Новостройки Крыма квартиры апартаменты у моря, продажа курортной недвижимости России.

Рынок новостроек в Крыму в настоящее время претерпевает ряд изменений, вызванных общей нестабильной экономической ситуацией, преобразованием, как настроений населения, что отражается на покупательской активности, так и, объективным снижением платежеспособного спроса. Данная ситуация предопределяет необходимость адаптационных изменений в маркетинговой деятельности компаний, поскольку именно маркетинговая активность позволяет бизнесу понимать причины и вектор изменения потребительских настроений. Это дает возможность на основе маркетингового анализа текущей рыночной ситуации, оценки складывающихся среднесрочных и долгосрочных трендов, формировать предложение, ориентированное на проявившиеся у потребителей приоритеты, что позволяет повысить рыночную устойчивость бизнеса. Указанные обстоятельства предполагают необходимость оценки проявившихся на строительном рынке трендов, исследования практических шагов, предпринимаемых деловым сообществом в строительном сегменте, для обоснования направлений адаптивной коррекции маркетинговой деятельности организаций, что опосредует актуальность тематики данной научной статьи. В оценке рыночной ситуации используем статистические материалы, содержащиеся в открытой печати, оценки экспертов и аналитических агентств. В отношении использования маркетинговых решений на строительном рынке в научной литературе присутствуют различные точки зрения. Ряд специалистов подчеркивают недостаточное проникновение маркетинговых практик в деловую активность предпринимателей на строительном рынке. Другие отмечают востребованность инновационных маркетинговых решений, связанных с управлением продуктовым предложением и коммуникационной политикой в строительстве. Однако, превалирующей точкой зрения, с которой мы солидарны, является такая, что маркетинг в строительстве является востребованным, он призван реализовывать оперативную аналитику рыночной ситуации, строить обоснованный прогноз и реализовывать комплекс адаптивных усилий в рамках основных составляющих комплекса маркетинга цены, продукта, коммуникаций, сотрудников, для того, повысить рыночную устойчивость бизнеса. Грамотное управление ценовой политикой, развитие продуктового предложения, активизация коммуникаций и работа с собственным персоналом, задействованным в контактах с потенциальными потребителями, принесут свои результаты. Для понимания реализуемых в настоящий момент маркетинговых усилий, реализуемых бизнесом, целесообразно рассмотреть ситуацию, сложившуюся в настоящий момент на строительном рынке. Так, характеризуя ситуацию на строительном рынке, применительно, в первую очередь, к рынку первичного жилья, то есть, к новостройкам, следует отметить заметное сокращение спроса. Указанный тренд применительно к рынку визуализирован. Согласно приведенной выше информации можно заключить, что в процентном отношении показатель 2022 г. демонстрирует сокращение по сравнению с 2021 г. более чем на 24%. В условиях отметившегося сокращения спроса, предложение на рынке первичного жилья продемонстрировало рост во всех сегментах, кроме элитного. Так, согласно данным экспертов ЦИАН общий прирост на рынке новостроек без учета сегмента элитного жилья составил порядка 28%. В сложившейся ситуации проявилась стагнация в уровне цен. Так, если ранее цены на новостройки демонстрировали стабильный рост, поскольку потребители ассоциировали приобретение недвижимости в качестве ликвидного вложения, то в условиях нестабильной политической ситуации, прогнозируемого финансово-экономического кризиса и т.д., а также снижения покупательной способности, перестали рассматривать данное направление в качестве приоритетного варианта. Следует указать, что, фактически, рост цены на квадратный метр жилья не превышал порядка 0,2% в месяц. Данная тенденция проявилась в сокращении инвестиционных сделок в недвижимости. Следует также подчеркнуть, что произошедшие изменения на рынке связаны во многом с ростом ипотечного кредитования, в целом, и выделенных категорий покупателей. Так, эксперты отмечают, что на первичном рынке средневзвешенная ставка по ипотеке стала менее 4%, а доля ипотечного сегмента приблизилась к 80%. Так, в течение ряда месяцев долевое участие ипотечных сделок в общем объеме колебалось от 61 до 80%. Указанные тенденции уже привели к адаптационным изменениям в комплексе маркетинга компаний – застройщиков. Так, характерными в части ценового микста стали рекордные скидки, нацеленные на привлечение потребителей и стабилизацию объемов продаж. В коммуникационной поддержке таких решений компании идут на беспрецедентные акции, характеризующиеся слоганами типа: Купи квартиру и получи апартаменты, Купи сейчас — заплати потом, Купи сейчас — верни потом, и т.д. В целом, размер скидок составил до 35%. Можно, однако, заключить, что подобные меры в настоящий момент не позволили стабилизировать ситуации на рынке. Вместе с тем, они способствуют привлечению части целевой аудитории, поскольку большинство потребителей чувствительны к цене и реагируют на скидки. Другой тенденций в маркетинговой политике компаний застройщиков является работа с качеством самого продукта, а именно, предложение потребителям квартиры в новостройке с отделкой. Здесь, однако, тенденция противоречивая. Так, с одной стороны, из-за санкционных реалий, проблем с поставками отделочных материалов, у потребителей вырос запрос на приобретение квартир с отделкой, и застройщики реагировали на него, с другой стороны, из-за отмеченных сложностей с материалами и ростом цен на них предложение такого товара с дополнением показало сокращение до 6%. Однако, потребители предъявляют запрос именно на такое приобретение с дополнением, поскольку такая недвижимость может сразу сдавать в аренду или использоваться владельцами для личного проживания. Другим трендом в части модификации предлагаемого потребителям продукта, ввиду снижения платежеспособного спроса, стал такой на снижение площади предлагаемой квартиры. Так, средняя площадь предлагаемых квартир в новостройках сократилась с 58,3 до 54,3 м кв, то есть почти на 7% в среднем по различным сегментам застройки. Динамика площади предлагаемых квартир в различных ценовых сегментах визуализирована. В массовом сегменте снижение площади предлагаемой квартиры составило более 21%. В сегменте жилья бизнес класса данный показатель составил более 14%. В сложившихся кризисных условиях, характеризующихся стагнацией цен, снижением потребительского спроса, запрос на маркетинговые решения в деятельности компаний в строительной отрасли будет возрастать, поскольку данная ситуация, по сути, вынуждает бизнес искать гибкие решения для привлечения потребителей. Инструмент ипотечного кредитования во многом уже вовлечен и на существенное оживление рынка за счет его использования полагаться не следует. Целесообразно правильно выстраивать коммуникации с потребителями, доносить им необходимую информацию о продукте – самом объекте недвижимости с дополнением например, с отделкой, возможностью рассрочки, ощутимой скидки или существенного снижения цены, например, на парковочное место. В данном вопросе необходимо правильно готовить и мотивировать собственный персонал, вовлекаемых в контакты с целевой аудиторией. Полагаем, что тренд на предложение квартир меньшей площади в массовом сегменте продолжится. Возможно, он будет проявлять себя и в сегменте бизнес класса. Все предпринимаемые в рамках комплекса маркетинга решения должны носить оправданный прикладной характер, строиться на понимание реально складывающейся ситуации и прогноза ее изменения, что предполагает необходимость постоянного маркетингового анализа в отрасли и формирует направлением дальнейших научных исследований. В текущей ситуации маркетинговая деятельность на рынке строительства жилья в Крыму является оправданной и востребованной, поскольку требуется предпринимать обоснованные комплексные усилия по привлечению потребителей и оживлению спроса. В настоящее время застройщики столкнулись со снижением количества заключаемых сделок при одновременном росте предложения. Поскольку потребители перестали воспринимать недвижимость в качестве ликвидного вложения, проявилась тенденция снижения инвестиционных продаж. Это вызвало стагнацию цен на рынке и отразилось на адаптационных изменениях в комплексе маркетинга. Проявившейся тенденцией в маркетинговой активности стало предоставление существенных скидок, активная коммуникационная политика, информирующая потенциальных потребителей о возникших возможностях. Другим инструментом стала модификация продукта, проявившаяся, с одной стороны, в уменьшении средней площади квартиры для увеличения ее ценовой доступности, а, с другой стороны, предложение квартир с отделкой в новостройках, повышающее возможности быстрого введения помещения в эксплуатацию. В дальнейшем изменения в маркетинговой деятельности также будут реализовываться за счет развития основных составляющих маркетингового микста, что предполагает необходимость анализа текущей ситуации и дальнейшего научного поиска. В настоящее время вопрос недвижимости является достаточно актуальным: покупку квартир в новостройках рассматривают как для проживания, так и для инвестирования средств. Оборот в сфере строящегося жилья высок даже в условиях труднодоступной ипотеки. В связи с этим возникают различные вопросы, в том числе правового характера, многие из которых касаются качества объектов. Застройщик, в соответствии с действующим законодательством, обязан передать участнику долевого строительства объект надлежащего качества, соответствующий условиям договора, проектной документации и техническим регламентам. Цель заключается в выявлении основных причин низкого качества объектов долевого строительства, с акцентом на правовые способы решения этих проблем, анализе механизмов защиты прав участников долевого строительства и разработке рекомендаций по устранению недостатков и улучшению качества возводимых объектов. Проблема качества строящегося жилья остается актуальной, в том числе в условиях санкций, когда возникают трудности с поставками материалов и задержками в сроках доставки. Российские застройщики вынуждены искать альтернативные схемы закупки стройматериалов, а сроки сдачи домов часто сдвигаются из-за перебоев. Эти сложности не должны затрагивать конечного потребителя — участника долевого строительства, т. к. здесь вступают в силу нормы о защите прав потребителей, а также требования безопасности и надежности. Стоит отметить, что на сегодняшний день застройщики смогли выйти на более стабильный путь поставок стройматериалов. Статистика показывает, что в среднем 62 % строящегося жилья сдается в срок. Это не высокий процент, но в условиях текущих реалий достаточно стабильный. Основные проблемы качества объектов долевого строительства: 1. Несоответствие проектной документации. Часто застройщики вносят изменения в проектную документацию без согласования с дольщиками, что может привести к снижению качества жилья. Например, вместо заявленных качественных материалов используются более дешевые аналоги. 2. Нарушение сроков сдачи объекта. Задержки в строительстве могут ухудшить качество работ из-за необходимости ускорения процессов. 3. Недостаточная квалификация подрядчиков. Некоторые застройщики привлекают к работе неквалифицированных рабочих, что также влияет на качество строительства. 4. Отсутствие должного контроля за строительством. Недостаточный контроль со стороны заказчика может привести к нарушению строительных норм и правил, что в дальнейшем скажется на качестве здания. 5. Использование некачественных материалов. Экономия на материалах часто является причиной появления трещин, протечек и других проблем после ввода здания в эксплуатацию. 6. Проблемы с инженерными системами. Неисправности в системах отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции являются частыми проблемами в новостройках. 7. Неправильная эксплуатация зданий. Даже при качественном строительстве ошибки в эксплуатации могут привести к быстрому износу конструкций и инженерных систем. Также могут возникать вопросы, связанные с качеством звукоизоляции объекта или отделки. Часто новостройки ассоциируются с высокой слышимостью, что неправомерно. Также вопросы качества могут касаться не только самого здания или квартиры, но и придомовой территории, которая должна соответствовать определенным стандартам. Вопрос защиты интересов участников долевого строительства часто обсуждается с точки зрения государственной поддержки. Однако последние тенденции показывают, что защита нужна и застройщикам. В этом контексте речь идет о категориях участников, которые намеренно не подписывают акты приема-передачи на построенное жилье, затягивают сроки приема и рассчитывают на неустойку. Эта проблема на данный момент остается открытой. Некоторые авторы предлагают решение, ограничив возможность отказа участника от приемки квартиры с незначительными недостатками, не влияющими на возможность ее использования по назначению. Однако нельзя забывать и о роли подрядных организаций и их субподрядчиков в вопросе ответственности за недостатки объектов долевого строительства. Подрядчики играют ключевую роль, т. к. именно они осуществляют реализацию проекта от проектирования до завершения всех строительных работ. От их профессионализма и добросовестности во многом зависит качество построенного объекта. Ответственность подрядчика, как правило, закрепляется в договоре, и застройщик вправе требовать надлежащего исполнения обязательств. Однако на практике бывают случаи, когда подрядчик недобросовестно исполнил свои обязательства, и застройщик не обнаружил этого вовремя. Некачественное выполнение обязательств подрядчиками может привести к серьезным последствиям как для участников долевого строительства, так и для застройщика. Участники имеют право обратиться в суд с требованием устранения недостатков, снижения цены квартиры или компенсации затрат на ремонт. Также законодательство предусматривает штрафы и неустойки за нарушение условий договоров о долевом участии в строительстве. Застройщик вправе взыскивать неустойку с подрядчика в случае нарушения условий договора подряда. Взыскание неустойки возможно, если она предусмотрена договором между сторонами либо регулируется законодательством. Таким образом, застройщикам необходимо применять различные формы внутреннего контроля, чтобы избежать правовых по следствий некачественной работы подрядных организаций. Поскольку участник долевого строительства имеет право не принимать квартиру в новостройке с недостатками, застройщикам важно вести активную деятельность по поддержанию качества объектов долевого строительства. Что касается сроков, гарантия на объект долевого строительства составляет не менее трех лет. До 1 сентября 2024 г. этот срок составлял не менее пяти лет. Изменения, касающиеся сокращения срока, выгодны застройщикам, т. к. они несут ответственность за качество объекта на два года меньше. Однако пока рано говорить о влиянии этих изменений на количество недостатков в строительстве, т. к. прошло недостаточно времени для формирования статистики. Можно предположить, что это повлечет за собой не всегда позитивные последствия: застройщики могут рассчитывать на сокращенный гарантийный срок и снижать качество жилья. Застройщик обязан устранить все выявленные недостатки, если они возникли вследствие нарушений требований технических регламентов, проектной документации или иных обязательных норм. Оценка недостатков зачастую бывает субъективной. По результатам экспертизы может быть подтверждено полное соответствие жилья градостроительным нормам и правилам. Однако возможен и обратный вариант. Более того, как отмечалось ранее, подрядная организация не всегда качественно выполняет работы, а застройщик, учитывая масштаб строительства, может не обнаружить брак своевременно. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо соблюдать простую схему: ответственный подход застройщика к приемке работ подрядчика и привлечение опытных подрядных организаций. Особое внимание следует уделять уникальным проектам. Например, при строительстве новых зданий с окнами нестандартной формы подрядчики могут столкнуться с трудностями монтажа, что может привести к возникновению дефектов, таких как протечки. Такие случаи будут считаться гарантийными. Поэтому при реализации уникальных проектов вопросы строительных работ должны быть детализированы в документации, которая должна соблюдаться как застройщиком, так и подрядчиком. Если недостатки выявлены в пределах трех лет после сдачи дома, участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика безвозмездного устранения недостатков либо уменьшения цены договора соразмерно выявленным дефектам. Если недостатки уже устранены, участник может потребовать возмещения своих расходов, соблюдая требования к порядку предъявления претензий подача в письменной форме в установленные законодательством сроки. Судебная практика по вопросам качества объектов долевого строительства остается обширной и разнообразной. Споры о недостатках выполненных работ в новостройках занимают значительное место в судах. Дольщики предъявляют претензии к качеству строительства, отделке помещений, состоянию инженерных коммуникаций и другим аспектам. Проблема качества объектов долевого строительства требует комплексного подхода. Несмотря на существующие законодательные механизмы защиты прав участников долевого строительства, недостатки в возведении жилых объектов продолжают возникать, что приводит к финансовым потерям, задержкам в сдаче жилья и снижению доверия к застройщикам. Следует учитывать недобросовестность некоторых участников долевого строительства. Это позволяет сделать вывод, что внимание государства должно быть направлено на все стороны данных правоотношений: застройщика, участника и подрядчика. Для повышения качества строительства необходимо усилить контроль на всех этапах реализации проектов: от выбора подрядчиков до ввода объектов в эксплуатацию. Ключевое значение имеет внедрение современных технологий и методов управления проектами, а также повышение квалификации работников строительной отрасли. Немаловажным остается наличие устойчивой правовой базы, регулирующей вопросы качества объектов строительства и обязательства сторон друг перед другом. Например, государство может рассмотреть такие правовые решения, как развитие досудебного урегулирования конфликтов между участниками правоотношений или страхование ответственности застройщика перед участниками. Это упростит отношения между застройщиками и участниками и разгрузит судебную систему. Только совместными усилиями всех заинтересованных сторон можно добиться значительных улучшений в сфере долевого строительства и обеспечить гражданам комфортные и безопасные жилищные условия. Недвижимость – важная часть экономической системы, являющаяся как предметом самих сделок купли-продажи, так и местоположением для иных экономических операций, в условиях рыночной экономики. Рынок недвижимости охватывает до 75% национального богатства многих стран. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты банки, биржи и т.п. должны быть участниками рынка недвижимости для покупки или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Проведен анализ цен на рынке жилой недвижимости новостроек Крыма, рассмотрена динамика изменения цен, продемонстрировано ценовое различие на первичном и вторичном рынке жилья, а также относительно крупных районов города. Формально рынок недвижимости можно определить, как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном месте осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Исследование рынка недвижимости – это область изучения, которая постоянно привлекает внимание специалистов в сфере недвижимости и финансов, а также интересующихся покупкой или арендой граждан. Общая тенденция на рынке жилой недвижимости показывает, что цены на жилье постоянно растут и падают в зависимости от ситуации на рынке. Анализ ценовой политики, проводящейся на рынке недвижимости, является актуальной задачей на данный момент для Крыма так как он входит в топ-5 самых быстрорастущих регионов России, что является причиной увеличения спроса на недвижимость и, как следствие, появление большого количества новых жилых комплексов, расширение рынка недвижимости. Под первичным рынком недвижимости следует принимать различные новостройки, не состоявших в собственности рядовых граждан. Вторичный рынок – это совокупность квартир уже находящихся в эксплуатации и состоявших во владении. Ценовая политика существенно различается: квартиры в новых домах обычно продаются дешевле. Несмотря на некоторые изменения на рынке жилой недвижимости в последнее время, можно выделить определенные тенденции, которые не менялись десятилетиями, например, то, что основным фактором, влияющим на стоимость жилья, является спрос на недвижимость и ее предложение. Когда на рынке новостроек много свободных квартир, цены на них снижаются, и наоборот, повышаются в случае, когда на рынке этого жилья не хватает. Одним из ключевых факторов, определяющих цены на недвижимость, является локация. Жилье, расположенное в более привлекательных районах города, с хорошей транспортной развязкой, с наличием поблизости развитых объектов социальной инфраструктуры, стоит дороже, нежели жилье в менее привлекательных районах. Помимо этого, существуют прочие свойства объекта недвижимости, непосредственно связанные с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов. Такие свойства называют качество объекта. Они включают в себя степень строительной готовности, качество строительства и эксплуатации, накопленный износ, физические параметры и характеристики объекта. Кроме того, влияние цены на жилье оказывают социально-экономические факторы, такие как уровень доходов населения, безработица, инфляция. При увеличении уровня доходов и снижении безработицы люди становятся более обеспеченными и могут позволить себе жилье дороже, что в свою очередь оказывает воздействие на рост стоимости недвижимости. Наконец, стоит отметить, что общее состояние экономики страны так же непосредственно оказывает влияние на ценовую политику на рынке недвижимости. Определив вышеописанные факторы воздействия на стоимость жилья, проанализируем динамику изменения цен на жилую недвижимость в сравнении со средней ценой на жилье по России отдельно на первичном и вторичном рынках. А также рассмотрим ценовую политику относительно крупных районов города. Продемонстрирована динамика изменения средней цены на жилую недвижимость в России. Здесь можно заметить общую тенденцию увеличения стоимости квартир как на первичном, так и на вторичном рынках, причем цены в новостройках превышают на протяжении всего периода. С начала 2020 г. до конца 2022 г. можно увидеть заметный скачок цены с 50 тыс.руб. до 130 тыс.руб. за м на первичном рынке и с 60 тыс.руб. до 110 тыс.руб. на вторичном, что может являться следствием экономических изменений, происходящих как в регионе, так и в целом в стране. В дальнейшем наблюдается рост цены на новостройки, составляющей 140 тыс.руб. к 2023 году, в отличие от вторичного жилья, где цена за м упала до 100 тыс.руб. Это может объясняться расширением рынка недвижимости города, появлением новых качественных жилых комплексов с необходимой инфраструктурой. В Крыму, в отличие от остальных регионов, наблюдается рост стоимости жилья, что может свидетельствовать о благополучном развитии данного рынка недвижимости. Интересно проанализировать динамику цены в новостройках новых жк. Проанализировав рынок жилой недвижимости Крыма как первичные, так и вторичные продажи, в сравнении с рынком по всей России можно сделать вывод, что средняя цена на жилье подвержена общим тенденциям роста и спада стоимости жилья по России, однако, превышает ее на протяжении всего выбранного периода и достигает 170 тыс.руб. за квартиры в новостройках в 2023 году в отличие от 105 тыс.руб. на российском рынке. Это связано в первую очередь с уровнем развития данного региона, его привлекательностью для инвестиций и притока населения, а также с уровнем дохода его жителей. Анализ цен на рынке жилой недвижимости новостроек является важной задачей для любого человека, который интересуется этой темой. Знание тенденций на рынке позволяет сделать более осознанный выбор при покупке или аренде жилья, ориентируясь не только на местоположение, но и на многие другие факторы, оказывающие влияние на цены. Мой дом – моя крепость - эта поговорка как нельзя лучше характеризует экономическое значение рынка жилья, который, при наличии инвестиций и грамотных рыночных решениях, может вытащить из регресса экономику государства. К тому же это внутренняя убежденность и справедливое желание людей иметь крышу над головой, то есть жилье, желательно комфортабельное и безопасное. События прошлого года в России приобрели мировое значение и повлекли за собой мощные турбулентные миграционные процессы, которые существенно повлияли не только на отечественный рынок недвижимости, но и на зарубежные рынки. Эти процессы отразились на спросе и предложении на жилье на международном уровне, на ценах и на векторе инвестиционных потоков, которые переориентировались на другие страны и быстро дали старт строительству современных жилых комплексов, причем даже в тех странах, где ранее наблюдалась стагнация или упадок рынков жилья. Начало СВО и те обстоятельства, которые за этим последовали – эмиграция, международные санкции против России и контрсанкции, мировая инфляция, энергетический кризис в Европе сказались на рынках недвижимости в разных странах и привели к их переформатированию. По данным, количество запросов на приобретение недвижимости в Крыму увеличилось на 23%. Россияне сегодня делают вложения в недвижимость преимущественно в новостройках, используя разработанные для этого программы, что безусловно выгодно для обеих сторон. Государство получают инвестиции, способные разогнать экономику через рынок недвижимости, квалифицированные кадры, молодые возрастные группы для любых сфер хозяйства и для решения демографических проблем с собственным постаревшим населением. В настоящее время в России осуществляется активное строительство нового жилья, однако есть значительные проблемы, связанные с доступностью новостроек. В 2020 году в 70 процентах российских городов не было новостроек, ситуация повторилась в 2021 году, в 2023 году количество городов, в которых не велось новое строительство многоквартирных домов, также осталось существенным, в первом полугодии 2021 года в 7 субъектах Российской Федерации не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи квартир в новостройках. В таких городах часто можно найти крайне дешевую вторичную недвижимость и даже заброшенные многоквартирные дома послевоенной застройки. В 70% российских городов перестали строить новое жилье. Почему девелоперы потеряли интерес? Девелоперы утверждают, что в этих городах спрос на новое жилье невысок или близок к нулю. Жители воспринимают эту ситуацию как бесперспективную и уезжают, создавая спрос на жилье в других городах, в первую очередь в больших агломерациях. Это уже грозит проблемами, связанными с пространственным развитием, нехваткой рабочих ресурсов и обезлюдиванием части территории России. Однако спрос на жилье и в первую очередь на новостройки в местах притяжения внутрироссийских и внешних миграционных потоков в условиях недостаточного предложения часто приводит к росту цен. Нередки ситуации, когда новое жилье строится и вполне доступно для приобретения, но не проживающим рядом жителям региона, а местным жителям, для которых доступность снижается в результате спроса со стороны вновь прибывающих покупателей. В связи с этим при определении параметров государственной жилищной политики, выполнения целей Национального проекта Жилье и городская среда, реализации на уровне регионов важно понять, насколько новостройки при их наличии доступны жителям, проживающим в регионах, где ведется новое строительство многоквартирных домов. При этом важно не только само наличие новостроек, но и их доступность по цене. Оценить это можно и на основе мнения граждан, что важно именно для понимания эффективности реализации жилищной политики и ее восприятия гражданами России. Исследование рынка новостроек. Так, в Российском индексе научного цитирования отмечены не менее 679 публикаций, в названия которых включено словосочетание доступное жилье и лишь 24 публикации, в названиях которых есть словосочетание рынок новостроек. В российских научных публикациях ведется дискуссия о понятии доступность жилья и способах его определения, сравнении российских и зарубежных факторов доступности, влиянии ипотечного кредитования на доступность жилья, об особенностях предпочтений покупателей – жителей сельской местности. Наиболее популярно исследование вопросов стимулирования строительства жилья, доступного для потребителей, и формирования рынка доступного и строящегося жилья, что уже пересекается с рынком новостроек. Применительно же к самим новостройкам исследователям представляются в наибольшей степени важными вопросы спроса, роста или падения цен на новостройки. В связи с этим был проведен опрос российских работающих или имеющих постоянный источник дохода граждан о доступности жилых новостроек рядом с местом их проживания. Заданный вопрос: Есть ли в Вашем районе или в разумной близости от Вас новостройки, в которых Вы при желании и наличии средств можете купить квартиру и улучшить жилищные условия? не предполагал и не подсказывал возможность привлечения ипотечного кредита, но и не запрещал его потенциальное использование при формулировании ответа. Даже для людей с высоким уровнем дохода новостройки в их районе остаются дорогими. 73 процента респондентов с высоким уровнем дохода и способные в принципе приобрести объект недвижимости считают новостройки в своем районе дорогостоящими, что формирует достаточно тревожную картину социально-экономического развития. Превалирующие ответы среди работающих или имеющих источник постоянного дохода граждан России о недоступности новостроек свидетельствуют как о необходимости учета этого факта в программах развития российской экономики, так и о важности государственных программ поддержки приобретения жилья, которые не должны ограничиваться льготной субсидируемой государством ипотекой. Они должны предполагать развитие рынка арендного жилья, программ социального найма с возможностью постепенного выкупа недвижимости и иных известных в мировой практике механизмов решения вопросов обеспечения прав граждан на жилье. Значительная часть участников опроса отмечают, что для них есть доступное жилье, но оно расположенно в существенной удаленности от места постоянного проживания -более 2 часов, что заметно увеличит время до работы, придется менять работу. Такая ситуация свидетельствует о необходимости развивать строительство доступного нового жилья во всех районах и создавать новые рабочие места в районах массовой застройки. В мировой практике уже есть случаи применения специальных мер поддержки приобретения или аренды жилья для недостаточно обеспеченных представителей важных для городского хозяйства и социальной сферы работников. По итогам общероссийского опроса можно сделать выводы, характеризующие оценку доступности новостроек населению России: 1) в целом, значительно большая часть респондентов считает новостройки в их районе слишком дорогими и недоступными для покупки; 2) даже для людей с высоким уровнем дохода покупка новостройки не всегда доступна; 3) для большинства респондентов и возможность получения ипотечного кредита является критически важной для приобретения квартиры. При этом спрос на жилье сосредоточен более на новостройки, что на фоне признания их недоступными требует корректировки жилищной политики при сохранении популярных и востребованных программ льготной ипотеки, ставшей массовой последние годы. Факторы, определяющие уровень привлекательности жилой недвижимости, могут быть представлены следующими группами: характеристики жилья, местоположение и окружение жилья; экономические условия приобретения и владения; юридические основы приобретения и владения. В российской практике рынок жилой недвижимости классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное или массовое жильё, жильё повышенной комфортности комфорт и так называемое элитное жильё бизнес и элита. Эта классификация достаточно условна, и основные факторы, которые принимаются во внимание, – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение, от чего, как следствие, зависит цена недвижимости. Анализ рынка недвижимости однокомнатных квартир в новостройках по сегментам: эконом-, комфорт- и бизнес-класса в Крыму. С учетом количества жителей трудоспособного возраста на сегодняшний день на 1 квартиру, выставленную на продажу, приходится 170 местных жителей трудоспособного возраста. По запросу однокомнатные квартиры Крым, используемого при анализе, открытый источник предлагает 7 070 объявлений. Таким образом, на одну выставленную на продажу квартиру приходится 19 местных жителей. В данном разделе рассмотрены также основные факторы, которые оказывают влияние на ценообразование внутри рынка однокомнатных квартир данных городов, а также степень их значимости. Так, одним из первоначальных факторов выбора является категория жилья – от эконом- до бизнес-класса, не учитывали элитные постройки с целью корректных сравнений между регионами. Для увеличения точности за базу исследований приняты квартиры без ремонта в домах соответствующих классов. Жилые комплексы выбраны по следующим признакам: класс дома, отсутствие ремонта в квартире, наименьшая удаленность от центрального района города и между выбранными объектами. Увеличение стоимости квадратного метра в домах бизнес-класса относительно прочих приравнивается к коэффициенту 1,5. Факторами высокого коэффициента являются наличие консьержа, охрана территории системой контроля, наличие современных систем инженерных коммуникаций, включая вентиляцию, кондиционирование, отопление и водоснабжение под контролем единой диспетчерской службы, а также тот факт, что дома бизнес-класса, имеющие однокомнатные квартиры, на данный момент отсутствуют. Фактический коэффициент удорожания дома бизнес-класса в данной работе относительно эконом класса составляет 1,1. Это означает, что повышение класса ЖК, в котором расположена квартира, влечет наибольшее возрастание цены квартиры, в Ялте же этот фактор имеет минимальное значение среди рассмотренных городов, уступая фактору расположения, который будет рассмотрен далее. В настоящее время в России ипотека остается важным звеном финансового рынка. Она является средством разрешения противоречий между уровнем доходов и потребностью в дополнительном финансировании, средством повышения скорости обращения капитала, средством стимулирования строительной отрасли. Вместе с тем ипотека и сталкивается с рядом проблем, среди которых: низкая платежеспособность населения, рост инфляции, поднятие ключевой ставки Банка России, высокая стоимость ипотеки. И сгладить эти противоречия призваны различные меры поддержки, в первую очередь, государственные программы. Далее рассмотрим особенности и характерные черты трех ипотечных программ с господдержкой: семейной. Программа семейной ипотеки была запущена в 2018 году, и на данный момент, продлена до 2030 года. С 2023 года программа является лидером по объемам выдачи, на нее приходится около половины всех льготных кредитов с господдержкой. На данный момент оформить семейную ипотеку могут семьи, где есть один ребенок до шести лет включительно, ребенок-инвалид, два и более несовершеннолетних детей. По программе семейной ипотеки возможно приобрести жилье на первичном рынке недвижимости, либо возможно строительство индивидуального жилого дома с помощью подрядчика, определяемого банком. Предусмотрены особые средства защиты заёмщиков –среди которых использование эскроу-счетов. Покупка жилья на вторичном рынке возможна, но существенно ограничена. Максимальная ставка по семейной ипотеке составляет 6 %, что существенно отличается от ипотечной ставки на общих условиях почти в 4 раза. Таким образом, на примере данных ипотечных программ можно выделить их основные особенности. Во-первых, направления программ определяются государством, исходя из приоритетных задач государственной политики: улучшение демографической ситуации, развитие территорий, регионов. Во-вторых, сущностью всех данных программ является выдача банком займов по сниженной ставке. При этом разницу между рыночной и льготной ставкой выплачивает государство. В-третьих, по условиям программ приобрести жилье можно только в новостройке. В-четвертых, установлены различные ограничения на сумму кредита. Ипотеки с господдержкой имеют существенное положительное значение, так как позволяет приобрести жилье на более выгодных условиях, повышают его доступность, стимулируют строительную отрасль. Кроме того, важным показателем успешности данных программ является рост их востребованности среди населения. Вместе с тем данные программы имеют и недостатки. Например, более полной реализации данных программ являются высокие требования к заемщикам со стороны банков. Кроме того, эти программы несут существенные риски. Например, рост цен на недвижимость. Приобретение жилья в новостройках несет риск возникновения дополнительных затрат, ведет к росту закредитованности населения, происходит увеличение стоимости банковских продуктов, что не способствует сохранению ценовой стабильности. Кроме того, данные программы несут дополнительную нагрузку для бюджета. Для преодоления данных проблем государство, наряду с расширением ипотечных программ, также и упраздняет некоторые из них. Например, в 2024 году прекратила своё существование льготная ипотека, введенная в период пандемии коронавируса. И данная мера является оправданной, так как программа исчерпала себя, что выразилось в росте цен на жилье, дисбалансу рынка жилья, стимулировала инфляцию и оказывала большую нагрузку на бюджет. Таким образом, программы льготной ипотеки в Российской Федерации имеют огромное социально-экономическое значение, так как позволяют преодолеть существенные противоречия между сложной экономической ситуации, доходами и потребностью граждан в жилье, а также способствуют достижению приоритетных целей и задач государственной политики. В то же время программы льготной ипотеки несут и определенные риски для экономики, следовательно, политика государства в данной сфере должна быть сбалансированной. Система доступного жилищного обеспечения граждан выступает фундаментальным элементом социально-экономической политики современного государства. Жилищное кредитование через механизмы ипотеки за прошедшее десятилетие трансформировалось в основной инструмент решения квартирного вопроса населения, что приобретает особую значимость при реализации демографических программ поддержки семей. Государственные меры стимулирования жилищного сектора через разработку целевых программ субсидирования позволяют комплексно решать задачи обеспечения населения собственным жильём. Долгосрочное кредитование под залог недвижимого имущества формирует основу современного ипотечного рынка, создавая надежный механизм финансирования жилищных потребностей населения. Постоянное совершенствование кредитных программ участниками рынка способствует развитию эффективных социально-экономических инструментов, обеспечивающих взаимовыгодное сотрудничество между государственными структурами и гражданами при решении жилищных вопросов. Предметом ипотеки является недвижимость, что делает важным внимательный анализ условий договора. Ключевыми характеристиками являются оценка имущества, размер займа и сроки его погашения. Подробности определяются в федеральном законе Об ипотеке залоге недвижимости от 16.07.1998 г. №102-ФЗ, который подробно описывает правовые механизмы, регулирующие права участников ипотеки. Недавно, в традиционном послании Федеральному собранию, Президент Российской Федерации затронул ряд волнительных вопросов внутренней политики, включая поддержку граждан и обеспечение безопасности. Выделение темы продления программы Семейной ипотеки подчеркнуло важность программы для будущего семей, где предложены льготные условия на кредиты. Продление программы семейной ипотеки с сохранением базовых условий до 2030 года становится ключевым направлением государственной поддержки граждан. Специальная льготная ставка в размере 6% для родителей дошкольников обеспечивает существенную финансовую помощь при решении жилищного вопроса. Развитие жилищного строительства в малых населенных пунктах приобретает особую значимость в рамках комплексной стратегии обеспечения населения доступным жильем, несмотря на объективные сложности реализации проектов в отдаленных районах. Комплексные меры государственной поддержки ипотечного кредитования для жителей региона и территорий, вовлеченных в специальную военную операцию, предусматривают существенное снижение процентной ставки до двух процентов годовых, наряду с пересмотром требований к размеру первоначального взноса, согласно новым директивам по развитию данных территорий. Строительство жилой недвижимости выступает приоритетным направлением современного ипотечного кредитования, определяя вектор развития жилищного сектора российской экономики. Статистический анализ данных Министерства финансов по динамике ипотечных займов за 2020-2023 годы демонстрирует устойчивый рост показателей кредитования, подтверждая значимость ипотеки как эффективного механизма решения жилищных потребностей населения и стимулирования экономического роста страны. Статистическое исследование рынка ипотечного кредитования демонстрирует существенную волатильность показателей за последние четыре года. Максимальный объем выданных жилищных займов достиг беспрецедентной отметки 1996,6 млрд рублей к началу 2023 года. Значительное сокращение количества одобренных ипотечных договоров до 1,1 тыс. наблюдалось на протяжении 2021-2022 годов. Экономическая нестабильность, рост цен и снижение занятости населения привели к существенному ухудшению платежеспособности потенциальных заемщиков. Финансовая неопределенность вынуждает граждан пересматривать планы относительно долгосрочных кредитных обязательств перед банковскими организациями. Резкое повышение ставок по ипотечным программам до 16-17% на вторичном рынке жилья существенно сократило количественные показатели кредитования в 2022 году, однако совокупный объем финансирования продемонстрировал значительный рост, достигнув 976,9 млрд рублей и превысив показатели 2020 года на 95,8%, что свидетельствует о дисбалансе между числом оформленных займов и денежным выражением сделок. Динамика российского ипотечного рынка демонстрирует неоднозначные тенденции: количественный показатель выданных жилищных займов к 2024 году достигла отметки 178,5 тысяч, при сохранении внушительного денежного объема в 761,7 миллиардов рублей. Кредитные организации продолжают активную деятельность на рынке жилищного кредитования, адаптируя условия предоставления займов под текущие реалии. Существенное увеличение государственного финансирования ипотечных программ до 499,8 миллиардов рублей создает дополнительные предпосылки для стабилизации сектора жилищного кредитования. Доступная стоимость жилищных займов поддерживает стабильно растущий спрос среди населения. Комплексный подход к формированию оптимальных процентных ставок совместно с мерами по увеличению платежеспособности граждан создает фундамент для развития ипотечного рынка. Эффективное функционирование системы жилищного кредитования способствует укреплению социального благополучия населения при одновременном снижении рисков, обусловленных колебаниями ставок. Грамотная реализация программ поддержки заемщиков, включая молодые семьи, обеспечивает положительную динамику развития ипотечного сектора. Рекордные показатели кредитования жилой недвижимости 2020 года, достигшие 447 миллиардов рублей, обусловлены снижением процентных ставок вопреки экономическим вызовам пандемии. Статистические данные демонстрируют значительное увеличение объема рефинансированных кредитов при одновременном сокращении первичного кредитования. Анализ рыночных показателей выявляет отрицательную динамику относительно базового периода характеризующуюся снижением объемов финансирования строящегося и вторичного жилья. Механизм ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости функционирует при активном участии государственных структур, предоставляющих различные формы поддержки населению. Банковские организации разрабатывают комплексные программы защиты финансовых рисков путем внедрения обязательного страхования недвижимого имущества, здоровья заемщиков и потери трудоспособности. Существующая система позволяет гражданам оптимизировать кредитную нагрузку через механизм рефинансирования займов у альтернативных кредиторов с более выгодными условиями. Регулирование ипотечных ставок и стоимости недвижимости требует тщательного баланса для предотвращения инфляционных рисков и сохранения стабильности экономической системы. Снижающаяся платежеспособность населения на фоне возрастающей стоимости квадратных метров заставляет потенциальных покупателей пересматривать целесообразность долгосрочных жилищных займов. Несмотря на завершение программы Льготная ипотека, текущие рыночные ставки превышают 20%. Однако количество ипотечных кредитов выросло на треть, а сумма выдачи увеличилась более чем на 70% по сравнению с первым полугодием 2024 года. Программы, такие как Семейная ипотека, IT-ипотека, суммарно составляют около 200 млрд рублей, что соответствует примерно 35 тыс. выданных кредитов. Одной из возможных мер для решения демографических задач может стать снижение процентной ставки на квартиры большей площади. Текущие меры государственной поддержки в жилищном секторе, ориентированные преимущественно на семьи с несовершеннолетними детьми, создают благоприятные условия для развития рынка первичного жилья, где малометражные квартиры пользуются повышенным спросом у покупателей. Высокая инфляция и ключевая ставка Центрального банка существенно снизили эффективность ипотечного кредитования как механизма социальной поддержки граждан. Текущий рост процентных ставок до двадцати двух процентов при стагнации реальных доходов населения диктует необходимость комплексного пересмотра государственных мер поддержки жилищного кредитования. Банковскому сектору совместно с регулятором целесообразно разработать новые механизмы повышения доступности ипотечных продуктов для различных категорий заемщиков. На современном этапе активно внедряются на практике механизмы комплексного развития территорий, что позволяет улучшать градостроительный потенциал регионов. Создание пространств для отдыха и спорта, возведение социальных объектов, таких как школы и детские сады – способствуют привлечению покупателей. Конкуренция за человеческий капитал. Девелоперы фокусируются на создании комфортных условий для жизни и работы ключевых сотрудников, что также увеличивает их конкурентоспособность на рынке. Предложение готовых квартир с отделкой. Девелоперы все больше внимания уделяют проектам, предлагающим квартиры с готовой отделкой, что свидетельствует о расширении ассортимента продукции и дополнительном способе увеличения прибыли бизнеса. Акцент на жилье премиум-класса и бизнес-класса. Ожидается дальнейшее увеличение доли жилья премиум- и бизнес-класса в портфеле новостроек, поскольку данные сегменты менее зависят от ситуации на рынке ипотечных займов. Таким образом, рынок строительства жилья в Крыму продолжает демонстрировать устойчивый рост, подтвержденный рекордными объемами новых строек и высокими значениями стартового строительства. Рост сегмента девелопмента в значительной степени обусловлен введением программы ипотеки по льготной ставке. Программа позволяла получить ипотечный кредит с льготной ставкой любому гражданину, независимо от его социального статуса, места работы или места проживания. Однако вследствие того, что существует дисбаланс между объемами строительства и ввода жилья в эксплуатацию, можно предполагать, что ипотечная программа с льготными условиями, получившая государственную поддержку, будет продолжена, поскольку она играет ключевую роль для строительной отрасли и позитивно оценивается участниками девелоперской индустрии. Основываясь на результатах анализа, можно выделить несколько ключевых тенденций развития рынка девелопмента. Во-первых, отмечается устойчивый рост портфеля строящегося жилья, который достиг максимальных значений, сопровождаемый устойчивым повышением цен на новостройки. Во-вторых, продажи новостроек достигли своего пика, особенно благодаря ипотечным сделкам, а объемы проектного финансирования через счета эскроу показывают рекордно высокие значения, что свидетельствует о стабильном интересе и доверии к сектору девелопмента. В-третьих, рост нереализованной площади жилья создает условия для возникновения избыточного предложения, что может привести к корректировке цен и условий продажи. С учетом нестабильности спроса и возможного изменения условий льготных программ, риск образования избыточного предложения возрастает, особенно критично для новых проектов, находящихся на ранних стадиях готовности. Макроэкономическая волатильность требует от участников рынка девелопмента быстрой адаптации к происходящим изменениям с целью сохранения собственной конкурентоспособности. Так, актуальными трендами, касающимися трансформации стратегий развития, являются цифровизация бизнес-процессов, ориентация на портретности потребителей, развитие окружающей инфраструктуры, а также конкуренция за ценные кадры. Таким образом, внедрение информационных технологий в производственные и управленческие процессы, выделение средств на развитие окружающей инфраструктуры, оперативное реагирование на происходящие изменения во внешнеэкономической конъюнктуре, а также на изменения в потребительском спросе позволят компаниям-девелоперам получить дополнительные конкурентные преимущества, увеличить объемы продаж новой недвижимости и обеспечить формирование высокого финансового результата.