Инвестиции в недвижимость плюсы и минусы, доходность инвестиций

Определение инвестиций в недвижимость: Инвестиции в недвижимость представляют собой способ помещения капитала, который должен обеспечить сохранение или возрастание стоимости капитала и принести положительную величину дохода. Это вложение денежных средств, произведенное для того, чтобы получать большую их сумму в будущем. Инвестиции представляют собой процесс затрат живого и овеществленного труда для создания производственных мощностей, с помощью которых в процессе производства живой труд создает большую стоимость, чем может потребить. Это долгосрочное вложение капитала в промышленность и иные отрасли хозяйства для получения прибыли. Инвестиции представляют собой применение финансовых ресурсов в форме долгосрочных вложений капитала.

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например, в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Возникает необходимость исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Любой объект недвижимости в реальности существует в единстве социальных, экономических, физических и правовых свойств. На рынке, где осуществляется продажа и аренда недвижимости, ее рассматривают как товар в трех формах, имеющих тесную взаимосвязь между собой: 1. В виде физического характеристики; 2. Определенной услуги, объекта, которая имеющего позволяет определенные использовать недвижимость для тех или иных целей; 3. Вещного права на какое-либо недвижимое имущество.  Можно выделить три основных вида недвижимости: земля, жильё и нежилые помещения. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости, например - по целям владения, по степени готовности к эксплуатации, по степени воспроизводимости в натуральной форме. (Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения). Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта. Экономическая концепция рассматривает понятие недвижимости в качестве эффективного материального актива, надежного инструмента генерирования дохода, а также уникального объекта инвестирования. Основные экономические элементы, которые предусматривает классификация недвижимости: его цена и стоимость, возникающие первично из его полезности; способность удовлетворять различные интересы и потребности людей. За счет действующей системы налогообложения владельцев недвижимости обеспечивается формирование муниципальных бюджетов, а также осуществляется реализация целого ряда специализированных социальных программ. В юридическом смысле недвижимость представляет собой определенную совокупность частных и публичных прав на нее, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные особенности, а также всевозможные международные нормы. Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных способов вложения денежных средств. В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость. Инвестиции в недвижимость относятся к реальным инвестициям. Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость: 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость; 2. Инвестиции в жилую недвижимость; 3. Инвестиции в строительство недвижимости; 4. Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Специалисты в сфере недвижимости рекомендуют инвестору перед принятием решения об инвестировании четко знать, что собой представляет рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить полную информацию об объекте недвижимости.

Основные плюсы инвестиций в недвижимость:  

1. Стабильность. С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
2. Постоянный рост стоимости активов. Стоимость недвижимости постоянно растет. Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
3. Пассивный источник дохода. Долгосрочный пассивный доход. Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
4. Минимальные риски. Менее рискованный способ инвестирования по сравнению с другими. Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:  

1. Неликвидный объект инвестиций. Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру или любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
2. Долгая окупаемость. Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования — это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
3. Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться. Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество, при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо НДФЛ (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.
4. Рыночные колебания: рынок недвижимости подвержен колебаниям, таким как бумы и спады. Они могут повлиять на стоимость недвижимости и окупаемость инвестиций.
5. Инфляция: может влиять на рентабельность инвестиций в недвижимость, поскольку стоимость обслуживания и эксплуатации недвижимости может расти со временем.
6. Потеря ликвидности: недвижимость не всегда легко продавать, особенно в периоды спада рынка. Это означает, что недвижимость в некоторых случаях может быть менее ликвидной по сравнению с другими формами инвестиций.
7. Законодательные и регуляторные риски: изменения в законодательстве и фискальной политике могут повлиять на сектор недвижимости, включая налоговую нагрузку, правила аренды и другие аспекты владения недвижимостью.
8. Обстоятельства непреодолимой силы: пожары, наводнения и другие стихийные бедствия могут привести к повреждению или утрате недвижимости, что в свою очередь может негативно отразиться на инвестициях. Таким образом, недвижимость как объект инвестиционного потенциала имеет специфические характеристики, которые инвесторам следует учитывать при принятии практических инвестиционных решений: на размер инвестиций в недвижимость влияют ожидаемая доходность, инвестиционная налоговая политика, уровень инфляции и степень риска инвестирования.

Понятие инвестиционной привлекательности жилой недвижимости введено для того, чтобы определять максимальную эффективность инвестиционного решения. Инвестиционная привлекательность должна вызывать коммерческий или иной интерес у инвестора, а также приносить ему доход после реализации его проекта. Прежде чем сформулировать определение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости необходимо дать определение понятию «инвестиции» и «недвижимость». Инвестиционная привлекательность характеристика совокупности недвижимости – это обобщенная условий осуществления инвестиционной деятельности, предопределяющих целесообразность инвестирования. Недвижимость, как объект инвестирования, характеризуется целым рядом факторов, оценка которых определяет степень привлекательности конкретного объекта недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости.

Можно обозначить четыре группы факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Первая группа факторов – характеристика объектов инвестирования, которая учитывает специфические особенности объекта, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора: - техническое состояние объекта - неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта; - размер коммунальных платежей - значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта; - оборачиваемость арендаторов - значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования; - ожидаемая капитализация - возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.

Вторая группа факторов - тип инвестора (физическое или юридическое лицо) отражается на его налогообложении, стоимости привлечения ресурсов и др.

Третья группа факторов - факторы, характеризующие финансовую стратегию инвестора: соотношение между собственным и заемным капиталом, стоимость финансирования по фиксированной или гибкой процентной ставке, период финансирования и др.

Четвертая группа факторов - продолжительность инвестирования и операционной деятельности. Основными факторами, влияющие на инвестиционную привлекательность жилой недвижимости можно выделить стоимость 1 кв. м. и район расположения жилья. Доступность цены играет основную роль в выборе квартиры в строящемся доме. Только потом идет оценка инфраструктуры, транспортной доступности, привлекательности проекта. Стоимость также зависит от таких факторов, как год постройки здания, площадь, этажность. Практически с каждым годом цены на жилую недвижимость растут, но при этом количество построек тоже увеличивается.

В последние годы инвестировать в недвижимость стало очень выгодно. Анализирую различные источники информации, мнения специалистов, практический опыт, независимое мнение экспертов можно выделить 3 основных преимуществ инвестиций в недвижимость: надёжность, стабильность дохода, достаточно высокая вероятность заметного роста цены актива. Итак, почти все игроки на рынки выделяют первым пунктом среди преимуществ – это надёжность инвестиций в недвижимость. Во-первых, сразу скажем, что абсолютно надежных инвестиций не бывает - риск при инвестициях есть всегда. Можно лишь говорить о большей или меньшей степени риска. Недвижимость во все времена рассматривалась как надёжный способ сохранения капитала, особенно в периоды экономических спадов. Инвестиции в недвижимость по-прежнему остались на первом месте рейтинга инвестиционных предпочтений граждан России.

В период кризисов почти не пострадал сегмент готовых объектов в собственности, что гарантирует надежность вложений. Первичный рынок в кризисы страдает сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентируются полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции. В целом вторичный рынок недвижимости является более устойчивым по ценовому параметру, чем первичный рынок в силу меньших рисков. Для жителей России недвижимость остается на первом месте по надежности вложений, независимо от происходящих на рынке недвижимости событий, потому что люди считают недвижимость неким материальным активом, который все равно останется у них, несмотря ни на какие колебания. В дальнейшем, в связи с нехваткой квартир рано или поздно спрос на них начнет расти, поэтому недвижимость и в дальнейшем не уйдет с первых мест по надежности вложения средств и от вложения в недвижимость отказа не будет. Инвесторы застрахованы от резкого изменения цены приобретенного объекта, т.к. рынок недвижимости намного менее динамичен, чем рынок ценных бумаг.

Второй критерий преимуществ инвестиций в недвижимость – стабильность дохода. Инвестировав в недвижимость раз, можно потом получать доход, например, от перепродажи, от сдачи в аренду. Рассмотрим более подробно аренду квартир и покажем на примере «настоящую» доходность от сдачи квартиры в аренду. Огромный процент людей (к сожалению, официальных данных по арендуемым квартирам нет), сдают свои жилища с целью получения прибыли. Казалось бы, что нет более прибыльного и одновременно простого занятия, как сдача в аренду квартиры. Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают.

Доходность инвестиций в недвижимость

Доходность инвестиций в недвижимость определяется следующими инвестиционными характеристиками: доходностью к погашению долгосрочных высоконадежных облигаций;

 требуемой инвестором премией за рыночный риск и риск инвестиций в недвижимость;

 ожидаемой нормой роста арендной стоимости для новой недвижимости;

 ожидаемой нормой износа (обесценивания) недвижимости;

 периодом пересмотра арендной платы.

Однако на практике уровень доходности для каждой конкретной инвестиции будет различным, так как для различных объектов уровни риска и потенциал роста арендной платы будут различными. Для того чтобы определить доходность конкретного инвестиционного проекта на рынке недвижимости, следует проанализировать еще три характеристики инвестиций:  тип инвестиционного интереса (интерес полного права собственности и интерес права аренды);  тип недвижимости (сельскохозяйственная земля, лесные угодья, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость, жилая недвижимость);  качество инвестиции (качество юридических прав и качество недвижимости как физического объекта). Как отмечалось выше, портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели – определенной ставки доходности инвестиционного капитала, которая зависит от ряда факторов. Существуют факторы, которые находятся за рамками влияния или даже контроля менеджеров по инвестициям, и оказывают значительное воздействие на фактически достигаемую доходность. Опытные инвесторы заинтересованы в том, чтобы знать, какая часть достигнутой доходности является результатом работы менеджера, и какая – результатом влияния независимых рыночных сил. Общее представление о характерных при знаках эффективности инвестиций включает идентификацию тех факторов, которые влияют на окончательную доходность реализованного инвестирования и определение относительного вклада каждого в общий результат. Определение доходности призвано отделить то, что менеджер может делать, от того, что он сделал, чтобы в совокупности с другими факторами выявить окончательную доходность инвестиционного портфеля.

К основным факторам, влияющим на доходность портфеля инвестиций в недвижимость, относятся:

риск, ликвидность, реализуемость на рынке, налоговый статус, санкционные издержки, издержки управления недвижимостью, выбор периода времени для оценки, частота и время поступления дохода, инфляция; рынок, финансовая структура, макроэкономические условия.

При оценке эффективности проектов необходимо учитывать следующие основные особенности рынка недвижимости. 1. Специфика оборота на рынке (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

2. Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.
3. Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости вследствие износа противостоит встречная тенденция – повышение стоимости вследствие инфляции.
4. Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию инвестирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще инвестирование в несколько уровней (основными из них является инвестирование за счет собственных и заемных средств). Кроме того, инвестирование может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ инвестирования – ипотечное кредитование, то есть инвестирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.
5. Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капитального строительства) обладает существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
6. Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по сравнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества. Для расчета поступлений от продаж в девелоперском проекте, кроме плана реализации и площади строящихся квартир по периодам, необходима информация о ценах на недвижимость.

Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций, вкладываемых в недвижимость. При этом, применительно к объектам недвижимости выделяют: -реальные инвестиции – это вложения в создание или развитие объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий; -портфельные инвестиции – это вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. Следовательно, инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или вклад денежных средств в банк. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости; -инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, зданиями, сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, фирменные наименования и т. д.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямой покупкой объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода. Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: вклад собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость. Основные формы вложения инвестиций в недвижимость можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости: 1. финансирование с помощью только собственного капитала. 2. финансирование с помощью заемного капитала. 3. финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного. В связи с этим, помимо высоких прибылей и постоянного источника дохода в виде стоимости аренды инвестиции в недвижимость связаны с рядом существенных рисков, среди которых можно выделить следующие: - зависимость от законодательных актов и политики государства в целом; - низкая ликвидность; - постоянные траты на обязательные платежи в виде налогов и коммунальных сборов. Таким образом, все методы, виды и технологии установления, подбора и определения стоимости недвижимости, которые были рассмотрены, основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. При этом любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Следовательно, именно качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. Также можно выделить, что объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как под воздействием тенденций и факторов на рынке недвижимости, так и в результате износа зданий или каких-либо улучшений.

Для оценки эффективности привлекательности девелоперского и проекта используют группы критических факторов успеха, определяющих:

 - привлекательность места расположения объекта недвижимости. К этим факторам относят: климатические условия, геологию, ресурсы и инфраструктуру, демографические данные, данные о городе, характеристику рабочей силы, состояние экономики, статистику преступности, систему образования и наличие культурных учреждений;

 - техническую реализуемость проекта на данном земельном участке. К ним относят: ресурсное качество участка, транспортную доступность, пешеходную доступность, окружение и наличие инфраструктуры;

-  эффективность инвестиционного проекта. Оценка девелоперского проекта невозможна без оценки его доходной части и анализа затрат, к которым относят затраты девелопера на каждом этапе реализации проекта. К доходной части девелоперского проекта относят доход от сдачи в аренду объекта недвижимости, созданного в результате реализации проекта и доход от продаж объекта недвижимости после периода эксплуатации. Анализ и оценка доходной части девелоперского проекта сводится к расчету дохода от эксплуатации объекта недвижимости на стадии эксплуатации и стоимости объекта недвижимости на момент перепродажи. Основным показателем, определяющим доходность и стоимость девелоперского проекта, является стоимость объекта недвижимости на момент его продажи.

Однако между моментом принятия решения о реализации проекта и его продажей существует временной лаг. В связи с этим показатель определяется следующим образом: 1) расчет стоимости объекта недвижимости в текущее время в данном конкретном месте, аналогичного по своим характеристикам объекту, который планируют создать в результате реализации проекта; 2) прогноз изменения стоимости данного объекта с текущего времени до момента окончания проекта. Для определения стоимости объекта недвижимости на текущий момент времени используют традиционные методы оценки недвижимости, которые классифицируют по трем подходам: сравнительный, доходный и затратный. Однако для определения итоговой рыночной стоимости объекта, полученного в результате реализации девелоперского проекта, затратный подход не используется, так как при оценке проекта аналитика интересует прежде всего то, как рынок оценивает планируемый к реализации проект. Сравнительный (рыночный) подход, который также называют подходом сравнения продаж, является наиболее применяемым подходом к оценке. Сущность подхода состоит в следующем: стоимость собственности определяется сопоставлением цен недавних продаж подобных объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

Недвижимость – это надежное место для размещения капитала в условиях инфляции и политических изменений. При принятии инвестиционных решений следует рассчитывать не только финансовые показатели, кото рые, безусловно, имеют важное значение, но также и экономическую, и политическую ситуацию в стране и мире, в том числе кредитную политику государства. Современные реалии развития российского рынка капитала требуют от инвесторов глубокого научного осмысления процессов, происходящих на рынке инве стиций в недвижимость.