Что лучше выгоднее снять в аренду или инвестировать и купить паркинг или машиноместо
Одной из главных задач градостроительства во все периоды развития человечества является создания комфортной среды жизнедеятельности на различных территориальных уровнях, начиная от групповых систем расселения до дворового пространства. При этом на каждом уровне социально-экономического развития общества меняются требования к комфортности среды, вызванные научно-техническим прогрессом и социально-экономическим развитием в различных сферах человеческой деятельности. Одной из основных видов научно-технического прогресса, оказывающего наибольшее влияние на развитие городов и населенных мест, является развитие различных видов транспортных средств, оказывающих влияние на формирование планировочной структуры городов и населенных мест. По данным Автостата уровень автомобилизации в России в среднем составляет 350 машин на 1000 человек. Наша страна, не смотря на бурный рост автомобилизации, еще существенно отстает от развитых стран по этому показателю. Так, например, в США, Португалии, Новой Зеландии, Австралии, Италии, Германии, Франции, Японии, показатель уровня автомобилизации находятся в пределах от 600 до 900 авто на 1000 человек. Сравнение отечественных данных уровня автомобилизации и зарубежных показывает отставание автомобилизации в наших городах от зарубежных. Однако уже этот уровень автомобилизации превращает дворы жилой застройки городов в неорганизованные автостоянки, что говорит о нерешенности этого вопроса, как в теоретическом, так и практическом плане. Решение этого сложного вопроса должно устанавливаться строительными нормами и правилами «Градостроительство. Планировка и застройка городов и сельских населенных мест». Так, СНиП 1981 г. при расчете пропускной способности сети улиц, дорог и транспортных узлов, а также при размещении площадок для стоянки автомобилей уровень автомобилизации рекомендовал на расчетный срок 150-180 легковых автомобилей на 1000 жителей. В удельных размерах территории микрорайона на одного человека под гаражи автомобилей, принадлежащих гражданам предусматривать 1,2 м2, а под площадки для стоянки автомобилей – 0,8 м2. Такой норматив соответствует примерно одно парковочное место на девять квартир. Строительными нормами, утвержденными в 1989 г. уровень автомобилизации на расчетный срок, или на 20 лет вперед, устанавливался уже 200-250 легковых автомобилей на 1000 человек при сохранении норматива 0,8 м2 Комфортность жилой застройки городов на современном этапе следует рассматривать с позиции возможности иметь парковку личного транспорта в непосредственной близости от места жительства. Этот критерий комфортности городской среды отмечается в ряде работ. Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городов и сельских поселений», принятый в 2011 г. в отличие от актуализированного СНиП предусмотрены значительные изменения по нормативам парковок и автостоянок. Прежде всего, уровень автомобилизации принят уже 350 автомобилей на 1000 жителей на расчетный срок. Отмечается, что на селитебной территории и на прилегающих к ним производственных территориях следует предусматривать гаражи и открытые стоянки для постоянного хранения не менее 90% расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей при пешеходной доступности не более 800 м, а в районах реконструкции или с неблагоприятной не гидрогеологической обстановкой – не более 1500 м. Подземное размещения парковок достаточно высоко затратное в связи с чем Свод правил рекомендует, при жилищном строительстве всего 25% потребного количества парковок размещать в подземном пространстве. Кроме мест постоянного хранения Сводом правил предписывается необходимость предусматривать также автостоянки для временного хранения легковых автомобилей из расчета не менее чем для 70% расчетного парка индивидуальных легковых автомобилей, в том числе 25% в жилых районах. При решении этой сложной градостроительной и социально-экономической проблемы возможны следующие варианты размещением парковок. Это наземное размещение, которое требует минимальных финансовых затрат или наиболее экономично. Однако наземное размещение парковок занимает значительные территории и для создания комфортных условий, сокращает плотность населения жилого района за счет снижения этажности застройки. Для рассмотрения расчетного уровня автомобилизации приняты следующие допущения. Прежде всего количества семей на 1000 жителей. при средней численности семьи 3,4 человек составляет 294 семьи. В условиях рынка для решения этой проблемы жилой застройки исходим из фактической типологии жилища, где выделяются социальные жилые дома жилые дома улучшенной планировки, жилые дома повышенной комфортности и элитные жилые дома. Данная типология соответствует экономическому уровню семей и соответственно наличию транспортных средств. Расчеты показывают, что на первую очередь уровень автомобилизации может быть на уровне 287-290 автомашин на 1000 тыс. жителей на первую очередь и 365-370 автомашин за расчетный срок, для городов с уровнем автомобилизации на начальный период 250-270 авто. на 1000 жителей. Исходя из Градостроительных нормативов из расчетного количества автомобилей на территории жилых районов 25% расчетного количества должны иметь временные автостоянки. Увеличение численности населения квартала (микрорайона) ведет к увеличению количества парковок и автостоянок. Таким образом комфортность жилой застройки следует считать при сбалансированности территории необходимой для различного функционального назначения и размещения парковок и автостоянок на территории жилой застройки. Для расчетного количества индивидуальных автомобилей прежде всего необходимо рассмотреть оптимальную численность населения квартала (микрорайона). Площадь микрорайона соответствует нормативной, что позволяет рассматривать реальность исследований. Проектные предложения рассматриваются с учетом нормативных требований Свода правил «Градостроительство» по норме площади на одного человека в зависимости от типа жилого дома на расчетный срок и доли жилых домов в структуре жилого фонда на расчетный срок. Этот показатель составляет 27 м2 на человека. Для оценки влияния проектных решений по хранению транспортных средств на градостроительные показатели были рассмотрены по каждому из проектных решений по численности населения микрорайона три варианта. В первом варианте рассматривается наземное хранение расчетного количества автомашин. Во втором варианте из расчетного количества парковок 25 % предусматривается в подземном пространстве и 75% – в наземном как установлено сводом правил. В третьем варианте предусматривается механическая многоуровневая парковка всего расчетного количества легковых автомашин как наиболее экономичная по использованию территории.
Что такое машино место, понятие и требования
С 1 января 2017 г. В России вступили в силу положения гражданского законодательства о по явлении самостоятельного объекта недвижимости – предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений, которые не ограничены либо частично ограничены строительной или иной ограждающей конструкцией, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, проще именуемых машино-местами. Данное определение нашло свое законодательное за крепление в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. В более общем виде это понятие нашло свое отражение и в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Для уточнения определения понятия целесообразно выявить характерные черты машино-места с учетом позиции законодателя. Нередко теоретики, практические работники и обычные граждане, говоря о машино-месте, именуют его парковочным местом. Являются ли эти понятия идентичными? В данный аспект рассматриваемого вопроса считаем необходимым внести ясность, для чего обратимся к нормам Градостроительного кодекса РФ, закрепившего в вышеназванной ст. 1 (п. 21) определение понятия «парковка (парковочное место)». Под парковочным местом (парковкой) понимается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка. Исходя из приведенного определения можно сделать вывод, что машино-место и парковочное место – понятия далеко не равнозначные и соотносятся как часть и целое, где машино-место выступает некой разновидностью парковочного места. Первым и основным признаком, характеризующим понятие «маши но-место», является то, что основное его пред назначение – хранение (стоянка) транспортных средств. Однако возникает вопрос – о хранении (стоянке) каких категорий транспортных средств идет речь? Понятие «транспортное средство» до на стоящего времени так и не нашло закрепления в ГК РФ, хотя и упоминается в целом ряде статей Гражданского кодекса РФ (ст. 426, 510, 607, 625 и др. Определение данного понятия дано в ст. 2 Федерального закона «О безопасности дорожного движения», согласно которой под транспортным средством понимается устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Несомненно, в кон тексте названного закона данное понятие необходимо, однако трудно согласиться с его пол нотой и достаточностью. Кроме того, категория «Транспортное средство» закреплено и Общероссийском классификаторе основных фондов, где хотя и не содержится определение данному понятию, но перечисляются всевозможные виды транспортных средств: от средств автотранспортных до колясок инвалидных. Среди указанного перечня присутствуют и такие виды транспортных средств, как прицеп и полуприцепы тракторные, лодки, суда и плавучие конструкции, планеры и прочее. Таким образом, классификатор в некотором роде дополняет федеральный закон. Однако имеются разновидности техники, которые в классификаторе в число транспортных средств не включены, ввиду несоответствия признакам «транспортного средства», на пример техника на гусеничном ходу. Решением данной ситуации выступает судебная практика, где отдельные категории техники отнесены к транспортным средствам. Так, например, к числу транспортных средств была отнесена и техника на гусеничном ходу, предназначенная для транспортировки людей, груза по дорогам, в том числе в виде необустроенной, но приспособленной для движения полосы земли, к которым относятся просеки и профиля. Таким образом, на сегодняшний день определение транспортного средства нуждается в корректировке с учетом наработанной судебной практики и закреплении в Гражданском кодексе РФ, а Общероссийский классификатор основных фондов – в расширении перечня транспортных средств. Однако вернемся к машино-местам. Возникает вопрос – какие виды транспорта собственник или владелец вправе разместить на принадлежащем ему машино-месте и вправе ли он разместить такие виды транспортных средств, как прицеп, полуприцеп, небольшое речное судно, лодку, небольшой летательный аппарат, которые, к слову говоря, также на званы транспортными средствами и отнесены к ним вышеназванным классификатором? Законодательство об этом умалчивает, а на многочисленных форумах мировой сети собственники машино-мест активно обсуждают случаи размещения на территории подземного паркинга всевозможных видов транспортных средств, что нередко не только нарушает правила противопожарного режима, но и нано сит вред целостности паркинга. Законодатель не ограничивает собственников машиномест указанием о размещении исключительно легковых автомобилей, при этом остается важным и приоритетным соблюдение правил пользования общедолевой собственностью и правил противопожарного режима. Следующим признаком, характеризующим понятие «машино-место», является отсутствие у его владельца возможности произвести переоборудование. Так, в соответствии со ст. 5.2.1 СНиП 21-02-99 в подземных стоянках автомобилей не до пускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. Действительно подземный паркинг – это единое сооружение, оснащенное сложными инженерными коммуникациями, возводимое и сдаваемое в эксплуатацию согласно разработанному проекту, который согласовывается и утверждается в предусмотренных законом органах нормативно-правового регулирования. Следует учитывать, что, как правило, подземные паркинги оснащаются системами спринклерного автоматического пожаротушения, системами вентиляции, системами контроля загазованности, системами автоматической пожарной сигнализации, системой оповещения о пожаре и управления эвакуацией. Принимая во внимание все многообразие оборудования, переоборудование машино-места в отдельный гараж является недопустимым. Площадь и размеры машиноместа или парковки, требования Машино-место характеризуется наличием определенной площади. Поскольку площадь, отведенная под машино-место, – это часть зданий, сооружений, являющихся изначально совместной собственностью, то возникает вопрос, по какому принципу должны быть определены размеры и границы одного маши но-места. Должно ли это быть равное распределение площади или площадь под машино место должна учитывать размеры имеющегося в собственности транспортного средства? Вопрос получил разрешение с принятием Приказа № 792. Так, в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 07.12.2016 г. № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» минимально допустимые размеры машино-места – 5,3 × 2,5 м; максимально допустимые размеры машино-места – 6,2 × 3,6 м. При этом законодатель предусматривает возможность изменения границ машино-ме ста, при условии соблюдения требования, установленного п. 1.1. ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающего, что при разделе машино-мест или при изменении границ между смежными машиноместами не допускается образование машиноместа площадью, не соответствующей установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Актуальным вопросом остается то, что не все машино-места подлежат оформлению в собственность. Действительно, размеры машино-мест в подземных паркингах формировались по классу автомобиля, подлежащего размещению на парковке. В связи с этим в паркингах, как правило, заранее проектируются места для малолитражных автомобилей, чья длина не более 3,7 м и ширина – 1,6 м. Однако если границы нового машино-места не совпадают с границами других помещений или смежных машино-мест, либо площадь машино места не соответствует требованиям законодательства, органы Росреестра могут отказать в регистрации данного вида недвижимости. Следующим признаком машино-места является то, что в отличие от иного нежилого помещения, имеющего, как правило, физические ограничители (перегородки и стены), машино-место имеет весьма условные границы, зафиксированные лишь в технической документации, хотя не исключается наличие неких конструктивных элементов (часть стены зда ния). Площадь машино-места определяется не только привязкой к общей конструкции здания, сооружения, но и путем нанесения разметки на напольном покрытии или нанесения наклеек. Не следует забывать о такой разновидности автостоянок (паркинга), как механизированные стоянки, которые, в соответствии со ст. 5.2.26 СНиП 21-02-99, могут быть следующих разновидностей: башенными, многоэтажными, стеллажными многоярусными, роторными, трехмерными матричной системы. Все эти разновидности паркинга предполагают наличие определенного сложного механизма, использующего различные подъемники и двух-координатные манипуляторы, подающие, принимающие и распределяющие автомобили по навесным ячейкам в разнообразном порядке, в зависимости от разновидности основного механизма. В связи с этим возникает закономерный вопрос – является ли машино-местом ячейка в механизированной стоянке? Каким образом определять границы машино-места в данном случае и закреплять их в технической документации для постановки на учет? К сожалению, законодатель пока не дает ответа. Так же следует согласиться с точкой зрения, о том, что незакрепленность в нормативной базе парковочных мест в качестве объектов недвижимости затрудняет распоряжение ими, а также оставляет возможность для махинаций строительных компаний, которые связаны с незаконной регистрацией пар ковок в качестве иных объектов недвижимого имущества. Какие же выводы можно сделать в заключение? Несмотря на то, что имеются затруднения с практической точки зрения, введение понятия «машино-место» в гражданский обо рот в качестве самостоятельного недвижимого имущества является позитивным шагом законодателя. Это должно придать стабильность гражданско-правовому обороту машино-мест и, как следствие, коммерческую привлекательность для потенциальных инвесторов.
Виды парковок и машино-мест
Специалисты подразделяют парковки на следующие виды: наземные (открытые, крытые), много уровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), механизированные. Самыми простыми являются наземные, как их еще называют, плоскостные, парковки, которые представляют собой одноуровневые открытые стоянки для автотранспорта. Территория под стоянку автомобилей ограничивается только разметкой и знаками. Также есть парковки, огороженные по всему периметру забором, имеющие разнесенные места въезда и выезда, охрану, средства учета времени и прочие автоматические системы. Наземные площадки для парковок занимают большие территории в городах, что уменьшает и так небольшие островки газонов. Для решения этой проблемы создаются эко-парковки при помощи газонных решеток, которые укрепляют грунт и корневую систему травы. В результате получается аккуратный газон из живой травы, на который спокойно может въехать автомобиль, не повредив растения. Подземные парковки располагаются под бизнес-центрами, жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами. Они могут иметь несколько уровней. Подземные парковки решают ряд экологических проблем – таких как загрязнение окружающей среды, шум, вытеснение жилого пространства микрорайонов, не искажает ландшафт и архитектурную целостность города. В больших городах под паркинги используют крыши малоэтажных зданий. Главное отличие таких зданий – в монолитных перекрытиях последнего этажа и слой асфальта поверх гидроизоляции. Самая затратная часть таких стоянок – это эстакада для проезда на верхнюю парковку. Эстакада не должна иметь большой уклон, а также маленький радиус поворота при не большой ее ширине. Если уклон эстакады 10–12 %, посетитель, последовав по стрелке, может даже удивиться, что оказался на крыше. Некоторые российские въезды в торговых центрах явно выбиваются за рамки этих требований. Допустимый уклон наземной пар ковки по американским нормам – 8 %. Это означает, что на 1 метр горизонтальной плоскости приходится 8 см подъема или спуска. Многоуровневые паркинги – единственно эффективный способ решения проблемы хранения автотранспорта в большом количестве на небольшой территории. Они могут вмещать в себя от нескольких сотен до не скольких тысяч машин. Существует много вариаций многоуровневых паркингов. Они могут находиться в отдельно стоящем сооружении или пристроенном к глухим торцевым стенам здания. Для въезда автомобилей в них могут быть устроены прямолинейные или криволинейные рампы, полу-рампы, наклонные полы, лифтовые подъемники, механизированные и автоматизированные подъемники и манипуляторы. В них может быть предусмотрена электронная система оповещения о количестве свободных мест. Для удобства и безопасности передвижения автомобилей между уровнями могут быть разделены съезды подъема и спуска. По имеющимся немногочисленным данным отечественных и зарубежных исследований, доля ДТП, связанных с процессом парковки легковых автомобилей в городах, составляет от 5 до 15 %. Как правило, такие ДТП возни кают при маневрировании автомобилей, подъезжающих к краю проезжей части для остановки и отъезжающих с места парковки, а также встраивающихся в транспортный поток. Вместе с тем, в нашей стране, в условиях острого дефицита машиномест на внеуличных автостоянках, проезжая часть предоставляет практически единственную возможность осуществить стоянку при внутригородских поездках на автомобиле с различными целями. В настоящее время фактически отсутствует единая нормативно-методическая база, кото рая позволяла бы определять допустимость организации парковок на УДС и регламентировать их параметры. В результате даже организованные парковки, в том числе платные, в ряде случаев размещаются без должного обоснования, что приводит к снижению пропускной способности УДС, росту количества ДТП, а также увеличению задержек транспортных средств. Теоретические исследования по обоснованию размещения парковок В последнее время традиционные способы размещения автомобилей не удовлетворяют современным требованиям. Машин все больше, а площади все те же, или даже меньше. Для того чтобы уменьшить потери в площадях, машины нужно размещать плот ней друг к другу. Но это возможно только в том случае, если водитель не участвует в процессе постановки автомобиля на стоянку. Для решения этой проблемы появились механизированные парковки. Автомобили сдаются на хранение, после чего в автоматическом режиме перемещаются на место хранения. Выдача автомобилей происходит в обратном порядке. Механизированная парковка представляют собой многоярусное строение с лифтом и ячейками для машин. Система полностью автоматизирована и управляется одним оператором. От водителя требуется лишь поста вить машину в лифт и вручить оператору магнитную карточку. Дальше лифт поднимет автомобиль на нужный ярус, потом переместит в ячейку, соответствующую коду кар точки. Механизированные парковки бывают разных видов: горизонтальные и вертикальные. Если здание парковки прямоугольной формы, то в нем работают две системы доставки транс портного средства в бокс: система вертикального и горизонтального перемещения. Процесс размещения автомобилей в боксах и их выдача длятся достаточно долго. Если здание выполнено в виде многоэтажного цилиндра, то на каждом этаже находится неподвижная кольцевая платформа, в кото рой имеются радиально расположенные ячейки для хранения автомобилей и лифты. Внутри неподвижных кольцевых платформ сделаны поворотные платформы, на которых смонтированы манипуляторы, предназначенные для перемещения автомобилей из лифтов и установки их в ячейки хранения, а так же в обратном направлении. Одновременно сами манипуляторы могут использоваться как ячейки для хранения автомобилей. Механизированные вертикальные паркинги сооружения видимые. Их наружная облицовка по металлоконструкциям может быть различна: железобетонный короб, профильный лист, сэндвич-панели, тонированное и зеркальное стекло. Существуют также многоэтажные стоянки, содержащие сборно-разборный каркас, имеющий несколько стеллажей с ячейками хранения автомобилей. Ряды стеллажей образуют на каждом ярусе коридор с оппозитным расположением ячеек. Несущие конструктивные элементы каркаса образуют шахту подъемника, содержащую грузовую платформу, на которой установлена тележка с катками, движущимися по направляющим, расположенным на грузовой платформе и вдоль коридора на каждом ярусе. В автостоянке имеются механизмы фиксации грузовой платформы относительно яруса и тележки относительно ячеек хранения автомобилей (боксов). В последнее время появились многоярусные смарт-паркинги, работающие по принципу колеса обозрения: автомобили въезжают на стоянку, а затем их поднимают наверх и рас полагают в секциях друг над другом. То есть машины (а их может быть до 12 одновременно) уходят в высоту. Для увеличения вместимости уже существующих гаражей и автостоянок разработаны специальные устройства. В тех местах подземного гаража, где высота потолка более 3,5 м, ставится специальный гидравлический подъёмник с индивидуальным электроприводом и платформой для автомобиля. На одном парковочном месте ставится два автомобиля. Недостатком этого решения является то, что для подъёма и спуска верхнего автомобиля необходимо предварительно выкатить из-под платформы подъёмника нижний. Если высота потолка менее 3,5 м, то предусмотрена система, в которой часть автомобилей находится на подвижных паллетах (поддонах), которые сдвигаются вбок вместе со стоящими на них автомобилями, освобождая путь выезда автомобилю, стоящему за пал летами. Предусмотрен также вариант независимой парковки на двух уровнях с индивидуальны ми подъемниками. В таких системах автомобили на нижнем (основном) уровне находятся на подвижных паллетах, которые сдвигаются вбок вместе со стоящими на них автомобилями, освобождая место под подъёмником с автомобилем, для его спуска и выдачи. Есть также вариант независимой парковки с паллетами, последовательно перемещаемыми в горизонтальной плоскости в продольном и поперечном направлениях с возможностью автоматического ротационного перемещения любой паллеты к позиции выдачи (приёма) автомобиля. Нехватка мест для временного хранения автотранспорта приводит к раз работке все новых и новых проектов паркингов. Анализ результатов исследований, проведенных на городских улицах показал следующее. 1. Проезжую часть используют около 80 % всех паркующихся автомобилей, частично на проезжей части и тротуаре паркуется – 15 %, полностью на тротуаре – 5 %. 2. Средняя плотность паркования легковых автомобилей достигает на магистральной сети 390 авт./км, на местной – 280 авт./км. 3. Средняя плотность парковки легковых автомобилей на тротуарах составляет 90 авт./км. 4. Доля автомобилей, припаркованных с нарушениями ПДД, достигает 45 % (среднее по городу количество нарушителей – 130 авт./км). Основными видами нарушений при парковке являются размещение автомобилей: – под углом к краю проезжей части в местах, где разрешено только продольное размещение – 33 % всех нарушений; – на тротуаре или с частичным заездом на тротуар при отсутствии разрешающих знаков и разметки – 27 % всех нарушений; – ближе 5 м от края пересекаемой проезжей части или пешеходного перехода – 14 %; – в зоне действия знаков «Остановка запрещена» – 7 %.
Мировой зарубежный опыт строительства и оборудования машино мест и парковок
Зарубежный опыт показывает, что паркинги являются популярным объектом для инвестиро вания. Eжeгoдный oбъeм инвecтиций в пapкoвoч ныe мecтa в EC пpeвышaeт 1,5 миллиapдa eвpo, пpи этoм oбщaя выpyчкa oт экcплyaтaции пapкoвoк cocтaвляeт oкoлo 45 миллиapдoв eвpo. Одно машино-место в центре британской столи цы сдается в среднем за 1 084 долл. в месяц. В Цюрихе аренда парковки приносит 822 долл. в месяц, в Гонконге и Токио — в среднем 745 долл., в Риме — 718 долл., в Женеве — 705 долл., в Сиднее — 695 долл. В Нью-Йорке тарифы со ставляют в среднем 562 долл. В Нидерландах правительством утверждён проект по созданию не просто подземных многоэтажных парковок, а целых городов - паркингов под центром Амстердама с мой ками, автомагазинами и даже спортивными залами, бассейнами и кинотеатрами. Под центром города предлагается построить шесть подземных этажей, что решит пробле му недостатка свободного места в центре города. На время строительства предлагается осушать знаменитые амстердамские каналы и использовать их как подъездные пути, а по окончании работ опять заполнить водой. Для реализации проекта потребуется 20 лет и более 10 млрд евро. В Дании осуществлен самый лучший из экс периментальных проектов по решению пар ковочного вопроса в жилой зоне. По форме сооружение напоминает трибуну большого стадиона, где вместо скамеек расположены ступенчатые террасы, под которыми распо ложен паркинг. Здание утопает в зелёных насаждениях, которые должны компенсиро вать возможные появления выхлопных газов (в Европе запрещено располагать парковки близ жилой зоны), хотя и предусмотрена мощная вентиляция по последнему слову техники и отменная шумоизоляция. В Германии инженеры придумали парковать машины прямо у себя дома на специальном балконе. Причём такой вариант гаража не исключает наличия обычного балкона, зим него сада, если владельцы того пожелают. Благодаря подъему и спуску на специальном лифте машина будет находиться практически в квартире.
Что лучше выгоднее снять в аренду или инвестировать и купить паркинг или машиноместо
Проведенный анализ показал, что, например, в Санкт Петербурге стоимость создания одного машино места составляет порядка 700-800 тысяч. В наземном паркинге - чем выше этаж, тем стоимость машино-места дешевле. В подземном – наоборот. Строительство одного квадратного метра подземного паркинга обходится застройщику дороже, чем строительство квадратного метра жилой не движимости, на этом основана их рыночная стоимость. Поэтому большинство застройщиков, особенно работающих в массовом сегменте, исходя из Правил землепользования, обеспечивают жилые комплексы машино-местами по минимуму. Эти машино-места моментально заполняются и владельцы автомобилей вынуждены для их пар ковки «осваивать» соседние территории. В жилых комплексах более высокого класса такие проблемы тоже есть, хотя паркинги – их неотъемлемая часть. Во многих финансово независимых семьях имеются по два, три автомобиля и более, а некоторые автовладельцы просто не желают тратиться на покупку машино-места. В результате все свободные пространства, дворы, газоны и тротуары, заставлены автомобилями. Как показал анализ, в крупных городах число автомобилей, примерно в 2-3 раза больше, чем число парковочных мест, поэтому увеличивающийся дефицит парковок провоцирует постоянный рост цен в паркингах и гаражах. Например, на некоторых паркингах в Санкт-Петербурге цена одного машино-места уже давно превысила стоимость самого автомобиля и составляет 1- 2,5 млн. рублей за одно место в гараже многоквартирного дома. Поэтому, аренда паркинга выгод нее его покупки. Однако, несмотря на такие высокие цены, автовладельцы готовы платить за парковочные места своих автомобилей. Новая политика городских властей, запрещающая бесплатную парковку на улицах города, особенно в центральных и исторических районах, способствует развитию паркингов. Кроме того, постоянно ужесточаются меры по отношению к парковкам в неположенном месте, вплоть до эвакуации автомобиля на штрафную стоянку, что для деловых людей особенно болезненно, т.к. возврат автомобиля отнимает массу времени. Еще одна проблема парковки автотранспорта в мегаполисах – снос стационарных гаражей. Только в Санкт-Петербурге планировалось снести не менее 25 тысяч гаражей с целью освобождения площадей под жилищное строительство. Как показал проведенный анализ, 95 % авто владельцев готовы поставить свои автомобили в паркинг, также 95% участников опроса считают строительство паркингов необходимым для города. Поэтому, сегодня паркинг может стать выгодным инвестиционным проектом. По данным аналитиков, в последние годы в городах России существует постоянная тенденция к росту спроса на паркинги. Это связано, прежде всего, со стремительно увеличивающимися темпами автомобилизации страны в целом. В то время, как застройщики стремятся максимально уплотнить застройку домов на земельных участках, оставляя совсем немного придомовой территории для парковочного пространства автовладельцам. Следует отметить, что федеральный закон от № 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в статью 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой машино-места (парковочные места) признаются недвижимым имуществом. Таким образом, инвестирование в парковочные места становится более привлекательным и с юридической точки зрения. Рынок парковок в России сейчас только за рождается, и для его качественного функционирования необходимо расширить потенциальное предложение. Сегодня в Санкт-Петербурге, как и в целом по стране, нет частных специализированных компанией занимающихся инвестициями в строительство, перепродажей и сдачей в аренду парковок. Поэтому потенциальные инвесторы, в отсутствие высокой конкуренции, могут стать «первооткрывателями» прибыльного бизнеса. Как показали исследования, можно рассчитывать на окупаемость паркинга в течение 1-2 лет. Таким образом, хранение автомобилей на территории паркинга «по карману» большинству автовладельцев, а строительство самих паркингов является выгодным инвестиционным проектом.
На основе анализа можно выделить следующие преимущества инвестиций в паркинги и парковки: 1) рынок парковок мало зависит от экономического положения в стране, так как, независимо от деловой конъюнктуры, количество автомобилей ежегодно увеличивается; 2) инвестиции в парковочный бизнес являются выгодными, так как расходы на содержание паркингов минимальны. В процессе эксплуатации парковочное место не требует реставрационных и больших ремонтных работ, в отличие от жилой недвижимости. Оплата труда обслуживающего персонала паркинга невысокая, особенно если он автоматизирован; 3) приобретение парковочного места, с целью получения дохода, обходится намного дешевле, чем покупка жилой или офисной недвижимости; 4) доходность от аренды жилой недвижимости в два раза ниже, чем доходность парковочных мест. Доход от аренды парковочного места составляет 8,0% – 12,0% в год от стоимости объекта. Таким образом, сред нее отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест или доходность инвестиций в парковочные места составляет округленно 9,5% годовых при вложениях до 1 500 000 руб., что в большинстве случаев превышает доход по депозитам, при условии меньшей рискованности. 5) амортизация парковочного места при аренде минимальна, так как процесс жизнедеятельности человека в паркинге незначителен; 6) риски простоя парковочной недвижимости минимальны, так как арендаторы могут часто меняться. При смене арендатора не требуется большого времени для сбора и вывоза имущества с объекта. Приведенные выше условия доказывают выгодность инвестирования в паркинги. Таким образом, при условии выгодного расположения паркинга - в деловых центрах, развлекательных учреждениях, офисах, магазинах, больницах или жилых зданиях, можно paccчитывaть нa пoлyчeниe cтaбильнoгo дoхoдa пpи yмepeнных pиcкaх. Строительство паркингов позволит решить многие проблемы селитебных территорий: обеспечение экологического и визуального комфорта территорий, создание комфортной среды обитания (магазинов и торговых центров, спортивных и детских площадок, скверов, центров досуга и отдыха, других объектов инфраструктуры), так как парковка может объединить места для автомобилей и другие полезные площади. Обустройство новых парковочных мест для владельцев автомобилей возле мест их работы и проживания по может обеспечить экологическую безопасность, эстетическое благополучие территорий, создаст новые рабочие места. Внедрение и использование экологически без опасных материалов, специального оборудования, перспективных технологий при строительстве, ремонте и эксплуатации паркинга позволит создать благоприятные условия для хранения автомобилей, способствующие снижению износов, расхода топлива, обезвреживанию отработавших газов, снижению шумовой нагрузки и, следовательно, уменьшению негативного воздействия на окружающую среду, особенно при пуске, прогреве двигателя и выезде автомобиля с территории паркинга, режимах, способствующих повышенному выбросу вредных веществ в окружающую среду, позволит создать более благоприятные условия для работы и проживания населения прилегающих территорий. С помощью паркинга можно решить экологические проблемы глухих дворов и дворов колодцев, перекрыв их в зависимости от этажности зданий, на уровне 1, 2 этажа или 3 этажей, тем самым улучшить аэрацию и инсоляцию, или разместить паркинг (с интересным фасадом снаружи и системами очистки и вентиляции внутри) во внутренних зданиях дворов-колодцев, которые мало пригодны для жилья. Паркинги позволят улучшить здоровье и трудоспособность населения прилегающих территорий за счет снижения или устранения вредных воздействий автотранспорта (так как он будет максимально «убран» с территории дворов и улиц). Ответственное отношение к здоровью – это социально необходимое явление, которое необходимо поощрять и поддерживать. На выбор того или иного способа со хранения здоровья оказывают влияние факторы социального характера, такие, как включенность индивидов в коллективные действия, вовлеченность в общественно значимые процессы. По этому инвестиции в развитие паркингов городов России – это не только возможность получения прибыли для инвесторов, но и участие в важном социальном проекте по улучшению экологии среды обитания человека.
С каждым годом возрастает количество личного автотранспорта у граждан, пропорционально и возрастает потребность в безопасном и доступном хранении автомобилей. Хранение автомобилей на открытых придомовых территориях не всегда безопасно и доступно. Существует и способ хранение автомобилей на охраняемых платных стоянках, но и тут есть свои минусы, например, такие стоянки не всегда близко расположены к месту проживания, либо требуют не малых затрат на хранение автомобиля. В связи с возможностью приобретения машино-места в личную собственность, спрос на такие объекты, на рынке недвижимости вырос приблизительно в 2,5 раза. С приобретением своего правового режима, машино-место стало более ликвидным на рынке недвижимости, в связи с этим застройщики стали активно применять различные практики строительства подземных паркингов входящих в жилые комплексы, так и отдельно стоящих надземных паркингов. Вместимости подземных паркингов зачастую недостаточно, так как их этажность в большинстве случаев составляет 1 этаж. В среднем на один 20-ти этажный одноподъездный дом, в котором располагается 100-120 квартир приходится, около 70 машино-мест.
Сдача в наем парковочного места является очень простым процессом
Отметим, что с точки зрения гражданского законодательства поправки, которые уточняют понятие “машино-место”, не обязывают владельцев таких объектов вносить изменения в регистрационные документы. Подобные изменения никоим образом не умаляют их право собственности на объект. В то же время с точки зрения налогового законодательства “побегать” все же имеет смысл. В Информации ФНС от 8 декабря 2016 года подчеркивается, что если в свидетельстве о собственности не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра начиная с 2017 года. После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физлиц. То есть если наименование объекта не изменить в регистрационных документах, то налоговики рассчитают налог по такому объекту как в отношении “иного” нежилого помещения. А это означает, что и налоговая ставка будет больше, и налоговую льготу получить не получится. Таким образом, гражданам, у которых в собственности есть объект, который отвечает признакам машино-места, следует обратиться в Росреестр с заявлением об уточнении сведений об этом объекте (о ранее учтенных объектах недвижимости). Отметим, что, начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов недвижимости производиться не будет (п. 3 ст. 5 Закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ). Соответственно, с этого момента уже во всех регионах России без исключения налог на имущество физлиц будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Машино-место в списке объектов обложения налогом на имущество присутствует давно. Однако в ГК ранее такого понятия не было. Поэтому места в закрытых паркингах могли регистрироваться как нежилые помещения либо как доля в праве собственности на них. И в результате они облагались налогом на имущество не как “машино-место”, а как “прочие объекты”. В тех регионах, где уже перешли на расчет налога по кадастровой стоимости, это означало применение ставки 0,5%. Тогда как ставка для машино-мест по НК составляет 0,1%. Она, конечно, может быть увеличена на местном уровне, но не более чем в три раза (до 0,3%). Там же, где налог на имущество по-прежнему считают по инвентаризационной стоимости, термины в регистрационных документах не имеют значения для определения ставки налога. Но отсутствие понятия “машино-место” не давало возможности воспользоваться льготой по машино-месту, даже если у его владельца было право на нее по каким-либо основаниям (к примеру, владелец – пенсионер или инвалид I либо II группы). Причем вне зависимости от того, как рассчитывался налог – по кадастровой стоимости или по инвентаризационной. Гражданам, которые платят налог на имущество исходя из “инвентаризационной” стоимости, переоформление документов на машино-место вроде бы ни к чему (за исключением льготников). Но с 2020 г. на “кадастровый” налог переведут абсолютно всех. И если собственники не переделают документы с обозначением объекта недвижимости как машино-место к этому сроку, то будут платить налог по большей ставке, чем могли бы. Парковочное место - это пространство, выделенное для стоянки автомобилей и мотоциклов. Оно может быть расположено на открытом воздухе, в полуоткрытой области на одном или нескольких уровнях здания. Стоит ли покупать парковочное место с целью получения дохода, иными словами Эксплуатационные расходы минимальны по сравнению с затратами на жилые помещения и офисы. Затраты на содержание составляют в среднем около 1000 руб./мес. Сдача в наем парковочного места является очень простым процессом с точки зрения управления: не требуется подписания долгосрочного насколько инвестиции в паркинги? Эффективные инвестиции в недвижимость как правило представляют собой вложения со средним уровнем риска (если недвижимость находится на стадии строительства) либо низко рискованные вложения (если строительство завершено и оформлен пакет документов). Однако вложения в недвижимость, как правило, требуют наличия у инвестора большого капитала, договора аренды, в случае неплатежеспособности клиента, будет достаточно просто найти другого, поскольку парковочных мест почти всегда не хватает, это сегмент рынка, в котором спрос превышает предложение. Следует отметить, что федеральный закон от № 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные а также дополнительных вложений, например, на выполнение ремонтных работ. Такой тип инвестирования для Российской Федерации недоступен, законодательные акты вносят изменения в 130ст. Гражданского кодекса РФ, согласно которым машино-места (парковочные места) небольшого бюджета. Однако, для инвестирования в парковочное место не требуются очень большие финансовые ресурсы, а если учесть минимальные эксплуатационные расходы и разумную норму прибыли, то парковочные места можно рассматривать, как довольно привлекательный объект инвестирования. Инвестирование в парковочные места становится более привлекательным и с юридической точки зрения. Специалисты компании проанализировали доходность парковочных мест в Москве и выяснили, что отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест в г. Москве составляет 8,0%…12,0% в год. Таким образом, среднее отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест в г. Москве или иными словами доходность инвестиций в парковочные места составляет округленно 9,5% годовых при вложениях до 1 500 000 руб., что в некоторых случаях превышает доход по депозитам, при меньшей рискованности. Необходимо также отметить, что доходность инвестиций возрастает по мере удаления объектов от центра г. Москвы, а при вложении в строящийся паркинг будет еще больше, поскольку стоимость объектов недвижимости на стадии строительства может быть существенно меньше.
Постановка парковочных мест (машино-мест) на кадастровый учёт
На сегодняшний день парковочные места (машино-места) в подземных автостоянках или отдельно построенных сооружениях (паркингах) пользуются большой популярностью у граждан, участников долевого строительства ввиду их низкой стоимости по сравнению с отдельно стоящими капитальными гаражами или гаражными боксами. Машино-места, расположенные на цокольных этажах многоквартирных домов, являются их неотъемлемой частью и приравниваются к общедомовой собственности. Однако на практике застройщики очень активно продают пар ковочные места всем желающим по договору уступки права, настаивая, что парковочное пространство относится к нежилым помещениям. Радость от вы годного приобретения «недвижимости» исчезает при прохождении процедуры по оформлению прав собственности на такие парковочные места. Общеизвестно, что в соответствии с действующим законодательством объектами кадастрового учета и государственной регистрации прав являются земельные участки, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, здания. Машино-места (парковочные места внутри объектов капитального строительства) в этот перечень не входят. С этим связаны сложности правообладателей парковочных мест в оформлении прав на такие объекты. Да же само понятие «машино-место» отсутствует в действующих нормативно правовых актах. Среди многообразия законодательства, лишь в Градостроительном кодексе РФ место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств именуется «парковочное место (парковка)». Под ним подразумевается «специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транс портных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения». Из приведенного определения следует, что парковочное место может быть частью здания или сооружения, но не как самостоятельный объект недвижимости, а как особо обозначенное и при некоторых условиях оборудованное и обустроенное место, предназначением которого является организация стоянки транспортных средств. Парковка, к сожалению, не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к не движимому имуществу, поэтому государственной регистрации под лежит доля в праве собственности, соответствующая данному парковочному месту. Разметка или маркировка парковочного места (машино-места) линиями не свидетельствует об изолированности парковочного места, о наличии пространственных границ и не превращает его в самостоятельный объект недвижимости. Помещение не только является частью объема здания или сооружения, имеющего определенное назначение, но, в то же время, ограничено строительными конструкциями, то есть помещение должно быть изолированным или обособленным от других помещений в здании или сооружении. Однако в подземных автостоянках достичь соответствия машино-мест статусу «помещений» не представляется возможным в силу недопущения разделения парковочных мест на отдельные боксы перегородками согласно требованиям. При строительстве некоторых паркингов конструктивно учитывают данные условия, например, осуществляют разделение на секции. Обособление парковочных мест. В случае, если парковка не обладает теми характеристиками, которые бы позволили отнести ее к объектам недвижимости и не отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к помещениям, тогда после постановки здания, помещения, в котором находится парковка, на государственный кадастровый учет, возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такое здание, помещения с определением доли в праве собственности на них пропорционально размерам парковочных мест. Еще более положение осложнилось с момента вступления в силу полож ний Федерального закона, которым введены новшества в действующее законодательство в части обязательности нотариального удостоверения сделок купли-продажи долей в праве общей собственности посторонним лицам, поскольку парковочные места не являются обособленными объектами недвижимости. Долевые собственники имеют возможность на законных основаниях без оформления сервитута пользоваться местами общего пользования на парковке (лестничные площадки, проезды между парковочными местами и так далее). В настоящее время для вовлечения в гражданский оборот машино-мест (площадок, являющихся частями здания или сооружения) законодателями рассматривается Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, вносящий необходимые изменения в Гражданский, Градостроительный, Жилищный, Земельный кодек сы РФ; Федеральные законы: от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не 145 движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости). В законопроекте предусмотрено внести новый объект недвижимости, под лежащий государственному кадастровому учету и регистрации прав – «площадка» и дано его определение «площадка - определенная в соответствии с федеральным законом часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и неограниченная строительной конструкцией. При этом, предусмотрено установление местоположения площадки через графическое представление конфигурации площадки как границы некоторой геометрической фигуры на плане этажа или части этажа здания или сооружения, в котором она находится либо на плане соответствующей части здания или сооружения, указав точное расстояние между характерными точками границы площадки (линейные промеры частей границы) и расстояний от характерных точек границы площадки до не менее, чем двух меток, закрепленных в перего родках или перекрытиях соответствующего здания или сооружения. Представляется необходимым предусмотреть дополнение в отношении парковочных мест в приказ Минэкономразвития России от 30.09.2011 г. №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», содержащем утвержденные требования к определению площади здания, помещения. Согласно п.5 указанных Требований, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рас считанных по их размерам, измеряемым между определенными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола. И в отношении площадок целесообразно распространить упомянутые Требования. Принимая во внимание опыт зарубежных развитых стран, следует заметить, что для них характерно наделение машино-мест свойствами объектов не движимости при наличии у них долговременной маркировки, под которой подразумеваются прочные бетонные невысокие ограждения, разделительные столбики и иные видимые конструкции. В случае, когда границы машино-места за фиксированы только на чертеже или цветной краской на асфальте, представляется недостаточным таких мер по индивидуализации соответствующей парковочной площадки, имеющей определенную площадь. Однако такое решение вполне оправдано, так как позволяет свести к минимуму возможные споры ме жду собственниками соседних машино-мест о правах каждого. Таким образом, парковочное место признается объектом недвижимого имущества в случае, если имеет конструктивную обособленность, соответственно, не возникает проблем относительно его регистрации и учета в качестве объекта недвижимого имущества - помещения. Вопрос возникает в случае, когда машино-место является частью помещения, когда его обособленность невозможно определить, а его отграничение от других объектов недвижимого имущества наглядно выражается в нанесенной краске на покрытие пола, то есть линией разметки. В данном случае предлагается признать парковочные места частью нежилого помещения, а также законодательно определить возможность постановки на кадастровый учет части помещения в случаях, предусмотренных законом.