский бизнес и другие. На протяжении длительного времени управление жилой недвижимостью ограничивалось решением проблем эксплуатации жилищного фонда, включая возмещение затрат, связанных с обслуживанием инженерных систем домов, со стороны водо-, тепло- и энергоснабжающих предприятий, а также проведение текущего и капитального ремонта зданий. Тогда в этой области не было места для предпринимательства. Однако, в современной России вторичный рынок жилья успешно действует: количество сделок купли-продажи превышает объем жилья, продаваемого на первичном рынке. Также развита инфраструктура этого рынка, действует ипотека, и рыночные механизмы и предпринимательство в этой сфере работают не хуже, чем в развитых странах. Однако, что касается управления жилой недвижимостью, то в рамках жилищно-коммунальной реформы владельцы квартир в многоквартирных домах теперь имеют возможность выбирать тип управляющей организации: управляющая компания, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, а также самостоятельное управление. Был разработан механизм формирования средств на капитальный ремонт домов. В целом реформа не привела к кардинальным изменениям. Выбор способа управления мало волнует собственников жилья, в то время как рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги и их непрозрачность вызывают больше беспокойства. Сфера жилищно-коммунального хозяйства во многом сохранила черты советской системы, и только в новых формах управления в недавно построенных многоэтажных домах бизнес- и элитного класса можно увидеть некоторые признаки предпринимательской инициативы. Вторичный рынок жилья представляет собой сделки купли-продажи квартир и домов, которые уже имели владельцев. В отличие от него, первичный рынок жилья включает сделки по продаже только что построенных квартир и домов, которые еще не зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимость. Кроме того, в современной России существует нерыночный сектор жилой недвижимости, включающий в себя ветхие и аварийные жилищные фонды. Это жилье не может быть продано или приобретено и подлежит сносу, реконструкции или реновации. Владельцы такого жилья или граждане, проживающие в нем по социальному найму, имеют право на переселение в новое жилье с заключением нового договора социального найма. Хотя доля ветхого и аварийного жилья в общем жилищном фонде сокращается, это происходит не за счет его вывода из оборота, а благодаря быстрому росту общего фонда жилья в период строительного бума. На вторичном рынке имеется много жилья, которому требуется капитальный ремонт. Площадь такого жилья с высоким уровнем износа достигает 40%. Значительная его часть уже подходит к грани состояния ветхого и аварийного, а оставшаяся давно нуждается в капитальном ремонте. Доля жилья, требующего сноса и новой застройки или иного замещения элементов жилищного фонда, в России также заметно возросла по политическим и экономическим причинам. Это включает в себя капитальный ремонт, реконструкцию, реновацию, модернизацию, расширение и реставрацию жилых зданий. Одной из главных целей проведения капитального ремонта зданий является устранение физического износа или разрушения этих зданий, поддержание и восстановление исправности инженерно-технического оборудования, а также повышение надежности и безопасности. В некоторых ситуациях также предусматривается устранение функционального износа конструкций и модернизация, что означает повышение уровня внутреннего благоустройства или перепланировку. Капитальный ремонт может включать восстановление или замену как отдельных частей, так и целых конструкций и инженерно-технического оборудования дома. Он также помогает снизить физический износ частично и функциональный износ частично или полностью здания. В свою очередь, реконструкция здания проводится для улучшения условий проживания, качества его эксплуатации и увеличения объема предоставляемых услуг. Проведение комплекса строительных работ и организационно-строительных мероприятий направлено на улучшение основных технико-экономических показателей здания, таких как количество и качество квартир, строительный объем, общая площадь здания, его вместимость, пропускная способность и т.д. Во многих европейских странах при реконструкции старого жилищного фонда используются объемно-планировочные решения, включающие достройку этажей, террас, балконов, лоджий, надстройку мансард и повышение этажности. Это позволяет увеличить полезную площадь и изменить архитектурный облик здания, а также заменить инженерные сети, материалы и т.п. на более экономичные и энергоэффективные. В России накоплен значительный опыт реконструкции жилых домов. Реновация, в свою очередь, представляет собой обновление здания, при котором оно сохраняется, но полностью обновляется под современные требования и потребности. Реновация жилищного фонда в широком смысле означает обновление жилой среды, что в свою очередь влияет на условия и качество жизни человека. Широко распространено использование реновации для превращения промышленных зданий, таких как заброшенные фабрики, заводские помещения и другие неиспользуемые здания, в комфортабельные торговые или современные офисные центры, а также спортивные объекты и прочее. Реновация – это комплексная реконструкция зданий и сооружений, а также их территорий, прицельно осуществляемая с учетом сохранения исторического облика города. Эта процедура позволяет сохранить внешний вид зданий, имеющих архитектурную ценность, но в то же время дает возможность изменить дизайн и функциональность помещений. В развитых странах новое строительство жилья все реже используется, акцент ставится на поддержании конкурентоспособных характеристик жилых домов разнообразными способами. Снос старых зданий и возведение новых на их месте разрешается лишь в исключительных случаях, например, при аварийном состоянии или если невозможно восстановить здание иными способами. В России сейчас достаточно высокая доля устаревшего, непригодного и непрактичного жилья, которое обязательно нужно сносить. Если не провести программу реновации жилья, количество аварийного жилого фонда в стране удвоится в ближайшие 10-15 лет. Широко обсуждаемая в России программа сноса панельных пятиэтажек и возведения новых современных домов на их месте носит название реновация, хотя это название не полностью отражает суть этого понятия. Опыт, собранный при реализации этой программы, является крайне важным для других регионов и крупных городов России, где в будущем также могут быть запущены подобные программы. Убирание из оборота в результате сноса, реновации и капитального ремонта больших объемов жилой недвижимости – это сложная задача, требующая значительных временных и финансовых затрат от государства и местных органов власти. Однако стоит рассматривать это как огромный потенциал для развития предпринимательства на рынке жилья. В крупных городах России такое жилье, подлежащее сносу или реконструкции, обычно расположено в уже благоустроенных районах, привлекательных для горожан. Отчужденные участки земли, освобождающиеся от старого жилья, являются ценным ресурсом для девелоперов и компаний-застройщиков, которые готовы бороться за возможность участвовать в перспективных, масштабных и прибыльных проектах. Важно отметить, что в развитых экономиках девелопмент является основным инструментом организации строительства и управления недвижимостью с целью увеличения ее рыночной стоимости. Построив жилой комплекс или многоэтажное здание, девелопер продает часть площадей на первых этажах и часть квартир, чтобы покрыть затраты на строительство. Однако он может сохранить остальную жилую, офисную или коммерческую недвижимость под своим управлением, чтобы получать доходы от ее аренды и выполнять функции управляющей компании. В чем же преимущества аренды жилой и коммерческой недвижимости для арендатора по сравнению со владением ею? Арендаторы освобождаются от множества проблем, связанных с техническим обслуживанием инженерных систем, таких как вода, отопление и электроснабжение. Также им не нужно беспокоиться о вывозе и утилизации мусора, оформлении дворовой территории и поддержании общего состояния здания и коммуникаций. Кроме того, девелопер обеспечивает текущий и капитальный ремонт здания, используя передовые технологии и инновационные подходы. Главная цель девелопера заключается в увеличении рыночной стоимости недвижимости, причем не только той, которая находится у него в собственности, но и той, которой он управляет. Такой подход выгоден не только девелоперу, но и владельцам и арендаторам квартир и коммерческой недвижимости. Опыт развитых стран, где доля арендованного жилья среди населения намного выше, чем в России, свидетельствует о успешности этой предпринимательской модели. Значительная часть населения развитых стран проживает в арендуемых домах и квартирах не потому, что им не по карману приобрести собственное жилье, а потому, что это удобно и способствует трудовой мобильности граждан. Одна из основных преимуществ арендного жилья заключается в том, что арендатор освобожден от ответственности за капитальный ремонт и уплату налога на недвижимость. Однако, еще более важно то, что арендатор полностью свободен в передвижении. Долгий процесс продажи квартиры или дома и поиск нового жилья уже не нужен в этом случае, что позволяет без проблем развивать свою карьеру. В экономически развитых странах молодежь не спешит собственности на жилье, так как важнее для них возможность опробовать себя в разных областях, освоить новые сферы деятельности, изучить иностранные языки и накопить социально-образовательный капитал, который необходим для успешной карьеры. Однако, не только молодежи интересно арендное жилье. Пенсионерам большие дома уже не нужны, их желание избавиться от проблем, связанных с владением домом, часто приводит к продаже дома и аренде квартиры в многоквартирном доме. Может ли такая модель развития иметь успех в России, где 80% жилья в крупных городах находится в собственности населения? На самом деле, данная модель уже работает. Например, строительство элитных жилых и коммерческих комплексов в столицах предусматривает различные предпринимательские действия по управлению недвижимостью. Строительство типового массового жилья в крупных городах на данный момент скорее призывает застройщиков снижать издержки, но не особо мотивирует по поводу управления таким жильем. В настоящее время девелопмент в России имеет перспективы только в городах-миллионниках, куда молодежь с удовольствием переезжает для получения образования, поиска востребованной профессии и интересной, хорошо оплачиваемой работы. Арендаторы комфортной недвижимости в наших столицах, в основном, молодые люди. В остальных крупных городах страны опыт работы на крупных проектах пока ограничен, управление не отлажено и служит ориентиром на требования среднего класса в отношении временного жилья. Региональные застройщики пока не готовы предпринимать высокие риски. Девелопмент – это предпринимательская деятельность с длительным циклом и высокими затратами, что делает ее рискованной. Девелопер несет полную ответственность за возможные ошибки. Успешная работа девелопера зависит от сотрудничества с проектировщиками, архитекторами, застройщиками, инвесторами, риэлторами, маркетологами и прочими специалистами. Необходимой составляющей в эффективной деятельности девелоперов является хорошо отлаженная система правового регулирования на рынке недвижимости. Основные нормы российского законодательства в области управления недвижимостью сформировались, когда главными участниками рынка новой недвижимости были застройщики. Постройка таких высотных зданий свыше 100 метров, расположенных на территории небольшой неактивной промышленной зоны, требует применения самых современных и уникальных разработок, которые требуют дополнительных исследований, экспертиз и согласований. Имеющиеся элементы управления этой недвижимостью включают детский клуб, центр развития детского творчества, всепогодную детскую площадку. Для взрослых на территории жилого комплекса предусмотрен фитнесцентр с тренажерными залами, бассейном, танцзалом, и другими удобствами, общей площадью 3 500 квадратных метров. Правовые основы регулирования девелопмента включают нормы гражданского и земельного права, а также соответствующие нормативно-правовые акты, регулирующие архитектуру, проектирование, строительство и инвестиционную деятельность. Девелопер принимает сложные и ответственные управленческие решения в рамках девелоперского договора, охватывающих все группы норм частного и публичного права и регулирующих его деятельность. В российской практике девелопмент понимается как предпринимательская деятельность, направленная на развитие и трансформацию территорий, а также создание или реконструкцию объектов недвижимости с целью увеличения их рыночной стоимости и повышения их конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности. Девелопмент подразумевает революционные изменения в сфере недвижимости и повышение экономической эффективности ее использования. Эта концепция развития не противоречит интерпретации, принятой в развитых странах. В отличие от строительства, девелопмент является более сложной предпринимательской деятельностью. Застройщик компания имеет в своем активе дорогостоящие ресурсы рабочие машины и строительное оборудование, энергетическое оборудование, транспортные средства, запасы строительных материалов и прочее, в то время как активом разработчика является участок земли для застройки и широкие возможности для креативности и инициативы по его преобразованию в недвижимость. Свобода разработчика в выборе проекта и архитектурного решения, дизайна ландшафта, использование новых энергоэффективных технологий дает ему возможность удовлетворить дифференцированный спрос потенциальных клиентов своего продукта гораздо лучше, чем застройщику. Процесс реновации физически и морально устаревшего жилья, снос аварийного и ветхого жилья способствует нормативно-правовому регулированию в сфере вывода из эксплуатации старого и введения в оборот нового жилья. Девелоперская деятельность играет важную роль в экономике, связывая потребление товаров долговременного пользования и строительство, а также коммунальные комплексы. Значимость девелоперских проектов для региональной экономики очевидна. Девелопмент можно классифицировать по объектам - жилой недвижимости, некоммерческой недвижимости и земельному девелопменту. С финансовой точки зрения, девелопментовую деятельность можно рассматривать как инвестиционный портфель, который требует оптимизации. Однако перед оптимизацией портфеля инвестиций необходимо провести подоптимизацию по отдельным инвестиционным проектам. Это означает, что один и тот же девелоперский проект может быть реализован различными способами, что приводит к разным денежным потокам и, в итоге, к разным показателям эффективности инвестиций. В сфере жилищного строительства проблема финансирования анализируется как для строительства коммерческих домов, так и для социального строительства. Среди множества источников финансирования наиболее важным является использование средств будущих владельцев создаваемой недвижимости. Согласно российскому законодательству и практике существуют три основных способа получения этих денег, известных как способы рыночного финансирования. Первый способ - заключение договоров участия в долевом строительстве, позволяющих повысить эффективность девелоперских проектов благодаря механизмам государственно-частного партнерства. Второй способ - заключение договоров купли-продажи недвижимости. Для классификации способов рыночного финансирования, их можно разделить в зависимости от степени готовности создаваемого объекта недвижимости. Первая категория включает договоры, заключаемые на стадии создания недвижимости ДДС, счета-эскроу, в то время как вторая категория включает договоры, заключаемые после создания недвижимости. Использование каждого из этих способов финансирования имеет свои преимущества и недостатки. Так возникает вопрос: какой из них следует выбрать с учетом определенного критерия? В соответствии с российским законодательством девелопер имеет возможность использовать два способа финансирования создания многоквартирного дома: ДДС и ДКП. Каждый из этих способов обладает своей спецификой, которая существенно влияет на финансовые характеристики и показатели эффективности вложений в такой проект. Особенно важно отметить, что различные способы финансирования приводят к различиям в общей сумме инвестиций, расчетном периоде и сумме прибыли. Это означает, что альтернативное финансирование формирует инвестиции со своими уникальными параметрами, которые могут быть оценены в терминах эффективности. Таким образом, выбор оптимального способа финансирования в жилищном строительстве требует тщательного анализа и рассмотрения различных факторов. Закономерности изменения цен на новостройки и заключение договоров участия в долевом строительстве являются объектом статистического изучения. Согласно этим закономерностям, цены на раннем этапе строительства являются минимальными и возрастают по мере готовности здания. После ввода дома в эксплуатацию, цены немного повышаются из-за снижения рисков и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам для приобретения готового жилья. Касательно заключения договоров участия в долевом строительстве, динамика также подчиняется статистическому закону. Договоры начинают заключаться после завершения работ по подземной части здания и до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. При этом количество заключаемых договоров увеличивается по мере готовности надземной части здания. Финансовая составляющая плана использования договоров участия в долевом строительстве также представлена. Юридически, договоры купли-продажи могут быть заключены только после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Динамика заключения таких договоров также описывается статистическим законом, с учетом определенных исключений. В большинстве случаев, наибольшее число таких договоров заключается в начале продаж, а затем количество их убывает. Таким образом, прибыль от продаж квартир определяется как разница между ценой квартиры и затратами на ее создание. Прибыль от продажи офисов определяется как разница между ценой офиса и затратами на его создание. Общие затраты на создание квартиры или офиса рассчитываются на основе средних затрат на один квадратный метр площади здания. Рентабельность, или отношение прибыли от продаж всех квартир и офисов к затратам на создание и содержание жилого комплекса, оказывается выше при использовании договоров участия в долевом строительстве по сравнению с другими формами финансирования. Кажется, что финансирование на основе таких договоров более выгодно, чем другие альтернативы. Расчеты подтверждают, что эффективность инвестиций в девелоперские проекты зависит от выбранного способа финансирования (договоры участия в долевом строительстве, счета-эскроу, договоры купли-продажи). В последние годы в Российской Федерации становится все более популярным освоение пригородных территорий путем строительства централизованных поселков. Это связано с программой малоэтажного строительства, которую правительство представило в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Такая инициатива получила дополнительное подкрепление со стороны частных инвесторов. Программа массового малоэтажного строительства обладает большим потенциалом и перспективами. В большинстве развитых стран люди проживают в таунхаусах, коттеджах и малоэтажных домах, а административно-офисные центры располагаются в монолитных высотках. В России же долгое время преобладало строительство панельных и монолитных многоэтажек, что было вопреки мировым тенденциям. Однако малоэтажная застройка имеет множество преимуществ. Во-первых, это способствует лучшей экологической обстановке. Во-вторых, такое строительство позволяет предоставить необходимую инфраструктуру. Вместе с жилыми домами сооружаются детские сады, школы, поликлиники, торговые центры. В городах России строительство крупных жилых комплексов и точечная застройка только усугубляли проблемы с образованием, социальным обслуживанием и медицинскими услугами, так как не сопровождались соответствующими объектами инфраструктуры, соответствующим объему новоселов. Это приводило к увеличению социальных противоречий, так как местные жители часто выступали против нового строительства на месте скверов и детских площадок. Комфортная атмосфера и психологическое удобство жителей районов с небольшими домами играют важную роль. В таких районах всегда царит тишина и покой, в отличие от центральных жилых районов города. Все квартиры в жилых комплексах с низкой застройкой продаются на открытом рынке, что означает, что в этих районах проживают люди из одинакового социального слоя. Жители России приближаются к европейским стандартам в понимании комфорта жизни. С учетом этих факторов можно сказать, что строительство невысоких домов является достойной альтернативой строительству высотных панельных и монолитных домов. Рынок загородной недвижимости в секторе коттеджного строительства начал формироваться всего пять лет назад. Раньше загородная недвижимость развивалась через стихийную застройку, где люди строили дома различного типа. Сегодня есть около десятка компаний, которые предлагают проекты нового уровня комфорта проживания. Одной из предпосылок развития строительства невысоких домов являются изменения в земельном законодательстве, который позволяет покупать земельные участки. Это привело к активному формированию класса земельных владельцев, которые предпочитают покупать землю с целью последующей прибыли. Также новое законодательство об органах местного самоуправления оказывает влияние на развитие коттеджных поселков. Началось формирование муниципальных образований, которые обладают автономным бюджетом. Следовательно, каждому муниципалитету требуется поиск инвестиций. В этом контексте освоение земель и их приращение в цене были рассмотрены как один из самых выгодных вариантов, так как привлечение инвестиций приносит прибыль в местный бюджет. Перед разработчиками стоят проблемы освоения территорий, большая часть которых является сельскохозяйственными землями. Активно поддерживаются крупные собственников в этом вопросе. В связи с этим, позиция президента России о вовлечении неэффективно используемых земельных участков в хозяйственный оборот является обоснованной и целесообразной, но осуществление данной политики остается важным вопросом. Ключевым моментом здесь должна стать разработка четкого и прозрачного механизма продажи земельных участков. Проведение публичных земельных торгов может стать системным решением этой проблемы. Административные меры не могут привести к желаемым результатам и только вызовут серьезный конфликт интересов. Следует также отметить, что применение административной политики может быть избирательным и использоваться для передела собственности, что отрицательно скажется на инвестиционной привлекательности регионов. Крупные игроки рынка недвижимости, видя возможности и потенциал долгосрочного развития региона, устанавливают контакты на федеральном и международном уровнях, чтобы привлечь партнеров и применить передовой опыт в регионе. Одной из таких компаний, занимающихся ленд-девелопментом, является группа компаний, которая инициировала разработку проекта планировки присоединенных земель, включающего развитие транспортной и инженерной инфраструктуры на этих территориях с учетом желаний собственников земли. Планировка на некоторых земельных массивах может быть осуществлена на период до 30 лет. В первую очередь это касается информации о предполагаемых земельных участках, включая все ограничения, которые существенно влияют на возможность реализации различных строительных проектов. При решении задач по развитию территорий застройщики придерживаются стратегии тесного сотрудничества с местными властями. В настоящее время уже заключено несколько соглашений с городом по вопросам реконструкции и строительства объектов, а также активно осуществляется совместная работа по проектированию транспортной и инженерной инфраструктуры, которые определят прокладку дорог и коммуникаций. Тем не менее, сегмент низкорослого строительства в целом находится только на начальной стадии развития в стране. Однако уже существующие девелоперские организации, работающие в данной сфере, сталкиваются с проблемами, не связанными с низким спросом или отсутствием кредитных ресурсов. Во-первых, существует проблема земельного вопроса. Вступление в силу нового земельного законодательства привело к скупке земельных участков поблизости от крупных городов с целью их последующей перепродажи. Сегодня государственные структуры пытаются включить эти участки в хозяйственный оборот, и, в большинстве случаев, удается найти компромиссное решение. Во-вторых, проблема связана с отсутствием градостроительной документации. Некоторые крупные города даже не имеют такой документации, не говоря уже о поселках, которые должны быть созданы с нуля. Необходимо начинать работу с определения категорий земель и способов их использования. В-третьих, состояние коммуникаций и инфраструктуры также является проблемой. Развитие поселков начинается с дороги, по которой привозят стройматериалы. Жизнь в поселке становится полноценной только при наличии детских садов, школ, магазинов и зон для отдыха. Все это требует значительных затрат, которые, в конечном счете, отражаются в стоимости квадратного метра. Пока не будет оказана значительная государственная поддержка для решения этих проблем, стоимость загородного дома будет примерно равна цене квартиры в городе. В-четвертых, недостаточное количество аккредитованных строительных организаций. По мнению производителей строительных материалов, их наличие вполне достаточно, однако не хватает организаций, способных справиться с данным объемом работ. Итак, для придания инновационной направленности развитию российской экономики необходимо активизировать инновационно-инвестиционный комплекс. Это, в свою очередь, сильно зависит от активизации инвестиционно-строительного комплекса. Использование системы девелопмента является инновационной формой функционирования последнего в российских условиях.

Инвестиции в курортную недвижимость Крыма
Специфика недвижимости заключается в том, что она обладает соответствующими экономическими характеристиками в качестве экономического актива. Во-первых, недвижимость представляет собой реальный товар, предназначенный для индивидуального или коммерческого использования. Во-вторых, недвижимость является финансовым активом, который имеет материальную природу и отличается от ценных бумаг. Под понятием инвестиции понимают капитальные вложения, осуществленные с целью получения прибыли. Согласно Федеральному закону Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, включены денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и другие права, имеющие денежную оценку, которые вкладываются в объекты предпринимательской или другой деятельности для достижения прибыли или получения полезного эффекта социального или экологического. Инвестиции в курортную недвижимость отличаются от инвестиций в другие активы в методе получения доходов. Доходы от недвижимости формируются в виде арендных платежей или через реверсию. К особенностям инвестиций в недвижимость также можно отнести следующие аспекты. Во-первых, это высокий финансовый пороговый уровень. Это ограничивает круг потенциальных покупателей, но государство создает специальные финансовые инструменты, такие как ипотека и субсидии, чтобы снизить порог инвестиций и привлечь мелких инвесторов. Другой аспект недвижимости, который отличался раньше, заключался в ее неделимости и невозможности приобретения только части недвижимого имущества. Это ограничивало доступ к недвижимости для мелких инвесторов и уменьшало ее ликвидность. Однако, в эпоху развития экономики совместного потребления, стало популярным сотрудничество при инвестировании - со-инвестиции. В данном виде инвестиций отдельные секции продавались как отдельные арендные бизнесы. Сначала они предоставлялись в долгосрочную аренду, а затем, на основе стабильного дохода от арендных платежей, предлагались в качестве инвестиционных возможностей для частных инвесторов. Второе, доходы от недвижимости имеют невысокую корреляцию с доходами от других активов. Третье, инвестированные средства в недвижимость сохраняются и часто растут в ценности на долгосрочном периоде. Четвертое, арендные доходы от недвижимости относительно стабильны. Пятое, инвестиции в недвижимость усложнены различными денежными потоками, такими как начальный отрицательный поток, постепенное увеличение положительных потоков и крупный положительный поток от продажи. И шестое, недвижимость как актив является неоднородной, что означает, что каждый объект недвижимости имеет уникальные денежные потоки в зависимости от различных факторов, таких как удаленность от центра, уровень развития города, состояние объекта и так далее. Понятие частный инвестор олицетворяет собой домашнее хозяйство, которое не является профессиональным участником фондового рынка. Тем не менее, данное хозяйство вкладывает свои средства в различные активы с целью получения прибыли. Главным инвестором на рынке недвижимости является именно население. Инвестиции в жилую недвижимость могут приносить частным инвесторам гораздо больший доход, чем банковский депозит, в зависимости от социально-экономических факторов. Прибыль в данном случае осуществляется путем получения арендной платы и увеличения стоимости недвижимости. В результате анализа трудов различных авторов, касающихся инвестиций в недвижимость с точки зрения домашних хозяйств, можно сделать вывод о необходимости постоянного обновления данной тематики. Каждый год в России и в мире происходят различные социальные, экономические и политические события, которые могут значительно повлиять на настроения различных групп потребителей. Для естественного роста инвестиционных расходов домашних хозяйств необходимо повышение качества жизни и доходов населения. Для этого требуется поддерживать стабильную экономическую ситуацию и предсказуемость экономических процессов. Однако низкий уровень финансовой грамотности продолжает ограничивать темпы и качество развития инвестиционной деятельности среди населения России. Именно поэтому классические виды сбережений, такие как иностранная валюта, банковский депозит и объекты недвижимости, остаются популярными среди домашних хозяйств. Рассматриваются различные методы оценки эффективности вложений в жилую недвижимость, зависящие от интересов инвесторов или потребительских нужд хозяйств. В зависимости от изменения ситуации на рынке жилья, результаты могут значительно отличаться в связи с более доступной информацией о недвижимости. Стоит отметить, что рынок прошел существенные изменения, включая перевод на эскроу-счета, введение налога на самозанятых, освобождение от налога на имущество для пенсионеров, предоставление льготных ставок по ипотеке и другие изменения в законодательстве РФ. Эти изменения предполагают, что основными трендами на рынке жилья в ближайшем будущем будут снижение спроса из-за роста безработицы и уменьшение доходов, а также замедление темпов строительства из-за увеличения издержек. С учетом социально-экономической и политической обстановки в России были рассмотрены альтернативные объекты инвестиций для многодетных семей с целью определения самого стабильного и прибыльного объекта. Был проведен анализ для определения наиболее выгодного инвестиционного объекта для семей. использованы следующие источники данных: 1) онлайн-площадка с объявлениями о продаже недвижимости; 2) интернет-ресурс realtyresort.ru - гид по курортной недвижимости Крыма; 3) официальные сайты застройщиков апарт-отелей и групп компаний в Крыму; 4) веб-страницы банков; 5) онлайн-калькулятор ипотеки. Изучено шесть инвестиционных объектов для домохозяйств: четыре недвижимости и два банковских вклада в рублях и иностранной валюте. Размер инвестиционного капитала определялся как средний размер двух банковских вкладов физических лиц, каждый составляющий в среднем 820 тыс. рублей. При анализе имущественных объектов были установлены следующие критерии: 1. Расположение – внутри кольцевой автодороги и в шаговой доступности от станции метро, так как такие объекты наиболее востребованы на рынке. 2. Стоимость за квадратный метр недвижимости – в среднем или ниже среднего в своем сегменте. 3. Цена объекта – средняя на рынке. 4. Первоначальный взнос по ипотеке – 1 600 000 рублей. 5. Банк, предоставляющий ипотеку. 6. процентная ставка, по которой банк предоставляет ипотеку для конкретного имущественного объекта. 7. Продолжительность ипотеки – 20 лет на каждый объект недвижимости. 8. Ежемесячный платеж, рассчитанный с помощью ипотечного калькулятора. 9. Остаток задолженности по ипотеке через 2 года, согласно ипотечному калькулятору. 10. Погашенная сумма долга по ипотеке через 2 года, согласно ипотечному калькулятору. 11. Стоимость объекта через 2 года, согласно прогнозам экспертов. 12. Время завершения строительства объекта – указывается только в случае, если объект при покупке находится на стадии строительства. 13. Доход от сдачи объекта в аренду – указывается только в случае, если объект уже построен и готов к сдаче в аренду. 14. Налог на доход от аренды имущественного объекта, налог на самозанятых физических лиц, который ниже, чем налог на доходы от индивидуального предпринимательства и физических лиц. 15. прибыль от продажи объекта и погашения ипотеки через 2 года – это денежная сумма, получаемая от продажи имущественного объекта через два года после вычета остаточной суммы задолженности по ипотеке, погашенного долга и первоначального взноса. 16. инвестиционный доход от объекта – это прибыль от продажи объекта и погашения ипотеки через 2 года, а также доход от сдачи объекта в аренду в течение данного периода. Банковские вклады сегодня оцениваются по ряду факторов: валюта вклада, процентная ставка, сумма вложения, срок вклада, сумма начисленных процентов, сумма не облагаемого дохода, сумма подоходного налога, инвестиционный доход от объекта за два года, а также доходность объекта за два года. Рынок жилой недвижимости в России обладает своими характерными особенностями формирования. Понятие "рынок недвижимости" появилось примерно 30 лет назад, когда операции купли-продажи жилья были не такими распространенными. В то время весь жилой фонд в Советском Союзе принадлежал государству. Квартиры, как правило, не покупали, а получали. Недвижимость можно было получить несколькими способами: по государственной программе; с помощью обмена; в наследство от родителей; собственной постройкой дома; покупкой кооперативной квартиры у предприятия. Последний способ, помимо конкретного места работы, требовал вступить в жилищный кооператив, внести первоначальный платеж, а также ожидать в очереди на получение жилья, что могло занимать от нескольких месяцев до нескольких лет с дополнительными платежами. Началом современного рынка недвижимости стал закон о приватизации жилищного фонда, который позволил людям получить право собственности на квартиру, в которой они жили. Близко к 87% населения стало владельцами жилья. Многие считают, что современный рынок недвижимости стал полноценно функционировать только с 1996 года. В это время соотношение цены и обстановки на рынке застройки начало меняться. Вследствие политического и экономического кризиса, государственного долга, кризиса на азиатских рынках и падения цен на нефть произошел дефолт и девальвация рубля. Это не могло не повлиять на молодой рынок недвижимости в России. Наибольшая опасность для рынка вторичного жилья существовала во время становления девелоперского сектора. Это было связано с трудностями, с которыми сталкивались застройщики при получении финансирования для своих проектов, а также с низкой популярностью ипотеки, так как закон об ипотеке был введен в действие только тогда. На вторичном рынке владельцы квартир были не готовы снижать цены, в то время как покупатели не желали приобретать недвижимость по старым ценам. В результате, рынок жилья был заморожен на несколько лет. Тем не менее, эксперты относят этот кризис к факторам, которые временно оказали влияние на рынок жилья и способствовали его санации. Этот период стал провоцирующим фактором для импортозамещения в строительной отрасли и развития рынка. В результате повышения покупательской способности доллара на 45%, цены на недвижимость в долларовом эквиваленте начали снижаться, в то время как в рублевом эквиваленте, наоборот, начали расти. Спрос на первичное жилье активизировался, и строительная сфера начала быстро развиваться. Жилая недвижимость стала наиболее эффективным инструментом сохранения и увеличения средств домохозяйства. В связи с этим, цены, спрос и площадь жилой недвижимости все росли, так как покупатели стали предпочитать многокомнатные квартиры. Половина всех сделок купли-продажи недвижимости была осуществлена в инвестиционных целях, поэтому многие домохозяйства-спекулянты ожидали значительного роста стоимости своей недвижимости. Однако, пузырь лопнул, и участники рынка были столкнуты с реальностью. Из-за ипотечного кризиса, кризиса ликвидности развивающихся стран и падения цен на нефть, стоимость квадратного метра жилья сократилась на 35% в долларах или на 15% в рублях. Разработанный сегмент строящейся недвижимости уже был находился в развитии, и именно он получил наиболее сильное попадание. Кризис задел все источники финансирования новых проектов, и строительные компании с большой долговой нагрузкой покидали рынок или были переданы банкам для реструктуризации долгов. Кризис спроса на рынке жилья был связан с паническими настроениями покупателей. Домохозяйства ожидали дальнейшего падения цен на жилье, и в результате, рынок остановился. Декабрь стал новой точкой отсчета для развития рынка недвижимости. Из-за падения цен на нефть, введения первого пакета санкций против России и резкого снижения ставки ключевого процента с 9,5% до 17%, курс национальной валюты резко снизился, что неизбежно привело к росту цен за квадратный метр недвижимости. В течение двух месяцев на рынке жилой недвижимости произошел рост деловой активности из-за нескольких факторов. Повысился спрос на жилье, так как люди стремились сохранить свои сбережения в российских рублях. Этот ажиотаж привел к резкому снижению цен за квадратный метр уже в первой половине года. Одной из причин для этого феномена стало льготное ипотечное кредитование, которое поддерживало строительство жилых домов в период кризиса. В это же время изменилось восприятие вторичного рынка жилья с точки зрения инвестиций и сохранения капитала. Учитывая эти факторы, домохозяйство сейчас обладает суммой в 1600 тыс. рублей и ищет наиболее привлекательный объект для инвестиций в период экономической нестабильности. Планом в дальнейшем является приобретение жилой недвижимости посредством ипотеки и использование своих сбережений в качестве первоначального взноса. Чем больше доля собственных средств в первоначальном взносе, тем лучше условия ипотечного кредитования. Варианты для инвестиций включают однокомнатную квартиру на первичном рынке, однокомнатную квартиру на вторичном рынке, а также однокомнатные апартаменты и коливинг, находящиеся на этапе строительства. Следует отметить, что льготное ипотечное кредитование играет важную роль в поддержке жилищного строительства в период кризиса. В этот же период изменилось восприятие вторичного рынка жилья с точки зрения инвестиций и сохранения капитала. С учетом этих обстоятельств, необходимо провести сравнительный анализ эффективности инвестиций в недвижимость. Если рассматривать инвестиции в сервисные апартаменты с учетом ожидаемого роста цен и обстановки на рынке недвижимости, то домохозяйство сможет получить около 42% прибыли от вложенных средств. Кроме того, в положительном сценарии, при уменьшении пандемии и снятии ограничений на передвижение, доход от аренды этих апартаментов через управляющую компанию будет еще выше. Недостатком данного объекта является высокий ежемесячный платеж по ипотеке, который почти в два раза превышает платеж за новую стройку. При сдаче однокомнатной квартиры в долгосрочную аренду, инвестиционная прибыль составит примерно 38%. Хотя ежемесячный платеж по ипотеке выше, чем у новостройки, большую часть расходов по ипотеке и коммунальным платежам покроет арендная плата. Доля инвестиционной прибыли от коливинга составит только 36%, так как ипотечная процентная ставка для данного сегмента выше, чем ставки для других рассматриваемых объектов. Платеж по ипотеке будет ниже, чем для сервисных апартаментов, но все же значительным. По сравнению с вложением в недвижимость, размещение средств на банковский депозит не только не принесет дохода домохозяйству, но также не сохранит уже имеющийся капитал, так как процентная ставка по депозиту не компенсирует реальную инфляцию. Следовательно, исследование показывает, что наиболее подходящим объектом для инвестиций домохозяйств является жилая недвижимость на этапе строительства. Несмотря на сопоставимую доходность с сервисными апартаментами, текущие расходы по ипотеке для этого объекта будут значительно ниже на краткосрочном периоде 2 года. Этот результат исследования также объясняет значительный рост рынка ипотечных кредитов. Существуют и другие альтернативные объекты для инвестиций для домохозяйств. Как уже упоминалось, инвестирование в курортную недвижимость Крыма является одним из самых простых и надежных инструментов для обычных домохозяйств. Однако цены на жилье растут достаточно быстрыми темпами, что создает проблему для многих частных инвесторов, стремящихся сохранить и увеличить свой капитал. В свою очередь, проценты по банковским вкладам для физических лиц продолжают снижаться в последние годы, опускаясь до уровня инфляции. Этот инструмент подходит не для всех. К тому же был принят закон об изменении налогового кодекса РФ, предусматривающий введение налогообложения доходов от вкладов и инвестиций в долговые ценные бумаги для физических лиц, что делает вложение в банк или покупку ценных бумаг менее привлекательными. Для достижения более высокой доходности, семейным хозяйствам рекомендуется обратить внимание на новые инвестиционные возможности в сфере недвижимости, преимущественно на начальном этапе строительства. В текущем году наблюдается развитие новых нишевых рынков в жилом сегменте, включая рынок коливингов и сервисных апартаментов. Девелоперы и специалисты в области недвижимости считают, что в будущем потребители будут придерживаться концепции совместного потребления, много распространенной за рубежом. В соответствии с этим трендом люди будут предпочитать арендовать недвижимость, чтобы оставаться мобильными и не тратить долгое время на накопление средств для покупки собственного жилья. Таким образом, разработчики предлагают потенциальным покупателям новые инвестиционные продукты, которые обещают гораздо более высокую доходность, по сравнению с обычными квартирами, сдаваемыми в долгосрочную аренду. В связи с увеличением числа строящихся апартаментов, Министерство строительства занялось вопросом их жилого статуса. Один из главных аргументов в пользу такого статуса - возможность регистрации и наличие социальной инфраструктуры, включающей детские сады, школы и медицинские учреждения. На данный момент квадратный метр апартаментов стоит на 20% дешевле, чем жилая площадь. Если этим апартаментам будет присвоен статус жилого помещения, цены на них могут значительно повыситься. Сервисные апартаменты предоставляют полностью меблированное и оснащенное бытовой техникой жилье, предназначенное для краткосрочного проживания и обслуживаемое управляющей компанией, которая осуществляет услуги по заселению, уборке, смене постельного белья и технической поддержке. Чаще всего инвесторы покупают сервисные апартаменты с уже включенным в стоимость ремонтом, обстановкой, бытовой техникой и договором с управляющей компанией. Это позволяет инвесторам сэкономить примерно 20% на ремонте. Однако стоит отметить, что апартаменты подлежат более высоким налогам, так как они не являются жилыми помещениями, и высоким коммунальным платежам. Несмотря на это, такой формат привлекает инвесторов благодаря более доступной цене за квадратный метр по сравнению с обычными квартирами и обещанной девелоперами доходностью в 12% годовых. Согласно стратегии новой модели экономического роста России, одним из основных направлений является создание условий для увеличения деловой активности и внутренней конкуренции. Авторы стратегии подчеркивают важность регулирования конкурентной среды в условиях быстрого развития технологий и внедрения государством правил игры для рынков. В настоящей ситуации экономической нестабильности и кризисов мировой экономики, рассмотрение различных международных рейтингов о состоянии конкурентной среды является очень актуальным. Анализ данных рейтингов показывает, что Россия значительно отстает от стран с развитой экономикой по ряду показателей, характеризующих конкурентную среду. Такие "провалы рынка" возникают, когда рынок неспособен самостоятельно регулировать взаимоотношения между участниками. Несостоятельность рыночного механизма обусловлена несколькими факторами: невозможностью разрешить проблемы, вызванные его дестабилизацией, возникновением монополий и недостаточным выбором для покупателя, отсутствием оценки внешних эффектов производителями, неравномерным уровнем информации у производителей, наличием недостатка полноценных частных рынков и зависимостью от государственной поддержки при производстве общественных товаров. В связи с этим, в настоящее время требуется усиление роли государства и государственных институтов для регулирования конкурентной среды на товарных рынках. Важно развивать методологию оценки и регулирования конкурентной среды, анализировать особенности ее формирования на различных товарных рынках, включая рынок жилищных инвестиций, изучение которого на данный момент недостаточно проведено. Рынок жилищных инвестиций вкурортную недвижимость имеет особое значение в общей системе товарных рынков. На этом рынке взаимодействуют различные субъекты региональных рынков, таких как рынок инвестиций, земли, строительного рынка и жилой недвижимости и апартаментов на берегу моря. Следует отметить, что жилье приобретается в виде доли пая в общей стоимости будущего объекта, а не в готовой товарной форме. Таким образом, объектом экономических отношений является жилье, которое в форме инвестиций существует до момента его ввода в эксплуатацию. Жилищные инвестиции выполняются в двух формах: как вложение средств на первичном рынке жилья, такого как реновационные жилищные инвестиции, и как вложение средств на вторичном рынке жилья, известные как обменные жилищные инвестиции. Реновационные жилищные инвестиции представляют собой инвестиции в новое жилье и улучшение его потребительских свойств. Инвестиции в новое строительство, модернизацию, реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию жилых зданий обеспечивают производство и восстановление жилищного фонда. Обменные жилищные инвестиции представляют собой инвестиции в покупку уже существующего жилья и составляют основу процессов на вторичном рынке жилья. Жилищные инвестиции вносят значительный вклад в общий валовый внутренний продукт, решая важную социально-экономическую проблему – предоставление населению качественного жилья. Особую роль в экономическом росте играют реновационные жилищные инвестиции, которые обеспечивают расширенное воспроизводство жилищного фонда и имеют значительный мультипликативный эффект, делая рынок жилищных инвестиций «точкой роста» национальной экономики. К тому же, можно сказать, что рынок жилой недвижимости, рынок строительных материалов и прочие связанные с ними рынки успешно преодолели кризисные явления и восстановили свои докризисные темпы роста. Согласно нашим оценкам, основанным на данных Росстата о вводе жилья и ценах на первичном рынке жилья в разных регионах России, оборот рынка жилищных инвестиций превысил 4 трлн рублей. Это объясняется инертностью рынка, которая связана с особенностями долгосрочных и капиталоемких инвестиционных проектов. В отечественных и зарубежных экономических исследованиях практически отсутствуют работы, посвященные анализу и методам оценки конкурентной среды на рынке жилищных инвестиций. В анализе динамики рынка жилищных инвестиций были приняты некоторые методологические предположения. Одним из таких предположений является отсутствие учета временного лага между оплатой жилья, осуществляемой покупателями на различных этапах строительства, и моментом ввода жилья в эксплуатацию. Также не учитывается ценовая дифференциация на региональных рынках жилья. Конкурентная среда на региональных товарных рынках представляет собой совокупность конституирующих и регулирующих принципов, которые закреплены законодательно и определяют нормы и правила хозяйствования. Эти принципы изменяются под воздействием результатов достижения установленных целей. В современной экономической науке под конкурентной средой понимаются условия, в которых производители товаров и услуг соревнуются за потребителя, контрагентов и положение на рынке. Конкурентная среда определяет отношения экономических субъектов по установлению цен и объемов продаж товаров на рынке, а также степень их конкуренции за долю на рынке. Состояние конкурентной среды существенно влияет на перспективы роста товарного рынка. В процессе своего функционирования и развития все рынки проходят через определенные экономические циклы. При этом при переходе от одной фазы к другой на рынке жилья меняются следующие характеристики: начальный уровень цен, соотношение первичного и вторичного рынков жилья, соотношение спроса и предложения, степень рыночности поведения продавцов и покупателей, степень активности рынка, институциональное обеспечение и степень развития инфраструктуры рынка. К этому также необходимо добавить характеристику состояния конкурентной среды. Однако анализ и оценка конкурентной среды на многих товарных рынках осложняются недостатком или ограниченным доступом к достоверной информации о ценах и объемах продаж среди участников рынка. Важным преимуществом рынка жилищных инвестиций как объекта исследования конкурентной среды является то, что здания и сооружения, которые создаются благодаря жилищным инвестициям, обязательно учитываются в едином государственном реестре строящихся объектов. Это позволяет достоверно определить долю каждого участника рынка в общем объеме продаж. Россия стала объектом эксплуатации со стороны богатых стран и транснациональных корпораций: значительная часть ее экономики находится под контролем ТНК, которые выкачивают сверхприбыли из страны. Россия теперь выступает в роли поставщика минерального сырья, топлива, необработанной древесины, а также рынка сбыта для готовой продукции и монополий развитых стран. Стратегия инерционного развития рынка будет продолжать поддерживать эту тенденцию в будущем. При данном инерционном подходе к развитию экономики, структура воспроизводственных секторов вряд ли существенно изменится, секторы энергосырьевой и инфраструктуры продолжат оставаться ведущими. Однако возможности их дальнейшего роста, скорее всего, будут ограничены из-за исчерпания лучших месторождений полезных ископаемых и ограниченности ресурсов для развития инфраструктуры. Секторы потребительского и инновационно-инвестиционного направления останутся на низком уровне. Если стратегия инновационного прорыва будет реализована, то потребуется радикальная структурная перестройка экономики России, приоритетными направлениями станут потребительский и инновационно-инвестиционный секторы. В особенности последний вырастет по доле, что связано с необходимостью опережающего роста инвестиций для обновления устаревших основных активов. В общем, в состав типовых участников инвестиционно-строительной деятельности входят: 1. Инвесторы - юридические и физические лица, которые выполняют роль кредиторов, заказчиков, покупателей и т.д. 2. Проектировщики - специалисты, занимающиеся разработкой проектов. 3. Производители материальных и технических и технологических ресурсов - компании, производящие необходимые для строительства материалы и оборудование. 4. Строительно-монтажные организации - предприятия, преобразующие инвестиционные ресурсы в объекты основного капитала. Они объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков и поставщиков ресурсов. 5. Инновационные организации - компании, занимающиеся разработкой научно-технических новшеств для использования при создании основного капитала. 6. Институциональные рыночные структуры - субъекты, обеспечивающие обращение инвестиций в основной капитал. Они осуществляют финансирование на производительной и товарной стадиях оборота. 7. Логистические фирмы - компании, обеспечивающие наполнение товаропроводящей сети и доставку товаров и услуг до участников инвестиционно-строительной деятельности. 8. Транспортные организации - предприятия, осуществляющие транспортировку товаров и ресурсов. Договоры, заключаемые между различными участниками, имеют широкий спектр и включают практически все виды договоров, представленных в Гражданском кодексе РФ. В России и других странах все большее распространение получают различные схемы реализации проектов. Это приводит к появлению новых участников и необходимости разработки новых видов договоров. Инвесторы также сталкиваются с проблемой выбора схемы реализации непосредственно в начале жизненного цикла проекта. Реализация проекта сопряжена с высокими рисками, которые возникают из-за разнообразия сложностей, связанных с самим предметом договора и соответствующими требованиями законодательства, предъявляемыми к конечному результату и процессу его достижения. Длительность проекта и высокая стоимость строительства также оказывают влияние на характер рисков. В общем случае, инвестиционно-строительный процесс представляет собой последовательность этапов, которую можно сократить до девяти основных позиций: возникновение идеи инвестиции, возможность финансирования, создание бизнес-плана, организация управления проектом, проведение инженерных работ, закупка оборудования и материалов, строительство, эксплуатация и реализация. Из анализа статистических данных о заключенных договорах видно, что в России наиболее распространенным является традиционный подход к реализации проектов, который предусматривает последовательное выполнение проектирования и строительства. В целом, строительный генеральный подрядчик является стороной договора подряда, которая поручает выполнение определенных работ специализированным подрядным организациям – субподрядчикам. По согласованию с заказчиком, генеральный подрядчик может привлекать в работу российских или зарубежных субподрядчиков, полностью несущих ответственность за свою деятельность и передачу заказчику окончательного оборудования или готового объекта в целом. Генеральный подрядчик имеет возможность осуществлять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, создавая центр, который обеспечивает комплектацию материально-техническими и производственно-технологическими ресурсами. Подобный подход делает генерального подрядчика не только менеджером строительства, но и распределяет на него часть рисков в сфере поставок. Обычно заказчики берут на себя риски поставок основного технологического оборудования, однако они не желают заниматься поставками стандартного оборудования и широкого ассортимента изделий. Эти обязательства возлагаются на генерального подрядчика. Следует отметить, что реализация проектов связана с разнообразными рисками. Успех таких проектов зависит от профессионализма в решении проблем, таких как выбор местоположения и характеристик объекта, финансирование и организация реализации проекта. В связи с этим на рынке недвижимости появилась новая отрасль деятельности - девелопмент. Данная деятельность олицетворяет собой развитие недвижимости - реализацию строительных, инженерных и других операций с недвижимым имуществом, приводящих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопмент предполагает значимое и качественное преобразование недвижимости с целью повышения ее стоимости путем определения оптимального способа использования. Иными словами, основная цель - с нее получение дохода на основе созданных объектов. Для российского рынка недвижимости концепция девелопмент является относительно новым экономическим явлением, находящимся в процессе формирования. В настоящем времени данное понятие и функции девелопера еще не получили должного признания в действующем российском законодательстве и учебно-методической литературе. Термин девелопмент появился на российском рынке недвижимости сравнительно недавно, когда рынок начал активное развитие после кризиса. В данном контексте термин девелопер был признан и принят участниками рынка недвижимости, включая инвесторов, подрядчиков, а также компании, обладающие обширными земельными участками. Однако классическое понимание девелопмента, как процесса от идеи до продажи или аренды недвижимости конечным потребителям, практически отсутствует. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, недостатком доступной информации о рыночной ситуации, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями между бизнесом и властью. Девелопмент, как особый вид профессиональной деятельности, включает комплексный консалтинг и систему управления проектами в сфере недвижимости, включая материальную реализацию объектов недвижимости. Суть данного процесса заключается в управлении инвестиционным проектом в области недвижимости, что включает следующие основные аспекты: выбор экономически выгодного проекта, выявление и снижение рисков, связанных с проектом, получение необходимых разрешений от государственных органов, определение условий привлечения инвестиций и разработку механизмов их возврата, поиск и привлечение инвесторов, отбор подрядчиков, финансирование и контроль их работы, реализация или передача объекта недвижимости в эксплуатацию. Основная цель преобразования текста состоит в получении дохода от создания объектов недвижимости, включая улучшение качественных характеристик земельных участков, чтобы полностью удовлетворить потребности покупателей и арендаторов. В данном случае речь идет о коммерческом проекте, который включает не только возведение объектов, но и получение прибыли от их эксплуатации или продажи. Разработка такого проекта позволяет решить несколько связанных проблем: а) организация строительства жилой недвижимости, основанная на технических, организационно-управленческих, финансово-экономических и правовых процессах как профессиональная деятельность; б) качественное улучшение жилой недвижимости, в результате чего ее стоимость возрастает как процесс. Очевидно, что высокая прибыльность данных операций объясняется большими рисками неудачи проекта, которые ложатся на девелопера. Поэтому большинство экспертов сходятся во мнении, что девелопмент в данной сфере является самой сложной операцией на рынке недвижимости, так как совмещает риэлтерские, строительные, архитектурные и сложные финансовые операции в рамках одного проекта. Девелопмент как отдельный вид предпринимательской деятельности находится на завершающем этапе выделения из смежных отраслей, таких как недвижимость, инвестиции и строительство. Тем не менее, термин девелопмент отсутствует как таковой в Гражданском кодексе РФ, законодательстве и нормативных документах. Большинство современных девелоперских компаний стремятся оставаться главными подрядчиками на создаваемых ими объектах. К сожалению, в результате часто возникают проблемы с организацией строительства, при этом рыночные аспекты остаются на втором плане. Забывая, что строительство само по себе не является целью, искомой прибыли можно достичь только путем изучения спроса, выбора проектов, ориентированных на конкретный сектор потребителей, активного продвижения проекта на рынок и многочисленных других мероприятий. Это связано с неправильным постановкой задачи: вместо фокуса на реализации того, что мы строим, необходимо строить то, что можно успешно реализовать. Современные девелоперские компании всерьез придают значение аналитическим центрам, занимающимся изучением рынка и управлением маркетингом. Они неустанно анализируют предпочтения покупателей, их финансовую способность, скорость реализации различных недвижимых объектов и интенсивность финансовых потоков на разных этапах строительства. Российские девелоперы осознали необходимость использования профессиональных консультантов, особенно после неудачных проектов, которые могут обойтись им в десятки миллионов долларов. Привлечение профессиональных консультантов на ранних этапах разработки проекта во многих случаях оказывается наиболее эффективным инвестиционным решением, которое позволяет избежать дорогостоящих исправлений в будущем.