Доходные дома в России инвестиции выгоды преимущества

 Строительство доходных домов как основа для формирования институционального рынка аренды жилья является достаточно перспективным долгосрочным инвестиционным инструментом на фоне снижения банковских ставок по депозитам и вкладам, а также при условии снижения доходности недвижимости в других рыночных сегментах. Для этого необходимо привлекать значительные денежные средства в данной сектор недвижимости, однако в настоящее время крупные бизнес-игроки не слишком верят в сектор аренды жилья: девелоперам проще и прибыльнее строить квадратные метры на продажу, поскольку таким образом средства оборачиваются быстрее. Результаты проведенного исследования показывают, что рентабельность доходных домов можно увеличить, если поручить их строительство и управление закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости, главными преимуществами которого являются налоговые льготы и возможность привлечения различных групп инвесторов. Так, закрытые паевые инвестиционные фонды на долгосрочной основе могут быть неплохим выходом для людей, которые, к примеру, хотели бы диверсифицировать свои пенсионные накопления.

Проблемы арендного жилья и причины строительства доходных домов в России                                                 
Существуют следующие основные проблемы, препятствующие нормальному развитию рынка аренды: Существующий сегодня рынок аренды в значительной мере является «серым» – арендодателями в основном являются обычные люди, получившие сдаваемое жилье по приватизации. Хозяева квартир в большинстве не заинтересованы в заключении договоров аренды, их регистрации и уплате подоходных налогов. В результате, во-первых, арендатор, по сути, является бесправным существом, которого могут попросить съехать в любой момент или которому могут постоянно поднимать арендную плату, и во-вторых, в этом 2 случае государству не компенсируются подоходными налогами его затраты на строительство соответствующих домов и инфраструктуры. Для легализации рынка аренды государство предлагает собственникам воспользоваться специальными налоговыми режимами, вводит патентную систему, усиливает штрафные санкции. Однако рынок до сих пор остается «в тени», так как, эти меры практически не способствуют изменению экономического поведения арендодателей. Более благоприятным в этом случае будет изменение конкурентной среды – например, появление специализированных компаний (возможно государственных), предоставляющих услугу аренды для арендаторов и услугу управления имуществом для арендодателей. В этом случае арендодатель гарантировано получает указанный в договоре ежемесячный доход, при этом он избавляет себя от большого количества проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации квартиры или дома, а арендатор уверен в стабильности своего положения на определенный период.
1) Основным препятствием к заинтересованности предпринимателей в данном рынке является его низкая доходность. Строители и собственники жилья сравнивают «арендную» и «продажную» стоимость квартиры. При существующем дефиците жилья и в результате при высоких ценах на жилье доходность аренды составляет 5-8% годовых. Для строителей такая доходность не обеспечит даже возврат средств, вложенных в строительство, взятых в кредит в банке, а срок окупаемости таких проектов составит более 20 лет. Застройщикам выгоднее построить дом для продажи, когда прибыль можно получить практически моментально. Чтобы строительство арендных домов стало выгодно бизнесу необходимо создать специальные условия, когда строительство доходного дома позволит застройщику снизить издержки строительства дома для продажи. Необходимо введение льгот по получению земельных участков, налоговых льгот, со-финансирование подготовки инфраструктуры, компенсация процентов по кредитам, получаемым для строительства доходных домов.
2) Сегодня строительство арендного жилья не регулируется никакими законами. Чтобы строительство доходных домов стало обычным явлением необходимо внести изменения в законодательство: ввести понятие «доходного жилья»; определить специальные налоговые льготы или режимы для компаний, занимающихся строительством арендного жилья; ввести поправки в закон об ипотеке – ввести понятие ипотеки на многоквартирный комплекс; определить порядок проведения конкурсов на предоставление земли для строительства доходных домов; льгот для соответствующих компаний.
Министерством регионального развития РФ был подготовлен и начат реализовываться проект стимулирования строительства доходного жилья. В его основе лежат две схемы:
Первая схема распространяется на строительство арендного жилья в среднем и верхнем ценовых сегментах. Для девелоперских компаний предполагается выдача ипотечных кредитов на строительство многоквартирных домов (multifamily mortgages) под более низкий процент.
Вторая схема ориентирована на строительство жилья эконом-класса и опирается на программу специальных налоговых зачетов: девелоперы могут сократить налогооблагаемую базу на величину инвестиционных затрат, направленных на реализацию общественных проектов, которыми и является строительство арендного жилья для малоимущих. Как правило, такие проекты реализуются партнерствами компаний, заинтересованных в получении налоговых льгот, и представляют собой вариант паевых инвестиционных фондов.
Схемы представленные Минрегионом следующие:
1) Местные власти бесплатно выделяют застройщику участок, обеспеченный инфраструктурой, для строительства доходного дома. Застройщик берет в банке кредит на два года под 10-11% годовых под гарантии регионов и строит дом. Затем управляющая компания, учрежденная муниципалитетом в партнерстве с частным бизнесом, выкупает этот дом и сдает квартиры в аренду. Финансирование этой сделки предполагается проводить за счет АИЖК – выдается кредит сроком на 20 лет под 10-11% годовых. Кредиты, выданные на эти цели, затем могут быть секьюритизированы, что обеспечит подобное финансирование строительства следующих доходных домов.
2) Для строительства доходного дома возможна организация закрытого ПИФа с привлечением как государственных средств в виде бюджетных кредитов, субсидий, гарантий, имущества или земли, так и частного капитала. Построенное жилье будет являться собственностью пайщиков, а управлять им будет специализированная компания. В качестве мотивирующих факторов называются в первом случае – бесплатная земля и инфраструктура, во втором – налоговые преференции, получаемые ЗПИФом. По мнению специалистов Минрегиона, доля арендного жилья должна составить 20% от всего вводимого в стране жилья (на тот момент предполагается, что этот объем составит 30 млн. кв. м.). Программа Минрегиона была подготовлена, однако успешность ее реализации остается под вопросом, так как пока ни одна из перечисленных проблем не нашла своего решения. В то же время представляется, что именно аренда жилья может стать наиболее перспективной и эффективной мерой повышения доступности жилья населению, и именно в данном направлении, на наш взгляд, требуется сегодня сосредоточение усилий государства при разработке программы «Жилище».

Современное определение понятия доходных домов даёт следующее определение: «Доходными домами называются здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок». В данном определении особый акцент сделан на том, что сдача квартир в аренду предполагается «на длительный срок». Очевидно, эта ремарка призвана экономически разделить понятия доходных домов и гостиниц (отелей), так как в последних помещения (но мера) также предназначаются для сдачи внаем, но на короткий срок. Разделение доходной недвижимости жилого назначения и гостиничной недвижимости по сроку, на который помещение сдается внаем, также подчеркивается в иностранной профессиональной литературе. Практически такое разделение играет важную роль при бухгалтерском и налоговом учете, принципы которого для жилых зданий, сдаваемых в аренду, и объектов гостиничного бизнеса, различны. Так, чтобы объект недвижимости квалифицировался жилым, не менее 80% доходов от него должно поступать от сдачи в аренду квартир. Для определения доходной недвижимости жилого назначения в советской и российской теории и практике традиционно использовалось понятие «доходного дома». Большая Советская Энциклопедия дает следующее определение доходного дома: «это тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём». Доходный дом — отечественный термин, использующийся для обозначения типа жилой недвижимости, предназначенной для сдачи внаем на длительный срок. Зарубежная теория экономики недвижимости предлагает взгляд на данное понятие с противоположной стороны: жилая недвижимость как один из сегментов коммерческой (доходной) недвижимости в ряду офисной, торговой, складской. В России наших дней выделяются два основных типа недвижимости: жилая и коммерческая. Данное разделение основано одновременно на двух принципах: по типу использования и по типу получения дохода. Так, под жилой понимается недвижимость, предназначенная для проживания людей, в то время как под коммерческой подразумевается недвижимость, предназначенная для ведения хозяйственной деятельности организациями (традиционно: офисная, торговая, складская). Это же разделение подразумевает принципиально разные схемы капитализации объектов недвижимости ввиду устоявшихся особенностей рынка в современной России. Так, жилая недвижимость, как правило, строится исключительно на продажу, а коммерческая недвижимость предназначена для получения дохода.
Решение жилищного вопроса остается одной из самых серьезных проблем развития в XXI веке. Цивилизованное арендное жилье могло бы стать одним из вариантов решения существующей проблемы, однако данный сектор жилищной политики практически не развит в России, в то время как в большинстве развитых стран арендуемое жилье занимает значительную долю жилищного фонда. В структуре отечественного жилищного фонда преобладает жилье, находящееся в частной собственности (более 80%), что является результатом проведенных мер по приватизации. Вместе с этим, в стране существует слой населения, который не в состоянии ни приобрести жилье в собственность, ни взять ипотечный кредит или просто не хочет владеть собственной недвижимостью на определенном этапе своей жизни. Именно поэтому проблема арендного жилья в России до сих пор недооценивается. Точная доля арендного жилья в общем объеме жилищного фонда неизвестна, поскольку помимо государственного или муниципального жилья, арендуемого через механизмы договора социальной аренды, существует также не очень прозрачный рынок домов и квартир, сдаваемых частными собственниками непосредственно арендаторам. Данные о количестве частных жилых помещений, занимаемых арендаторами, отсутствуют в официальной статистике. Часто такого рода сделки находятся в «серой» зоне, так как арендодатели пытаются избежать уплаты налогов с их рентного дохода. Кроме того, арендаторы квартир в государственных или муниципальных жилищных объектах также могут сдавать свои квартиры в аренду на рынке, поскольку рыночные арендные ставки обычно в несколько раз выше той арендной платы, которую они фактически платят. В то же время, по оценкам финансового института развития в жилищной сфере ДомРФ, порядка 40% российских домохозяйств нуждаются в улучшении жилищных условий. Доля москвичей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, приближается к показателю в 45%. Таким образом, как по всей России, так в столице, в частности, назрела острая необходимость формирования цивилизованного и прозрачного рынка найма и аренды жилья. Рост цен является важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья. Рассматривая индекс доступности в динамике, необходимо отметить, что идет положительная тенденция: гражданину с каждым годом требуется меньше времени, чтобы накопить себе на квартиру. Тем не менее его значение все еще велико. Ведется огромная работа по реализации мер социальной поддержки по обеспечению нуждающихся жильем. Однако на рынке недвижимости его покупка не решает эту проблему в полном объеме, что требует абсолютно иных подходов и решений. Арендное жилье представляет собой значимый компонент рынка недвижимости, который помогает удовлетворять нужды граждан. Подавляющая часть существующего рынка аренды является экономически неэффективной и находится в «тени». Несмотря на то, что спрос на жилую недвижимость велик, недоступность покупки для значительной части населения обеспечивает смещение его спроса на рынок аренды. Согласно социологическим исследованиям, более 4,8 млн российских семей готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищной проблемы в долгосрочной перспективе в случае создания цивилизованного рынка – в первую очередь, обеспечения сроков сдачи, а также понятный и прозрачный механизм ценообразования. К сожалению, интерес инвесторов и девелоперов к строительству арендного жилья снизился из-за недостаточной рентабельности, по сравнению с другими вариантами наилучшего использования объектов недвижимости в рамках реализации инвестиционных проектов, например, проекта строительства с целью продажи. В то же время развитие рынка аренды жилья позволит реализовать эффективную программу сразу в демографической, миграционной, трудовой и социальной сферах. Развитие института «доходных домов» позволит освоить территории как структурный элемент национальной экономики, что, в свою очередь, будет стимулировать развитие других отраслей экономики, а также способствовать привлечению девелоперов и инвесторов для реализации инвестиционно-строительных проектов. Опираясь на вышесказанную информацию, можно сделать вывод, что аренда жилья является актуальной проблемой, которую невозможно решить без содействия государства.
Проблемы, которые необходимо решить для эффективного развития рынка арендного жилья в России: 1) отсутствие рынка аренды, эксплуатация которого осуществляется институциональными инвесторами, и легального жилищного фонда; 2) неразвитый сегмент некоммерческой аренды для семей с низким и средним доходом, финансируемый частными инвесторами и поддерживаемый государством; 3) приобретение жилья в ипотеку даже при са мой низкой процентной ставке (более 30 % семей); 4) предоставление малого количества площадей по договору социального найма, часть из которых может выбыть из арендного фонда в результате приватизации. Распоряжением правительства РФ № 3268-р от 31.10.2022 г. утверждена Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, согласно которой аренда является важным структурным эле ментом жилищного рынка и позволяет удовлетворять потребности граждан на различных стадиях жизненного пути. В соответствии с этим распоряжением можно выделить следующие задачи, решением которых занимается государство, для улучшения жилищных условий граждан России с помощью доходных домов: 1) усовершенствование правовой сферы строительства арендного жилья коммерческого, не коммерческого и социального назначения; 2) создание цифровых инструментов для достижения прозрачного рынка арендного жилья; 3) формирование механизмов поддержки проектов коммерческой аренды, которые предусматривают выдачу ипотечных кредитов для строительства арендного жилья; 4) пополнение жилого фонда социального и арендного жилья за счет создания государственно-частного партнерства; 5) предоставление земельных участков под строительство арендного жилья на льготных условиях; 6) использование мер государственной поддержки при долгосрочной аренде; 7) стимулирование инвесторов, девелоперов, участвующих в создании арендного жилого фонда; 8) использование механизмов усовершенствования жилищных условий граждан с использованием сертификата на оплату аренды или получения арендного социального жилья. Программа, предложенная правительством РФ, поможет улучшить жилищные условия, а также привлечь частных инвесторов, что благоприятно повлияет на государственную политику в следующих областях: социальной, трудовой, экономической и миграционной. Стоит также обратить внимание на налоговый аспект из-за того, что на сегодняшний момент большинство арендуемых жилых площадей находится в теневом секторе экономики, бюджет не получает соответствующих налоговых отчислений. Большинство правил, которые сейчас существуют на рынке аренды, сформированы участниками рынка, а не законодательством. Соответственно, такое положение дел приводит к целому ряду проблем «обеления» аренды жилой недвижимости. Для решения этого вопроса был разработан проект «Арендное жилье» от ДомРФ (ранее – Агентство ипотечного жилищного кредитования). Данная компания играет важную роль в развитии цивилизованного рынка аренды, демонстрируя арендаторам, девелоперам и региональным властям, что новая модель арендных отношений будет успешной. Проведя анализ деятельности компании ДомРФ, можно сделать вывод что доходная часть покрывает расходную за счет осуществления различных льготных программ, что приводит к вовлечению в данную программу большего количества людей. На сегодняшний день на счету этой компании 130 проектов общей площадью более 580 000 м2. Это 18948 квартир и апартаментов в составе арендных домов в регионах. Наблюдается также стремительное развитие и вовлечение других регионов, например, до конца 2026 года проекты по возведению арендного жилья охватят ещё 12 регионов. Причем анонсируется строительство квартир для аренды студентами университетов. Новые проекты включают в себя разные форматы аренды: коммерческую, корпоративную, студенческую и льготную. Такой сегментированный подход направлен на улучшение условий жизни россиян, решение проблем рекрутинга, поддержку крупных производств и развитие системы образования. Компания часто реализует льготные проекты с регионами, а также привлекает застройщиков и девелоперов для совместной реализации проектов. Была разработана льготная программа аренды фонда Домрф совместно с правительством. Суть программы заключается в субсидировании 80 % арендной ставки. Эти и многие другие проекты способствуют изменению рынка недвижимости, делая его более прозрачным и надежным. Приведенный анализ позволяет рассмотреть не только экономическую привлекательность стратегии, но и социальную значимость этой программы. Как краткосрочная, так и долгосрочная аренда жилой недвижимости будут способствовать повышению мобильности населения, что в свою очередь будет обеспечивать занятость населения и, как следствие, развитие территорий. Для понимания особенностей функционирования доходных домов интерес представляет рынок жилой недвижимости в крупной агломерации. Под термином «крупная агломерация» будут пониматься города, спрос на жилую недвижимость в которых может быть охарактеризован как повышенный. Специфика рынка жилой недвижимости в крупных российских агломерациях, прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге, заключается в недоступности приобретения собственного жилья для подавляющей части населения, для которых, однако, проживание и ведение экономической деятельности в этих крупных агломерациях является выгодным. Крупные агломерации по-прежнему привлекают жителей более мелких населенных пунктов большим выбором высокооплачиваемых рабочих мест, развитой транспортной и социальной инфраструктурой, улучшением общего качества жизни в настоящем и в перспективе. Эти факторы обеспечивают спрос на арендное жилье в крупных агломерациях. Причем спрос на арендное жилье динамичен и постоянно изменяется (в зависимости от экономической конъюнктуры), а предложение на российском рынке арендного жилья довольно статично. Такие диспропорции объясняются острым дефицитом предложения арендного жилья ввиду не привлекательности стандартных схем девелопмента в этом сегменте рынка недвижимости для участников рынка на фоне равнодушия государства к данной проблеме. Рынок арендного жилья представлен преимущественно квартирами в домах советской постройки, доставшимся собственникам по наследству, а также небольшим процентом новостроек, приобретенных в спекулятивных целях частными лицами. Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартира ми в России почти не ведется, тогда как в Северной Америке и Европе такое строительство — одна из ёмких ниш девелоперского бизнеса. Высокий спрос на жилую недвижимость в некоторых крупных российских городах связан, прежде всего, с эффектом от территориальной концентрации ресурсов, а также присутствием органов федеральной власти в городе. Так, ситуация на рынке жилья Москвы не является уникальной. В целом ряде крупных российских городов уже реализуются многие негативные столичные сценарии, вызванные несоответствием в структуре «спрос-предложение» на рынке жилья: чрезвычайно высокий несбалансированный спрос при ограниченном предложении. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая экономическая и инвестиционная активность (численность предприятий, объемы производства, инвестиций в основной капитал), развитый финансовый сектор, сфера услуг и торговли (высокая численность малых предприятий, оборот розничной торговли, объем и стоимость импортно-экспортных операций), наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация высших учебных заведений, высокий уровень доходов горожан, а также дифферециация доходов относительно регионального уровня. Также высокий спрос на жилую недвижимость отмечается в столицах федеральных округов, то есть городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти. Экономическая и демографическая территориальная концентрация обусловлена агломерационным эффектом, последствиями которого являются лучшее качество жизни, доступ к образовательным и культурным заведениям, более широкие возможности выбора профессий. С другой стороны, в качестве следствия неизбежно наблюдаются повышение цен на землю и нехватка жилья. Присутствие представителей властей всех уровней обеспечивает концентрацию финансовых ресурсов для развития города и бизнеса, а также способствует усилению территориальной концентрации производства. На всем российском (и постсоветском) пространстве города-агломерации являются основными точками экономического роста, в них наиболее разнообразно представлены различные отрасли экономики, шире спектр востребованных профессий, выше уровень оплаты труда, следовательно, высокий спрос на жилую недвижимость. В российских условиях низкой обеспеченности городского населения жильем, растущих стандартов жизни, нестабильности альтернативных рынков капитала, а также недоверия населения финансовым институтам, приведенные факторы обеспечивают превышение спроса на жилую недвижимость над ее предложением, и, как следствие, повышенные цены на рынке жилья. Рынок жилья агломераций является дефицитным рынком товара первой необходимости, отчетливо наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Все указанные выше факторы, формирующие равновесие, способствуют росту спроса и сокращению предложения, что, очевидно, делает жилую недвижимость дефицитным товаром и стимулирует рост цен на рынке жилья крупных агломераций. Анализ представ ленных факторов и их влияния на рынок жилья крупной агломерации показывает, что ситуация постоянно растущего спроса на жилье в крупных агломерациях обуславливается структурной социально-экономической спецификой таких городов, в частности, институциональной средой развития региона, моделью занятости на региональном рынке труда, ценностными установками населения, массовым использованием недвижимости в качестве средства сохранения капитала. В то же время дефицит предложения также поддерживается ограничениями системного характера, в рамках которых функционирует рынок. Таким образом, сложившийся дисбаланс спроса и предложения не является краткосрочным состоянием, обусловленным текущей конъюнктурой, а имеет глубокие институциональные корни и, наиболее вероятно, сохранится в долгосрочной перспективе. Спекулятивный спрос на жилую недвижимость в крупных агломерациях концентрируется, прежде всего, в сегменте дорогого жилья, если измерять в денежном выражении. С точки зрения количества экономических агентов, предъявляющих этот спрос, наиболее популярным среди спекулянтов, напротив, является эконом-класс: именно в этом сегменте присутствует основная масса частных инвесторов, являющихся стратегическими или ситуативными инвесторами.

История и мировой опыт финансирования и строительства доходных домов

Мировой опыт подсказывает, что одним из доступных механизмов улучшения жилищных условий является строительство доходных домов, которое получило широкое распространение в большинстве стран мира. Доходные дома существовали еще в Древнем Риме. Их называли инсулами; они появились приблизительно в III в. до н.э. В XIX в. доходные дома получили широкое распространение в Европе, они также появились и в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в России были национализированы, в то время как в большинстве западных государств — к примеру, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес продолжал существовать и развиваться, так как аренда жилья востребована населением. Это обусловило то, что во многих зарубежных странах строительство и обслуживание доходных домов является прибыльным и успешным бизнесом, который обеспечивает стабильный доход владельцам таких домов на уровне 10—12% годовых. Зарубежный опыт свидетельствует о том, что аренда, как и ипотека, является основным ин струментом обеспечения населения жильем. В та ких странах, как Швейцария, Германия, США доля арендного жилья составляет до 55 %, а в крупных городах, например, Нью-Йорк и Берлин, она может превышать 80 %. В мире существует множество форм арендуемого жилья. В США — это многоквартирные дома, сдаваемые в аренду (tenements, англ.). В Австралии преобладают юниты (units, англ.) — комнаты в сдаваемой квартире многоквартирного дома; сдаются в аренду также апартаменты (apartments, англ.) и таунхаусы. В Великобритании распространены строительные общества (building societies, англ.). В Германии доходными домами владеют преимущественно физические лица, сдавая квартиры в целом доме.  В Европе можно встретить большое разнообразие квартир, сдаваемых в аренду. Это — и меблированные комнаты, и комнаты без мебели, «для студентов», «для пожилых людей» и т.д. Каждая из этих форм имеет свои особенности, учитывающие индивидуальные запросы арендаторов с разными доходами, необходимые им виды бытового и других видов обслуживания. Как показывает статистика, имеются особые типы квартир, которые исключительно предназначены для их сдачи в аренду. Это — квартиры-студии, где одна комната является и гостиной, и столовой, и спальней. Для нее характерна низкая арендная плата. Квартиры-студии предпочитают снимать студенты и молодые люди — одиночки. Еще одним типом, пользующимся спросом у населения для аренды, являются квартиры с одной спальней и отдельной кухней. Согласно мировой практике, все доходные дома разделены на классы по их комфортабельности. К квартирам класса «люкс» относятся дома не старше десяти лет, с высокой арендной платой, располагаются они в комфортабельных районах. Их пред почитают снимать «белые воротнички» и арендаторы по выбору. Класс «B» — дома от 10 до 25 лет, в хорошем состоянии, для среднего класса арендаторов. Снимают такие квартиры «белые воротнички» и рабочие. Арендаторы по выбору и по принуждению. Класс «C» — это дома от 30 до 40 лет, с арендной платой ниже средней рыночной. Арендаторы с низким и средним уровнем доходов, «синие воротнички» и рабочие. Арендаторы «на всю жизнь», и которые только начинают свою деятельность. Класс «D» — аренда жилья, субсидируемая государством. В целом, учитывая российский и современный европейский опыт, можно сказать, что планировочные решения арендуемых жилищ, во-первых, очень разнообразны, а во-вторых, обладают определенной гибкостью. Даже сегодня дома, построенные в XIX в., продолжают жить и функционировать, адаптируясь к современным условиям. Арендная форма жилья предполагает частую смену обитателя. Это означает изменение сценария проживания и потребность в разных пространствах. Поэтому, способность адаптироваться — это важный фак тор, который нужно учитывать при проектировании доходного дома. Гибкость предоставляет владельцу возможность изменения планировки квартиры с учетом меняющихся потребностей существующих арендаторов. Доходный дом — это жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (от полугода до десятков лет). В отличие от апарт-отеля, здесь не предоставляется гостиничное обслуживание. Чаще всего зданием владеет один собственник, но иногда дом может принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам. По соотношению долей недвижимости, находящихся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели. Данные характеризуют соотношение в целом по стране, но необходимо обратить внимание на то, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. То же самое касается и регионов рассмотренных стран: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. И, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах — доля арендуемого жилья ниже. На пример, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22%, в относительно благополучных южных регионах — 17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья — от 3 до 6%. Если брать отдельные Европейские города, то в не которых большинство населения проживает в доходных домах. В Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в результате в целом по стране в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда). В Соединенных Штатах наибольшая часть жилого фонда — частные дома. И только 30% недвижимости арендуется. Однако, к крупным городам это не относится. В крупных городах имеется большой фонд многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в аренду. Например, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах. Рынок арендного жилья процветает в Европе и в частности в Германии, где доходные дома появились в конце XVIII в. Многие частные предприниматели приобретали или строили здания на 6—20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость. Распространенность доходных домов в Германии обусловлена благоприятными условиями для инвестирования. У инвестиций в доходные дома в Германии много плюсов: 1) стабильный экономический рост; 2) экономика Германии — сильнейшая в Европе; 3) высокий спрос на аренду: 57% немцев предпочитают снимать квартиры, а не покупать; 4) большой выбор доходных домов: на их долю приходится около 30% всего жилья; 5) четкая регламентация на законодательном уровне: отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются; 6) стабильные доходы населения: немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет; 7) интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции. В последнее время количество инвесторов на рынке Германии увеличивается. Как правило, частные предприниматели покупают объекты стоимостью до 2,5 млн евро, в то время как большинство организаций выбирают здания дороже 5 млн евро. По данным, общий объем инвестиций в доходные дома Гер мании составил 13,8 млрд евро. Это лучший результат с начала кризиса. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80%, иностранцы тоже активны. Германия — страна не для заработков. Основные причины, по которым здесь стоит покупать недвижимость — это стабильность, сохранение капитала и престиж. Доходность складывается из двух частей — рентной доходности и прироста капитала (роста цен). Большую роль также играет местоположение и экономическое развитие города, в котором располагается недвижимость. «Рентная доходность — это не главное. Например, в не большом городе квартира за 20 тыс. евро приносит 10% годовых, которые «съедаются» расходами на управление и налогами, поэтому в результате доходности почти нет. В Дюссельдорфе, где доходность меньше, собственники доходных домов выигрывают за счет удорожания недвижимости и за счет высокой ликвидности. Таким образом, если в Дюссельдорфе перепродать дом через три года, он будет значительно дороже, чем при покупке. Среди покупателей многоквартирных зданий высокой популярностью пользуется столица Германии Берлин. Цены на аренду в нем стабильно растут. Однокомнатная квартира на окраине города сдается за 200—300 евро в месяц, апартаменты же в центре — за 700—1000 евро. Инвесторы полностью возвращают всю затраченную сумму в срок от 11 до 20 лет. На термин влияет рас положение инвестиционного объекта, его возраст, историко-культурное значение, внешний вид, окружающий ландшафт и предназначение. Принято считать в Германии «золотой» пятеркой городов, недвижимость в которых желал бы приобрести каждый, кто заботится о сохранности и приумножении своих средств: Берлин, Кельн, Мюнхен, Дюссельдорф, Гамбург. В этих главных экономических и культурных центрах Германии фиксируется наиболее быстрорастущий и постоянный доход от сдачи жилья в аренду. Конечно, это связано с желанием людей жить в городе, который предлагает им высокооплачиваемую работу. При таком раскладе в нашем списке должен был лидировать Мюнхен, а не Кельн с Берлином. Но главный город Баварии просто не справляется со спросом. Любой доходный дом, выставленный на продажу, покупается быстро, как горячий пирожок у студенческого общежития. Например, в центре Дюссельдорфа, где доходность составляет 4—5%, мало иммигрантов, и среди населения преобладают немцы, выгоднее покупать целые дома, а не отдельные квартиры. Если же покупка планируется в Вупертале, Дортмунде, Дуйсбурге или Эссене, то из-за большой доходности и невысокой ликвидности местных домов лучше приобретать квартиры. В городах, где многочисленны иммигранты, у собственников доходных домов есть дополнительный риск: если в здании селятся беженцы из стран третьего мира, то, как правило, остальные жильцы съезжают, и владелец теряет арендаторов. Если откинуть «золотую» пятерку городов, которые находятся вне конкуренции, то недвижимость под сдачу предпочтительнее покупать в Западной и Южной, а не Восточной части страны. Они не пострадали от социалистического прошлого, и поэтому имеют более высокий уровень развития экономики. А соответственно и большее количество потенциальных арендаторов вашего доходного дома. Так же есть смысл отразить информацию о том, кто выступает в качестве арендодателей в зарубежных странах. В зависимости от исторически сложившихся условий владения и перераспределения жилого фонда арендодателями в основном выступают: · государственные структуры (Китай, Чехия); региональные образования, штаты и территории (Австралия); муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания); кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада); работодатели (Аргентина); общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия); физические лица — собственники жилья и девелоперы (все страны). Например, на долю доходных домов в США приходится порядка 30 % всего рынка недвижимости. Доходные дома относятся к категории социально доступного жилья. Следует отметить, что социальное жилье в европейских странах с развитой экономикой сегодня составляет значительную долю в существующем жилом фонде: во Франции эта доля составляет 18 %, в Германии — 21, в Великобритании — 22, в Австрии — 23, в Дании — 28, в Голландии — 37 % и адресовано той части населения, которая не в состоянии позволить себе приобретение жилья за счет собственных средств. В США доходные дома — это распространенный и общепринятый бизнес, находящийся в руках частных инвесторов. Государство по определенным программам компенсирует его владельцам разницу между социальной и рыночной стоимостью найма. Главным инструментом формирования и раз вития социального рынка жилья в США являются жилищные программы, в которых четко указывается механизм финансирования. Все формы жилищной помощи в США опираются на четкий критерий нуждаемости — уровень годового до хода домохозяйства, исчисляемый в процентах к среднему медианному доходу (Metropolitan Median Income — MMI) по данной экономической зоне. В США выделяют пять типов домохозяйств, отличных по уровню доходности: крайне низкий доход — менее 30 % MMI, очень низкий доход — от 30 до 50 % MMI, низкий доход — от 50 до 80 % MMI, умеренный доход — от 80 до 100 % MMI. При проведении исследований средний медианный доход MMI разделяет все население статистической зоны обследования на две равные по размерам группы — с доходами выше и ниже этого показателя. Каждый штат рассчитывает и постоянно корректирует усредненные пределы годовых доходов для оценки размеров требуемой помощи в оплате жилищных расходов, определении конкретных нуждающихся домохозяйств и разработки программ. Каждое из указанных домохозяйств вправе рассчитывать на социальное жилье по доступной арендной стоимости, размер которой определяется как 30 % дохода домохозяйства, а значит, размер предоставляемых жилищных субсидий, направленных на погашение разницы между фактической и доступной стоимостью жилища, варьируется в зависимости от уровня доходности домохозяйства. Особенностью американской системы субсидирования является то, что помощь получают не только малоимущие, но и семьи с умеренными и средними доходами. Федеральное правительство США тратит 21 % субсидий на арендуемое жилье. Ключевую роль в повышении уровня домовладения, прежде всего для семей с низкими и средними доходами, играют Федеральное министерство жилищного управления США (Federal Housing Administration — FHA) и Департамент жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development — HUD). Основным фактором для обеспечения доступного жилья является партнерство между государством и частным сектором. Главную роль в этой области играет частный сек тор, однако правительство имеет решающие позиции в преодолении разрыва между социальными группами на рынке жилья, используя для этого такие механизмы, как субсидии арендной платы, помощь при наличных платежах, налоговые и другие финансовые стимулы для частного сектора при инвестициях в сферу доступного жилья. Программа арендной помощи в доходных домах — основная и самая перспективная программа федерального правительства. Ее суть — оказание помощи семьям с низкими доходами с тем, чтобы они могли арендовать достойное по качеству жилье. Механизм действия программы состоит в том, что семья получает документальное обязательство жилищной администрации по оплате части жилищных расходов, т. е. ваучер, оплачивает ту часть стоимости арендной платы, которая покрывает 30 % ее дохода, остальная возмещается домовладельцу согласно ваучеру. Семья может арендовать не любую по уровню комфорта и стоимости рыночную квартиру, а лишь в пределах так называемой «справедливой рыночной арендной платы» («fair marketrent» — FMR). Этот устанавливаемый на местах стандарт таков, что семье оказываются доступны примерно 40 % имеющихся на рынке квартир. Таким образом, ваучер покрывает разницу между 30 % дохода домохозяйства и «справедливой рыночной арендной платой». Семья может выбрать на рынке недвижимости более комфортное и дорогое жилье, чем установленный предел, но в этом случае доля ее собственных жилищных расходов превысит так называемый порог экономической доступности в 30 %. Реализуют программы местные органы управления общественным жилищем. Они получают денежные фонды от министерства, устанавливают приоритеты среди очередников на получение ваучеров, проводят экспертизу жилья на соответствие стандартам (HUD) по безопасности. В 1999 г. законодательные основы программы были пересмотрены, и семьи получили право не только арендовать, но и поку пать жилье в собственность. Программа налогового кредитования строительства жилья для семей с низкими доходами (Low Income Housing Tax Credit Program — LIHTC) поощряет частные инвестиции в строительство арендуемого жилья путем снижения налогов, доходность таких вложений составляет около 6 %. Налоговые льготы предоставляются девелоперам, которые используют их для финансирования строительства доходных домов. Эта программа разработана для привлечения частного капитала как источника финансирования строительства доступного жилья и адресована как коммерческим, так и некоммерческим организациям. Налоговые льготы могут внести существенный вклад в финансирование строительства доступного арендного жилья за счет уменьшения налоговых обязательств девелоперов или продажи налоговых льгот инвесторам. Эта программа широко распространена за счет минимального риска вложения капитала. При разработке программы конгресс США дал каждому штату полномочия определения правил, согласно которым может быть получен налоговый кредит. На государственном уровне эта ответственность была делегирована Департаменту жилищного финансирования (Housing Finance Authorities — HFAs), расположенному во всех американских штатах и в некоторых муниципалитетах. Департаменты финансируют жилищное строительство, распределяют государственные гранты, выдают авансы при покупке недвижимости, аренды жилья и налоговые льготы частному сектору. Федеральное правительство выдает кредиты, исходя из количества населения. С 1986 по 2000 г. каждый штат получил налоговый кредит в размере 1,25 долл. на чел. Капитал на душу населения в 2001 г. был увеличен до 1,5 долл., в 2002 г. — до 1,75 долл., а начиная с 2003 г. индексируется, исходя из уровня инфляции в стране. Программа LIHTC представляет собой финансовый механизм, который привел к более существенному увеличению роста строительства доступного арендного жилья в США, чем какой -либо другой финансовый инструмент и позволил привлечь частный капитал в финансовый сектор. С момента принятия этой программы в 1986 г. с ее помощью было построено более 1 млн жилищ. Для развития строительства доходных домов важен такой социальный фактор, как мобильность населения. В США люди готовы перемещаться из города в город на разных этапах своей карьеры, меняя свое место жительства по пять-шесть раз каждые восемь—десять лет. В США существуют различные варианты финансирования социального жилья, и преимущество состоит в том, что есть возможность выбрать один или несколько вариантов для различных нужд. Во Франции основным инструментом развития строительства доступного арендного жилья является предоставление субсидий, налоговых льгот и жилищных пособий. В 2006 г. суммарное значение государственной поддержки жилищного сектора (субсидии и налоговые льготы) составило 30 млрд евро, или 1,75 % ВВП. Большая часть финансирования осуществляется за счет государственного бюджета. Размер жилищных пособий составил почти половину общей суммы расходов (14,5 млрд евро), финансируемых не только из государственного бюджета, но и за счет средств бюджета социального обеспечения, фондов работодателей и местных властей. Число арендаторов, получивших жилищные пособия на конец 2006 г., составило 5,9 млн чел. Во Франции объем социальных доходных домов составляет 4 млн ед., или 17 % от общего объема жилищного фонда. Наиболее распространенным инструментом для финансирования и строительства социального жилья во Франции является депозит «Livret А». Суммы, собранные кредитными организациями через организации CDC (Caisse des Dépôts et Consignations — Deposits and Consignment Fund), отчисляются в так называемую депозитную кассу, которая предоставляет кредиты организациям для строительства арендного жилья. В настоящее время 3/4 населения Франции являются владельцами депозита «Livret А». Процентная ставка устанавливается правительством, размер рассчитывается по следующей формуле: 50 % индекса потребительских цен + 25 % 3-месячный Euribor + 25 % EONIA (ставка овернайт) с минимумом ИПЦ + 0,25 %, которая обеспечивает положительную реальную доходность, т. е. про центы по депозитам зависят от уровня инфляции и краткосрочных межбанковских процентных ставок. Иными словами, когда инфляция и процентные ставки на межбанковском рынке растут, проценты по депозитам также увеличиваются и наоборот. Для того чтобы гарантировать вкладчикам защиту их вклада, правительство устанавливает лимит, согласно которому ставка по депозиту должна быть выше уровня ИПЦ минимум на 0,25 % и пересматривается каждые шесть месяцев. Вклады на «Livret А» не облагаются налогом и гарантируются государством. В 2008 г. суммарный объем средств, привлеченных в депозитную кассу, составил 90 млрд евро. Эти кредиты не имеют кредитных рисков благодаря системе двойной гарантии: погашение полностью обеспечивается местными органами власти (95 % случаев); если муниципалитет не в состоянии дать свою гарантию, она передается в Гарантийный фонд социального найма жилья (Guarantee Fund for Social Rented Housing — CGLLS. Субсидирование социальных жилищных организаций и частных инвесторов позволяет решать проблему строительства доступного жилья, но, несмотря на действующую систему жилищных пособий, потребность в доступном жилье остается в крупных городах Франции. Следует отметить, что пре доставление социального жилья и улучшение жилищных условий населения является одной из первоочередных задач социально-экономического развития для каждого государства. Анализ зарубежной практики показывает, что эффективное развитие доступного арендного жилья напрямую зависит от государственной поддержки, бюджетного финансирования, налогового кредитования строительства жилья для семей с низкими доходами. Роль государственных органов в реализации эффективных механизмов улучшения жилищных условий заключается в создании необходимых организационных и законодательных условий и стимулов.

Доходные дома в России

В России же наоборот, в отличие от вышеперечисленного широкого распространения арендного жилья в зарубежных странах -высока доля частной собственности, что является отличительной чертой жилого фонда в Российской Федерации -более 90 % жилья находится в собственности.
Арендное жилье исторически пользовалось популярностью в крупных российских городах. В дореволюционном Петербурге, где были представлены все виды собственности на жилье, особо выделялось арендованное жилье, всегда составлявшее большую часть жилищного фонда Петербурга, к концу века достигло 98% всего жилищного фонда, что явилось особеннос тью города в исторической ретроспективе. При этом большая часть арендованного жилья (94%) — квартиры доходных домов. Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в VIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины века. В Москве же до 1917 года было около 800 доходных домов, что составляло 40% жилого фонда.
В России среди видов жилых помещений специализированного жилищного фонда, отраженных в ст. 92 ЖК РФ, следует обратить внимание на такой вид, как служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях. В ст. 93 ЖК РФ говорится о том, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. И в ст. 94 ЖК РФ говорится о том, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Такая особенность связана с несколькими причинами: во-первых, в умах россиян еще осталась привычка полагать, что государство им должно выдавать квартиры безвозмездно; во-вторых, культура проживания в арендном жилье существует лишь в крупных городах; еще не искоренилась привычка надеяться на служебное жилье и многие другие факторы, влияющие на мышление граждан в жилищной сфере. Помещения в доходном доме предоставляются во временное владение по договорам аренды, и каждый доходный дом, — в определенном смысле, «налаженное предприятие, о содержании которого жильцу не приходится беспокоиться. Наличие доходных домов в необходимом объеме не только решает в определенной степени жилищные и социальные проблемы страны или региона, но и, что особенно важно для сегодняшней России, способствует миграционной активности населения страны. Во времена затишья (докризисный или посткризисный период), когда безработица достигает низких показателей, уровень инфляции до 9%, и у людей есть уверенность в завтрашнем дне, в секторе арендного жилья наблюдается подъем. У среднего класса есть возможность, особенно в крупных городах, снимать жилье, подходящее по их потребностям. Но во времена кризиса все ухудшается, прослеживается динамика смены жилых площадей на менее габаритные, с трехкомнатных осуществляется переезд в двухкомнатные или даже в одно комнатные, на крайний случай семьи просят близких о содействии для пережидания трудного периода. До недавнего времени государство активно поощряло людей покупать жилье в собственность, но даже при низких ставках по ипотеке и множеству льготных программ покупка жилья недоступна основной массе населения. Жилье, которое предоставляется по договору аренды, доступно большему количеству граждан, следовательно, является наиболее гибким инструментом проведения государственной политики в жилищной сфере, а также коммерчески эффективным. Большое количество многоквартирных жилых домов является неотъемлемой частью любого мегаполиса, особенно если речь идет об одной из крупнейших мировых столиц — городе Москве. Высокая концентрация предприятий, представляющих практически все известные сферы экономики, обеспечивает постоянный прирост населения крупной агломерации, развитие же транспортной инфраструктуры и освоение новых территорий осуществляется заметно более медленными темпами. В том числе по этой причине подавляющее большинство жилищного фонда Москвы (как и любого другого крупного российского города) представлено многоквартирными жилыми домами. По разным оценкам от 3 до 10% жилищного фонда является пред метом арендных отношений, иными словами, это — квартиры, сдаваемые внаем. Сделав предположение о средней стоимости аренды московской квартиры (30 тыс. руб. в месяц), а также о предложении на рассматриваемом рынке (100–300 тыс. квартир), можно предположить, что емкость рынка составляет 30–100 млрд рублей в год. Однако, рынок аренды является полностью теневым: официально зарегистрированными становятся не более 5% всех арендных отношений (с заключением договора аренды или без такового). Арендодателями являются физические лица, а «доходный дом» как некогда популярный в нашей стране формат недвижимости сегодня вообще отсутствует как класс. Рынок аренды представлен, скорее, форматом «доходных квартир», что является характеристикой его не системности. На сегодняшний день у участников рынка (девелоперских компаний и инвесторов) нет экономической мотивации для реализации проектов такого рода: срок окупаемости составляет в среднем 10-15 лет. С другой стороны, современная социо-экономическая ситуация в крупных российских городах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге), а также зарубежный опыт, предсказывают «ренессанс» рынка арендного жилья в России в самом ближайшем будущем долгосрочного денежного потока от аренды, то есть сдачи внаем. Очевидно, что такое разделение вовсе упускает тип жилой недвижимости, предназначенной для сдачи внаем. Такой теоретический изъян является следствием отсутствия данного формата недвижимости в современной российской экономике. Классическая зарубежная литература по экономике недвижи мости принципиально не отличает жилую или коммерческую недвижимость, если речь идет о сдаче в аренду: кто формирует денежный поток от аренды (жильцы-арендаторы или фирмы арендаторы) — финансовых различий нет.
Вновь начали пытаться развивать проекты по стимулированию строительства арендного жилья — после выхода президентского постановления "О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.". В том же году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило программу "Арендное жилье", предполагающую выдачу юридическим лицам кредитов для покупки домов для предоставления внаем. В рамках "Петербуржского международного экономического форума " было заявлено, что планируется построить 70 тыс. квартир арендного жилья, на эти цели планируется потратить до 75 млрд руб. Программа арендного жилья была запущена АИЖК. Сейчас такие проекты есть в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. С начала реализации программы по всем регионам было построено 283 квартиры. Схема выглядит следующим образом. Застройщики берут кредит в банках на реализацию проектов доходных домов, а АИЖК выкупает закладные или рефинансирует проекты за счет ипотечных ценных бумаг. Срок действия договора с АИЖК — пять лет: по его условиям на долю арендных домов должно приходиться не менее 10 % жилья, По данным Росстата, затраты на строительство в среднем по России составляли 44 тыс. руб. за 1 кв. м. Исходя из этого для создания запланированной сети потребуется 8,3 млрд руб. Финансирование обеспечит АИЖК. Параллельно рассматривается вариант, когда "Интеко" выступит со-инвестором создаваемого АИЖК закрытого паевого фонда недвижимости. В качестве своего взноса девелопер внесет в фонд построенные доходные дома. Стоит отметить, что ликвидность доходного дома высока, инвестор всегда может выйти из такого проекта, реализовав площади поквартирно на вторичном рынке жилья.
В современных условиях доходные дома служат гарантом стабильного дохода для бизнеса. Они менее подвержены влиянию макроэкономических факторов в отличие от продажи недвижимости. Также существенным подспорьем такие дома оказываются при решении миграционных вопросов. Важным является то, что они могут обеспечивать прозрачность арендных отношений.                                                                                        Современное состояние российского рынка арендного жилья и его особенности обусловлены ходом исторического развития.                                                                                                                                    Первая особенность – фрагментарность и бессистемность строительства доходных домов наряду с их небольшим количеством. Это во многом объясняется поведением и ожиданиями инвесторов-застройщиков. Они не стремятся рисковать, вкладывая денежные средства на длительный срок и не получая прибыли. Срок окупаемости доходного дома намного больше, чем срок получения прибыли от продажи квартиры.                                             Вторая особенность – отсутствие эффективной законодательной базы. В настоящее время законы и подзаконные акты, регулирующие данную сферу, не учитывают все ее особенности. Правовое регулирование арендных отношений (в части возведения и эксплуатации наемных домов) находится на стадии развития, то есть требует принятия дополнительных нормативных актов федерального, регионального и муниципального уровней.                Третья особенность связана с финансированием проектов. Обычно строительство арендной недвижимости осуществляется за счёт долгосрочных «дешевых» ресурсов. У российских инвесторов, в отличие от зарубежных коллег, нет доступа к «длинным» дешевым деньгам. Помимо этого, следует отметить, что социальные и коммерческие наемные дома имеют разные источники финансирования. Все это делает актуальным анализ финансирования и оценки стоимости доходных домов. Его результаты помогут определить тот круг проблем, решив которые можно обеспечить реализацию еще одного варианта повышения доступности жилья для населения. В силу недостаточного уровня развития строительства доходных домов как самостоятельного направления рынка арендного жилья, в публичном доступе отсутствует достаточное количество сведений для характеристики подходов, используемых финансирования проектов в процессе возведения и эксплуатации доходных домов. Особенно это характерно для коммерческого сегмента. Однако благодаря принятию ряда федеральных законов, целью которых является создание законодательной базы для обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг (Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» и др.), можно сделать вывод о государственной поддержке финансирования строительства и эксплуатации некоммерческих доходных домов.
Так, в финансово-экономическом обосновании в рамках пояснительной записки к проекту федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», опубликованной на стадии его доработки, содержатся сведения о различных сценариях участия государства в реализации указанных проектов.
В соответствии с первым сценарием организация наймодатель (девелопер и оператор доходного дома) на 40% финансирует постройку объекта из собственных средств, на 60% – за счет привлечения банковского долгосрочного ипотечного кредита. При этом выплату основной суммы и процентов по ипотечному кредиту предполагается производить за счет поступлений от сдачи помещений внаем после окончания строительства. В период проведения работ проценты по этому обязательству будут возмещаться государством за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта РФ, и (или) местного бюджета в зависимости от значимости проекта.
Второй сценарий предполагает финансирование строительства доходного дома на 20% за счет собственного капитала компании-девелопера, на 40% – за счет привлечения последней банковского кредита, на 40% – за счет средств федерального или местного бюджета. При этом для девелопера предусматривается возможность возврата вложенного собственного капитала, «тела» и процентов по заемному банковскому обязательству за счет поступлений от некоммерческого найма жилой площади (на период строительства процентные расходы также компенсируются государством). Государственные средства планируется инвестировать на безвозвратной основе (в виде субсидий или дотаций). 
Структура финансирования, предусматриваемая третьим сценарием, аналогична второму сценарию. Исключением является источник возвратности банковского обязательства. Предполагается, что в периоды строительства и эксплуатации объекта основная сумма долга и соответствующие проценты будут покрываться девелопером за счет платы за некоммерческий наем жилой площади (вероятно здесь подразумевается признание доходов будущих периодов на основании предварительного заключения договоров с нанимателями).
Четвертый сценарий характеризуется структурой финансирования, которая аналогична первому сценарию (40% собственного капитала компании и 60% долгосрочного ипотечного банковского кредитования).
Вместе с тем сценарий предполагает иную возвратность инвестированного капитала: окупаемость всех вложенных средств обеспечивается за счет платы за некоммерческий наем жилых помещений (в случае с процентными расходами в период строительства также возможен вариант с отражением доходов будущих периодов по соответствующим договорам с нанимателями. Таким образом, данный сценарий исключает прямое государственное участие в проектах строительства и эксплуатации доходных домов.
В рамках каждой из описанных схем финансирования подразумевается ряд иных прямых и косвенных мер (помимо непосредственного финансирования) государственного стимулирования участия российского бизнеса в подобных проектах. Эти меры, в частности, включают: бесплатное предоставление земельных участков; бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры; бесплатное предоставление типовой проектной документации; освобождение от налога на землю; использование специального режима налогообложения. Указанные меры связаны с потенциальным уменьшением экономических выгод и денежных потоков, получаемых государственными бюджетами всех уровней, а также основаны на ряде целевых параметров сооружаемого жилого фонда и социально-экономических характеристиках населения, необходимых для оценки и бюджетирования соответствующих расходов со стороны государства. К ним относятся следующие условия: общая площадь стандартного жилого помещения, предоставляемого в некоммерческий наем, составляет 42 м2; срок реализации инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования – 3 года; темп ежегодного изменения платы за некоммерческий наем равен уровню инфляции; срок долгосрочного ипотечного кредита – 20 лет; размер типичного домохозяйства – 2 чел.; критерий отнесения домохозяйства к категории малоимущих граждан – доход домохозяйства составляет менее двух прожиточных минимумов в году; распределение домохозяйств по доходу совпадает с распределением населения по доходу; распределение домохозяйств по доходу. Для выявления наиболее благоприятного с точки зрения доступности для населения некоммерческого найма жилых помещений в доходных домах, законодателем были произведены расчеты предполагаемой ежемесячной платы за наем с учетом различных инвестиционных параметров проекта. В частности, рассматривались ставки дисконтирования 5 или 10%, а также дисконтированные сроки окупаемости на уровне 20, 30, 40 и 50 лет. В наиболее благоприятном с точки зрения доступности некоммерческого найма для граждан варианте (второй сценарий при ставке дисконтирования – 5% и сроке окупаемости – 50 лет), ежемесячная плата за жилое помещение площадью 42 м2 и расходы на коммунальные услуги семьи из двух человек должны были составить 4 363 руб. В рамках этого же сценария некоммерческий наем предполагалось сделать доступным для всех домохозяйств, желающих таким образом улучшить свои жилищные условия и имеющих соответствующее право, исходя из критерия обеспеченности доходом. Снижение в рассматриваемом сценарии срока окупаемости до 20 лет приведет к увеличению ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги до 9 380 руб. в месяц. При этом доля семей из числа имеющих право на заключение договора некоммерческого найма, которым некоммерческий наем жилого помещения будет доступен без предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, снизится до 91%. В совокупности с непосредственными затратами на со-финансирование в процессе подготовки и финансово-экономического обоснования законопроекта законодателем была произведена оценка совокупных расходов бюджетов до 2030 гг., связанных с реализацией проектов по строительству доходных домов в соответствии со вторым и третьим сценариями (так как именно они подразумевают прямое безвозвратное финансирование проектов со стороны государства). Таким образом, формирование фонда некоммерческого использования, жилые помещения которого предоставляются по договору некоммерческого найма, потребует со-финансирования инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования за счет средств бюджета Российской Федерации или бюджетов субъектов Российской Федерации, или местных бюджетов в размере от 1 122 до 1 445 млрд руб. (или от 62,3 млрд до 80,2 млрд руб. в среднем за год) до 2030 гг. в зависимости от варианта доли со-финансирования таких проектов за счет бюджетных средств. В целом, по мнению законодателя, до 2030 гг. реализация таких мер государственной и муниципальной поддержки должна помочь решить жилищную проблему как минимум 1 815 тыс. семей. На момент подготовки законопроекта ожидалось, что более 57 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия при помощи некоммерческого найма жилых помещений. В настоящее время нет официальных данных о ходе достижения целевых показателей по числу семей, которые улучшили условия проживания, а также по фактическим затратам бюджетов на реализацию проектов по строительству некоммерческих доходных домов. Вместе с тем можно предположить, что при текущей макроэкономической нестабильности, снижении темпов экономического роста и изменении ключевых параметров финансовой системы РФ эти показатели не достигнуты в полной мере. В частности, увеличение ключевой ставки Банка России с последующим постепенным снижением существенно превышает уровень ставки дисконтирования (5–10%), использованный законодателем в процессе оценки стоимости бюджетных затрат на реализацию проекта. В связи с этим должны были возрасти затраты как в целом на финансирование обозначенной 40%-ной доли каждого проекта по строительству и эксплуатации доходного дома, так и на компенсацию процентных расходов по ипотечным кредитам девелоперов, что неизбежно ведет к увеличению платы за некоммерческий наем жилья для граждан, а также к снижению темпов сдачи в эксплуатацию жилых помещений для некоммерческого найма. Вместе с тем, как уже было отмечено при описании сценариев со-финансирования, бюджетного значительная часть инвестиционных расходов при любом из вариантов возлагалась на российских девелоперов. Однако в части методов и подходов финансирования, рассматриваемых представителями бизнеса в рамках своей доли участия в проектах, имеется определенный информационный пробел.

Преимущества и выгоды инвестирования в строительство доходных домов в России

Комплексный анализ особенностей программы ДомРФ показал: надежность для арендатора, по средством заключения договора аренды; комфортные условия проживания в квартирах с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой (холодильником, варочной панелью, стиральной машиной, телевизором, кондиционером, духовым шкафом); спокойствие за счет работы консьерж службы, охраны и других сервисов, направленных на безопасное проживание; наличие собственного приложения, в котором возможно забронировать квартиру, оплатить проживание, заказать дополни тельные услуги (убору, доставку еды и т. д.), а также круглосуточная поддержка жителей (колл-центр). Перечисленные условия существенно облегчают жизнь арендатору, создавая все условия для комфортного проживания. Социально-экономический эффект для государства и граждан заключается в возможности обеспечения комфортными жилищными условиями с наименьшими затратами и в кратчайшие сроки нуждающихся благоустроенным жильем. Важным условием является также повышение территориальной мобильности граждан. Формирование программ качественного жилья поможет легализовать рынок аренды, который в настоящее время является в большей степени теневым. Для девелоперских компаний арендное жилье – новая ниша, по сравнению со стандартным рынком строительства на продажу. Факт заинтересованности государства в развитии аренды предоставляет возможность получения господдержки для реализации новых проектов. Особенно это актуально для крупных городских агломераций, в которые направлен наибольший поток людей с целью улучшения качества жизни, получения образования, более широких возможностей в освоении профессии и дальнейшего карьерного роста. Прирост населения и невозможность приобретения жилья в ипотеку увеличивает спрос на рынке аренды жилой недвижимости, а значит, позволяет решить «квартирный вопрос» без массового строительства арендных домов. Следовательно, в быстром развитии цивилизованного рынка аренды жилой недвижимости заинтересованы все: государство и граждане, девелоперы и инвесторы. В результате проведенных исследований и расчетов видно о неизбежности дальнейшего развития рынка арендного жилья. Данное развитие невозможно без создания принципов качественного арендного жилья. Они направленны на формирование наиболее эффективного под хода к проектированию, строительству и дальней шей его эксплуатации государственными и частными инвесторами для увеличения доходности на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Для арендатора данные принципы заключаются в получении качественного предложения с решениями, которые обеспечат комфортное проживание и оптимальный набор коммунальных услуг. Таким образом, можно сделать вывод, что соблюдение принципов арендного жилья выгодно как арендодателю, так и арендатору.
Решаемые задачи проектов «доходных домов» очевидны:                                                                    создание условий для обеспечения жильем нуждающихся лиц, в том числе молодых семей;                          стимулирование процесса трудовой мигра ции населения;                                                                                  создание новых рабочих мест;                                                                                                                              привлечение в регионы девелоперов, инве сторов;                                                                                         легализация прав нанимателей;                                                                                                                замедление роста цен на жилую недвижи мость в результате регулирования спроса и пред ложения на рынке жилья;                                                                                                                                                            закрепление ставки арендной платы. Развитие именно этого сегмента строитель ного рынка мы видим в одном из приоритетов региональной политики.
Преимущества аренды жилья (жилищного лизинга)
Использование операций жилищного лизинга имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотечным кредитованием:
– отсутствие первоначального взноса, как в ипотечном кредите;
– отсутствует договор залога и поручительства со стороны третьих лиц;
– снижение кредитных рисков (при жилищном лизинге ниже, чем при ипотечном кредитовании);
– снижение суммы лизинговых платежей или уменьшение срока действия договора лизинга, при наличии сбережений у лизингополучателя;
– устранение угрозы взыскания имущества сторонними кредиторами, так как имущество, переданное в лизинг, во время договора принадлежит лизинговой компании;
– возможность прекращения договора жилищного лизинга на любом этапе, в отличие от договора по ипотечному кредитованию.
Что такое жилищный лизинг
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 1.12.2014) «О финансовой аренде (лизинге)»: лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. В качестве предмета лизинга данный закон определяет любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.
Выделяются следующие объективные причины необходимости развития жилищного лизинга в РФ, способствующего: 1) повышению доступности жилья для населения, поскольку лизинговые операции в определенной мере обеспечивают финансовыми ресурсами потребителей со средним уровнем доходов;
2) развитию механизма финансирования жилищного строительства, что придаст новый импульс притоку дополнительных инвестиций в жилищную сферу;
3) возможности использования жилья еще до момента его полной оплаты.
Следует заметить, что лизинг жилья долгое время находился под запретом российского законодательства, и был легализован только в январе 2011 года, когда законодатели исключили из ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», требование об использовании предмета лизинга только в коммерческих целях. Но спустя четыре года прорыва на этом направлении так и не произошло. До сих пор такие программы единично предлагали небольшие структуры, связанные с банками. Так, начиная со второй половины 2014 года, в России лизинг жилой недвижимости стала предлагать группа ВТБ, в частности, ее лизинговое подразделение - «ВТБ 24 Лизинг». В линейке два продукта: первый - для клиентов, желающих приобрести недвижимость (включая апартаменты и машиноместа), второй - коммерческие и загородные объекты. Для нормального функционирования механизма жилищного лизинга необходимо, прежде всего, развитие рынка арендного жилья. Исследование рынка жилья развитых зарубежных стран показывает наличие в них значительной доли арендуемого жилья. Очевидно, опыт развитых стран показывает, что удовлетворение жилищных потребностей населения может быть обеспечено не только на основе правоотношений собственности, но и арендных отношений. Вместе с тем сектор арендного жилья России в решении жилищной проблемы играет незначительную роль: официально сдается менее 20 % жилых помещений, причем большую часть этого сектора составляет социальное и специализированное жилье, находящееся в основном в муниципальной собственности. Доля коммерческого найма, по экспертным оценкам, не превышает 12% жилого фонда в стране.
В целях создания условий для нормального функционирования рынка доступного наемного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования Совет Федерации Федерального Собрания РФ принял 9 июля 2014 года Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений». В настоящее время Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и жилищно коммунальному хозяйству активно продвигается идея создания Фонда некоммерческого арендного жилья. Это новая форма жилищной политики, предлагаемая гражданам, которые не могут себе позволить в собственность купить жилое помещение, но хотят улучшить жилищные условия. Кроме того, в Калужской, Нижегородской и Новосибирской области, в Татарстане и Чувашии активно развивается пилотный проект по арендному жилью, предусматривающий строительство доходных домов. В Чувашии построены дома панельной серии, которые являются доходными домами. Стоимость строительства одного кв. метра – 25 тыс. рублей, а арендные платежи составляют 8 тыс. рублей в месяц, при этом из бюджета компенсируется 3 - 5 тыс. рублей арендных платежей. В Белгородской области также планируется запустить пилотный проект по развитию системы арендного жилья, о котором объявил 31 марта 2015 года председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ. К организационным задачам формирования рынка арендного жилья следует отнести развитие механизма взаимодействия между участниками современного рынка жилья и инфраструктуры лизинговых отношений в регионе. Традиционно участниками любой лизинговой сделки являются три субъекта:
1. Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.
2. Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.
3. Продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга.
Лизинговая сделка состоит из следующих этапов: 1) лизингодатель заключает договор с поставщиком; 2) лизингодатель заключает (в большинстве случаев) договор с банком на получение кредита для приобретения имущества; 3) лизингодатель заключает договор с лизингополучателем на передачу данного имущества в лизинг. При заключении договора физическое лицо - лизингополучатель приобретает недвижимость в долгосрочное пользование. Так как владельцем квартиры или дома до момента полной выплаты свей суммы по договору остается лизингодатель в лице строительной компании или агентства, то с этой точки зрения лизинг квартир можно рассматривать как долгосрочную аренду с правом выкупа. По завершению действия договора его можно продлить, продолжив использование недвижимости на прежних условиях, либо стать собственником жилья, выплатив остаточную стоимость квартиры. Большинство договоров предусматривают такой график платежей, при котором по истечению срока действия лизингового договора лизингополучатель уже выплачивает компании всю стоимость жилья, в результате становясь его полноправным собственником.
Механизм жилищного лизинга может быть основан на одной из следующих организационных схем: 1) на основе региональной лизинговой компании, учрежденной областной или муниципальной администрацией (по типу региональных ипотечных агентств); 2) на основе дочерней компании крупной строительной корпорации, т. е. в рамках крупного девелопмента (корпоративный жилищный лизинг); 3) на основе коммерческой (частной) лизинговой компании (т. е. покупка недвижимости организациями с целью предоставления жилья сотрудникам на условиях жилищного лизинга). Очевидно, что формирование территориально-локального рынка жилья возможно посредствам создания государственной поддержки жилищного лизинга (создание лизинговой компании, лизингового фонда, налоговые и прочие льготы), разработки и принятия целевой программы развития жилищного лизинга, организации целевого финансирования программы и т.д. Государственная поддержка жилищного лизинга предусматривает, прежде всего, внедрение государственно-частного партнерства при формировании и функционировании рынка доступного арендного жилья в Российской Федерации. Для власти государственно-частное партнерство (ГЧП) - это способ привлечь частный капитал к финансированию и управлению той собственностью, которую государство оставляет за собой; для бизнеса государственно-частное партнерство - это способ получить надежную прибыль на объектах государственной собственности или при оказании услуг, которые закреплены за государством. При надлежащей организации и надлежащем правовом оформлении государственно-частное партнерство выгодно и для государства, и для бизнеса, и для граждан. Механизмы ГЧП могут быть одной из форм привлечения бизнеса к решению масштабных общенациональных программ. Из многообразия моделей государственно-частного партнерства, существующих в мире, можно выделить основные:
Франчайзинг—частная компания заключает контракт с государственным или муниципальным заказчиком на управление и эксплуатацию существующего объекта строительства. Частный партнер производит инвестирование в оснащенные объекты строительства, а также в оборудование и в транспортные средства, обеспечивая возврат вложенных инвестиций и получение прибыли за счет эффективной эксплуатации объектов.
Модель «дизайн–строительство–финансирование–эксплуатация» (DBFO — design, build, finance, operate) — частный застройщик строит на основании дизайна и спецификаций, установленных государственным органом, объект строительства. Финансирует его капитальные затраты, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует.
Модель «строительство–получение в собственность – эксплуатация» (BOO — build, own, operate) — частный застройщик по окончании строительства объекта передает его государственному или муниципальному заказчику на срок, установленный в контракте. По истечении срока контракта, права пользования на объект остаются у частного застройщика.
Модель «строительство–получение в собственность–эксплуатация–передача» (BOOT — build, own, operate, transfer) — частный застройщик эксплуатирует объект капитального строительства в течение срока, установленного контрактом, по истечении которого права собственности на объект возвращаются государственному или муниципальному заказчику.
Модель «приобретение–получение в собственность – обратный лизинг» (BOLB — buy, own, lease back)— частный застройщик строит и вводит в эксплуатацию объект строительства, который потом передает в лизинг государству или муниципалитету. Лизинговые платежи в течение установленного срока должны покрыть стоимость объекта и принести прибыль, норма которой устанавливается в контракте. По существу, эта схема представляет собой «покупку в рассрочку», за исключением того, что по мере осуществления выплат лизинговых платежей в собственность государства или муниципалитета поступает часть объекта, пропорциональная промежуточной сумме выплат.
Анализ способов повышения доступности жилья для населения регионов России показал, что приобретение жилья при помощи ипотечного кредитования возможно для населения лишь при внесении изначально значительной суммы собственных средств. Соответственно, необходимо искать новые инструменты, способствующие повышению доступности жилья, в числе которых может быть жилищный лизинг. При условии создания цивилизованного рынка арендного жилья граждане смогут выбирать между покупкой в собственность, ипотекой и арендой в зависимости от финансовых возможностей и личных предпочтений. Таким образом, жилищный лизинг значительно расширит круг потенциальных участников рынка жилья и сделает жилье доступным большему количеству граждан. Однако жилищный лизинг - это лишь дополнительный способ повышения доступности жилья, а не «панацея» в решении жилищной проблемы.
Строительство новых домов, которые будут ориентированы исключительно на сдачу внаем, будет способствовать понижению цен на аренду жилья, улучшению качества данных услуг за счет гарантированного обеспечения всеми необходимыми коммунальными услугами, а также за счет развития инфраструктуры. Однако, только при наличии законодательной базы, которая сможет обеспечить доверительные отношения между инвесторами и государственными структурами, будут возможны условия, описанные ранее. Немаловажным аспектом является стимулирование частного бизнеса в строительстве арендного жилья со стороны государства. Правительство РФ приняло федеральный закон об арендном жилье. В конце сентября вся нормативно-правовая база была утверждена, в том числе требования к арендодателям и арендаторам. Согласно документам, доходные дома имеют право строить как субъекты России и муниципальные образования, так и частные застройщики. Частные застройщики будут обязаны принимать участие в аукционах на строительство арендной недвижимости по следующей системе: застройщик, предложивший минимальную арендную ставку, получит разрешение на реализацию проекта. Земельные участки будут предоставляться застройщикам в аренду без торгов, но они будут обязаны платить земельный налог. Следует отметить возможность дополнительной поддержки застройщикам со стороны государства. Власти могут предоставлять участки с уже готовой инженерной инфраструктурой. Строительство доходных домов на принципах государственно частного партнерства будет способствовать решению жилищной проблемы в стране. Наиболее благоприятные условия для обеих сторон будут следующие: земельные участки будет предоставляться без торгов, застройщикам будут доступны налоговые льготы, создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств бюджета, льготное кредитование. А так же, предоставление возможности разделения дома на доли помещений социального назначения (не менее 50%) и коммерческого назначения. Необходимо также отметить следующие возможные специальные условия, предусмотренные арендаторов квартир жилищного фонда социального использования в доходных домах: при съеме жилья арендатор исключается из реестра для нуждающихся, если он числился в очереди социального найма, договор аренды заключается на долгосрочный период от 1 до 10 лет с возможностью пролонгации, максимальная арендная ставка устанавливается региональными властями и муниципалитетом, выселение возможно только по решению суда и по веской причине, например, в случае продолжительных невыплат аренды. Но стоит заметить, что есть вероятность того, что данная схема с привлечением механизма не получит распространения в крупных городах, так как появление предложений по более низкой арендной ставке окажет негативное влияние на арендный рынок жилой недвижимости. На сегодняшний момент строительство арендного жилья могут позволить себе многие ведущие строительные компании. Данный вид строительства может стать надежным способом сохранения денег, а в перспективе и приумножения средств. Однако, чтобы у инвесторов появился стимул для строительства арендных домов, необходимо гарантировать рентабельность данного вида бизнеса. Срок окупаемости строительства жилой недвижимости для продажи 3–4 года, в то время как, срок окупаемости строительства арендного жилья, в среднем, 10–15 лет. Именно поэтому застройщики не заинтересованы в реализации проектов строительства домов, направленных исключительно на аренду. Но, несмотря на это, уже сейчас в городе реализуется несколько успешных с коммерческой точки зрения проектов в данной сфере. На данный момент, к сожалению, не было проведено достаточно исследований, которые смогли бы обосновать или опровергнуть разумность инвестиций в данный вид бизнеса. Государственное участие и схемы партнерства с частными строительными компаниями в сфере арендного жилья так же не до конца определены. Политика государства, которая направлена исключительно на покупку жилья опережает темпы роста экономики страны, к сожалению, на данный момент, большая часть населения не может позволить себе приобретение недвижимость в собственность. Доходные дома являются перспективным направлением развития рынка недвижимости для Российской Федерации. Но для начала массового строительства доходных домов необходима, в первую очередь, поддержка со стороны государства.
По мнению экспертов, слабый интерес к получению прибыли с доходных домов обусловлен отсутствием культуры проживания в жилых объектах этого типа. Так устроено мировоззрение россиян, что они лучше будут десять-пятнадцать лет тянуть лямку ипотеки и ощущать себя собственником, чем жить в квартире, которая номинально ему не принадлежит. И всё же, несмотря на трудности, которые порой кажутся непреодолимыми, идея доходных домов остаётся жизнеспособной и при определённых обстоятельствах может потеснить на рынке недвижимости частное жилье. И будущий успех этих недвижимых объектов закладывается уже сейчас. Понемногу меняется менталитет россиян. Всё больше и больше людей положительно воспринимает возможность постоянного проживания в съёмной квартире. Среди них как раз студенты и молодые специалисты из числа выпускников вузов. И, во-вторых, «зелёный свет» доходным домам открывают, как ни странно, негативные явления в экономике, которые произошли в течение последнего года. Экономический кризис, в основе которого лежат геополитические причины, ударил по банковскому сектору, из-за чего резко поднялась стоимость ипотечных кредитов. В долгосрочной перспективе это чревато тем, что достаточно большое количество людей, нуждающихся в жилье, не смогут его купить. Единственным выходом для таких граждан станет аренда квартиры, и рост спроса на съёмную жилую недвижимость может спровоцировать строительство доходных домов.
Другой фактор, очерчивающий позитивные перспективы недвижимости данного типа, заключается в наведении порядка на рынке арендного жилья. Государство в лице чиновников разных ведомств, включая полицию и налоговые службы, давно ведёт работу по упорядочиванию сектора аренды жилых помещений. В этом контексте оказание господдержки проектам доходной недвижимости уже не кажется невозможным. И если риэлторские компании получат содействие со стороны государственных структур, то доходные дома получат свое должное развитие в России. В заключение отметим, что доходные дома представляют собой рациональное решение для проживания студентов во время обучения в высших учебных заведениях. Отсутствие недвижимости этого вида объясняется нулевым интересом инвесторов к таким проектам. Поэтому их реализация возможна лишь при государственной поддержке. И поскольку студенчество является самой заинтересованной стороной, молодёжные объединения должны оказывать определённое давление на чиновников, заставляя государство переходить от слов к делу. Для этого должны использоваться все форматы, включая различные молодёжные форумы, на которых, кроме других вопросов, должна подниматься и проблема строительства доходных домов. Её эффективное решение усилит приток в высшие учебные заведения талантливой молодёжи из регионов.
У доходных домов немало плюсов. Для арендаторов — это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания однородный уровень соседей. За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой. Многие рассматривают доходные дома как альтернативу гостиницам. Таким образом, не обязательно утверждение о том, что доходные дома будут долго окупаться – надо просто понимать для кого и как их строить. Для бизнеса – это стабильность. Хотя аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макро экономических факторов. В результате кризиса уровень продаж резко упал, новое строительство почти не велось в течение года, аренда же продолжалась, хоть и по меньшим ставкам. Более того, на этот рынок пришли многие клиенты, которые до этого собирались приобрести жилье в собственность. Для государства – это многомиллиардные налоги, рост социальной стабильности, рез кое улучшение условий жизни граждан, решение вопросов миграции и многое другое. Позволит государству решить вопрос миллионов нуждающихся, которым государство должно помогать по закону с улучшением жилищных условий. Но, несмотря на это, строить доходные дома пока не спешат.
Инвесторы и бизнес как один твердят о том, что срок окупаемости слишком большой, а затраты слишком высоки. Действительно – спекулировать жильем и ценами на него куда выгоднее. Вариантов воплощения идеи строительства доходных домов существует несколько.
Первая — государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся. Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится. Второй вариант — доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у круп. Повышение конкурентоспособности отечественных предприятий. Инвесторы, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные. Более реалистичный вариант — строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду. Тем не менее инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно-правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес.
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что у доходных домов нет будущего, ввиду их низкой доходности. Земля в столице дорогая, и реализовывать малодоходные проекты не выгодно. Срок окупаемости обычной квартиры, если сдавать ее внаем, составляет около 15-20 лет. В случае доходного дома, аренда квартир в котором предполагается значительно меньше, этот срок будет еще больше. Девелоперам намного выгоднее быстро реализовать квартиры в построенном доме, чем в течение нескольких десятилетий ждать пока проект окупится. Однако доходные дома эконом класса призваны выполнять иную функцию – решение «социальных проблем» в столице, обеспечив столичных очередников, студентов и студенческих семей жильем для временного проживания. Таким образом, инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес. Кроме того, строительство доходных домов, по словам мэра столицы Сергея Собянина, является одним из самых перспективных направлений развития строй комплекса Москвы. По планам Министерства регионального развития России, около 20 % жилья, вводимого в строй после 2020 года придется на доходные дома" Доходный дом дает владельцу массу маркетинговых преимуществ на рынке аренды. Сегодня арендаторы стремятся снять жилье на прямую, без участия риэлтеров. Риэлтер большинством арендаторов воспринимается как посредник. Размер комиссии зависит от арендной ставки и составляет от 50 до 100 %, резкий скачок арендных ставок привел к тому, что арендаторы считают комиссионные сборы необоснованными и стремятся выйти на прямой контакт с владельцем жилья. Доходный дом – дает возможность снять жилье без комиссии. На комиссионные сборы агентов приходится около 400 млн долларов в год, именно в этой сумме скрыты дополнительные заработки доходных домов. Арендатор будет готов платить чуть дороже в месяц, чем выложить на стол разом кругленькую сумму комиссионного вознаграждения. Но главным преимуществом доходного дома является его способность удовлетворять запросы широкого круга потребителей. Клиентами могут быть как арендаторы, нуждающиеся в квартире на длительный срок, так и те, кто рассматривает аренду апартаментов как выгодную альтернативу гостинице. Естественно, что для арендаторов вводится гибкая арендная ставка, изменяющаяся в зависимости от срока проживания. Короткие сроки (неделя, месяц) рассчитываются посуточно, дли тельный срок аренды помесячно. Апартаменты, сдаваемые посуточно даже при 80 % загрузке, дают доходность в 1,5 раза превышающую, доходность от сдачи квартиры с расчетом по месяцам. Увеличения привлекательности строительства доходных домов также можно добиться за счет финансирования арендного проекта при помощи паевого фонда недвижимости (ЗПИФ), за который активно выступают инвестиционные компании. Он может быть сформирован с привлечением как государственных ресурсов — например, власти могут войти в проект бюджетным кредитом, субсидией, гарантиями, имуществом, землей, — так и частного капитала. По российскому законодательству ЗПИФы освобождены от уплаты налога на прибыль, таким образом, они могут направлять доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости в полном объеме на финансирование новых проектов. Это создает преимущества ЗПИФов перед другими формами привлечения инвестиций в недвижимость. Доходность 10 %— это вполне реальный показатель, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров - и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов.

Инвестиционные расчёты преимущества и доходности строительства и использования доходных домов

Определим эффективность, которая будет учитывать отношение затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности инвестиций в доходный дом. Для анализа эффективности от сдачи в аренду объектов недвижимости рассмотрим арендные ставки в разных жилых комплексах. Стоит уточнить, что квартиры от компании сдаются с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой (холодильником, варочной панелью, стиральной маши ной, телевизором, кондиционером, духовым шкафом). Внутри жилого дома работает также консьерж-служба, охрана и другие сервисы. На территории жилого комплекса расположен благоустроенный двор, паркинг, в непосредственной близости находятся все объекты инфраструктуры. Средняя арендная ставка в съемном жилье выше, чем у частника. Но стоит обратить внимание на то, что при расчете средней стоимости аренды у частного лица не учитывается наличие ремонта и тем более технического оснащения помещения, а квартиры, которые сдаются с хорошим ремонтом, стоят дороже среднего. Несомненно, потенциальный арендатор отдаст предпочтение более прозрачному и цивилизованному рынку аренды жилой недвижимости от компании. Благодаря льготным программам можно получить не только качественное жилье, но и снижение платы за него до 80 % в месяц даже при ставке выше рыночной. Проведем еще один анализ, в котором сравним ежемесячную ставку за аренду и ипотеку в городе Москве. Для данного сравнения выберем трехкомнатную квартиру в ЖК. Арендуемый объект имеет косметический ремонт и всю необходимую мебель, то есть затраты после заселения не требуются. Объект, приобретаемый в собственность, имеет только чистовую отделку от застройщика, следовательно, затраты после заселения требуются. Сравнение аренды и ипотеки в ЖК за трехкомнатную квартиру площадью 72 м2. Взяв в расчёт готовность к заселению, первоначальный взнос, необходимый ремонт, ежемесячный платеж, коммунальные платежи, налог на имущество, сервисное обслуживание. Выводом для приведенного сравнительного анализа может служить существенная разница в ежемесячном платеже, которая составляет 79 500 руб./мес., это практически полная арендная ставка.
По мнению инвесторов и застройщиков, у которых имеется выбор между строительством обычных многоквартирных жилых домов и доходных домов, последние не слишком доходны. Если предположить, что при возведении обычного многоквартирного жилого дома все квадратные метры будут проданы, к примеру, в течение пяти лет, то застройщик получит прибыль в размере 15 млн. рублей. При возведении доходного дома первый доход можно будет получить только после завершения строительства (т.е. через три года), а вернуть вложенные инвестиции – еще через десять лет (при условии, что коэффициент загрузки использования квартир составит 100% и без учета налогов и затрат на управление). Таким образом, экономический эффект от реализации альтернативных вариантов использования жилого дома со ставит: 43 млн. рублей через пять лет – в случае продажи квартир в собственность в многоквартирном доме, 30 млн. рублей че рез тринадцать лет – в случае сдачи квартир в аренду в доходном доме. Таким образом, проект возведения доходного дома неинтересен инвесторам из-за длительного периода окупаемости и низкой рентабельности. Представленная упрощенная модель экономического анализа эффективности инвестиций в жилую недвижимость, иллюстрирует, с одной стороны, что строительство доходных домов в России сегодня – не слишком привлекательный вариант инвестирования, с другой, – какие шаги следует предпринять для изменения ситуации (обеспечить условия для снижения себестоимости строительства квартир в доходных домах). Естественным образом затраты на строительство только в сегменте доходных домов компаниями-застройщиками не могут быть снижены, следовательно, здесь необходимо вмешательство государства посредством использования стандартного набора инструментов – предоставление земельных участков на льготных условиях, обеспечение их инженерной инфраструктурой, предоставление налоговых послаблений, компенсация процентов по строительным кредитам, освобождение застройщиков от различных поборов и «повинностей». Таким образом, для девелопера, взявшегося за реализацию проекта строительства доходного дома, итоговая стоимость проекта может оказаться на 20-25% ниже рыночной, за счет чего он сможет предложить потенциальным арендаторам более привлекательные арендные ставки. Если же говорить о возможности предоставления в аренду квартир доходного дома малообеспеченным, социально незащищенным слоям населения, то становится очевидным, что в сегодняшних условиях эту проблему может решить только государство, причем самостоятельно и полностью за свой счет.
Но необходимо также взять во внимание проведённый сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет. Анализ показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль приносил бизнес-класс (реальная доходность 2300% за весь период). С точки зрения получения регулярного арендного дохода (стратегия рантье) наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, характеризующееся более высокими ставками капитализации (доходность 600% за весь период).  Фаза экономического цикла влияет только на поведение спекулятивных инвесторов, остальные же группы инвесторов преследуют цели стратегического характера, следовательно, меньше зависят от рыночной конъюнктуры. Установленные факты показывают, что инвестиционный спрос различных инвесторов концентрируется в разных сегментах рынка жилой недвижимости в зависимости от мотивации. Для рынка арендной жилой недвижимости характерен спрос со стороны конечных потребителей. Сегодня существуют попытки применения нескольких схем строительства доходных домов, каждая из которых прямо или косвенно является стандартным рычагом стимулирования строительства арендного жилья, применяемом во всем мире. Принципиально таких механизмов два: долгосрочная ипотека и налоговые льготы. Однако российская специфика заключается в том, что массового применения таких механизмов у нас не существует, а имеющиеся примеры касаются штучных проектов, в то время как за рубежом такие льготы выступают взаимодополняющими элементами комплексной государственной политики по развитию рынка арендного жилья. Для успешного развития рынка арендного жилья необходим запуск массового строительства доходных домов. Сделать это исключительно силами бизнеса почти нереально из-за низкой доходности инвестиций в сегмент арендной жилой недвижимости, которая существенно ниже отдачи от вложений в строительство офисной, торговой, гостиничной недвижимости. Так, расчетный срок окупаемости арендного жилья составляет в стандартном случае 10–15 лет в зависимости от класса объекта и его местоположения. Объекты коммерческой недвижимости окупаются в два-три раза быстрее, а жилые объекты, строящиеся на продажу, приносят девелоперам не менее 15% маржи. Однако, арендное жилье в крупных агломерациях все же занимает особое положение, являясь рынком в полном смысле этого экономического термина: большое количество независимых «покупателей», столь же большое количество независимых «продавцов», информационная эффективность и вполне адекватная эластичность. Принимая во внимание все вышесказанное, очевидно, что рынок арендного жилья будет стремиться в цивилизованное русло.  В нашей стране пока что не выработано ни одного экономического механизма, который бы мог реально способствовать развитию рынка аренды жилья. В основе всех обсуждавшихся до сегодняшнего дня механизмов заложены так или иначе какие-либо нерыночные решения: как правило, речь идет о частичном государственном дотировании чьих-либо затрат или полном перенесении этих затрат на искусственно создаваемые внешние звенья. Налоговый аспект может стать одним из двигателей рынка арендного жилья в России. Ввиду того, что на сегодняшний день рынок аренды полностью теневой, бюджет не получает соответствующих налоговых отчислений. Тем не менее, эта проблема уже серьезно заинтересовала московских чиновников, которые запустили целую кампанию по выявлению всех нелегальных (то есть вообще всех) арендных отношений с целью принудить их к официальной регистрации договоров аренды и, соответственно, уплате налогов. Таким образом, в случае реализации плана чиновников арендодатели, вероятнее всего, переложат это налоговое бремя на арендаторов, иными словами уровень арендной платы поднимется в среднем по всему рынку. С другой стороны, государство, заинтересованное не только в получении налоговых отчислений, но и в структурном развитии рынка арендного жилья, может предложить определенные налоговые послабления для данного бизнеса, если он будет поставлен на поток. Подобные предложения уже неоднократно обсуждались на нескольких уровнях власти и касаются, как НДС, так и налога на прибыль. В любом случае, такая инициатива может вызвать взрывной эффект на рынке арендного жилья, так как неприемлемая на сегодняшний день доходность 4–6% может вырасти до 7–9%, что уже сопоставимо с доходностью по коммерческой недвижимости, которая является приемлемой для большинства девелоперов и инвесторов. Определенные усилия по налоговому стимулированию рынка жилой аренды уже предприняты. Так, московское УФНС считает целесообразным предоставить арендодателям выбор схемы уплаты налогов с доходов, получаемых от сдачи своих квартир внаем. Фактически предлагается два варианта: простое признание арендного дохода доходом физического лица с уплатой соответствующего налога по ставке 13%, или регистрацию индивидуального предпринимателя с приобретением годового патента в соответствии с законом «Об упрощённой системе налогообложения на основе патента». Стоимость патента составит 43,2 тыс. руб. в год. Таким образом, законодатели предполагали годовой доход от аренды в 720 тыс. руб. (6% налоговых отчислений от 720 тыс. руб. составляет 43,2 тыс. руб.), то есть 60 тыс. руб. в месяц. Данный уровень арендной платы характерен либо для квартир с несколькими комнатами, либо для дорогого сегмента жилой недвижимости. Тем временем, большая часть арендного рынка приходится на квартиры стоимостью 25–40 тыс. руб. в месяц. Собственники таких квартир, не регистрируя арендные отношения, не платят подоходный налог, соответственно, оплачивать патент, который обойдется им не дешевле, они также не будут. В данном случае нововведение будет востребовано только в категории владельцев элитной недвижимости, однако большая часть этого класса арендного рынка и так платит налоги. По разным оценкам 50–70% объектов недвижимости (квартиры в–70% объектов недвижимости (квартиры в 70% объектов недвижимости (квартиры в многоквартирных домах и загородная недвижимость) в дорогом сегменте сданы в аренду официально. Формы уплаты налогов могут быть разными (как подоходный налог для физических лиц, так и единый налог по упрощенной схеме). Предложенная мера также окажется выгодной для владельцев нескольких квартир, поскольку патент приобретается без привязки к конкретной квартире, а в целом на вид деятельности. Таким образом, па тент может быть интересен только арендодателям в сегменте дорогого жилья, а также владельцам нескольких сдаваемых в аренду квартир. В общей сложности две эти категории составляют не более 20% рынка арендного жилья Москвы. Наиболее представительная часть арендного рынка — владельцы дешевого жилья — от предложенной меры не выиграют, соответственно, маловероятно, что это фискальное нововведение будет стимулировать легализацию данного рынка. В настоящий момент многоквартирные дома, генерирующие доход, оцениваются рынком как низко ликвидные активы, которые, например, не представляют интереса для кредитных организаций в качестве предмета залога. Проблема в том, что нет вторичного рынка таких объектов, т. к. существуют определенные пробелы в законодательстве. Ликвидность данного объекта может быть повышена за счет разрыва арендных контрактов с жильцами и последующей продажи квартир на розничном рынке, но транзакционные издержки такой схемы существенно превысят возможную выгоду. Для девелоперских компаний, помимо потенциальной финансовой выгоды, арендное жилье может стать просто новой нишей бизнеса, что видится особенно важным в свете возможного насыщения стандартного рынка строительства на продажу. Также нельзя исключать возможность разносторонней господдержки, по крайней мере, для тех инвесторов, которые первыми не побоятся взять на себя риск этого рынка недвижимости. Стимулирование спроса исключительно на покупку жилой недвижимости не может решить «жилищный вопрос» в крупной агломерации без запуска массового строительства доходных домов. Таким образом, в скорейшем и наиболее цивилизован ном развитии рынка доходных домов в России заинтересованы все стороны: строительные компании, инвесторы, государство, потребители. Тем более, такое развитие событий видится реальным, так как опыт массового строительства жилья для сдачи в аренду в России очень богатый. Возврат в такое прошлое выглядит отличным решением современной проблемы.
В нынешней Российской действительности имеет тенденция развития в сторону Востока в связи с разработками газовых и нефтяных месторождений, освоением новых территорий и созданием региональных кластеров занятости населения, для сохранения и преувеличения населения в регионах, чтобы избежать крена на центральную часть России. Доступное арендное жилье в виде доходных домов позволит работникам быть мобильными, будет способствовать внутренней миграции, что приведет к экономическому росту страны, увеличению темпов строительства жилья и к ускоренным темпам рождаемости, так как у молодых семей будет возможность жить отдельно и выбирать такую квартиру, какая будет необходима, соразмерно с ростом дохода семьи и количества детей. Проведённый выше анализ показывает неоспоримые преимущества и выгоды доходных домов для граждан России, однако для создания привлекательных условий для инвестиций в доходные дома нужна помощь и поддержка государства.